Ostimme kiinteistön kesäkuun lopussa. Nyt haluamme purkaa kaupan, koska myyjäpariskunta salasi, että patterit lämpiävät vain osaksi, putkirikon, joka oli paikattu massalla ja piilotettu metallikuoren alle, että boilerin varoventtiili oli rikki. Onko meillä mahdollisuuksia purkuun? Myyjät suostuivat suullisesti siihen kiinteistövälittäjän kuullen, mutta peruivat sitten. Myyjärouva itse ehdotti purkua, kun hän kuuli putkirikosta (olimme juuri silloin puhelinyhteydessä, kun se havaittiin). Vai teenkö rikosilmoituksen petoksesta? Vaadimme kauppahinnan 30 000 € lisäksi remonttikulujamme 1 500 €. Talo on rakennettu 1970, mutta kun meiltä salattiin nämä tärkeät asiat. Jos olisimme ne tienneet, emme olisi taloa ostaneet. Olemme pienituloinen eläkeläispariskunta, eikä meillä olisi varaa käräjöidä.
1 vastaus
Aiheeseen liittyvät kysymykset
Minilex
Nainen
58 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Sama pätee, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle tällaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos myyjä on salannut vian kunnianvastaisesti ja arvottomasti eli epärehellisesti tai törkeän huolimattomasti, hän ei voi vedota siihen, että teidän olisi pitänyt huomata vika tarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §).
Kaupan purku on hinnanalennusta ankarampi seuraamus, sillä se edellyttää, että kiinteistön virhe on olennainen. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkamiseen. Muita hyvityskeinoja ei tarvitse ensin käyttää tai osoittaa riittämättömiksi, vaan olennaisen virheen perusteella kaupan purkua voidaan vaatia suoraan. Olennaisuus arvioidaan kokonaisharkinnalla, ei vain ostajan näkökulmasta vaan myös objektiivisilla perusteilla, kuten kauppahinnan, rakennuksen iän, korjauskustannusten ja ostajan aseman perusteella.
Kiinteää prosenttirajaa ei ole. Ratkaisussa KKO 2015:58 vuonna 1955 rakennetun talon kauppa purettiin, vaikka korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta, koska talo oli korjattava heti, korjauskulujen lopullinen määrä oli epävarma ja terveystarkastaja oli suositellut, ettei talossa asuta. Vanhan talon ostajan on silti varauduttava tavanomaiseen kulumiseen. Jos kiinteistössä on laatuvirhe, mutta se ei ole olennainen, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, vaikka kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty (maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentti).
Myyjien suullinen suostumus purkuun ei sido heitä. Sopimus kiinteistökaupan purkamisesta on tehtävä kirjallisesti, allekirjoitettava ja kaupanvahvistajan vahvistettava samalla tavalla kuin itse kauppa (2 luvun 5 §). Suullinen keskustelu voi kuitenkin olla näyttöä siitä, että myyjät olivat tietoisia esiin tulleista vioista tai suhtautuivat myönteisesti kaupan purkamiseen.
Ostajan asemassa tärkeintä on reklamaation tekeminen, sillä ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kertokaa ilmoituksessa heti, että vaaditte kaupan purkua ja vahingonkorvausta. Jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, hän menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen. Määräaika ei kuitenkaan vapauta myyjää vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Purkukanne on pantava vireille viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti). Ostaja voi kuitenkin menettää purkuoikeutensa jo tätä aikaisemmin, jos hän jää reklamaation jälkeen pitkäksi aikaa passiiviseksi (KKO 2018:38).
Teillä voi olla kaupan purun lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun laatuvirheen perusteella. Sen sijaan pelkkä 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe ei sellaisenaan oikeuta vahingonkorvaukseen. Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää sopimusrikkomuksesta aiheutuneen vahingon. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Vahingonkorvausta voidaan myös sovitella laissa säädetyin edellytyksin.
Purussa myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen ja maksaa kohtuullisen korvauksen tarpeellisista hoitokuluista ja arvoa lisänneistä kustannuksista (2 luvun 33 §). Remonttikulut 1 500 euroa voi siis vaatia joko tällaisina kustannuksina, jos ne olivat tarpeellisia tai lisäsivät talon arvoa, tai vahingonkorvauksena. Jos olette saaneet kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, siitä on maksettava myyjälle korvaus.
Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä myös yksityishenkilöiden välisestä asuinkiinteistön kaupasta aiheutuvia riitoja, mukaan lukien kaupan purkamista koskevat vaatimukset (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §:n 1 momentin 2 kohta). Käsittely on maksuton, mutta lautakunnan ratkaisut ovat suosituksia eivätkä sido osapuolia. Jos harkitsette kaupan purkamista, huolehtikaa erikseen maakaaren 2 luvun 34 §:ssä säädetystä kymmenen vuoden kanneajasta. Kuluttajariitalautakunnan käsittely ei korvaa maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa edellytettyä purkukanteen vireillepanoa. Kaupan purkua vaativan on siksi huolehdittava kanneajasta myös lautakuntamenettelyn aikana. Pienituloisina voitte hakea oikeusapua oikeusaputoimistosta. Jos asian käsittelyn kattaa oikeusturvavakuutus, oikeusapua ei yleensä myönnetä, mutta sitä voidaan laissa säädetyin edellytyksin myöntää esimerkiksi vakuutuksen omavastuuosuuteen tai vakuutuksen enimmäiskorvauksen ylittäviin kustannuksiin. Tarkistakaa siksi ensin kotivakuutuksenne oikeusturvavakuutuksen kattavuus (oikeusapulain 3 b §).
Rikosilmoitus on eri asia kuin kaupan purku. Se ei ratkaise purkua eikä palauta rahoja, joten purku- ja korvausvaatimus on tehtävä joka tapauksessa.
Sovitusta purusta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen.
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.