» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa, osakekirjaa tai muita asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja tai anna suostumusta omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana, ostaja voi pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes myyjä täyttää velvollisuutensa.
Uuden asunnon kaupassa ostaja voi purkaa kaupan, jos myyjän viivästys on olennainen tai myyjä ei täytä velvollisuuksiaan ostajan asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Purkuoikeus päättyy, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu ostajalle (asuntokauppalain 4 luvun 8 §).
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi purkaa kaupan, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä kaupan purkaminen ole kohtuutonta (asuntokauppalain 6 luvun 9 §).
Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen myyjän viivästyksen vuoksi.
Myös ostajalla on asuntokaupassa velvollisuuksia. Hänen on maksettava kauppahinta sovitussa ajassa. Lisäksi asunnon tarkastaminen ennen kauppaa voi vaikuttaa siihen, mihin virheisiin ostaja voi myöhemmin vedota.
Keskeiset asiat
- Oikeus pidättyä maksusta: Ostaja voi pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes myyjä luovuttaa asunnon hallinnan ja tarvittavat asiakirjat. Luovutuksen jälkeenkin ostaja voi pidättää kauppahinnasta määrän, joka on tarpeen viivästyksestä johtuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi (asuntokauppalain 4 luvun 7 §).
- Kaupan purkaminen uuden asunnon kaupassa: Ostaja voi purkaa kaupan, jos myyjän viivästys on olennainen tai jos myyjä ei täytä sopimusta ostajan asettamassa kohtuullisessa lisäajassa.
- Rakennustyön este: Jos viivästys johtuu laissa tarkoitetusta rakennustyön esteestä, uuden asunnon ostaja saa purkaa kaupan vasta, kun viivästys on kestänyt yli 60 päivää tai kun ostajalta olisi kohtuutonta edellyttää kaupassa pysymistä.
- Purkuoikeuden päättyminen: Uuden asunnon kaupassa oikeus purkaa kauppa viivästyksen vuoksi päättyy, kun asunto ja tarvittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Pelkkä huomautuksen tekeminen luovutuksen yhteydessä ei säilytä purkuoikeutta.
- Myyjän tiedusteluun vastaaminen: Jos myyjä kysyy, hyväksyykö ostaja myöhemmän luovutuksen, tiedusteluun kannattaa vastata kohtuullisessa ajassa. Jos ostaja ei vastaa ja myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa, ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa viivästyksen perusteella (asuntokauppalain 4 luvun 10 §).
- Ostajan maksuviivästys: Jos ostaja maksaa kauppahinnan myöhässä, myyjä voi vaatia viivästyskorkoa ja vahingonkorvausta (asuntokauppalain 4 luvun 33 § ja 35 §). Myyjä voi myös purkaa kaupan, jos viivästys on olennainen tai ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa (asuntokauppalain 4 luvun 34 §).
- Asunnon tarkastaminen ennen kauppaa: Laki ei velvoita ostajaa tarkastamaan asuntoa ennen kauppaa. Jos ostaja kuitenkin tarkastaa asunnon tai jättää ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastusmahdollisuuden, hän ei yleensä voi myöhemmin vedota virheisiin, jotka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
- Keskeneräisen uuden asunnon tarkastaminen: Ostajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa keskeneräistä uutta asuntoa ennen sen valmistumista.
- Päällekkäisten käsirahojen kielto: Myyjä ei saa ottaa vastaan samasta asunnosta uutta tarjousta tai käsirahaa ennen kuin aiempi käsiraha on palautettu tai on käynyt selväksi, että se jää myyjälle.
Aiheen pääkokonaisuudet
Ostajan oikeudet, kun myyjä viivästyy
Jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa, osakekirjaa tai muita omistus- tai hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja sovittuna ajankohtana, ostaja voi pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes myyjä täyttää velvollisuutensa.
Ostaja voi myös pidättää kauppahinnasta määrän, joka on tarpeen viivästyksestä aiheutuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.
Ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta myös silloin, kun on kyse ennakoidusta viivästyksestä (asuntokauppalain 6 luvun 8 §).
Uuden asunnon kaupassa ostaja voi purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos myyjän viivästys on olennainen sopimusrikkomus. Olennaisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä laissa ole yleistä päivämäärää tai viivästyksen kestoa, jonka jälkeen kaupan voisi automaattisesti purkaa.
Ostaja voi purkaa kaupan myös silloin, kun hän on asettanut myyjälle kohtuullisen lisäajan eikä myyjä täytä sopimusta sen kuluessa. Tällöin viivästyksen olennaisuutta ei tarvitse erikseen osoittaa.
Uuden asunnon kaupassa purkuoikeutta voidaan rajoittaa, jos viivästys johtuu laissa tarkoitetusta rakennustyön esteestä. Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu esteestä, joka on myyjän, urakoitsijoiden ja tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella ja jota ei kohtuudella voitu ennakoida eikä välttää, ostaja saa purkaa kaupan vasta, kun viivästys on kestänyt yli 60 päivää tai kun ostajalta olisi kohtuutonta edellyttää kaupassa pysymistä.
Jos asunnon luovutus viivästyy, voit pyytää maksuttoman selvityksen oikeuksistasi myyjän viivästyksessä.
Ostaja voi purkaa kaupan jo ennen sovittua luovutusajankohtaa, jos on painavia syitä olettaa, että myyjä tulee viivästymään tavalla, joka oikeuttaisi kaupan purkamiseen (asuntokauppalain 4 luvun 9 §).
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi purkaa kaupan, jos myyjän viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana. Jos käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, sovelletaan uuden asunnon kaupan sääntöjä.
Ostaja ei voi enää purkaa kauppaa viivästyksen perusteella sen jälkeen, kun asunto ja tarvittavat omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu hänelle.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on oikeus saada lisäksi vahingonkorvausta myyjän viivästyksen vuoksi aiheutuneesta vahingosta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan eli ettei vahinko ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan tai laiminlyönnistään. Myyjän tulee siis osoittaa toimineensa huolellisesti.
Uuden asunnon kaupassa myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, että viivästys johtuu laissa tarkoitetusta esteestä, joka on sen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella. Välillisistä vahingoista, kuten tulonmenetyksestä, myyjä vastaa kuitenkin vain, jos vahinko johtuu huolimattomuudesta sen puolella (asuntokauppalain 4 luvun 11 §). Tyypillisiä viivästysvahinkoja ovat päällekkäiset asumiskulut, väliaikaisen asunnon vuokra sekä varastointi- ja muuttokulut.
Esimerkki: Uuden asunnon luovutus viivästyy, ja ostaja antaa myyjälle kirjallisesti kuukauden lisäajan. Jos lisäaika on olosuhteisiin nähden kohtuullinen eikä myyjä luovuta asuntoa sen kuluessa, ostaja voi purkaa kaupan.
Jos ostaja sen sijaan ottaa asunnon vastaan kaksi kuukautta myöhässä ja ilmoittaa samalla varaavansa oikeuden purkaa kaupan, hän ei enää voi purkaa kauppaa viivästyksen perusteella. Hän voi kuitenkin edelleen vaatia korvausta viivästyksestä aiheutuneista vahingoista.
Lue lisää: Ostajan oikeus purkaa asuntokauppa myyjän viivästyksen vuoksi
Kun ostaja maksaa myöhässä
Ostajan tärkein velvollisuus on maksaa kauppahinta sovitussa ajassa.
Käytetyn asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan samanaikaisesti, kun asunnon hallinta ja tarvittavat asiakirjat luovutetaan ostajalle tai annetaan suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin, ellei muuta ole sovittu (asuntokauppalain 6 luvun 22 §). Uuden asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan yleensä erissä kauppakirjan maksuehtojen mukaan.
Jos ostaja maksaa kauppahinnan myöhässä, myyjä voi vaatia viivästyskorkoa. Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko (korkolain 4 §). Jos ostaja hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen, häntä ei sido ehto, jonka mukaan hänen pitäisi maksaa lakisääteistä korkeampaa viivästyskorkoa (korkolain 2 §).
Myyjä voi purkaa kaupan, jos maksuviivästys on olennainen tai ostaja ei maksa kauppahintaa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa (asuntokauppalain 6 luvun 24 §).
Purkuoikeus päättyy, kun osakekirja on luovutettu tai suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu. Myyjä ei myöskään voi enää purkaa kauppaa, jos ostaja on maksanut viivästyneen summan korkoineen. Uuden asunnon kaupassa purkuoikeus päättyy lisäksi asunnon hallinnan luovutukseen, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.
Myyjällä voi myös olla oikeus vahingonkorvaukseen. Ostaja voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta, jos maksuviivästys johtuu esimerkiksi maksuliikenteen keskeytymisestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota hän ei kohtuudella ole voinut välttää eikä voittaa. Tavallinen asuntorahoituksen viivästyminen ei yleensä ole tällainen este.
Esimerkki: Asunnon kauppahinta on 200 000 euroa, ja ostaja maksaa sen 12 päivää myöhässä. Jos vuotuinen viivästyskorko on 9 prosenttia, viivästyskorkoa kertyy noin 592 euroa. Näin lyhyt viivästys ei yleensä oikeuta myyjää purkamaan kauppaa.
Lue lisää: Ostajan viivästyksen seuraukset asuntokaupassa
Ostajan tarkastus käytetyn asunnon kaupassa
Laki ei velvoita ostajaa tarkastamaan käytettyä asuntoa, mutta tarkastus kannattaa tehdä.
Jos ostaja on tarkastanut asunnon tai jättänyt ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden, hän ei yleensä voi myöhemmin vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei myöskään voi vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostajan ei yleensä tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai tehdä rakenteita avaavia tutkimuksia ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä. Jos kuitenkin myyjän antamat tiedot, isännöitsijäntodistus tai kuntotarkastusraportti antavat aihetta epäillä asunnossa olevan vikoja, ostajalta voidaan edellyttää tarkempaa selvittämistä. Ostaja ei yleensä voi myöhemmin vedota selvästi näkyvään vikaan, joka hänen olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.
Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ja myös ostaja on ollut huolimaton asunnon tarkastamisessa, ostajalla voi silti olla oikeus olosuhteisiin nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Lue lisää: Ostajan tarkastusvelvollisuus – käytetyn asunnon kauppa
Ostajan tarkastus uuden asunnon kaupassa
Keskeneräisenä ostettua uutta asuntoa ei tarvitse tarkastaa ennen sen valmistumista. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheenä asiaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen jo kauppaa tehtäessä (asuntokauppalain 4 luvun 16 §).
Jos uusi asunto on myytäessä valmis, tarkastukseen sovelletaan samoja sääntöjä kuin käytetyn asunnon kaupassa.
Uuden asunnon virheet kirjataan yleensä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Vuositarkastus järjestetään aikaisintaan 12 kuukauden ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Ostajalle on varattava vähintään kolme viikkoa aikaa tarkastaa vuositarkastuspöytäkirja ja esittää siitä huomautuksia (asuntokauppalain 4 luvun 18 §).
Jos ostaja ei ilmoita määräajassa virheestä, joka hänen olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää yleensä oikeutensa vedota siihen. Jos virhe ilmenee vasta myöhemmin eikä sitä olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa tai sitä ennen, ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita (asuntokauppalain 4 luvun 19 §).
Käytetyn asunnon kauppaa koskevaa kahden vuoden enimmäismääräaikaa ei sovelleta uuden asunnon kauppaan.
Lue lisää: Ostajan tarkastusvelvollisuus – uuden asunnon kauppa
Päällekkäiset käsirahat
Kun myyjä on ottanut asunnosta käsirahan, hän ei saa ottaa samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensimmäinen käsiraha on palautettu tai on selvää, että se jää myyjälle.
Jos myyjä ottaa silti päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido tarjousten tekijöitä. Tarjouksen tekijät voivat tällöin vetäytyä tarjouksistaan ilman seuraamuksia ja saada käsirahansa takaisin (asuntokauppalain 3 luvun 5 §).
Myyjä ei kuitenkaan vapaudu omista velvollisuuksistaan. Jos hän kieltäytyy tekemästä kauppaa tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä, esimerkiksi myymällä asunnon toiselle ostajalle, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi käsirahan suuruinen hyvitys.
Hyvitys voi olla enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (asuntokauppalain 3 luvun 3 § ja 6 §). Myös välitysliikettä koskee kielto ottaa vastaan päällekkäisiä tarjouksia tai käsirahoja (kiinteistönvälityslain 16 §).
Lue lisää: Päällekkäisten käsirahojen kielto asuntokaupassa
Mitä kannattaa tehdä
- Tarkista kauppakirjasta luovutuspäivä, maksuehdot ja mahdollinen omistuksenpidätysehto.
- Jos myyjä viivästyy, ilmoita myyjälle kirjallisesti vaatimuksistasi. Voit tilanteen mukaan vaatia sopimuksen täyttämistä lisäajassa, kaupan purkua tai vahingonkorvausta.
- Jos harkitset kaupan purkamista, aseta myyjälle tarvittaessa kirjallisesti kohtuullinen lisäaika. Jos purkuedellytykset täyttyvät, ilmoita purkamisesta ennen kuin otat asunnon ja tarvittavat asiakirjat vastaan.
- Jos myyjä kysyy, hyväksytkö asunnon myöhemmän valmistumisen tai luovutuksen, vastaa kohtuullisessa ajassa.
- Pidä tallessa tositteet viivästyksestä aiheutuneista ylimääräisistä kuluista, kuten väliaikaisesta asumisesta, muuttamisesta ja varastoinnista.
- Jos oma maksusi myöhästyy, kerro myyjälle heti viivästyksen syy ja realistinen maksupäivä. Maksa myöhästynyt summa viivästyskorkoineen mahdollisimman pian.
- Tarkasta asunto ennen kauppaa, lue isännöitsijäntodistus ja kuntotarkastusraportti. Pyydä kirjallisesti lisätietoja seikoista, jotka herättävät epäilyksiä.
- Uudessa asunnossa kirjaa havaitsemasi virheet ja puutteet muistiin ensimmäisen vuoden aikana. Ilmoita niistä vuositarkastuksessa ja varmista, että ne merkitään tarkastuspöytäkirjaan.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos harkitset kaupan purkua tai myyjä uhkaa purkaa kaupan. Asiantuntijan puoleen kannattaa kääntyä myös silloin, kun myyjä vetoaa rakennustyön esteeseen tai osapuolet ovat erimielisiä vahingonkorvauksen määrästä.
Kaupan purkaminen on vakava toimenpide. Jos purkamisen edellytykset eivät täyty, perusteeton purkuilmoitus voi itsessään olla sopimusrikkomus.
Juristi voi auttaa arvioimaan myös sitä, onko myyjälle tai ostajalle asetettu lisäaika ollut riittävä ja voiko ostaja vedota asunnon virheeseen ennakkotarkastuksesta huolimatta. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen viivästyksen seuraamuksista.
Tavalliset ongelmat
- Ostaja ottaa viivästyneen asunnon vastaan myöhässä ja luulee, että huomautus säilyttää oikeuden purkaa kauppa.
- Ostaja jättää vastaamatta myyjän tiedusteluun myöhemmästä valmistumisesta ja voi siksi menettää purkuoikeutensa.
- Ostaja ilmoittaa kaupan purusta, vaikka viivästys ei ole olennainen eikä myyjälle ole annettu kohtuullista lisäaikaa.
- Myyjä luovuttaa osakekirjan ennen kuin koko kauppahinta on maksettu ja menettää sen vuoksi oikeutensa purkaa kauppa maksuviivästyksen perusteella.
- Kauppakirjassa sovitaan lakisääteistä korkeammasta viivästyskorosta, vaikka tällainen ehto ei sido kuluttajaa, joka hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen.
- Ostaja ei selvitä esittelyssä havaitsemansa vian merkitystä tai jättää huomiotta kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset.
- Myyjä ottaa samasta asunnosta uuden tarjouksen ja käsirahan ennen kuin aiempi käsiraha on palautettu tai on käynyt selväksi, että se jää myyjälle.
Keskeinen sääntely
- Asuntokauppalaki (843/1994): käsiraha ja päällekkäiset käsirahat (3 luvun 3, 5 ja 6 §), myyjän viivästys uuden asunnon kaupassa (4 luvun 4 ja 7–11 §), ostajan tarkastus uuden asunnon kaupassa (4 luvun 16 §), vuositarkastus ja virheilmoitus (4 luvun 18 ja 19 §), ostajan maksuviivästys uuden asunnon kaupassa (4 luvun 33–35 §), myyjän viivästys käytetyn asunnon kaupassa (6 luvun 4 ja 8–10 §), ostajan ennakkotarkastus käytetyn asunnon kaupassa (6 luvun 12 ja 19 §) sekä ostajan maksuviivästys käytetyn asunnon kaupassa (6 luvun 22–25 §).
- Korkolaki (633/1982): viivästyskorkoa koskevat säännökset (4 §) ja kuluttajan suoja lakia korkeampaa viivästyskorkoa vastaan (2 §:n 2 momentti).
- Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000): välitysliikkeen käsirahakielto (16 §).
Päivitetty 1.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa