» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppariidan voi ratkaista ilman oikeudenkäyntiä neljällä tavalla: neuvottelemalla sovinnon, viemällä asian maksuttomaan kuluttajariitalautakuntaan, käyttämällä sovittelua tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella tai, jos siitä on sovittu, välimiesmenettelyssä. Lautakunnan ratkaisu on vain suositus. Sovittelussa tehty sovinto voidaan sen sijaan vahvistaa tuomioistuimessa, jolloin sen voi panna täytäntöön kuin tuomion.
Neljä tapaa lyhyesti
- Sovintoneuvottelu: nopein ja halvin. Onnistuu, jos molemmat haluavat sopia.
- Kuluttajariitalautakunta: maksuton. Ratkaisu paperien perusteella. Antaa suosituksen, joka ei sido.
- Sovittelu tuomioistuimessa: tuomari auttaa sopimaan. Vaatii molempien suostumuksen. Sovinto voidaan vahvistaa.
- Välimiesmenettely: vain, jos siitä on pätevästi sovittu. Kuluttajaa ei sido ennen riitaa tehty välimiesehto elinkeinonharjoittajan kanssa.
Riita kannattaa ensisijaisesti pyrkiä ratkaisemaan sovinnolla
Asuntokauppariita kannattaa yleensä yrittää ratkaista neuvottelemalla ennen tuomioistuinta. Sovinto on usein nopeampi ja halvempi kuin oikeudenkäynti, ja välit säilyvät parempina. Sovinnossa voidaan sopia esimerkiksi virheen korjaamisesta, hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta tai kaupan purkamisesta.
Kirjaa sovinto aina kirjalliseksi sopimukseksi. Siitä pitää ilmetä osapuolet, mitä riita koski, mitä maksetaan ja milloin sekä se, että riita on ratkaistu kokonaan.
Tärkeää: neuvottelut eivät pidennä aikaa, jossa virheestä on ilmoitettava. Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa ja yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon luovutuksesta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Kuluttajariitalautakunta
Lautakunta käsittelee asunnon kauppaa koskevan asian, jonka tuo kuluttaja, asuntoyhteisö tai asunnon myynyt yksityishenkilö (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §). Käsittely on maksuton, mutta omat kulut, kuten avustajan palkkion, kukin maksaa itse (19 §).
Lautakunta pyrkii ensin sovintoon (12 §). Asia ratkaistaan paperien perusteella, ja suositus annetaan viimeistään 90 päivän kuluttua siitä, kun kaikki aineisto on saatu (17 a §). Lautakunta voi jättää asian käsittelemättä esimerkiksi, jos ratkaisu vaatisi todistajien kuulemista tai asia on poikkeuksellisen monimutkainen (14 §).
Suositus ei ole tuomio, eikä sitä voi panna täytäntöön ulosotossa. Asian voi viedä tuomioistuimeen myöhemmin (20 §). Kun vaatimus esitetään lautakunnassa, saatavan vanhentuminen katkeaa (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §). Lautakunta ei kuitenkaan pidennä asuntokauppalain virheilmoitusaikoja.
Sovittelu tuomioistuimessa
Käräjäoikeudessa voi hakea sovittelua, vaikka kannetta ei ole nostettu. Hakemus tehdään kirjallisesti, ja siinä kerrotaan, mitä riita koskee. Sovittelu edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta (riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain (394/2011) 4 §). Jo vireillä olevan oikeudenkäynnin voi siirtää sovitteluun ennen kuin valmistelu on päättynyt.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Sovittelijana on tuomari. Hän auttaa osapuolia pääsemään yhteisymmärrykseen ja voi pyynnöstä tehdä sovintoehdotuksen (5–7 §). Sovinto voidaan vahvistaa (8 §). Jos sovintoa ei synny, oikeudenkäynti jatkuu (9 §).
Sovittelussa kerrottua ei saa ilman vastapuolen lupaa käyttää myöhemmin oikeudessa (16 §). Kumpikin maksaa omat sovittelukulunsa (27 §).
Sovittelu tuomioistuimen ulkopuolella
Riidan voi sopia myös koulutetun sovittelijan avulla tuomioistuimen ulkopuolella. Kirjallinen sovinto, jonka osapuolet ja sovittelija ovat allekirjoittaneet, voidaan vahvistaa käräjäoikeudessa täytäntöönpanokelpoiseksi. Hakemuksen tekevät osapuolet yhdessä tai yksi osapuoli muiden luvalla. Sovintoa ei vahvisteta, jos se on lain vastainen, selvästi kohtuuton tai loukkaa ulkopuolisen oikeutta (riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain (394/2011) 18–23 §).
Välimiesmenettely
Jos kauppakirjassa on kirjallinen välityslauseke, kauppaan liittyvä riita voidaan tietyin edellytyksin ratkaista välimiesmenettelyssä. Välimiesmenettelystä annetun lain 2 §:n mukaan asianosaiset voivat sopia, että yksityisoikeudellinen riita, josta voidaan tehdä sovinto, ratkaistaan välimiesten päätöksellä.
KKO 2007:18 koski kiinteistön määräalan kauppaa. Ratkaisussa katsottiin, että sopimukseen perustuva lunastusoikeutta koskeva riita voitiin ratkaista välimiesmenettelyssä. Ratkaisu ei koskenut asunto-osakekauppaa.
Kuluttajansuojan poikkeus: Jos riita on kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välinen, ennen riidan syntymistä tehty välityslauseke ei sido kuluttajaa (asuntokauppalain 7 luvun 3 §). Kuluttaja voi silloin viedä asian tuomioistuimeen tai lautakuntaan.
Sovintotarjous voi vaikuttaa kuluihin
Käräjäoikeudessa hävinnyt maksaa yleensä myös voittajan oikeudenkäyntikulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §). Pienessä riidassa kulut voivat olla suuremmat kuin riidan summa.
Ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat kiinteistökaupan hinnanalennusta 106 593 euroa, mutta saivat 32 000 euroa. Myyjät olivat aiemmin tarjonneet sovinnoksi ensin 30 000 ja myöhemmin 50 000 euroa. Korkein oikeus otti tarjoukset huomioon kuluista päättäessään, ja ostajat joutuivat korvaamaan osan myyjien kuluista. Hyvä sovintotarjous kannattaa siis ottaa vakavasti. Ratkaisusta ei voi päätellä yleistä sääntöä siitä, milloin tarjous muuttaa kulujen jakoa.
Esimerkki 1: Ostat asunnon ja huomaat kylpyhuoneen vesivahingon. Myyjä kiistää vastuun. Teet kirjallisen virheilmoituksen, jossa vaadit 12 000 euron hinnanalennusta. Myyjä tarjoaa 5 000 euroa. Viet asian kuluttajariitalautakuntaan, joka suosittaa 9 000 euroa. Myyjä maksaa suosituksen mukaan, ja riita päättyy ilman oikeudenkäyntiä.
Esimerkki 2: Riita on jo käräjäoikeudessa. Molemmat suostuvat tuomioistuinsovitteluun. Tuomari auttaa sopimaan 20 000 euron hinnanalennuksesta, ja sovinto vahvistetaan. Jos myyjä ei maksa, voit hakea sovinnolle ulosottoa.
Etenemisjärjestys
- Selvitä riidan peruste: virhe, puuttuva tieto, vahinko tai muu vaatimus.
- Kokoa todisteet: kauppakirja, virheilmoitukset, kuntotarkastus, asiantuntijalausunnot ja kuvat.
- Ilmoita myyjälle virheestä ja vaatimuksestasi kirjallisesti ja ajoissa.
- Neuvottele ja kirjaa mahdollinen sovinto.
- Jos sopu ei synny, harkitse kuluttajariitalautakuntaa tai sovittelua.
- Seuraa määräaikoja ja vanhentumista.
- Arvioi, tarvitsetko lakimiehen.
Milloin lakimies on erityisen tarpeen
Lakimiehestä on hyötyä erityisesti, kun virhe on laaja tai teknisesti vaikea, myyjä kiistää virheen kokonaan, reklamaation ajoitus on riidanalainen, kyse voi olla kaupan purkamisesta, vastapuolella on lakimies, kuluriski on suuri tai harkitset sovintotarjousta. Oikeusturvavakuutus tai julkinen oikeusapu voi kattaa kuluja. Tarkista vakuutusehdot ajoissa.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Onko kuluttajariitalautakunnan ratkaisu sitova?
Ei ole. Se on suositus, jota noudatetaan usein. Jos vastapuoli ei noudata sitä, asian voi viedä käräjäoikeuteen.
2. Pidentävätkö sovintoneuvottelut virheilmoituksen määräaikaa?
Eivät. Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle ajoissa, vaikka neuvottelut olisivat käynnissä. Yksityisen myyjän kanssa kahden vuoden raja on ehdoton, ellei myyjä ole toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
3. Voiko sovinnon panna täytäntöön?
Tuomioistuinsovittelussa tehty sovinto voidaan vahvistaa. Myös tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa tehty kirjallinen sovinto voidaan vahvistaa käräjäoikeudessa täytäntöönpanokelpoiseksi. Pelkkä kahden osapuolen välinen sopimus ei ole sellaisenaan täytäntöönpanokelpoinen.
4. Paljonko tuomioistuinsovittelu maksaa?
Kumpikin maksaa omat kulunsa, eikä niitä voi myöhemmin vaatia vastapuolelta. Käsittelystä peritään tuomioistuinmaksu, josta säädetään tuomioistuinmaksulaissa.
5. Sitooko kauppakirjan välimiesehto minua?
Jos ostit asunnon yritykseltä kuluttajana, ennen riitaa tehty välimiesehto ei sido sinua. Kahden yksityishenkilön välisessä kaupassa ehto voi sitoa.
6. Kannattaako vastapuolen sovintotarjous hyväksyä?
Se riippuu tilanteesta. Jos tuomioistuin myöhemmin tuomitsee sinulle vähemmän kuin tarjottiin, voit joutua maksamaan osan vastapuolen kuluista, kuten ratkaisussa KKO 2022:56. Arvioi tarjous huolellisesti, tarvittaessa lakimiehen kanssa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa