» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun asunto-osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, se on kaikkien pesän osakkaiden yhteistä omaisuutta. Asunnon myynnistä ja muista tärkeistä asioista päätetään yhdessä. Yksi osakas ei voi myydä asuntoa yksin.
Taloyhtiössä pesää edustaa yksi yhteinen edustaja. Leski voi pitää puolisoiden yhteisenä kotina olleen asunnon hallinnassaan, jos hänellä ei ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa. Jos osakkaat riitelevät, käräjäoikeudelta voi hakea pesänselvittäjää tai pesänjakajaa.
Kuolinpesän omaisuuden yhteishallinto perustuu lähtökohtaisesti perintökaaren 18 luvun 2 §:ään, jonka mukaan kuolinpesän osakkaiden tulee yhteisesti hallita pesän omaisuutta, jollei pesän hallintoa ole järjestetty toisin. Tällöin pesän omaisuuteen kuuluvasta asunto-osakkeesta ja sen myymisestä on lähtökohtaisesti päätettävä osakkaiden yksimielisellä päätöksellä.
Kuolinpesän omaisuus säilyy jakamattomana siihen asti, kunnes se jaetaan joko kokonaan tai osittain. Arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon mahdollinen lesken perintökaaren 3 luvun 1 a §:ään perustuva oikeus pitää asunto hallinnassaan, sillä tämä oikeus voi rajoittaa muiden osakkaiden mahdollisuuksia määrätä asunnosta.
Jos perittävä oli kuollessaan naimisissa, voi leskeksi jääneelle kuulua oikeus pitää asunto-osaketta jakamattomana hallinnassaan. Tähän lesken vähimmäissuojaan kuuluu, että hän saa jäädä asumaan puolisoiden yhteisenä kotina käytettyyn asuntoon, jos lesken omaan varallisuuteen ei kuulu asuntoa, joka soveltuisi kodiksi.
Osakkeiden ollessa jakamattoman kuolinpesän omistuksessa, yhteisomistajat voivat käyttää oikeuksiaan yhtiökokouksessa vain yhteisen edustajan kautta (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 3 momentti). He eivät voi olla eri mieltä jostakin yhtiökokouksessa esitettävästä asiasta, sillä ääniä ei voi jakaa.
Kuolinpesän osakkaat
Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, testamentilla koko omaisuuden tai osuuden siitä saaneet sekä eloonjäänyt puoliso. On kuitenkin huomioitava, ettei erityistestamentin eli legaatin saaja ole yleensä pesän osakas. Leski ei ole osakas, jos ositus on jo tehty tai puolisoilla ei ollut avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, ellei hän ole perillinen tai testamentin saaja (perintökaaren 18 luvun 1 §). Perunkirjoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta (20 luvun 1 §).
Lesken asumissuojan rajat
Lesken oikeus on hallintaoikeutta, ei omistusoikeutta. Leski saa asua asunnossa, mutta asunto kuuluu edelleen kuolinpesälle. Leski saa pitää asunnon hallinnassaan, vaikka rintaperilliset vaatisivat pesän jakamista.
Tavanmukainen asuntoirtaimisto, kuten huonekalut ja kodin tavarat, jää aina lesken hallintaan. Oikeutta ei kuitenkaan ole, jos leskellä on oma kodiksi sopiva asunto. Jos lesken asumisoikeudesta on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Kun osakkaat eivät pääse sopuun
Jos osakkaat eivät pääse yksimielisyyteen, osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjää (perintökaaren 19 luvun 1 §). Silloin pesän hallinto siirtyy pesänselvittäjälle.
Kun pesä on selvitetty ja velat maksettu, jokainen osakas voi vaatia jakoa. Jos vainaja oli naimisissa, ennen perinnönjakoa tehdään ositus. Käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesänjakajan, joka toimittaa jaon, jos osakkaat eivät sovi siitä (23 luvun 1, 3 ja 4 §).
Pesänselvittäjä tarvitsee osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan vain kiinteistön myyntiin (19 luvun 14 §). Asunto-osakkeen myynnistä pesänselvittäjän on tiedusteltava osakkaiden mielipidettä, jos asunnolla on osakkaille erityistä arvoa ja kysyminen on mahdollista ilman hankaluutta (19 luvun 12 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2011:95
- Mitä tapahtui: pesänselvittäjä halusi myydä kuolinpesän omistaman tilan puolikkaan, koska pesän velkoja ei voitu maksaa muuten.
- Neljä osakasta hyväksyi myynnin, yksi vastusti.
- Mitä kysyttiin: kenet on kuultava, kun osakas valittaa myyntiluvasta.
- Mitä korkein oikeus ratkaisi: kiinteistön myynti on osakkaille niin tärkeä asia, että siihen tarvitaan osakkaiden tai tuomioistuimen suostumus. Myös muut osakkaat oli kuultava hovioikeudessa.
- Mitä se tarkoittaa sinulle: pesänselvityksessä kiinteistö myydään yleensä vain velkojen maksamiseksi. Ratkaisu koski kiinteistöä. Asunto-osake rinnastetaan irtaimeen omaisuuteen, joten myynnissä pesänselvittäjä ei tarvitse tuomioistuimen lupaa, mutta hänen on kuultava osakkaita tärkeissä asioissa.
Jos osakas on alaikäinen
Jos kuolinpesän osakas on alaikäinen tai hänellä on edunvalvoja, asunto-osakkeen myyntiin tarvitaan Digi- ja väestötietoviraston lupa (holhoustoimesta annetun lain 34 §; Digi- ja väestötietoviraston ohje). Lupa tarvitaan myös, jos perinnönjako tehdään sopimalla ilman tuomioistuimen määräämää pesänjakajaa (34 §:n 1 momentin 9 kohta). Jos lapsen vanhempi on itse osakas samassa pesässä, lapselle voidaan tarvita edunvalvojan sijainen (32 §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Kolme sisarusta perii äidin kaksion. Yksi haluaa myydä, kaksi haluaa pitää asunnon. Myynti ei onnistu ilman kaikkien suostumusta. Sisarukset voivat sopia, että asunnon pitävät kaksi sisarusta lunastavat myyntiä haluavan sisaruksen osuuden perinnönjaossa. Jos sopua ei synny, kuka tahansa heistä voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajaa, kun pesän velat on maksettu.
Esimerkki 2: Isä kuolee. Äiti asuu edelleen perheen kodissa, joka on isän nimissä. Lapset vaativat perinnönjakoa. Koska äidillä ei ole muuta kodiksi sopivaa asuntoa, hän saa pitää kodin hallinnassaan. Lapset voivat saada perintöosuutensa, mutta he eivät voi myydä asuntoa niin, että äidin asumisoikeus syrjäytyy.
Esimerkki 3: Kuolinpesän osakkaana on 12-vuotias lapsenlapsi, joka perii kuolleen vanhempansa sijasta. Kun pesä myy asunto-osakkeen, lapsen edunvalvoja tarvitsee kauppaan Digi- ja väestötietoviraston luvan. Jos edunvalvojana toimiva vanhempi on itsekin saman pesän osakas, lapselle voidaan tarvita edunvalvojan sijainen.
Vastikkeet ja asunnon hoito
Kuolinpesä on osakkeenomistaja, joten pesä vastaa yhtiövastikkeista (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §). Vastikkeet on maksettava, vaikka asunto olisi tyhjillään. Sopikaa kirjallisesti, kuka maksaa vastikkeet pesän varoista, kuka huolehtii asunnosta ja miten mahdolliset vuokratulot käytetään.
Kun pesä myy asunnon, ostaja pyytää yleensä nähtäväksi perukirjan, valtakirjat niiltä osakkailta, jotka eivät allekirjoita itse, taloyhtiön tiedot ja tarvittaessa Digi- ja väestötietoviraston luvan.
Mitä tästä seuraa?
- Osakkaalle: et voi yksin myydä, vuokrata tai remontoida asuntoa merkittävästi ilman muiden suostumusta.
- Leskelle: voit jäädä asumaan yhteiseen kotiin, jos sinulla ei ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa, mutta et omista asuntoa tämän oikeuden perusteella.
- Taloyhtiölle: pesä äänestää yhtiökokouksessa yhden edustajan kautta. Vastikkeet peritään pesältä.
- Riitatilanteessa: pesänselvittäjä ja pesänjakaja ovat keinoja saada asia etenemään.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos osakkaat ovat riidoissa, jos lesken asumisoikeudesta ollaan eri mieltä, jos pesässä on alaikäinen osakas, jos pesällä on velkoja tai jos pesänselvittäjää tai pesänjakajaa tarvitaan. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen kuolinpesän asunnon hallinnasta ja myynnistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Jos leskellä on oikeus jäädä asumaan asunto-osakeasuntoon, mitä tapahtuu asunnon irtaimistolle?
Leskelle kuuluu tiettyjä oikeuksia hänen puolisonsa kuollessa. Jos asunto-osake on toiminut puolisoiden yhteisenä kotina, leskellä on oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan myös asunnossa oleva tavanomainen asuntoirtaimisto.
2. Mitä yhteisomistus jakamattomassa kuolinpesässä käytännössä tarkoittaa?
Jakamattomassa kuolinpesässä kukaan ei omista tiettyä esinettä tai asuntoa yksin. Sen sijaan kaikki osakkaat omistavat yhdessä osuuden koko pesän varallisuudesta, ja siksi asioista on päätettävä yhdessä.
3. Voiko useampi henkilö käyttää oikeuksiaan yhteiseen asunto-osakkeeseen liittyen yhtiökokouksessa?
Kun asunto-osake on kuolinpesän yhteisomistuksessa, osakkaat saavat käyttää oikeuksiaan taloyhtiön yhtiökokouksessa vain yhden yhteisen edustajan kautta.
4. Voiko yksi osakas myydä kuolinpesän asunnon?
Ei voi. Jakamattoman pesän asunto kuuluu kaikille osakkaille yhdessä, joten myyntiin tarvitaan kaikkien suostumus. Jos joku ei pääse allekirjoittamaan kauppakirjaa, hän voi valtuuttaa toisen osakkaan valtakirjalla. Jos yksimielisyyttä ei synny, voi hakea pesänselvittäjää tai pesänjakajaa.
5. Kuka maksaa vastikkeen, jos yksi osakas asuu asunnossa?
Vastike on kuolinpesän maksettava, koska pesä omistaa osakkeet. Jos yksi osakas asuu asunnossa, osakkaat voivat sopia, että hän maksaa vastikkeen tai korvauksen asumisesta. Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta asia voidaan ottaa huomioon perinnönjaossa.
6. Tarvitseeko pesänselvittäjä tuomioistuimen luvan asunto-osakkeen myyntiin?
Ei tarvitse. Laki vaatii osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan vain kiinteistön myyntiin. Asunto-osakkeen myynnistä pesänselvittäjän on kuitenkin kysyttävä osakkaiden mielipidettä, jos asunnolla on heille erityistä arvoa.
7. Saako leski estää asunnon myynnin?
Leski voi estää sen, että hänen kotinsa myydään hänen asumisoikeutensa ohi, jos hänellä on lain mukainen oikeus pitää asunto hallinnassaan. Oikeutta ei ole, jos leskellä on oma kodiksi sopiva asunto. Leski voi myös itse suostua myyntiin.
Aiheesta muualla
Asunto-osakeyhtiölaki (Finlex)
Perintökaari (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa