Minilex - Lakipuhelin

Asunto-osake ja kunnossapitovastuu

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön kunnossapitovastuu jakautuu osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöjärjestyksellä voidaan määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Tässä artikkelissa käsitellään vain osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta.

 

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

 

Lain mukaan osakkeenomistajan kunnossapitovastuu kattaa hänen omistamansa huoneiston sisäosat. Kunnossapidon on oltava huolellista, eikä siitä saa aiheutua vahinkoa tai haittaa taloyhtiön vastuulla olevalle rakennukselle, kiinteistölle tai huoneistolle. Huoneiston käyttötarkoituksen mukaisesta käytöstä johtuva tavanomainen kuluminen ei kuitenkaan ole osakkeenomistajan vastuulla.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava viivytyksettä huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä

 

Mikäli kunnossapitotyö saattaa vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai osakehuoneiston osaan tai käyttämiseen, siitä on ilmoitettava etukäteen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti. Hallitus tiedottaa kunnossapitotyöstä niille osakkeenomistajille, joiden huoneistoon työ voi vaikuttaa.

Ilmoitusvelvollisuuden aiheuttavan kunnossapitotyön kynnyksenä voidaan pitää vähäistä suurempaa vaikutusta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla oleviin tiloihin.

Kunnossapitotyöt suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisina pidettävistä kuluista.

 

Kunnossapitoilmoituksen sisällöstä

 

Ilmoituksen tietojen on oltava sellaisia, että yhtiö ja muut osakkeenomistajat voivat niiden perusteella arvioida haitan tai vahingon aiheutumisen mahdollisuutta sekä hyvän rakennustavan noudattamista.

 

Ehdot kunnossapitotyön toteuttamiseksi

 

Mikäli kunnossapitotyöstä aiheutuvan vahingon tai haitan välttäminen tai vahingon korvaaminen sitä vaatii, yhtiö ja muut osakkeenomistajat voivat asettaa ehtoja työn toteuttamiselle. Ehtojen on oltava kohtuullisia. Näin ollen hyvää rakennustapaa noudattaen tehdystä kunnossapitotyöstä aiheutuvaa tavanomaista haittaa, esimerkiksi melua, on siedettävä.

Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään työn, jos yhtiön tai toisten osakkeenomistajien asettamat ehdot olisivat kohtuuttomia. Tuomioistuin voi myös muuttaa ehtoja.

Tuomioistuin voi lisäksi oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan kunnossapitotyölle vaadittavan viranomaisluvan, siinä tapauksessa, että yhtiön hallitus ei ole hakenut lupaa tai vaihtoehtoisesti valtuuttanut kunnossapitotyön suorittavaa osakkeenomistajaa hakemaan sitä.

 

Muutostyöt ja kunnossapitovastuu

 

Asunto-osakeyhtiössä tehtävät muutostyöt on syytä erottaa kunnossapitovastuun mukaisista töistä. Yhtiötä ja osakkeenomistajia koskeva kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti tavalliset korjaus- ja huoltotoimenpiteet sekä tarpeelliset peruskorjaukset.

 

Mitä ovat muutostyöt?

 

Muutostöitä ovat työt, jotka eivät ole kunnossapitoa, eli rakennusten ja huoneistojen tavanomaista huoltoa ja kunnossapitoa. Tämä tarkoittaa esimerkiksi huoneistojen laatutasoon tehtäviä parannuksia, eli uudistuksia. Konkreettisia esimerkkejä muutostöistä ovat saunan ja kylpyhuoneen rakentaminen huoneistoon, jossa näitä ei aiemmin ole ollut. Lisäksi asunto-osakeyhtiö voi tehdä laajempia muutostöitä, esimerkkinä autokatoksen rakentaminen.

On siis olemassa osakkeenomistajan suorittamia muutostöitä ja asunto-osakeyhtiön suorittamia muutostöitä.

 

Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt

 

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalla on lain mukaan oikeus tehdä, omalla kustannuksellaan, muutoksia osakehuoneistoon. Muutosten on kuitenkin noudatettava yhtiöjärjestyksessä määrättyä osakehuoneiston käyttötarkoitusta. Huoneiston käyttötarkoitus ei saa muutostöiden seurauksena muuttua toiseksi yhtiöjärjestyksessä määrätystä. Osakkeenomistajan vastuulla on, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

 

Muutostyöstä on tehtävä ilmoitus

 

Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa muutostyöstä etukäteen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, mikäli muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevan kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osaan tai käyttämiseen. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti. Hallitus tiedottaa muutostyöstä niille osakkeenomistajille, joiden huoneistoon muutostyö voi vaikuttaa.

Muutostyöt suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisina pidettävistä kuluista.

 

Muutostyö voi vaatia suostumuksen

 

Muutostyölle voidaan asettaa ehtoja, jos työ saattaa vahingoittaa tai aiheuttaa haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Haittojen on oltava yleisesti todettavissa, jotta vaatimus suostumukselle tai jopa kieltämiselle voidaan perustaa niihin. Ehtoja voivat asettaa asunto-osakeyhtiö sekä muut osakkeenomistajat.

Käytännössä useimmiten suostumuksen ja ehdot antaa yhtiön hallitus. Ehtojen on kuitenkin oltava tarpeellisia rakennuksen vahingoittumisen, haitan aiheutumisen tai muutostyöstä aiheutuvan haitan korvaamiseksi. Ehtojen on oltava kohtuullisia. Yleinen lähtökohta on, että vähäistä suurempaa haittaa aiheuttavat muutostyöt vaativat suostumuksen.

 

Muutostyön kieltäminen

 

Muutostyö voidaan kieltää kokonaan, mikäli työn suorittamisesta koituva haitta olisi kohtuuton siitä saatavaan hyötyyn nähden. Kieltämistapauksissa edellytetään todennettavissa olevan selvän haitan aiheutumista. Muutostyölle annettu suostumus voidaan peruuttaa tai siihen voidaan liittää lisäehtoja, mikäli muutostyöhön liittyen tulee uusia tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti suostumuksen antamiseen.

Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutostyön, jos kielto tai suostumuksen ehdot olisivat kohtuuttomia. Tuomioistuin voi lisäksi oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan muutostyölle vaadittavan viranomaisluvan.

 

Muutostyön aloittaminen

 

Ennen kuin muutostyöt aloitetaan, yhtiölle sekä muille osakkeenomistajille on annettava kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Ilmoitus on käsiteltävä ilman viivytystä.

 

Valvonta

 

Lain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oikeus valvoa muutostyön suorittamista. Muutostyö on suoritettava rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta sekä hyvä rakennustapa huomioiden. Lisäksi työssä on huomioitava mahdollisessa suostumuksessa olevat ehdot.

Yhtiön velvollisuus on järjestää muutostyön valvonta riittävällä tavalla. Valvonnasta aiheutuvista kuluista vastaa muutostyön suorittava osakkeenomistaja.

Tämä on yleisesitys keskeisimmistä asunto-osakkeen kunnossapitoon ja muutostöihin liittyvistä seikoista. Yksityiskohtaisemmissa tai tulkintaa vaativissa kysymyksissä on syytä olla yhteydessä lakimieheen.

- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 6 - 24 -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa