Jos ostamassasi käytetyssä asunnossa on virhe, voit vaatia myyjältä hinnanalennusta. Alennuksen on vastattava virhettä tai oltava muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Myyjä maksaa palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona hän sai kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §).

Hinnanalennus ei edellytä, että myyjä tiesi virheestä tai oli huolimaton. Kaupan voi purkaa vain, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Voit vaatia hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvausta, jos vahingonkorvauksen laissa säädetyt edellytykset täyttyvät.

Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Jos myyjä on yksityishenkilö, virheilmoitus on pääsääntöisesti tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Laissa säädetyissä poikkeustilanteissa virheeseen voi kuitenkin vedota tämän määräajan jälkeenkin.
 

Keskeiset asiat

• Käytetyssä asunnossa on virhe esimerkiksi silloin, kun asunto ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai olennainen seikka on jäänyt kertomatta.
• Myyjä vastaa lähtökohtaisesti myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista ja isännöitsijäntodistuksen virheellisistä tiedoista.
• Et voi yleensä vedota virheeseen, joka sinun olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa. Myyjän antamia tietoja ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa, eikä rakenteita yleensä tarvitse avata.
• Ilmoita virheestä ja siitä, mitä vaadit, kohtuullisessa ajassa. Yksityisen myyjän kaupassa takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Elinkeinonharjoittajan kaupassa kahden vuoden takarajaa ei sovelleta.
• Määräajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Uuden asunnon kaupassa virheilmoituksen määräaikoihin liittyy myös muita poikkeuksia.
• Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, voit pidättää siitä virheeseen perustuvaa vaatimustasi vastaavan määrän. Pidätettävä summa ei kuitenkaan saa ilmeisesti ylittää vaatimuksesi määrää.
• Yksityinen myyjä vastaa vahingosta, jollei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Elinkeinonharjoittajan vahingonkorvausvastuu on tietyissä tilanteissa laajempi.
• Myyjä voi tietyin edellytyksin vaatia maksamaansa korvausta takaisin esimerkiksi välittäjältä, isännöitsijäntodistuksen virheellisistä tiedoista vastuussa olevalta taholta tai urakoitsijalta.
• Rahavaatimus vanhenee. Vanhentuminen on katkaistava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ja viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta.
   

Milloin käytetyssä asunnossa on virhe

Käytetyn asunnon kaupassa myyjän vastuu voi perustua esimerkiksi siihen, että asunto ei vastaa sovittua, että ostajalle on annettu virheellisiä tietoja tai että olennainen seikka on jäänyt kertomatta (asuntokauppalain 6 luvun 11 §). Myyjä vastaa kaikista ostajalle annetuista tiedoista, myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista ja välittäjän antamista tiedoista (asuntokauppalain 6 luvun 27 §). Lisäksi myyjän tulisi tietää yhtiökokouksessa käsitellyistä asioista, vaikka hän ei itse olisi osallistunut kokoukseen.

Jos esimerkiksi taloyhtiön muissa asunnoissa on jo ennen kauppaa havaittu sisäilmaongelmia ja korjauksia on suunniteltu, myyjän olisi tullut kertoa niistä ennen kaupantekoa. Tietojen antamatta jättäminen voi johtaa myyjän vastuuseen, jos tiedoilla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Myös puuttuva tieto taloyhtiön tulevista korjauksista voi johtaa myyjän vastuuseen. Jos isännöitsijäntodistuksessa ei esimerkiksi mainita, että hallitus on jo tilannut linjasaneerauksen hankesuunnitelman, ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta taloudellisen virheen perusteella.

Ostajan ennen kauppaa tehtävällä tarkastuksella on merkitystä. Et saa vedota virheenä seikkaan, joka sinun olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa. Sama koskee ostajaa, joka ilman hyväksyttävää syytä jätti käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).

Sinun ei kuitenkaan tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja. Sinun ei myöskään tarvitse tutkia asioita, jotka vaativat esimerkiksi rakenteiden avaamista. Tarkastusta koskeva rajoitus ei päde, jos sinulta ei voida edellyttää havaitsemasi asian merkityksen ymmärtämistä, jos sinulla oli aihetta olettaa, että puute korjataan ennen hallinnan luovutusta, tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Sisäilmaongelmia ei yleensä ole pidetty sellaisina, että ostaja voisi havaita ne tarkastuksessa pintapuolisesti. Esittelyssä näkyvään selvään halkeamaan, josta et kysy mitään, et sen sijaan todennäköisesti voi myöhemmin vedota.
 

Hinnanalennus ja muut seuraamukset

Käytetyn asunnon kaupassa virheen seuraamuksia ovat kauppahinnan maksusta pidättyminen, hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Hinnanalennuksen on vastattava virhettä tai oltava muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle saat korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §). Hinnanalennus ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Siksi voit saada hinnanalennusta silloinkin, kun myyjä osoittaa toimineensa huolellisesti eikä joudu maksamaan vahingonkorvausta.

Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ja sinä puolestasi olet ollut huolimaton asunnon tarkastuksessa, voit tietyin edellytyksin vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).

Hinnanalennuksen määrän ei tarvitse olla selvillä heti. Se voi selvitä vasta myöhemmin, esimerkiksi kun korjauskustannukset tiedetään. Sinun on kuitenkin ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Voit aluksi ilmoittaa vaativasi hinnanalennusta ja täsmentää sen määrää myöhemmin.

Kaupan voit purkaa, jos virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentti). Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, purkuun ja vahingonkorvaukseen sovelletaan eräiltä osin uuden asunnon kaupan säännöksiä (asuntokauppalain 4 luvun 25 ja 26 §).

Käytetyn asunnon kauppaa koskevassa 6 luvussa ei ole uuden asunnon kaupan tapaista yleistä säännöstä myyjän oikeudesta korjata virhe. Osapuolet voivat kuitenkin sopia korjaamisesta. Jos elinkeinonharjoittaja on itse tehnyt tai teettänyt asuntoon remontin ennen kauppaa, voit vaatia siltä myös remontin virheen oikaisemista (asuntokauppalain 6 luvun 18 §). Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko asunnossa myyjän vastuulla oleva virhe.
 

Virheilmoitus eli reklamaatio

Reklamaatio on pääsääntöisesti edellytys sille, että voit vedota käytetyn asunnon kaupassa havaittuun virheeseen ja vaatia sen perusteella hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Sinun on ilmoitettava myyjälle sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Ratkaisevaa on, milloin pääsit tai sinun olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Jos ilmoitus myöhästyy, menetät yleensä oikeuden vedota virheeseen. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko asunnossa myyjän vastuulla oleva virhe.

Käytetyn asunnon kaupassa määräajat ovat:

• Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa.
• Yksityinen myyjä: ilmoitus viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Jos asuit asunnossa jo ennen kauppaa, aika lasketaan kaupantekopäivästä.
• Elinkeinonharjoittaja myyjänä: kahden vuoden takarajaa ei ole, mutta ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa.
• Voit vedota virheeseen määräaikojen estämättä, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).

Laissa ei ole määritelty kohtuullista reklamaatioaikaa tiettyinä päivinä tai kuukausina. Ilmoitus kannattaa tehdä mahdollisimman pian, sillä kuukausien viivyttely voi vaarantaa oikeutesi vedota virheeseen. Ilmoitus kannattaa mahdollisuuksien mukaan tehdä ennen rakenteiden avaamista tai korjaustöitä, jotta myyjällä on tilaisuus tutustua virheeseen ja sen laajuuteen. Jos ostaja esimerkiksi teettää kylpyhuoneremontin heti ja esittää myyjälle vaatimuksensa vasta remontin jälkeen, virheen osoittaminen voi vaikeutua. Kiireellisiä vahinkoa rajoittavia toimenpiteitä ei kuitenkaan pidä lykätä reklamaation vuoksi. Laissa ei edellytetä kirjallista ilmoitusta, mutta reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti ja säilyttää siitä todiste.

Korkein oikeus on ratkaissut kaksi kiinteistön kauppaa koskevaa tapausta, joilla on merkitystä myös asuntokaupan reklamaatioajan arvioinnissa. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki rakennuksen ja ilmoitti sen rakenteissa havaituista virheistä vasta purkamisen jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa virheistä ennen rakenteiden purkamista. Ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin.

Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä pian niiden havaitsemisen jälkeen ja varasivat oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin. Vaatimusten sisältöä täsmennettiin kuitenkin vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. Pelkkä ilmoitus virheestä ja yleinen varauma myöhemmistä vaatimuksista eivät siis välttämättä riitä. Ostajan on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa myös vaatimustensa sisältö ja tarvittaessa täydennettävä ilmoitusta esimerkiksi alustavalla arviolla rahamääräisestä vaatimuksesta.

Käytetyn asunnon kauppaa koskevassa ratkaisussa KKO 2007:91 pesuhuoneesta ja WC:stä puuttui vedeneristys. Myyjä oli hälventänyt ostajien epäilyjä antamalla ymmärtää tietävänsä vedeneristyksen olevan kunnossa, vaikka hänellä ei ollut asiasta varmaa tietoa. Menettelyä pidettiin kunnianvastaisena ja arvottomana, ja ostajat saivat vedota virheeseen yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Myyjän ei siis tarvitse tietoisesti valehdella, jotta hänen menettelynsä voisi olla kunnianvastaista ja arvotonta. Myös perusteeton, varmana esitetty vakuutus voi olosuhteista riippuen täyttää edellytykset. Jos kahden vuoden määräaika on jo kulunut, on arvioitava, onko myyjä menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
 

Uuden asunnon kaupan poikkeukset vertailukohtana

Uuden asunnon kaupassa reklamaatio liittyy vuositarkastukseen. Virhe, joka ostajan olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava vuositarkastuksessa tai viimeistään ennen kuin pöytäkirjan huomautusaika päättyy. Myöhemmin ilmenevästä virheestä ja vaatimuksista ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 19 §). Kahden vuoden takarajaa ei ole.

Uuden asunnon kaupassa myöhästynyt ilmoitus ei vie oikeutta kolmessa tilanteessa (4 luvun 20 §):

• myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti
• asunto ei täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä
• asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.

Käytetyn asunnon kaupassa poikkeuksia on vähemmän. Ostaja voi vedota virheeseen myöhästyneestä ilmoituksesta huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Terveys- ja vaarapoikkeukset koskevat vain uuden asunnon kauppaa. Ratkaisu KKO 2007:91 koski käytetyn asunnon kauppaa, joten se ei suoraan ratkaise, miten uuden asunnon kaupan terveys- ja vaarapoikkeuksia tulkitaan.

Poikkeuksiin vetoaminen on usein riidanalaista, ja ostajan on pystyttävä näyttämään, että poikkeuksen edellytykset täyttyvät. Pelkkä homeen tai kosteuden epäily ei riitä, vaan näyttö vaatii yleensä asiantuntijan tutkimuksen. Pelkkä esteettinen virhe, kuten naarmu parketissa, ei kuulu poikkeusten piiriin. Reklamaation määräaikoja koskevat poikkeukset eivät sellaisinaan poista rahavaatimusten vanhentumista koskevia sääntöjä.
 

Maksusta pidättyminen

Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, voit asunnon virheen perusteella pidättyä maksamasta sen jäljellä olevaa osaa. Et kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin sinulla on virheen perusteella oikeus (asuntokauppalain 6 luvun 15 §). Pidätysoikeus on turvaamiskeino, eikä sillä voi jättää koko kauppahintaa maksamatta, jos virhe koskee vain osaa asunnon arvosta tai korjauskustannuksista.

Käytetyn asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan yleensä kerralla, kun ostaja on saanut kohtuullisen tilaisuuden tarkastaa asunnon ja asiakirjat ja kun hallinta ja osakekirja luovutetaan tai annetaan suostumus saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin (asuntokauppalain 6 luvun 22 §). Pidätysoikeudella on siksi käytännössä merkitystä erityisesti silloin, kun osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin, esimerkiksi hallinnan luovutuksen yhteydessä. Jos koko kauppahinta on jo maksettu, pidätettävää ei enää ole. Silloin voit virheen perusteella vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua niiden edellytysten täyttyessä.

Virheeseen perustuva maksusta pidättyminen on eri asia kuin myyjän viivästyksen perusteella tapahtuva pidättyminen (asuntokauppalain 6 luvun 8 §). Uuden asunnon kaupassa ostajaa suojaa lisäksi kauppahinnan viimeisen, vähintään kahden prosentin suuruisen erän maksamista koskeva järjestely (asuntokauppalain 4 luvun 29 §:n 3 momentti). Käytetyn asunnon kaupassa ei ole vastaavaa lakisääteistä järjestelyä.

Pidätä vain määrä, joka on perusteltavissa virheen perusteella esitetyillä vaatimuksilla. Arvioinnin tukena voi käyttää esimerkiksi korjauskustannusarviota tai asiantuntijan lausuntoa. Ilmoita myyjälle kirjallisesti, mikä virhe on kyseessä, mitä vaadit ja kuinka suuren osan kauppahinnasta pidätät maksamatta.

Jos pidätät enemmän kuin mihin sinulla on oikeus, ylimenevä osa voi muodostaa maksuviivästyksen, josta myyjällä voi olla oikeus viivästyskorkoon (asuntokauppalain 6 luvun 23 §). Myyjällä voi tietyin edellytyksin olla myös oikeus purkaa kauppa ostajan maksuviivästyksen vuoksi (6 luvun 24 §). Purkuoikeutta rajoittavat kuitenkin muun muassa osakekirjan luovuttaminen tai saannon kirjaamiseen tarvittavan suostumuksen antaminen sekä viivästyneen maksun suorittaminen korkoineen. Jos esimerkiksi ostaja pidättää 50 000 euron loppuerän kokonaan noin 1 500 euron korjausta vaativan vian vuoksi, pidätys ilmeisesti ylittää hänen vaatimuksensa. Jos pidätettävästä määrästä on epävarmuutta, osapuolet voivat sopia kauppahinnan osan tallettamisesta, kunnes asia on selvitetty.
 

Vahingonkorvaus: kuka korvaa

Virheestä aiheutuneiden vahinkojen korvaamista vaaditaan yleensä ensin myyjältä, koska hän on ostajan sopimuskumppani. Myyjän vastuun laajuus riippuu siitä, onko hän yksityinen myyjä vai elinkeinonharjoittaja.

• Yksityinen myyjä: Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentti). Ostajan ei tarvitse todistaa, että myyjä tiesi virheestä. Myyjän on kuitenkin mahdollista vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
• Elinkeinonharjoittaja: Vahingonkorvaukseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevaa 4 luvun 26 §:n 1 ja 2 momenttia (6 luvun 17 §:n 2 momentti). Elinkeinonharjoittaja vastaa lähtökohtaisesti välittömästä vahingosta, vaikka olisi toiminut huolellisesti. Välillisen vahingon, kuten tulonmenetyksen, se korvaa vain, jos virhe tai vahinko johtuu sen huolimattomuudesta.

Oman kodin myyjä ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja. Jos myyjä esimerkiksi vakuutti, ettei kylpyhuoneessa ole ollut vuotoja, vaikka tiesi aiemmasta vesivahingosta, hän tuskin pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti.

Myyjän lisäksi korvausvastuussa voi olla muitakin. Ostajalla on oikeus saada kiinteistönvälitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka sen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §). Samaa vahinkoa ei kuitenkaan korvata kahteen kertaan. Ratkaisussa KKO 2003:61 asunnon pinta-alaksi oli kerrottu esitteessä, isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä 58 neliömetriä, vaikka todellinen pinta-ala oli 49 neliömetriä. Käräjäoikeus velvoitti myyjän maksamaan ostajille hinnanalennusta ja välitysliikkeen vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti. Korkein oikeus katsoi, että lopullinen vastuu kuului välitysliikkeelle, koska korvausvelvollisuus johtui sen selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Jos isännöitsijäntodistuksessa on väärä tieto, voit lisäksi vaatia korvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta yhtiölainsäädännön perusteella. Ratkaisussa KKO 2010:17 isännöitsijäntodistuksesta ei käynyt ilmi, että osa ilmoitetusta pinta-alasta oli rakennettu ilman rakennuslupaa. Ostajalla oli asuntokauppalaista riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta. Ratkaisu ei ottanut kantaa korvauksen määrään, vaan asia palautettiin käräjäoikeuteen.

Rakennusvirheestä korvausta vaaditaan yleensä myyjältä. Myyjällä voi puolestaan olla oikeus vaatia korvausta virheestä vastuussa olevalta urakoitsijalta.

Vahingonkorvausta voidaan sovitella eli pienentää, jos se olisi kohtuuton. Silloin otetaan huomioon esimerkiksi sopimusrikkomuksen syy, ostajan oma myötävaikutus vahinkoon, osapuolten varallisuus ja asunnon kauppahinta (asuntokauppalain 6 luvun 29 § ja 4 luvun 38 §). Pidä siksi kulut kohtuullisina ja anna myyjälle tilaisuus tutustua virheeseen ennen korjausta.

Vahingonkorvausvaatimus myös vanhenee. Kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa pääsääntöisesti siitä, kun sait tai sinun olisi pitänyt saada tieto vahingosta ja siitä vastuussa olevasta tahosta. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävän yksilöidyllä kirjallisella vaatimuksella, ja viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7 ja 10 §).
 

Myyjän takautumisoikeus

Ostaja, joka maksaa, ei aina ole se, joka lopulta kantaa kulut. Myyjä voi joutua vastuuseen ostajaa kohtaan myös virheestä, joka johtuu jonkun muun toiminnasta. Tällöin myyjällä voi olla oikeus vaatia maksamaansa korvausta takaisin virheestä vastuussa olevalta taholta. Tätä kutsutaan takautumisoikeudeksi.

• Isännöitsijäntodistus ja yhtiön edustajan tiedot: Jos myyjä on joutunut virhevastuuseen isännöitsijäntodistukseen sisältyneen tai muuten yhtiön edustajalta peräisin olevan tiedon vuoksi, hänellä voi olla oikeus saada korvausta yhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä. Korvausvastuusta voi vapautua osoittamalla, ettei todistusta tai tietoa annettaessa menetelty huolimattomasti. Todistustaakka huolellisuudesta on siis yhtiöllä tai sen edustajalla. Jos myyjä tai hänen edustajansa on osaltaan ollut huolimaton, korvausta voidaan sovitella (asuntokauppalain 7 luvun 1 §).
• Rakentamis- ja materiaalivirheet: Jos virhe johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjä saa korvauksen tältä, vaikka osapuolten välillä ei olisi suoraa sopimussuhdetta. Materiaalin tai laitteen virheessä korvausta voi vaatia valmistajalta, maahantuojalta tai jälleenmyyjältä. Jos virheeseen on vaikuttanut useampi taho, korvausvelvollisuus jaetaan sen mukaan, mikä on olosuhteisiin nähden kohtuullista (asuntokauppalain 7 luvun 2 §).
• Välitysliike: Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisen seikan, välitysliike voi vaatia ostajalle maksamaansa korvausta myyjältä. Jos myyjä on maksanut ostajalle välitysliikkeen virheen vuoksi, hän voi vaatia maksamaansa välitysliikkeeltä siltä osin kuin vahinko johtui välitysliikkeen virheestä (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 15 §).

Takautumisoikeus ei tarkoita, että myyjä voisi siirtää kaiken vastuunsa eteenpäin. Jos myyjä tiesi kylpyhuoneen kosteusvauriosta mutta ei kertonut siitä, se on myyjän omaa vastuuta. Jos vaurio kuitenkin johtui urakoitsijan virheellisestä vedeneristyksestä, myyjä voi vaatia urakoitsijalta korvausta siltä osin kuin vahinko johtuu urakoitsijan virheestä.

Takautumisoikeudet eivät heikennä ostajan asemaa: voit vaatia korvausta omalta myyjältäsi, eikä sinun tarvitse odottaa myyjän ja muiden tahojen välisen riidan ratkeamista.

Myyjän kannattaa ilmoittaa ostajan reklamaatiosta viipymättä taholle, jota vastaan takautuminen voi tulla kyseeseen. Säilytä isännöitsijäntodistus päiväyksineen, myyntiesite, kauppakirja, kuntotarkastusraportti ja kirjeenvaihto. Takautumissaatavan vanhentumisajan alkamisesta ei ole erillistä säännöstä, joten vanhentuminen kannattaa katkaista esittämällä vaatimus heti, kun ostaja on esittänyt vaatimuksensa.
 

Mitä kannattaa tehdä

1. Tarkasta asunto huolellisesti ennen kauppaa ja kysy myyjältä näkyvistä vioista ja epäselvistä seikoista.
2. Kun huomaat virheen, ota valokuvat ja ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti. Kerro samalla, että vaadit hinnanalennusta tai muuta hyvitystä. Euromäärän voit tarkentaa myöhemmin.
3. Anna myyjälle mahdollisuuksien mukaan tilaisuus tutustua virheeseen ennen rakenteiden avaamista tai korjaamista.
4. Selvitä, mistä väärä tai puuttuva tieto on peräisin: myyjältä, välittäjältä vai isännöitsijäntodistuksesta. Ilmoita vaatimuksestasi tarvittaessa myös välittäjälle tai taloyhtiön edustajalle.
5. Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, pidätä enintään vaatimustesi suuruinen määrä ja kerro pidätyksestä myyjälle.
6. Teetä tarvittaessa asiantuntijan tutkimus ja perusta vaatimukset korjausarvioon.
7. Säilytä esite, isännöitsijäntodistus, kauppakirja, tutkimusraportit, kuitit ja kaikki viestit myyjän kanssa.
8. Huolehdi reklamaation määräajoista. Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, virheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Seuraa erikseen rahavaatimusten vanhentumista ja katkaise se tarvittaessa riittävän yksilöidyllä vaatimuksella.
    

Milloin juristista on hyötyä

Juristista on hyötyä, jos myyjä väittää reklamaatiosi myöhästyneen, kahden vuoden määräaika lähestyy tai on jo kulunut tai epäilet myyjän salanneen virheen. Apua kannattaa hakea myös, jos myyjä kiistää huolimattomuutensa, vastuussa voi olla useampi taho, kuten välitysliike tai taloyhtiön edustaja, tai harkitset kauppahinnan maksusta pidättymistä tai kaupan purkamista. Juristi auttaa muotoilemaan vaatimukset riittävän yksilöidyiksi, arvioimaan eri seuraamusten edellytyksiä ja huolehtimaan määräajoista. Juristi voi hoitaa asuntokauppariidan puolestasi.

Tarkista myös, kattaako kotivakuutukseesi sisältyvä oikeusturvavakuutus riidan hoitamisesta aiheutuvia asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja.
 

Tavalliset ongelmat

• Ostaja ilmoittaa virheestä, mutta ei kerro, mitä vaatii, tai kertoo vaatimuksensa vasta pitkän ajan kuluttua.
• Virhe korjataan ennen kuin myyjä on saanut mahdollisuuden tutustua siihen, eikä virheestä ole säilytetty riittävää näyttöä.
• Kahden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta pääsee kulumaan umpeen.
• Uuden asunnon kauppaa koskeviin terveys- ja vaarapoikkeuksiin vedotaan käytetyn asunnon kaupassa, vaikka ne eivät sellaisinaan sovellu siihen.
• Ostaja ei kysy esittelyssä näkyvästä viasta, johon hän ei myöhemmin voi vedota.
• Kauppahintaa pidätetään selvästi enemmän kuin virhe edellyttää.
• Ostaja vaatii vahingonkorvausta, vaikka yksityinen myyjä pystyy osoittamaan, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Hinnanalennus voi silti olla mahdollinen.
• Ostaja odottaa myyjän ja taloyhtiön tai välittäjän välisen riidan ratkeamista, vaikka voisi vaatia korvausta suoraan myyjältä.
• Rahavaatimus pääsee vanhentumaan, koska vanhentumista ei katkaista ajoissa. Jos haluat juristin laativan vaatimuksen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
   

Keskeinen sääntely

• Asuntokauppalaki (843/1994): käytetyn asunnon kauppa (6 luku), maksusta pidättyminen myyjän viivästyksen vuoksi (6 luvun 8 §), virhe (6 luvun 11 §), ennakkotarkastus (6 luvun 12 §), virheilmoitus (6 luvun 14 §), maksusta pidättyminen virheen vuoksi (6 luvun 15 §), hinnanalennus ja kaupan purku (6 luvun 16 §), vahingonkorvaus (6 luvun 17 §), elinkeinonharjoittajan korjaustyöt (6 luvun 18 §), kohtuullinen hinnanalennus molempien huolimattomuudessa (6 luvun 19 §), kauppahinnan maksu ja ostajan maksuviivästys (6 luvun 22–24 §), muun kuin myyjän antamat tiedot (6 luvun 27 §), sovittelu (6 luvun 29 § ja 4 luvun 38 §), uuden asunnon virheilmoitus ja sen poikkeukset (4 luvun 19 ja 20 §), uuden asunnon hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus (4 luvun 25 ja 26 §), kauppahinnan talletus uuden asunnon kaupassa (4 luvun 29 §) sekä myyjän takautumisoikeus (7 luvun 1 ja 2 §).
• Korkolaki (633/1982): hinnanalennukselle maksettava korko (3 §:n 2 momentti).
• Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000): välitysliikkeen vastuu ostajalle ja takautumisoikeus (14 ja 15 §).
• Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): isännöitsijäntodistus (7 luvun 27 §) ja hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu (24 luvun 1 §).
• Laki velan vanhentumisesta (728/2003): vanhentumisaika ja sen katkaiseminen (4, 7 ja 10 §).