Rivitaloasunnossamme todettiin kosteutta ja homekasvustoa vuosi sitten. Asiaa on alettu tutkimaan hyvin hitaasti. Useiden pyyntöjen jälkeen taloyhtiö järjesti kattavammat mikroobitutkimukset vasta 9 kk kuluttua ensimmäisen toteamisen jälkeen. Nyt asunnosta on todettu terveydelle haitallista homekasvua. Korjaus on suunniteltu vasta puolen vuoden päähän. Asunnossamme asuu pieniä lapsia ja kaikilla perheen jäsenillä on ollut paljon oireilua. Mikä on taloyhtiön vastuu tässä asiassa? Mitkä ovat asukkaan (omistusasunto) vaikutusmahdollisuudet edistää prosessia kun taloyhtiö ei kanna vastuuta ja hoitaa asioita hyvin hitaasti?
1 vastaus
Aiheeseen liittyvät kysymykset
Minilex
Minilex Oy
20 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Oletan kysymyksenne perusteella, että kyse on asunto-osakeyhtiöstä, jolle kuuluvat sille laissa säädetyt velvoitteet. Kysymyksestä ei ilmene, missä kohtaa asuntoa homekasvusto sijaitsee, joten on mahdotonta sanoa, kuuluuko sen sijaintipaikka taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat ne asunnon tilat ja alueet, jotka eivät kuulu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Yhtiö vastaa esimerkiksi rakenteista ja eristeistä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §).
Voitteko teettää korjauksen itse?
Oletan kertomanne perusteella, että homealueen kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhtiön eikä teidän vastuullenne. Silloin kysymys on siitä, voitteko teettää korjaustyöt ulkopuolisella ammattilaisella yhtiön kustannuksella, jos taloyhtiö viivyttelee.
Lain mukaan osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet, ja kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §).
Osakkeenomistaja ei kuitenkaan lähtökohtaisesti voi suorittaa tai teettää oma-aloitteisesti yhtiölle kuuluvaa korjaustyötä. Asunto-osakeyhtiön pitää pääsääntöisesti päästä ottamaan kantaa siihen, kuinka laajat korjaukset ovat tarpeen, kuka korjaustyöt tekee ja miten korjaus tehdään, ja näin vaikuttaa korjauksesta aiheutuviin kustannuksiin. Poikkeus on kiireellinen työ, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi, sillä sen osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella heti. Myös silloin työstä on ilmoitettava yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 ja 7 §).
Tilanteessanne ratkaisevaa on kolme kysymystä: aiheutuuko homekasvustosta vähäistä suurempaa haittaa, onko korjaustoimenpiteisiin ryhtyminen vasta puolen vuoden päästä riittävää ja oletteko lähettäneet taloyhtiölle kirjallisen huomautuksen korjaustarpeesta. Kun asunnosta on todettu terveydelle haitallista homekasvua ja osa asukkaista on lapsia, kyse voi olla vähäistä suuremmasta haitasta. Taloyhtiöllä voi siten olla lain mukaan velvollisuus ryhtyä viivytyksettä korjaustoimiin.
Toisaalta on arvioitava, onko riittävää ryhtyä korjaustoimenpiteisiin puolen vuoden kuluessa. Tuntematta homevaurioiden laajuutta ja aiheutuvien terveyshaittojen suuruutta siihen on vaikea ottaa kantaa, ja asia ratkeaa tapauskohtaisella arvioinnilla.
Kertomastanne ei käy ilmi, oletteko toimittaneet taloyhtiölle kirjallista huomautusta, eikä mikä tahansa pyyntö täytä lain edellytystä osakkeenomistajan tekemästä huomautuksesta. Toimittakaa siksi ensin taloyhtiölle kirjallinen huomautus, jossa lukee selvästi vaatimuksenne viivytyksettömistä korjaustoimenpiteistä vahingollisen homeongelman hoitamiseksi.
Vasta jos taloyhtiö ei kirjallisesta huomautuksestanne huolimatta ryhdy tarpeellisiin korjaustoimiin, voitte mahdollisesti teettää työn ulkopuolisella edellä selvitetyistä seikoista riippuen. Korkein oikeus on katsonut, ettei kirjallisen huomautuksen puuttuminen vienyt osakkaalta oikeutta korvaukseen, kun yhtiö tiesi korjaustarpeesta ja korjauksesta (KKO 2015:87). Kirjallinen huomautus kannattaa silti aina tehdä.
Taloyhtiön vahingonkorvausvastuu
Taloyhtiön vahingonkorvausvastuu on erotettava sen kunnossapitovelvollisuudesta. Esimerkiksi se, että asunto-osakeyhtiö pitkittää homevahingon korjaamista, voi oikeuttaa vahingonkorvauksiin, kun pitkittelystä aiheutuu vahinkoa. Asunto-osakeyhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle, mutta yhtiö voi vapautua vastuusta osoittamalla toimineensa huolellisesti (asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §).
Jos yhtiö on korvausvastuussa, korvattavaksi voivat tulla tarpeelliset ja kohtuulliset terveydenhoitomenot. Kaikkien perheenne jäsenten kannattaa siis mennä lääkäriin ja säilyttää lääkärintodistukset, kuitit lääkekustannuksista sekä todistukset mahdollisista ansionmenetyksistä ja sairauspoissaoloista. Myös asian selvittelystä aiheutuneista kustannuksista voi saada vahingonkorvausta. Vahingon kärsineen on tarvittaessa pystyttävä osoittamaan vahinko ja se, että yhtiön toiminnalla on ollut vaikutusta vahingon syntyyn.
Huomiota on kiinnitettävä myös vahingonkärsijän myötävaikuttamattomuusperiaatteeseen. Vahinkoa kärsivän on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi, ja jos hän laiminlyö tämän, hän saa kärsiä itse vastaavan osan vahingosta (asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 7 §).
Miten voitte edistää asiaa?
Laissa ei ole yksityiskohtaisesti säännelty, kenen vastuulla on huolehtia viestinnästä asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajiin, joten voitte esimerkiksi ottaa yhteyttä yhtiön hallitukseen ja selvittää sitä kautta, kuka vastaa yhteydenpidosta. Voitte myös vaatia kirjallisesti hallitukselta, että korjausasia otetaan yhtiökokouksen käsiteltäväksi, kunhan vaatimus tehdään niin ajoissa, että asia ehditään ottaa kokouskutsuun (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 6 §). Juristista on hyötyä, jos harkitsette korjauksen teettämistä itse tai vahingonkorvausvaatimusta.
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.