» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Oikikselle: alkuperäisen kysymyksen 1 väite hallinnan luovutuksesta kohtuullisessa ajassa ei ilmene käytetyn asunnon 6 luvusta suoraan; jätetty ennalleen ja lisätty kehotus sopia päivämäärä.
Osakekirjat ovat todistuksia osakeoikeuksista asunto-osakeyhtiöissä. Niiden yleisin luovutustapa on kauppa. Luovutus voi tapahtua myös esimerkiksi perinnön, testamentin tai lahjoituksen perusteella. Luovutus tapahtuu tietynlaisella luovutussopimuksella kuten asuntokaupassa käytettävä kirjallinen kauppakirja. Asuntokaupassa ostajan on kauppakirjan lisäksi saatava osakekirja eli kaupan kohde haltuunsa. Jos taloyhtiö kuuluu sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, osakekirjan sijasta ostajan omistus kirjataan Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin.
Osakekirja voidaan luovuttaa ostajalle asunnon hallinnan luovuttamisen yhteydessä. Jollei muuta ole sovittu, osakekirja on luovutettava samana päivänä kuin asunnon hallinta. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse luovuttaa sitä ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan, ellei ole sovittu, että osa kauppahinnasta maksetaan vasta myöhemmin (asuntokauppalain 6 luvun 4 §). Myyjä voi pidättäytyä luovuttamasta osakekirjaa, jos ostaja ei hoida maksuvelvollisuuttaan asiallisesti.
Osakekirjaan tehdään luovutuksen yhteydessä päivätty ja allekirjoitettu siirtomerkintä asuntokaupasta. Siirtomerkinnästä on ilmettävä myös siirronsaaja eli ostaja. Osakeluetteloa pitää nykyään Maanmittauslaitos, jolle taloyhtiöiden piti siirtää luettelonsa viimeistään vuoden 2023 loppuun mennessä. Ostaja toimittaa osakekirjan kirjaamishakemuksensa mukana Maanmittauslaitokselle, joka mitätöi sen ennen kuin ostaja kirjataan omistajaksi (voimaanpanolain 1329/2018 7 §).
Asuntokaupan yhteydessä omistajaolettama on tärkeä. Osakekirjojen luovutus synnyttää omistajaolettaman. Ostaja voi olettaa asuntokaupan yhteydessä osakeluetteloon merkityn ja osakekirjaa hallussaan pitävän henkilön olevan omistaja ja oikeutettu myymään asuntoa. Ostajan ei tarvitse tutkia erikseen aikaisempien luovutusten oikeellisuutta tai pätevyyttä.
Asunto-osakkeiden ja osakekirjojen vapaata luovutusta voidaan rajoittaa vain lain säännöksin tai yhtiöjärjestyksen määräyksin. Luovuttamista ei ole tarkoituksenmukaista rajoittaa tarpeettomasti, koska sillä olisi negatiivisia vaikutuksia asuntojen myyntiin. Tavallisesti luovutusta on yhtiöjärjestyksessä rajoitettu lunastuslausekkeella. Asunto-osakeyhtiöllä tai sen osakkaalla on mahdollisuus lunastaa lunastuslausekkeen perusteella yhtiön ulkopuoliselle luovutettu asunto-osake (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 4 ja 5 §).
Asuntokaupassa omistusoikeuden siirtyminen myyjältä ostajalle on koko asuntokauppatapahtuman lopullinen tarkoitus. Omistaja-aseman osoittaa osakekirjojen hallussapito ja osakeluetteloon tehty merkintä omistajasta. Osakekirjojen luovuttaminen myyjältä ostajalle on siten hyvin tärkeää, jotta omistusoikeuden siirtymisen voidaan osoittaa tapahtuneen ja omistajaolettaman voidaan todeta olevan olemassa.
Käytetyn asunnon kaupassa saat osakekirjan tavallisesti samana päivänä, kun maksat kauppahinnan ja saat avaimet. Myyjän ei tarvitse antaa osakekirjaa ennen maksua. Jos myyjä viivyttelee, voit pidättää maksun. Uudemmissa taloyhtiöissä paperista osakekirjaa ei ole, vaan myyjä antaa suostumuksen omistuksesi kirjaamiseen Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Jos osakekirjan luovutus viivästyy, voit pyytää maksuttoman selvityksen oikeuksistasi asuntokaupassa.
Näin kauppa etenee
- Kauppakirja allekirjoitetaan. Siinä sovitaan maksupäivä ja päivä, jolloin saat asunnon hallintaan.
- Saat tilaisuuden tarkastaa asunnon ja osakekirjan ennen maksua (asuntokauppalain 6 luvun 22 §).
- Maksupäivänä maksat kauppahinnan, ja myyjä antaa osakekirjan tai suostumuksen kirjaamiseen sekä avaimet.
- Osakekirjaan tehdään siirtomerkintä, jossa on päiväys, allekirjoitus ja sinun nimesi.
- Maksat varainsiirtoveron.
- Haet omistuksesi kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Kun vanhan taloyhtiön osake myydään ensimmäistä kertaa luettelon siirron jälkeen, hakemus on tehtävä kahden kuukauden kuluessa kaupasta, ja paperinen osakekirja mitätöidään (voimaanpanolain 1329/2018 7 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Jos myyjä ei luovuta osakekirjaa ajoissa
Jos osakekirja tai suostumus kirjaamiseen on myyjän viivästyksen vuoksi antamatta maksupäivänä, sinulla on oikeus pidättää maksu, kunnes saat sen. Voit pidättää myös sen osan kauppahinnasta, joka tarvitaan viivästyksestä johtuvan vahingonkorvauksen vakuudeksi (asuntokauppalain 6 luvun 8 §).
Jos viivästyksestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa, voit purkaa kaupan, ellei purku ole kohtuuton. Voit myös saada vahingonkorvausta, ellei myyjä osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan. Kun olet jo saanut asunnon ja asiakirjat, et voi enää purkaa kauppaa viivästyksen vuoksi (6 luvun 9 §).
Myyjän suoja
Myyjän ei tarvitse luovuttaa osakekirjaa ennen kauppahinnan maksua. Kun myyjä on kerran antanut osakekirjan tai suostumuksen kirjaamiseen, hän ei voi enää purkaa kauppaa sillä perusteella, että ostaja maksaa myöhässä (asuntokauppalain 6 luvun 24 §). Siksi myyjän kannattaa antaa osakekirja vasta, kun raha on tilillä.
Varainsiirtovero
Asunto-osakkeen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta (varainsiirtoverolain 20 §). Esimerkki: kun kauppahinta on 200 000 euroa eikä asuntoon kohdistu yhtiölainaa, vero on 3 000 euroa. Osakeluetteloon ei merkitä uutta omistajaa ennen kuin veron maksamisesta on selvitys (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 13 §). Ensiasunnon ostajan verovapaus on poistunut 1.1.2024 alkaen tehdyistä kaupoista.
Korkeimman oikeuden ratkaisuja
Osakekirjan hallinta ja velkojat (KKO 2022:9): Kaksi henkilöä omisti asunto-osakkeet yhdessä. Toisen velkojat ulosmittasivat hänen puolikkaansa. Toinen omistaja väitti ostaneensa puolikkaan jo aiemmin, mutta ei pystynyt näyttämään saaneensa osakekirjaa haltuunsa ennen ulosmittausta. Korkein oikeus katsoi, ettei hän ollut suojassa velkojia vastaan (äänestys). Mitä tämä tarkoittaa sinulle: jos osakekirja on paperinen, pidä huoli, että saat sen haltuusi heti kaupan yhteydessä.
Lunastuslauseke (KKO 2022:59): Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli autotalliosakkeita koskeva lunastuslauseke. Osakkeet myytiin henkilölle, joka jo omisti taloyhtiön osakkeita. Kysymys oli, koskiko lunastusoikeus myös tätä kauppaa. Korkein oikeus katsoi, että lähtökohta on osakkeiden vapaa luovutettavuus ja poikkeuksia ei tulkita laajentavasti, mutta tämän yhtiöjärjestyksen sanamuoto kattoi myös kaupan nykyiselle osakkaalle. Mitä tämä tarkoittaa sinulle: lue yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke tarkasti ennen kauppaa. Sen sanamuoto ratkaisee.
Lunastus vain yhtiöjärjestyksen perusteella (KKO 2017:2): Osakkeenomistaja myi murto-osat osakkeista pojalleen ja tämän avopuolisolle ja jäi itse omistamaan osan. Toinen osakas vaati lunastusta koko osakeryhmästä. Korkein oikeus katsoi, ettei lunastus voinut koskea myyjälle jäänyttä osuutta eikä yhtiöjärjestystä voitu tulkita niin, että myydyt osuudet olisi voitu lunastaa. Lunastusvaatimus oli siksi kokonaan pätemätön. Korkeimman oikeuden mukaan lunastusoikeus voi perustua vain yhtiöjärjestyksen määräykseen. Sen tarkoitus on antaa yhtiölle tai osakkaille mahdollisuus vaikuttaa siihen, tuleeko yhtiöön uusia osakkaita. 1.10.2026 alkaen lunastusoikeus koskee lain mukaan myös osakkeen määräosan siirtoja, esimerkiksi puolikkaan myyntiä (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §, L 535/2026). Jos osake on siirtynyt 30.9.2026 mennessä, lunastukseen sovelletaan aiempia säännöksiä, joissa määräosan siirtoa ei mainita.
Esimerkkejä
- Kauppakirjassa on sovittu, että kauppahinta maksetaan ja avaimet luovutetaan 1.11.2026. Myyjä ei tuo osakekirjaa, koska se on vielä hänen pankissaan. Ostaja voi pidättää maksun, kunnes osakekirja luovutetaan.
- Ostaja maksaa 250 000 euron kauppahinnan. Varainsiirtovero on 3 750 euroa. Kun vero on maksettu ja osakekirja luovutettu, ostaja hakee kirjaamista Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden kuluessa.
- Yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Toinen osakas ilmoittaa haluavansa lunastaa asunnon. Ostajan kannattaa selvittää heti, täyttyvätkö lunastuksen edellytykset.
Tarkista tämä ennen kauppaa
- Onko osakekirja paperinen, ja missä se on? Vai kuuluuko taloyhtiö sähköiseen järjestelmään?
- Onko kauppakirjassa sovittu päivä, jolloin maksat ja saat osakekirjan sekä avaimet?
- Onko osakkeisiin merkitty panttauksia?
- Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke?
- Paljonko varainsiirtovero on, ja kuka hakee kirjaamista?
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos myyjä ei luovuta osakekirjaa sovitusti, jos harkitset kaupan purkamista viivästyksen vuoksi, jos yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke on epäselvä tai jos joku vaatii lunastusta. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen osakekirjojen luovutukseen liittyvästä riidasta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Jos osakekirja voidaan luovuttaa asunnon hallinnan luovuttamisen yhteydessä, milloin asunnon hallinnan luovuttaminen tapahtuu?
Asuntokaupan osapuolet sopivat hallinnan luovutuksen ajankohdasta kauppakirjassa. Jollei muuta ole sovittu, osakekirja (tai suostumus omistuksen kirjaamiseen) on luovutettava samana ajankohtana kuin asunnon hallinta (asuntokauppalain 6 luvun 4 §). Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan hallintaa eikä osakekirjaa ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä erääntyy maksettavaksi myöhemmin. Käytännössä hallinnan luovutuksen päivä kannattaa aina kirjata kauppakirjaan.
2. Saanko pitää rahat itselläni, jos myyjä ei anna osakekirjaa?
Kyllä. Jos myyjä ei ole luovuttanut osakekirjaa tai suostumusta kirjaamiseen maksupäivänä, voit pidättää maksun, kunnes saat sen (asuntokauppalain 6 luvun 8 §). Ilmoita pidättämisestä myyjälle kirjallisesti.
3. Mitä siirtomerkintään kirjoitetaan?
Siirtomerkintään merkitään päiväys, allekirjoitus ja ostajan nimi. Osakekirja toimitetaan sen jälkeen kirjaamishakemuksen mukana Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi.
4. Tarvitaanko osakekirjaa, jos taloyhtiö on uusi?
Ei. Vuonna 2019 tai myöhemmin perustetuissa taloyhtiöissä paperista osakekirjaa ei ole. Myyjä antaa suostumuksen, ja ostajan omistus kirjataan Maanmittauslaitoksen rekisteriin.
5. Voiko taloyhtiö estää minua ostamasta asuntoa?
Ei yleensä. Osakkeet saa lähtökohtaisesti luovuttaa vapaasti. Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, taloyhtiö tai toinen osakas voi kuitenkin lunastaa osakkeet sinulta. Tarkista yhtiöjärjestys ennen kauppaa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa