Piilevä virhe asuntokaupassa ja taloyhtiön vastuu kosteiden tilojen kunnossapidosta ja korjauksesta
» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myin vuonna 1979 rakennetussa kerrostalossa sijaitsevan osakehuoneistoni syyskuussa 2015. Asunnon uuden omistajan marraskuussa 2015 teettämä kosteusmittaus paljasti, että kylpyhuoneen lattiassa ja seinissä on kosteutta. Myös suihkun alla olevat lattialaatat ovat kaikki irti alustastaan. Kosteusmittausraportin mukaan tila on peruskorjattava nopealla aikataululla.
Asunnon uusi omistaja vetoaa piilevään virheeseen ja ehdottaa kauppahinnan alentamista remontti- ja kosteusmittauskulujen verran.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä mainitaan seuraavasti:
" 9 § Osakkeenomistaja on velvollinen pitämään kunnossa hallitsemansa huoneiston kylpyhuoneen ja saunan vesieristyksen sekä korjaamaan sen mahdollisista puutteista aiheutuneet viat."
Onko kyseinen yhtiöjärjestyksen sääntö lain mukainen?
Asunnon uusi omistaja vetoaa piilevään virheeseen ja ehdottaa kauppahinnan alentamista remontti- ja kosteusmittauskulujen verran.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä mainitaan seuraavasti:
" 9 § Osakkeenomistaja on velvollinen pitämään kunnossa hallitsemansa huoneiston kylpyhuoneen ja saunan vesieristyksen sekä korjaamaan sen mahdollisista puutteista aiheutuneet viat."
Onko kyseinen yhtiöjärjestyksen sääntö lain mukainen?
1 vastaus
Aiheeseen liittyvät kysymykset
Minilex
60 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Yhtiöjärjestyksen sääntöä voi tuskin pitää kohtuuttomana, onhan osakkeenomistajan muutenkin huolehdittava osakkeensa kunnosta ja korjautettava siinä olevat vaaraa aiheuttavat viat. Eri asia on, onko kyseessä ollut sellainen piilevä virhe, jota ei normaalisti voi havaita ilman lisätutkimuksia. Huomioitavaa on myös, olisiko aiemman osakkeenomistajan pitänyt aavistaa, että osaketta saattaa rasittaa kosteusvaurio, ja tällaisissa tilanteissa mahdollisista epäilyksistä olisi hyvä mainita kaupantekotilanteessa.
Mitä määräys tarkoittaa sinun tilanteessasi
Yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella asunto-osakeyhtiö voi velvoittaa nykyisen osakkeenomistajan eli ostajan huolehtimaan vesieristyksen vikojen korjaamisesta. Korjauksen kustannukset jäävät siis yhtiöön nähden ostajalle, ja siksi ostaja kääntyy nyt sinun puoleesi.
Milloin myyjä vastaa kosteusvauriosta
Käytetyssä asunnossa on virhe esimerkiksi, jos myyjä on jättänyt kertomatta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen, kuten aiemmasta vuodosta, kosteushavainnosta tai irtoilevista laatoista (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohta). Virhe on myös, jos asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut perustellusti odottaa, kun otetaan huomioon asunnon hinta, ikä ja muut seikat (4 kohta).
Vuonna 1979 rakennetun talon kylpyhuoneessa ostajan on yleensä varauduttava korjaustarpeeseen, jos kylpyhuonetta ei ole remontoitu. Pelkkä kosteusvaurio ei siksi automaattisesti tee myyjästä vastuullista.
Ostaja ei myöskään voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa, joten jos irronneet laatat tai muut selvät merkit olivat nähtävissä, ostajan on vaikea vedota niihin. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä tavanomaisesta poikkeavia teknisiä tutkimuksia, ja rakenteisiin piiloutunut kosteus voi siksi olla piilevä virhe (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Ostaja reklamoi noin kahden kuukauden kuluttua kaupasta, mikä on todennäköisesti riittävän ajoissa. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja yksityisen myyjän kaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Kuinka paljon ostaja voi vaatia
Jos asunnossa on virhe, ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen (asuntokauppalain 6 luvun 16 §). Hinnanalennus ei määräydy automaattisesti koko remontin kustannusten perusteella. Jos vanha kylpyhuone uusitaan kokonaan, hinnanalennuksen määrää arvioitaessa voidaan ottaa huomioon se, että ostaja saa korjauksen myötä aiempaa uudemman tai parempikuntoisen kylpyhuoneen. Tasonparannuksen vaikutus arvioidaan kuitenkin tapauskohtaisesti.
Ostaja voi lisäksi vaatia tarpeellisten ja kohtuullisten kosteusmittauskulujen korvaamista vahingonkorvauksena, jos korvausvastuun edellytykset täyttyvät. Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei asunnon virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
Mitä tehdä nyt
Pyydä ostajalta kosteusmittausraportti ja remontin kustannusarvio. Käy läpi, mitä kerroit ennen kauppaa ja mitä esitteessä, isännöitsijäntodistuksessa tai mahdollisessa kuntotarkastuksessa luki, äläkä hyväksy vaatimusta heti kokonaan. Juristista on hyötyä, jos summa on suuri tai ostaja uhkaa viedä asian oikeuteen. Myyjän vastuusta kosteusvaurioissa kerrotaan tarkemmin artikkelissa Myyjän vastuu kosteusvauriosta asuntokaupassa.
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.