» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiössä tapahtuviin remontteihin sisältyvät asunnon kunnossapito- ja muutostyöt. Kunnossapito liittyy kiinteistön ylläpitoon, ja siihen kuuluvat mm. vuosi- ja peruskorjaukset, joilla ei merkittävästi puututa olemassa olevaan laatutasoon. Muutostöissä on puolestaan kyse esimerkiksi uudistuksista tai lisärakentamisesta.
Kunnossapitovastuu jaetaan asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien kesken lähtökohtaisesti niin, että osakkeenomistaja vastaa osakehuoneistonsa sisäosien kunnossapidosta ja yhtiö muun muassa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Asiasta on kuitenkin voitu määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. Muutostöistä päätetään erikseen.
Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoituksessa on oltava tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko siitä mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa.
Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Tuomioistuin voi laissa säädetyin edellytyksin oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan tai muuttaa kunnossapitotyölle asetettuja ehtoja.
Yhtiöllä on oikeus valvoa kunnossapitotyön suorittamista. Mikäli kunnossapito kuuluu yhtiölle, osakkeenomistajan on ilmoitettava sellaisesta viasta viivytyksettä yhtiölle.
Kunnossapitovastuun lisäksi osakkeenomistajalla on oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Muutostöiden on kuitenkin oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Osakkeenomistajan on huolehdittava, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Myös muutostöihin liittyy säännöksiä ilmoitusvelvollisuudesta, työn toteuttamiselle asetettavista ehdoista, tuomioistuimen toimivallasta ja yhtiön valvontaoikeudesta. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi laissa säädetyin edellytyksin myös kieltää muutostyön.
Keskeiset asiat
- Yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Osakkeenomistaja pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §).
- Osakehuoneistojen ikkunat kuuluvat myös yhtiön kunnossapitovastuulle 1.10.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen (535/2026) perusteella. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edelleen määrätä toisin.
- Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapito- ja muutostöistä etukäteen kirjallisesti, jos työ voi vaikuttaa rakenteisiin, perusjärjestelmiin tai toisten huoneistoihin (4 luvun 7 § ja 5 luvun 2 §).
- Muutoksiin yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tarvitaan lähtökohtaisesti yhtiön suostumus. Esteettömyyttä parantavia muutostöitä voidaan kuitenkin tehdä laissa säädetyin edellytyksin ennakkoilmoituksen perusteella (5 luvun 8 §).
- Osakkeenomistaja vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentista johdu muuta (5 luvun 1 §).
- Yhtiö voi joutua korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä esimerkiksi laiminlyömällä kunnossapitovelvollisuutensa tai ilmoitusvelvollisuutensa (24 luvun 6 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Omat remontit ja ilmoitusvelvollisuus
Osakas saa remontoida huoneistoaan, mutta rakenteisiin, vedeneristykseen, putkiin tai sähköjärjestelmiin vaikuttavasta työstä on ilmoitettava yhtiölle etukäteen kirjallisesti. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, jos työstä aiheutuu vahinkoa.
Kuolinpesän osakkaat päättävät lähtökohtaisesti yhdessä pesän omistaman asunnon remontoinnista. Kiireellisiä toimenpiteitä voidaan kuitenkin tehdä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, jos suostumuksia ei ehditä hankkia.
Kustannusten jako ja yhtiön remontit
Yhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset rahoitetaan yleensä yhtiövastikkeilla. Yhtiökokous ei voi pelkällä enemmistöpäätöksellä muuttaa lain mukaista kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkaiden kesken, vaan vastuunjaon muuttaminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Yhtiön on ilmoitettava osakkaille riittävän ajoissa huoneiston käyttämiseen vaikuttavista kunnossapitotöistä. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, jos siitä aiheutuu korvattavaa vahinkoa.
Esteettömyys- ja kestävyysuudistukset
Vuonna 2023 voimaan tullut lainmuutos (280/2023) helpotti esteettömyyttä parantavia muutostöitä ja kiinteistön kestävyyttä parantavia uudistuksia. Osakkeenomistaja voi tehdä omalla kustannuksellaan esteettömyyttä parantavia muutostöitä myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tekemällä niistä etukäteen ilmoituksen yhtiölle. Lisäksi lainmuutos mahdollisti tietyin edellytyksin kiinteistön tai rakennuksen kestävyyttä merkittävästi parantavista uudistuksista päättämisen yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä.
Remontit asuntokaupassa
Asuntokaupassa myyjän on annettava ostajalle olennaiset tiedot asunnon kunnosta ja tiedossa olevista tulevista remonteista. Myyjän mahdollinen virhevastuu arvioidaan asuntokauppalain perusteella erikseen siitä, kuuluuko esimerkiksi kosteusvaurion korjaaminen taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Uuden asunnon kaupassa ostaja voi usein valita pintamateriaaleja, ja kauppakirjaan voidaan kirjata sopimussakko esimerkiksi viivästysten varalle.
Remontti ja vuokralainen
Jos taloyhtiön remontti haittaa asunnon käyttöä tai asumisolosuhteita, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen. Oikeus ei rajoitu kylpyhuoneremontteihin.
Mitä kannattaa tehdä
- Tarkista yhtiöjärjestyksestä, miten kunnossapitovastuu on jaettu.
- Tee tarvittaessa muutos- tai kunnossapitoilmoitus kirjallisesti hyvissä ajoin ennen remontin aloittamista ja varaa yhtiölle kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn.
- Käytä ammattitaitoista tekijää ja säilytä työstä tehdyt asiakirjat.
- Ilmoita yhtiön vastuulle kuuluvista vioista viivytyksettä.
- Jos yhtiön remontista aiheutuu sinulle ylimääräisiä kuluja, selvitä mahdollinen oikeutesi korvaukseen ja esitä perusteltu vaatimus kirjallisesti yhtiölle.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, kun yhtiö ja osakas ovat eri mieltä kunnossapitovastuun jakautumisesta, kun yhtiökokouksen päätös vaikuttaa lainvastaiselta tai kun remontista on aiheutunut vahinkoa. Yhtiökokouksen päätöstä on pääsääntöisesti moitittava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Mitättömiä päätöksiä koskevat erilliset säännökset. Tarkista kotivakuutuksesi ehdoista, kattaako oikeusturvavakuutus asian käsittelystä aiheutuvia kuluja.
Tavalliset ongelmat
- Ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluva remontti aloitetaan ilman ennakkoilmoitusta.
- Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevat määräykset jätetään tarkistamatta.
- Yhtiö pyrkii muuttamaan kunnossapitovastuun jakautumista ilman asianmukaista yhtiöjärjestyksen muutosta.
- Remontin aikataulumuutoksista ilmoitetaan liian myöhään.
Keskeinen sääntely
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): kunnossapito (4 luku), muutostyöt (5 luku), päätöksenteko (6 luku), vahingonkorvaus (24 luku). Muutokset 280/2023 ja 535/2026, joista jälkimmäinen tuli voimaan 1.10.2026.
- Asuntokauppalaki (843/1994): uuden ja käytetyn asunnon kauppa.
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): vuokranalennus.
Päivitetty 12.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa