Minilex - Lakipuhelin

Asunnon hallintaoikeus ja omistusoikeus

» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

Hallintaoikeus ja omistusoikeus eivät tarkoita samaa asiaa. Puhuttaessa asunnon hallintaoikeudesta tarkoitetaan oikeuden haltijan oikeutta käyttää asuntoa ja saada sen mahdollinen tuotto itselleen. Toisin kuin omistusoikeuden haltijalla, hallintaoikeuden haltijalla ei ole oikeutta myydä, luovuttaa tai hävittää asuntoa. Omistusoikeuden haltijakaan ei kuitenkaan voi esimerkiksi myydä toisen henkilön hallintaoikeuden alaista omaisuutta ilman hallintaoikeuden haltijan lupaa.

Hallintaoikeuden asuntoon voi saada esimerkiksi testamentilla. Kaupan tai lahjan yhteydessä omistusoikeus voidaan myös luovuttaa toiselle, mutta kohteen hallintaoikeus pidättää itsellä määräajan tai eliniän. Hallintaoikeutta ei voida purkaa ilman oikeudenhaltijan suostumusta. Eliniäksi pidätetty hallintaoikeus kuitenkin raukeaa eli päättyy hallintaoikeuden haltijan kuollessa. Tällöin omaisuuden hallintaoikeus siirtyy hallinnan kohteen omistajalle.

Omistusoikeuden haltijan kuollessa omaisuus taas siirtyy hänen kuolinpesänsä haltuun. Omistusoikeuden haltija voi aina pätevästi määrätä omaisuudestaan testamentilla ennen kuolemaansa.

Hallintaoikeus on etuna vastikkeeton, eli hallintaoikeuden haltijan ei tarvitse maksaa asunnon omistajalle sen käytöstä. Hallintaoikeuden haltijan on kuitenkin vastattava asunnon veroseuraamuksista sekä tavanomaisista käyttökustannuksista. Käytännössä asunnon hallintaoikeuden haltijalla on siis oikeus asua asunnossa ja vuokrata sitä, hänen vastuullaan ovat myös lähes kaikki asunnon kulut, mukaan luettuna mahdolliset perusparannuskustannukset. Myös asunnon tuotto kuuluu hallintaoikeuden haltijalle. Sen sijaan hallintaoikeuden haltijalla ei ole oikeutta myydä tai lahjoittaa asuntoa eteenpäin tai testamentata sitä kenellekään. Asunto kuuluu sen omistajan, eikä sen hallintaoikeuden haltijan kuolinpesään.

 

Asunnon hallintaoikeuden siirtyminen

Lain mukaan asunnon hallintaoikeus voi siirtyä joko testamentin, kaupan, vaihdon tai lahjan perusteella. Mikäli oikeustoimen osapuolet ovat tarkoittaneet asunnon hallinnan siirtyvän ehdollisesti, täytyy asiaa koskevat ehdot kirjata tarkasti sopimukseen. Usein hallinta siirtyy sopimuksen tekohetkellä. Asuntokaupassa tästä hetkestä käytetään nimitystä kaupantekohetki. Sillä tarkoitetaan sitä ajankohtaa, jona sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Osapuolet voivat nykyisin tosin hyväksyä kaupan myös Maanmittauslaitoksen sähköisessä järjestelmässä.

 

Asunnon hallintaoikeuden siirron viivästyminen

Myyjä ja ostaja sopivat tavallisesti asuntokauppaa tehdessä siitä, milloin asunnon hallintaoikeus luovutetaan ostajalle. Jos asunnon hallintaoikeuden luovutus viivästyy joko ostajasta tai myyjästä johtuvasta syystä, toisella osapuolella on usein käytettävissä oikeussuojakeinoja tilanteen korjaamiseksi.

Lain mukaan myyjällä on velvollisuus luovuttaa ostajalle sekä asunnon hallinta että osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohtana. Elleivät ostaja ja myyjä ole muuta sopineet, asiakirjat tulee luovuttaa samana ajankohtana kuin asunnon hallinta. Lisäksi uuden asunnon kaupan osalta säädetään, että jos asunnon hallinnan luovutuksesta ei ole sovittu, hallinnan luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa kaupanteosta.

Mikäli myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai asunnon hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja, ostajalla on käytettävissä oikeussuojakeinoja. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana. Sen jälkeen kun asunnon hallinta ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu, ostaja ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi. Ostajalla on kuitenkin oikeus kaupan purkuun myös ennakoidun viivästyksen perusteella. Tällöin jos ostajalla on ennalta painavia syitä olettaa, että asunnon hallintaoikeuden luovutus tulee viivästymään, ostajalla saattaa olla oikeus purkaa kauppa jo ennen sopimuksessa mainittua hallintaoikeuden luovutusajankohtaa. Ostajalla on myös oikeus saada vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Jos asunnon hallintaa tai hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja ei ole luovutettu kauppahintaerän erääntyessä maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Tämänkin jälkeen ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

On myös huomioitava, että myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa tai hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä erääntyy maksettavaksi vasta myöhemmin. Näin ollen jos asunnon hallinta viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, tästä voi aiheutua korvausvelvollisuus ostajalle.

Ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu. Kuitenkin jos hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vaaranvastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta on ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Jos asunto on kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana.

Asunnon hallintaoikeuden luovutuksen viivästyminen vaikuttaa myös siihen, kumpi osapuoli vastaa asuntoon liittyvistä kustannuksista. Pääasiallisesti se osapuoli, josta viivästys johtuu vastaa yhtiövastikkeista, muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista ja asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista, jotka syntyvät ennen asunnon hallinnan luovutusta.

 

Asunnon hallintaoikeus avoliiton päättyessä

Avoliiton päättyessä käytettävissä ei ole yhteiselämän lopettamista vastaavaa menettelyä. Aviopuoliso voi hakea yhteiselämän lopettamista tuomioistuimelta ja tällöin se puolisoista jää yhteiseen kotiin, jolla katsotaan olevan siihen suurempi tarve. Näin ollen avopuoliso ei voi vaatia tai saada oikeutta jäädä asumaan puolisonsa omistamaan asuntoon avoliiton purkautuessa. Entiset avopuolisot voivat tietysti sopia oikeudesta jäädä asumaan yhteiseen kotiin vapaasti.

Avoliitossa leskellä ei ole vastaavaa asuntosuojaa kuin avioliitossa. Avioliiton päättyessä kuolemaan leski saa pitää hallinnassaan yhteisenä kotina käytetyn asunnon tai muun jäämistöön kuuluvan kodiksi sopivan asunnon. Jos avopuolisot haluavat turvata toistensa oikeudet, on heidän syytä tehdä testamentti.

Lain mukaan avopuolisot vastaavat yhdessä vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, mikäli he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Lisäksi puoliso, joka ei ole vuokrannut huoneistoa, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä, niin kauan kuin hän asuu huoneistossa. Tällaista vuokrahuoneistoa koskevassa asiassa molemmille puolisoille on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, kun siihen katsotaan olevan tarve.

 


- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 6 - 24 -


Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa

 

» Edullisempaa lakipalvelua - jätä yhteydenottopyyntö »