» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden ja osuuksien kauppaa. Sitä ei sovelleta kiinteistön kauppaan, vaikka kiinteistöllä olisi omakotitalo, eikä aikaosuusasunnon kauppaan, asumisoikeuden luovuttamiseen tai sellaisen osuuskunnan osuuden luovuttamiseen, joka antaa vain oikeuden vuokrata asunnon osuuskunnalta. Rakentamisvaiheen suojaa ei lisäksi sovelleta pieniin, enintään kolmen asunnon yhtiöihin, jotka eivät ole asunto-osakeyhtiöitä tai asunto-osuuskuntia (asuntokauppalain 1 luvun 1 § ja 2 luvun 1 b §).
Mitä asuntokauppalaki koskee?
Laki koskee (1 luvun 1 §):
- asunto-osakkeen kauppaa, esimerkiksi kerrostalo-, rivitalo- tai paritaloasunnon
- muun asunnon hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden kauppaa, esimerkiksi sellaisen asunto-osuuskunnan osuuden kauppaa, joka oikeuttaa asuinhuoneiston hallintaan. Pelkkä oikeus tehdä osuuskunnan kanssa vuokrasopimus ei kuulu lain soveltamisalaan.
- ostajan suojaa, kun uutta asuntoa myydään rakentamisvaiheessa
- vaihtoa soveltuvin osin.
Laki koskee myös osaomistusasuntoja, ellei toisin mainita (1 luvun 2 §).
Milloin asuntokauppalaki ei sovellu?
Lakia ei sovelleta, kun kyse on:
- kiinteistön tai määräalan kaupasta. Silloin sovelletaan maakaarta.
- aikaosuusasunnon kaupasta. Aikaosuuksista säädetään kuluttajansuojalaissa.
- asumisoikeusasunnon asumisoikeuden luovuttamisesta. Siitä säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa.
- osuuskunnan osuudesta, joka antaa vain oikeuden tehdä vuokrasopimus osuuskunnan kanssa.
Omakotitalo kiinteistönä vai osakkeena?
Omakotitalo myydään usein kiinteistönä, jolloin kauppaan sovelletaan lähtökohtaisesti maakaarta. Jos taas kaupan kohteena ovat yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa, kauppaan voi soveltua asuntokauppalaki. Ratkaisevaa on kaupan kohde ja yhtiön oikeudellinen rakenne, ei rakennuksen tyyppi tai pelkkä yhtiön nimi.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Rakentamisvaiheen suojan rajat
Rakentamisvaiheen suojaa sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta tarjotaan kuluttajalle ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai lisärakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamista on esimerkiksi se, että kuluttaja sitoutuu kauppaan eikä voi vetäytyä siitä ilman seuraamuksia. Säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun kuluttaja voi vetäytyä varauksesta ilman seuraamuksia, mutta varausmaksu ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta (asuntokauppalain 2 luvun 1 §).
Suojaa ei sovelleta (2 luvun 1 b §):
- jos yhtiössä on tai tulee olemaan enintään kolme asuntoa eikä yhtiö ole asunto-osakeyhtiö tai asunto-osuuskunta
- ryhmärakennuttamislain mukaiseen ryhmärakennuttamiseen.
Pelkkä ennakkomarkkinointi, jossa kuluttaja voi varata asunnon ilman seuraamuksia ja enintään neljän prosentin varausmaksulla, ei vielä kuulu rakentamisvaiheen suojan piiriin (1 luvun 3 §).
Uusi vai käytetty asunto?
- Uuden asunnon kauppa (4 luku): Säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas myy asunnon rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen. Niitä sovelletaan myös silloin, kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (4 luvun 1 §).
- Käytetyn asunnon kauppa (6 luku): Säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (6 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohta). Siten esimerkiksi yksityishenkilön itse rakennuttaman asunnon ensimmäiseen myyntiin voidaan soveltaa 6 lukua, jos myyjä ei ole kyseisessä kaupassa asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas.
- Sopimusehdot: Käytetyn asunnon kaupassa säännöksistä voidaan tietyin edellytyksin poiketa kirjallisesti, jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja. Kuluttajaostajan oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain lain sallimissa rajoissa (6 luvun 2 §).
Osaomistusasunnot
Asuntokauppalaki koskee osaomistusasuntoja erityissäännöin. Esimerkiksi osakekirjat säilytetään turva-asiakirjojen säilyttäjällä niin kauan kuin osaomistussuhde jatkuu, eikä osaomistusyhtiössä tarvitse järjestää osakkeenostajien kokousta (2 luvun 6 ja 20 §). Osaomistusasunnon virhetilanteessa ostajan käytettävissä olevat seuraamukset määräytyvät asuntokauppalain virhevastuuta ja osaomistusasuntoja koskevien erityissäännösten perusteella. Seuraamuksen valinta riippuu muun muassa virheen laadusta ja olennaisuudesta sekä siitä, voidaanko virhe oikaista.
Esimerkit
Esimerkki 1: Ostat omakotitalon omalla tontilla 320 000 eurolla. Kyse on kiinteistön kaupasta. Kauppa tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa, ja virheistä ja reklamaatiosta sovelletaan maakaarta, ei asuntokauppalakia.
Esimerkki 2: Ostat rakenteilla olevasta kolmen asunnon keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä asunnon. Yhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö, ja siinä on enintään kolme asuntoa, joten rakentamisvaiheen suojaa ei sovelleta. Uuden asunnon kaupan säännöksiä voidaan silti soveltaa, jos myyjä on perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja.
Esimerkki 3: Luovutat asumisoikeusasuntosi asumisoikeuden. Luovutukseen ei sovelleta asuntokauppalakia, vaan asumisoikeusasunnoista annettua lakia.
Korkeimman oikeuden linjaus
Perustajaosakkaat olivat laiminlyöneet asuntokauppalain mukaisen rakentamisvaiheen vakuuden asettamisen. Korkein oikeus katsoi kyseisen tapauksen olosuhteissa, ettei laiminlyönti tehnyt kauppasopimusta ostajia sitomattomaksi. Arvioinnissa otettiin huomioon muun muassa vakuusjärjestelyn tarkoitus ja ostajille tosiasiassa järjestynyt rakentamisvaiheen vakuutta vastaava turva (KKO 2013:51, äänestys).
Mitä tämä tarkoittaa ostajalle? Vakuuden puuttumisella voi olla merkittäviä oikeusvaikutuksia, mutta kaupan sitovuutta ei voida ratkaista pelkästään toteamalla, että vakuus puuttui. Ratkaisu perustui yksittäisen tapauksen olosuhteisiin, joten omassa tilanteessa on arvioitava myös muut oikeussuojakeinot juristin kanssa.
Tarkista ennen kauppaa
- Onko kaupan kohde kiinteistö, osake tai osuus?
- Onko myyjä elinkeinonharjoittaja vai yksityishenkilö?
- Onko asunto uusi vai käytetty?
- Onko rakennus vielä kesken, ja kuinka monta asuntoa yhtiössä on?
- Onko kyse osaomistus-, asumisoikeus- tai aikaosuusasunnosta?
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos et ole varma, sovelletaanko kauppaasi asuntokauppalakia vai maakaarta, ostat asunnon pienestä rakenteilla olevasta yhtiöstä tai kauppakirjassa on vastuunrajoituksia.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Sovelletaanko asuntokauppalakia paritaloasunnon kauppaan?
Riippuu siitä, myydäänkö asunto osakkeina vai kiinteistön määräosana. Asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia (1 luvun 1 ja 3 §). Jos myydään kiinteistön määräosa, sovelletaan maakaarta.
2. Koskeeko asuntokauppalaki asunnon vaihtoa?
Koskee soveltuvin osin (1 luvun 1 §:n 3 momentti). Jos vaihdetaan esimerkiksi kaksi asunto-osaketta keskenään, kumpikin osapuoli on sekä myyjän että ostajan asemassa. Kiinteistöjen vaihtoon sovelletaan maakaarta.
3. Sovelletaanko asuntokauppalakia, jos ostaja on yritys?
Lakia sovelletaan asunto-osakkeen kauppaan riippumatta ostajasta. Kuluttajansuojaa korostavat pakottavat säännökset suojaavat kuitenkin vain kuluttajaa (4 luvun 2 § ja 6 luvun 2 §), joten yritysostaja voi sopia ehdoista vapaammin.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa