Myimme rivitalo kiinteistön, jonka jälkeen uusi omistaja löysi kylpyhuoneesta irralisia laattoja (itse en ollut huomannut näitä). Taloyhtiö tutki kypyhuoneen, josta löytyi kosteutta. Tämän jälkee yhtiössä päätettiin tutkia kaikki asunnot. Monesta yhtiön asunnosta löytyi kosteutta ja he päättivät yhtiökokouksessa remontoida kaikki kylpyhuoneet ja että remontti tulee osakkaiden maksettavaksi.
Myynti hetkellä yhtiön 5-vuotis suunnitelmassa oli kylpyhuoneiden kohdalla maininta, että pitää varautua taloyhtiön vastuulla oleviin remontteihin.
Nyt ostaja vaatii korvausta piilevästä viasta, mutta minun näkemyksen mukaan taloyhtiö on päättänyt tehdä remontin, josta myynti hetkellä ollut mitään tietoa ja näin ollen en olisi korvausvelvollinen.
Kukakohan mahtaa oikeasti olla vastuussa?
Myynti hetkellä yhtiön 5-vuotis suunnitelmassa oli kylpyhuoneiden kohdalla maininta, että pitää varautua taloyhtiön vastuulla oleviin remontteihin.
Nyt ostaja vaatii korvausta piilevästä viasta, mutta minun näkemyksen mukaan taloyhtiö on päättänyt tehdä remontin, josta myynti hetkellä ollut mitään tietoa ja näin ollen en olisi korvausvelvollinen.
Kukakohan mahtaa oikeasti olla vastuussa?
1 vastaus
Aiheeseen liittyvät kysymykset
Minilex
16 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Myyjä ei automaattisesti vastaa kylpyhuoneiden kosteusvaurioista, jotka taloyhtiö korjaa myöhemmin. Myyjän vastuu riippuu muun muassa siitä, oliko asunnossa kaupantekohetkellä virhe, mitä myyjä tiesi ja kertoi sekä mitä ostajan olisi pitänyt havaita.
Lisäksi arvioinnissa on merkitystä taloyhtiön ja osakkaan välisellä kunnossapitovastuun jaolla. Vedeneristys kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Antamiesi tietojen perusteella ei voida tarkasti sanoa, onko myyjä vastuussa ostajalle tai miten remontin kustannukset lopulta jakautuvat taloyhtiön ja osakkaiden kesken.
Milloin myyjä vastaa kylpyhuoneen piilevästä virheestä?
Kosteusvaurion ja myyjän vastuun arviointi on aina tapauskohtaista ja usein varsin hankalaa. Myyjä ei ole aina vastuussa, vaikka asunto ei vastaisi ostajan odotuksia, vaan kyse on kokonaisarvioinnista, jossa otetaan huomioon muun muassa ostajan ja myyjän velvollisuudet sekä virheen laatu, laajuus ja syy. Sinun tapauksessasi olisi olennaista tietää esimerkiksi, kuinka vanhasta asunnosta on kyse, mutta yleistä arviota voidaan esittää.
Piilevästä eli salaisesta virheestä voi olla kyse, vaikka myyjä ei olisi ollut tietoinen virheestä eikä olisi antanut siitä virheellisiä tietoja. Käytetyn asunnon kaupassa edellytetään kuitenkin, että asunto on virheen vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kun otetaan huomioon muun muassa asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso ja muut olosuhteet (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohta).
Jos asunto on vanha ja kylpyhuone alkuperäinen, pelkkä tuleva remonttitarve ei välttämättä tarkoita, että asunnossa olisi salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittävä virhe. Tällöin hinnanalennukseen ei välttämättä ole aihetta.
Miten taloyhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa myyjän vastuuseen?
Myyjän vastuuta arvioitaessa merkitystä on asunto-osakeyhtiössä myös yhtiön kunnossapitovastuulla. Ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty, rakenteiden ja eristeiden korjauksista vastaa lähtökohtaisesti taloyhtiö (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Tämä ei kuitenkaan yksin ratkaise myyjän virhevastuuta. Arvioinnissa on otettava huomioon muun muassa vaurion laajuus, korjauskustannukset sekä ostajalle yhtiövastikkeiden tai lainaosuuden kautta aiheutuva taloudellinen rasitus.
Jos kunnossapitotarveselvityksessä tai isännöitsijäntodistuksessa on mainittu tulevista kylpyhuoneremonteista, tällä voi olla merkitystä arvioitaessa, mihin ostajan on pitänyt varautua. Pelkkä yleinen maininta mahdollisista korjaustarpeista ei kuitenkaan välttämättä tarkoita, että ostajan olisi pitänyt ennakoida laajaa kosteusvauriokorjausta. Ratkaisevaa on, mitä tietoja ostajalla oli kaupantekohetkellä ja mitä hän on niiden perusteella voinut perustellusti odottaa.
Voiko taloyhtiö määrätä osakkaat maksamaan remontin?
Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja remontin kustannusten rahoittaminen on erotettava toisistaan. Vaikka taloyhtiön viisivuotissuunnitelmassa olisi kehotettu varautumaan yhtiön vastuulla oleviin kylpyhuoneremontteihin, tämä ei estä rahoittamasta remonttia osakkailta perittävillä yhtiövastikkeilla (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1–4 § ja 4 luvun 2 §).
Jos yhtiökokous on sen sijaan päättänyt, että kukin osakas vastaa itse yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta korjauksesta, päätöksen lainmukaisuutta on arvioitava erikseen. Kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §). Jos yhtiökokouksen päätös on lainvastainen, osakas voi lähtökohtaisesti moittia sitä kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Mitättömiin päätöksiin sovelletaan erillisiä säännöksiä (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1–2 §).
Mitä myyjän ja ostajan velvollisuuksiin kuuluu?
Merkitystä on myös sillä, mitä sinä ja ostaja olette nimenomaisesti sopineet. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, ja jos tiesit kosteusongelmasta tai yhtiön tutkimuksista etkä kertonut niistä, kyse voi olla tiedonantovirheestä, jos tiedon antamatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohta). Puutteelliset tai virheelliset tiedot voivat vaikuttaa myös siihen, mitä ostaja on perustellusti voinut odottaa asunnolta.
Ostajalla taas on ennakkotarkastusvelvollisuus, joka ei yleensä ulotu asunnon rakenteisiin (asuntokauppalain 6 luvun 12 §). Irrallisilla laatoilla voi kuitenkin olla merkitystä arvioinnissa, jos ne olivat havaittavissa tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Tämä ei silti automaattisesti tarkoita, että ostajan olisi pitänyt havaita myös rakenteissa mahdollisesti oleva kosteusvaurio tai ryhtyä erityisiin teknisiin tutkimuksiin.
Milloin virheestä on ilmoitettava ja miten vaatimukseen kannattaa vastata?
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe. Jos myyjä on yksityishenkilö, ostajan on ilmoitettava virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen tämän määräajan jälkeen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Vastaa ostajan vaatimukseen kirjallisesti ja pyydä selvitys havaitusta kosteusvauriosta, sen laajuudesta, korjauskustannuksista sekä siitä, millä perusteella ostaja katsoo sinun olevan vastuussa. Kustannusten jakautumisesta taloyhtiön ja osakkaiden kesken voit lukea lisää artikkelista Kuka maksaa asunto-osakeyhtiön remontin.
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.