» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostajan on ilmoitettava eli reklamoitava asunnossa havaitsemistaan virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan asianmukaisesti ja kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta tai kun ne olisi pitänyt havaita (asuntokauppalain 4 luvun 19 §). Tietyissä tapauksissa ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen, vaikka reklamaatio olisi myöhästynyt (asuntokauppalain 4 luvun 20 §).
Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä on kyse esimerkiksi silloin, kun myyjä on tiennyt virheestä mutta yrittänyt salata sen ostajalta.
Reklamaation myöhästyminen ei estä virheeseen vetoamista myöskään silloin, kun virhe perustuu siihen, että asunto ei täytä ominaisuuksiltaan niitä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä.
Lisäksi ostaja voi vedota virheeseen reklamaation myöhästymisestä huolimatta, jos virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.
Mistä poikkeus tehdään?
Uuden asunnon kaupassa virheilmoitukselle on kaksi määräaikaa:
- Virhe, joka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa: ilmoita virheestä vuositarkastuksessa tai viimeistään ennen kuin vuositarkastuspöytäkirjan huomautusaika päättyy.
- Vuositarkastuksen jälkeen ilmenevä virhe, jota ei olisi pitänyt havaita aiemmin: ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
Jos reklamaatio myöhästyy, menetät lähtökohtaisesti oikeutesi vedota virheeseen. Tällöin et voi vaatia virheen korjaamista, hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Laissa on kuitenkin poikkeuksia, joiden perusteella voit esittää näitä vaatimuksia reklamaation myöhästymisestä huolimatta.
Kolme poikkeusta lyhyesti
- Myyjän moitittava menettely. Myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjän puolella toimiva taho voi olla esimerkiksi rakennusurakoitsija, joka rakentaa asunnot myyjän lukuun. Pelkkä tavallinen huolimattomuus ei riitä.
- Säännösten vastainen asunto. Asunto ei täytä vaatimuksia, jotka on annettu terveyden tai omaisuuden suojaksi. Tällaisia ovat esimerkiksi rakentamista koskevat vaatimukset paloturvallisuudesta tai rakenteiden kosteusteknisestä toimivuudesta.
- Vaara terveydelle tai omaisuudelle. Asunto ei välttämättä riko mitään yksittäistä säännöstä, mutta sen ominaisuuksista aiheutuu silti vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Esimerkiksi rakenteeseen kertyvä kosteus voi aiheuttaa sisäilmaongelman tai vahingoittaa rakenteita.
Pelkkä ulkonäköön liittyvä virhe tai yleinen tyytymättömyys asunnon laatuun ei yleensä riitä perusteeksi vedota näihin poikkeuksiin. Poikkeusten soveltamisesta voi syntyä erimielisyyttä, ja ostajan on pystyttävä osoittamaan, että poikkeuksen edellytykset täyttyvät. Esimerkiksi terveyteen tai omaisuuteen kohdistuvan vaaran selvittäminen edellyttää usein asiantuntijan tutkimusta. Jos reklamaatiosi on myöhästynyt, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta uuden asunnon virheriitaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä korkeimman oikeuden ratkaisu kertoo?
Korkein oikeus on käsitellyt kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä käytetyn asunnon kauppaa koskevassa ratkaisussa. Koska laissa käytetään samaa ilmaisua myös uuden asunnon kaupan yhteydessä, ratkaisusta voi saada tulkinta-apua. Ratkaisu ei kuitenkaan koske suoraan uuden asunnon kauppaa.
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon pesuhuoneesta ja WC:stä puuttui vedeneristys. Myyjä oli hälventänyt ostajien epäilyjä antamalla ymmärtää tietävänsä, että vedeneristys oli kunnossa, vaikkei hän tosiasiassa tiennyt sitä varmaksi. Ostajat ilmoittivat virheestä yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Myyjän menettely hänen antaessaan väärää tietoa vallinneissa olosuhteissa oli kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Ostajat saivat siksi vedota virheeseen, vaikka kahden vuoden määräaika oli jo päättynyt.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän ei tarvitse tietoisesti valehdella, jotta hänen menettelyään voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana. Myös perusteeton vakuuttelu asiasta, josta myyjällä ei ole varmaa tietoa, voi täyttää poikkeuksen edellytykset. Ratkaisevaa on menettelyn kokonaisarviointi.
- Mitä ratkaisusta ei voi päätellä: Ratkaisu koski käytetyn asunnon kauppaa. Sen perusteella ei voida suoraan päätellä, miten uuden asunnon kauppaa koskevia terveyden tai omaisuuden suojaamiseen liittyviä poikkeuksia tulkitaan.
Entä käytetyn asunnon kauppa?
Käytetyn asunnon kaupassa reklamaation myöhästymistä koskevia poikkeuksia on vähemmän kuin uuden asunnon kaupassa.
Käytetyn asunnon ostaja voi vedota virheeseen myöhästyneestä reklamaatiosta huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentti). Uuden asunnon kauppaa koskevat erilliset terveyden ja omaisuuden suojaamiseen liittyvät poikkeukset eivät sellaisinaan koske käytetyn asunnon kauppaa.
Käytetyn asunnon kaupassa on lisäksi yleensä kahden vuoden takaraja, jos myyjä on yksityishenkilö. Määräaika lasketaan tavallisesti asunnon hallinnan luovutuksesta.
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1, salattu virhe: Ostaja huomaa kylpyhuoneen lattian vieressä kosteusläikän, mutta ilmoittaa asiasta vasta vuoden kuluttua, kun vaurio on laajentunut. Tutkimuksessa selviää, että rakennusliike oli jo rakennusvaiheessa huomannut vedeneristyksen olevan väärin asennettu. Virhettä ei kuitenkaan korjattu, vaan laatat asennettiin sen päälle kertomatta asiasta ostajalle.
Ostaja voi todennäköisesti vedota virheeseen, vaikka reklamaatio katsottaisiin myöhästyneeksi, jos rakennusliikkeen tietoinen menettely arvioidaan kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi. Ratkaisevaa on, että myyjän puolella toimineen rakennusliikkeen voidaan osoittaa tienneen virheestä ja jättäneen sen korjaamatta.
Esimerkki 2, puutteellinen paloturvallisuus: Remontin yhteydessä selviää, että asuntojen välistä puuttuu palomääräysten edellyttämä palokatko. Puutetta ei olisi voinut nähdä vuositarkastuksessa. Ostaja ilmoittaa virheestä vasta puolen vuoden kuluttua sen havaitsemisesta. Vaikka reklamaatio katsottaisiin myöhästyneeksi, ostaja voi todennäköisesti vedota virheeseen, koska asunto ei täytä terveyden ja omaisuuden suojaksi annettuja paloturvallisuusvaatimuksia.
Esimerkki 3, naarmu parketissa: Ostaja huomaa muuttaessaan uuteen asuntoon naarmun olohuoneen parketissa. Hän ei kuitenkaan mainitse siitä vuositarkastuksessa eikä vuositarkastuspöytäkirjan huomautusaikana. Ostaja on lähtökohtaisesti menettänyt oikeutensa vedota virheeseen. Naarmu ei tavallisesti aiheuta vaaraa terveydelle tai omaisuudelle, eikä myyjän menettelyssä ole ilmennyt sellaista moitittavuutta, joka oikeuttaisi poikkeamaan reklamaation määräajasta.
Näin toimit
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian sen havaittuasi. Kerro myös, mitä vaadit virheen perusteella.
- Jos reklamaatio on jo myöhästynyt, perustele ilmoituksessa, miksi jokin lain mukaisista poikkeuksista mielestäsi soveltuu tilanteeseesi.
- Selvitä virhe tarvittaessa asiantuntijan avulla. Pyydä kirjallinen tutkimusraportti, josta ilmenevät virheen laatu, laajuus ja mahdolliset vaikutukset terveyteen tai omaisuuteen.
- Säilytä myyntiesite, kauppakirja, vuositarkastuspöytäkirja, asiantuntijaraportit sekä kaikki myyjän kanssa käymäsi viestit.
- Jos virhe koskee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa rakennetta tai järjestelmää, ilmoita siitä myös taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle.
Poikkeukset koskevat reklamaation määräaikoja, eivät rahavaatimusten vanhentumista. Vaikka voisit vedota virheeseen myöhästyneestä reklamaatiosta huolimatta, esimerkiksi hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksesi voi silti vanhentua velan vanhentumisesta annetun lain perusteella.
Rahavaatimusten yleinen vanhentumisaika on kolme vuotta. Asuntokaupan virheeseen perustuvassa vaatimuksessa määräajan alkaminen riippuu muun muassa siitä, milloin havaitsit tai sinun olisi pitänyt havaita virhe ja sen merkitys. Lisäksi vanhentumiseen sovelletaan lähtökohtaisesti kymmenen vuoden enimmäisaikaa, joka lasketaan sopimusrikkomuksesta (vanhentumislain 4 ja 7 §).
Milloin juristista on hyötyä?
Juristin apu voi olla tarpeen, jos myyjä katsoo reklamaatiosi myöhästyneen mutta sinä vetoat laissa säädettyyn poikkeukseen. Tällöin on tärkeää pystyä osoittamaan, että poikkeuksen edellytykset täyttyvät. Ratkaisevaa voi olla esimerkiksi näyttö virheen laadusta, sen aiheuttamasta vaarasta tai myyjän menettelystä.
Juristi voi myös auttaa arvioimaan, onko tilanteessasi perusteltua vaatia virheen korjaamista, hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkamista. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen uuden asunnon virheestä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittääkö homeen tai kosteuden epäily poikkeukseen?
Pelkkä epäily ei yleensä riitä. Sinun on pystyttävä näyttämään, että virheestä aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle tai että asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojaksi annettuja vaatimuksia. Tämä vaatii yleensä asiantuntijan tutkimusta.
Voinko odottaa ilmoituksen kanssa, jos virhe on vaarallinen?
Ei kannata. Vaikka vaarallinen virhe voi oikeuttaa vetoamaan virheeseen myöhästyneestä reklamaatiosta huolimatta, poikkeuksen soveltamisesta voi syntyä riitaa. Lisäksi rahavaatimukset voivat vanhentua. Ilmoita siksi virheestä mahdollisimman pian ja kerro, mitä vaadit sen perusteella.
Koskevatko poikkeukset myös taloyhtiötä?
Kyllä. Jos uuden asunnon virhe koskee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa rakennuksen osaa, taloyhtiöllä on oikeus vedota virheeseen ostajan sijasta. Taloyhtiöön sovelletaan tällöin samoja virheilmoituksen määräaikoja ja niiden poikkeuksia koskevia säännöksiä kuin ostajaan (asuntokauppalain 4 luvun 18 a §).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa