Talo ostettu avoliiton aikana 6 vuotta sitten. Kolme vuotta sitten toinen osapuoli myi oman osansa toiselle eron tullessa..mikä on tämän myyvän osapuolen vastuu jos taloa vielä myydään eteenpäin tai jos asumaan jäänyt osapuoli on omalla toiminnallaan aiheuttanut vahinkoa. Missä tapauksissa tuo 5 vuoden vastuu aika on myyjällä ja mitä tässä on huomioitava
1 vastaus
Aiheeseen liittyvät kysymykset
Minilex
67 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Kun kiinteistö myydään eteenpäin, vaaranvastuu siitä siirtyy ostajalle. Entinen omistaja ei siten vastaa niistä vahingoista, joita uusi omistaja aiheuttaa kiinteistölle, joten esittämässäsi tilanteessa kiinteistöön asumaan jäänyt osapuoli vastaa itse kiinteistölle omalla toiminnallaan aiheuttamastaan vahingosta. Tässä ei ole merkitystä sillä, että kyseessä ovat entiset avopuolisot.
Kutsutaan entisiä avopuolisoita nimillä A ja B. Kun A on myynyt osuutensa kiinteistöstä B:lle, A ei enää myöhemmin ole vastuussa, kun B myy kiinteistön eteenpäin C:lle. A on sitoutunut oikeustoimeen vain B:tä kohtaan, ja kun B:stä on tullut kiinteistön uusi omistaja, tämän myyntitoimet C:lle eivät enää koske A:ta.
Koska A:n ja B:n välisestä kaupasta on kulunut vasta kolme vuotta, A saattaa kuitenkin olla korvausvastuussa B:tä kohtaan. Jos B:n myydessä kiinteistön C:lle ilmenee, että kiinteistössä on jotakin vikaa, C voi vaatia korvausta B:ltä. Jos tämä vika oli kiinteistössä jo silloin, kun A myi osuutensa B:lle, B voi esittää korvausvaatimuksia A:ta kohtaan. C taas ei voi suoraan vaatia korvauksia A:lta, koska he eivät ole keskenään saman oikeustoimen osapuolia.
Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä on lueteltu tilanteet, joissa kiinteistössä on laatuvirhe, josta myyjä on vastuussa. Jos kiinteistössä on ollut tällainen virhe A:n myydessä sen B:lle, A voi olla tästä virheestä vastuussa, vaikka virhe havaittaisiin vasta kiinteistöä edelleen myytäessä C:lle.
Ostaja ei kuitenkaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä, eikä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (maakaaren 2 luvun 22 §). Kun B on itse asunut kiinteistössä kolme vuotta ennen kauppaa A:n kanssa, B:ltä on voitu vaatia suurta selvittämisvelvollisuutta kiinteistön kunnosta.
Ongelmallista on myös se, että B on omistanut jo osan kiinteistöstä ennen kaupantekoa A:n kanssa. Kiinteistöä tuskin on jaettu niin, että esimerkiksi yläkerta olisi kuulunut A:lle ja alakerta B:lle ja A olisi sitten myynyt yläkerran B:lle, jolloin A olisi yläkerrassa myöhemmin esiintyvästä virheestä korvausvastuussa B:lle. Koska kiinteistö on kokonaisuudessaan ollut oletettavasti molempien käytössä, tällaista vastuunjakoa ei voida tehdä.
Laissa ei ole säännöstä, jonka mukaan myyjä olisi kiinteistön virheistä aina viisi vuotta vastuussa. Tällainen käsitys on kylläkin monella, mutta se ei perustu lakiin. Käsitys saattaa johtua maakaaren säännöksestä, jonka mukaan "jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä tai sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen." Tämä ei silti tarkoita sitä, että myyjän vastuu kestäisi aina viiden vuoden ajan kiinteistön myymisestä.
Myyjä vastaa virheestä, jos ostaja ilmoittaa siitä ja vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §). Viiden vuoden takaraja ei pidennä kohtuullista ilmoitusaikaa, joten jos ostaja huomaa virheen mutta odottaa ilmoituksen kanssa pitkään, hän voi menettää oikeutensa, vaikka viittä vuotta ei olisi kulunut. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
A:n ja B:n välisessä kaupassa viiden vuoden määräaika määräytyy hallinnan luovutuksen ajankohdasta. Jos B hallitsi kiinteistöä jo ennen A:n omistusosuuden ostamista, on arvioitava kauppakirjan ja tosiasiallisten olosuhteiden perusteella, milloin hallinta katsotaan luovutetuksi kyseisessä kaupassa. Määräajan alkamishetkeä ei siksi voida ratkaista yksin kaupantekopäivän perusteella.
Virheestä on ilmoitettava myyjälle ennen kuin mitään korjataan tai puretaan. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2008:8, että omakotitalon ostaja oli menettänyt oikeutensa, koska hän ilmoitti virheistä myyjille vasta sen jälkeen, kun oli purkanut rakennuksen.
Viiden vuoden takaraja koskee kiinteistön kauppaa, esimerkiksi omakotitaloa omalla tontilla. Jos talo on asunto-osakeyhtiön osake, esimerkiksi rivi- tai paritalossa, sovelletaan asuntokauppalakia, ja yksityisen myyjän kohdalla takaraja on kaksi vuotta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
A on siis vastuussa B:lle kiinteistössä A:n myyntihetkellä olleista virheistä, ellei katsota, että B:n on tullut tietää niistä, jos B ilmoittaa virheestä A:lle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. B:n myytyä kiinteistön C:lle B on vastaavasti vastuussa C:lle, ellei katsota, että C:n on tullut tietää virheistä.
Vaatimus kannattaa tehdä kirjallisesti, ja isossa tai epäselvässä asiassa kannattaa kääntyä juristin puoleen. Kiinteistön virhevastuun kestosta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kuinka kauan myyjän vastuu kestää asuntokaupassa.
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.