Minilex - Lakipuhelin

Asuntokauppa ja kauppakirja

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Asuntokaupan kauppakirja on sopimus asunnon myynnistä, jolla siirretään myyjältä ostajalle asunnon omistusoikeuteen oikeuttavat asunto-osakkeet ja yleensä myös asunnon hallinta tietyssä asunto-osakeyhtiössä. Kauppakirja voidaan laatia valmiille kauppakirjalomakkeelle, mutta myös muunlaisia lomakkeita voidaan käyttää. Kiinteistön kaupalle on maakaaressa säädetty erikseen tarkoista muotovaatimuksista, jotta kauppa olisi pätevä. Asunto-osakkeen kauppakirjan laadintaa säännellään vähemmän, mutta siinäkin on huomioitava tietyt seikat.

Kauppakirjalle on asetettu sisällöllisiä vaatimuksia, jos asuntokauppa tehdään asunnon rakentamisvaiheen aikana. Mikäli asuntokauppa tehdään vasta rakentamisvaiheen jälkeen, myytäessä uutta asuntoa tai käytettyä asuntoa, kauppakirjalle ei ole asetettu erityisiä muoto- ja sisältövaatimuksia. Tällöin kaupan sisällöstä voidaan sopia vapaasti kauppakirjassa. Rakentamisvaiheen aikaisilla, kauppakirjan tiukemmilla vaatimuksilla on tarkoitus suojata ostajaa niin oikeudellisesti kuin taloudellisesti.

Sopimusvapautta on kuitenkin rajoitettu myös rakentamisvaiheen jälkeisessä asuntokaupassa, jos ostaja on kuluttajan asemassa hänen ostaessaan asuntoa elinkeinonharjoittajalta. Tällöin sopimusehdot eivät ostajan kannalta voi olla epäedullisempia kuin lain säännökset. Kuluttajaa pidetään asuntokaupan heikompana osapuolena, jota tulee suojella erityisesti jälkeenpäin ilmeneviltä kohtuuttomilta kaupan ehdoilta.

Valmiin uuden asunnon ja käytetyn asunnon kauppakirjan keskeisiä ehtoja ja määritelmiä ovat useat rakentamisvaiheen kauppakirjan pakolliset sisällölliset vaatimukset. Näihin kuuluvat muun muassa kaupan kohteen, osapuolten, kauppahinnan ja maksuaikataulujen määritelmät. Rakentamisvaiheen aikana tehdyn kauppakirjan tulee sisältää myös asunnon valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta vähintään arviona. Omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen ovat myös rakentamisvaiheen jälkeen tehdyn kauppakirjan tärkeitä kohtia etenkin, jos esimerkiksi omistusoikeus siirretään vasta kaupanteon jälkeen.

Asuntokaupan kauppakirjassa voidaan mainita keskeisten ehtojen lisäksi myös muita ehtoja. Kaupan kohteesta annetut merkittävät tiedot on syytä sisällyttää kauppakirjaan, jotta vältytään myöhemmiltä epäselvyyksiltä. Esimerkiksi ajankohtaiset tiedot asunnon kunnosta ja asunto-osakeyhtiön taloudellisesta asemasta ovat oleellisia tietoja ostajalle. Kauppakirja on keskeisessä asemassa selvitettäessä vastuuta sopimusrikkomustilanteissa, joten sen laatimisessa kannattaa käyttää asiantuntijaa.

Huomaathan, että alla oleva asiakirjamalli sisältää vain yleistä oikeudellista tietoa ja eikä se siten sellaisenaan välttämättä sovellu käytettäväksi kaikissa yksittäistapauksissa. Mikäli olet epävarma asiakirjan soveltumisesta lakiasiaasi tai haluat saada tarkempaa neuvoa asiakirjaan liittyen, niin pyydämme kääntymään lakimieheen puoleen soittamalla lakipuhelimeen 0600 12 450. Voit myös pyytää lakimiestä laatimaan asiakirjasi tai sopimuksesi valmiiksi alusta loppuun.

Tässä näet esimerkinomaisen asiakirjamallin asunnon kauppakirjasta suuntaa-antavine täyttöohjeineen ilmaiseksi:

ASUNNON KAUPPAKIRJA

1. MYYJÄ
Miia Myyjä (henkilötunnus)
Myyjänkuja 1
12345 Mallila

2. OSTAJA
Olivia Ostaja (henkilötunnus)
Ostajantie 1
12345 Mallila

3. KAUPAN KOHDE
Mallikatu 1 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet numerot x-xxx, jotka oikeuttavat hallitsemaan pinta-alaltaan xx neliömetrin suuruista asuinhuoneistoa, joka sijaitsee osoitteessa Mallikatu 1 A 1, 12345 Mallila.
Pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu TAI Pinta-ala on tarkistusmitattu.

4. KAUPPAHINTA
Osakkeiden myyntihinta on kuusikymmentätuhatta (60 000) euroa.
Huoneistoon kohdistuva osuus yhtiölainasta on kymmenentuhatta (10 000) euroa, josta vastaa ostaja.
Velaton kauppahinta on seitsemänkymmentä tuhatta (70 000) euroa.
Kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen TAI Kauppahinta on pinta-alaperusteinen.

5. KAUPPAHINNAN MAKSAMINEN
Kauppahinta maksetaan siten, että ensimmäinen maksuerä suoritetaan pp.kk.vvvv ja toinen pp.kk.vvvv. Viivästyskorko määräytyy korkolain mukaan.
  TAI
Kauppahinta kuitataan maksetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.

6. MUUT MAKSUT
Myyjä vastaa huoneistoon kohdistuvista maksuista, mukaan lukien yhtiövastike, huoneiston hallintaoikeuden siirtymiseen saakka, minkä jälkeiseltä ajalta niistä vastaa yksin ostaja.
Tästä kaupasta menevästä varainsiirtoverosta vastaa yksin ostaja.

7. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUS
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle tämän sopimuksen allekirjoituksin.
Huoneisto luovutetaan ostajan hallintaan viimeistään pp.kk.vvvv. Mikäli hallinnan siirto viivästyy myyjän viaksi luettavasta syystä, myyjä suorittaa ostajalle viivästyskorvauksena viisisataa (500) euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta aina hallinnan luovutukseen saakka.

8. OSAKEKIRJAT
Osakekirjat luovutetaan ostajalle siirtomerkinnöin varustettuina kaupantekotilaisuudessa. Ostaja kuittaa osakekirjat vastaanotetuiksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.

9. OSTAJALLE ANNETUT TIEDOT
Ostaja on tutustunut kaupankohteeseen x kertaa.
Ostajalle on annettu nähtäväksi seuraavat asiakirjat:
  myyntiesite (päiväys)
  yhtiöjärjestys (päiväys)
  yhtiön tilinpäätös (päiväys)
  isännöitsijäntodistus (päiväys)
  muuta

10. HUONEISTON KUNTO
Huoneiston kunto on tyydyttävä/hyvä. Ostaja on tutustunut huoneistoon ja hyväksyy sen siinä kunnossa, kun se viimeksi esiteltäessä oli.
Ostaja on tietoinen, että asunnon kylpyhuoneessa.. ja keittiössä..

11. LOPUKSI
Tähän sopimukseen sovelletaan Suomen lakia.
Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samasanaista kappaletta; yksi myyjälle ja yksi ostajalle.

 

 

12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET

_______________________                   ____/____/________
paikka                                                aika

_______________________                   ________________________
Miia Myyjä                                        Olivia Ostaja

 

--

TÄYTTÖHJEET

KOHTA 1. MYYJÄ
Tähän kohtaan merkitään myyjän nimi, osoite sekä tarpeelliset tunnistamistiedot. Jos myyjänä on yksityinen henkilö, henkilötunnus on mainittava.

KOHTA 2. OSTAJA
Tähän kohtaan merkitään ostajan nimi, osoite sekä tarpeelliset tunnistamistiedot (henkilötunnus).

KOHTA 3. KAUPAN KOHDE
Tässä kohdassa yksilöidään kaupan kohde. Tiedot asunto-osakkeen sijaintipaikasta (esim. osoite, asunto-osakeyhtiön nimi) merkitään tähän kohtaan. Lisäksi kaupan kohteen osakkeiden numerot sekä asuinhuoneiston pinta-ala on aiheellista merkitä tähän. Tässä kohdassa voidaan mainita myös pinta-alan tarkistusmittauksen suorittamisesta.

KOHTA 4. KAUPPAHINTA
Kauppahinta tulee esittää selkeästi ja riittävän yksilöidysti. Yksinkertaisin tapa määritellä kauppahinta on sopia ostajan myyjälle maksamasta kauppahinnasta. Tämän lisäksi ostaja vastaa yhtiövelkaosuudesta, jolloin saadaan velaton kauppahinta. Toisaalta sopimuspuolet voivat sopia velattomasta hinnasta, josta vähennetään yhtiövelkaosuus. Näiden erotuksesta muodostuu kauppahinta. Jälkimmäinen tapa edellyttää tosin tarkkaa tietoa lainaosuudesta kaupantekopäivänä. Kauppakirjaan on siis kauppahinnan ohella merkittävä myös osakkeiden velaton hinta, mikäli osakkeita rasittaa osuus yhtiön lainoista. Yhtiölainaosuus merkitään kauppakirjaan esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tietojen pohjalta. Tavallisesti sovitaan, että lainaosuudesta vastaa ostaja, sillä tällainen käytäntö säästää varainsiirtoverokustannuksia ja on myös asunto-osakeyhtiölain mukaan selkeä, koska osakkeenomistaja vastaa omistusaikanaan erääntyneistä yhtiön saatavista.

KOHTA 5. KAUPPAHINNAN MAKSAMINEN
Kauppahinnan maksuehtoihin merkitään kauppahinnan maksuerät ja maksupäivät. Eräpäivät on hyvä merkitä kalenteripäivinä. Jos eräpäivä on sidottu asunnon vapautumiseen, on oltava tarkka, että kauppakirjasta käy ilmi kauppahinnan ehdoton viimeinen maksupäivä. Tässä kohdassa on hyvä mainita myös maksamattomalle kauppahinnalle mahdollisesti maksettavasta korosta sekä viivästyskorosta, jonka kertyminen määräytyy korkolain mukaan. Kauppahinta voidaan kuitata maksetuksi myös allekirjoituksin, jolloin maksuehdoista ei ole tarpeen sopia.

KOHTA 6. MUUT MAKSUT
Tässä kohdassa voidaan sopia yhtiövastikkeiden ja muiden maksujen siirtymisajasta myyjältä ostajalle. Siirtymisaika voidaan sopia hoito- ja rahoitusvastikkeen osalta erikseen esimerkiksi siten, että rahoitusvastike siirtyy omistusoikeuden siirtymisen ja hoitovastike hallinnan luovutuksen yhteydessä. Tavallisimmin vastikevastuu siirtyy huoneiston hallinnan luovutuksen yhteydessä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan uusi omistaja vastaa edellisen omistajan maksamatta jättämistä yhtiövastikkeista omistusoikeudensiirtymiskuukaudelta sekä viideltä edeltävältä kuukaudelta. Tämän vuoksi ostajalle on kaupantekotilanteessa esitettävä selvitys yhtiövastikkeiden maksamisesta. Varainsiirtoverolain mukaan luovutuksensaaja (ostaja) vastaa asunto-osakkeen luovutuksen varainsiirtoverosta. Vakiintuneessa käytännössä on katsottu, että veron määrä, maksuaika ja ostajan velvollisuus merkitään kauppakirjaan. Ensiasunnon ostajan asemasta tulee mainita kauppakirjassa erikseen.

KOHTA 7. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUS
Omistusoikeuden siirtymisestä on sovittava selkeästi. Tavallisesti omistusoikeus siirtyy heti kaupanteon yhteydessä tai kauppahinnan tultua maksetuksi kokonaan tai riittävältä osin. Huoneiston hallinta voidaan sopia luovutettavaksi tiettynä päivänä tai kauppahinnan tultua maksetuksi. Jos hallinnan luovutus viivästyy, voidaan erikseen sopia ostajalle maksettavasta sopimussakosta kultakin alkavalta viikolta. Sakko voidaan määritellä myös muulla tavoin. Kohtuullisena sopimussakkomääränä voidaan pitää esimerkiksi vastaavanlaisen asunnon vuokrakustannuksia, joihin lisätään yleensä ostajalle aiheutuvat ylimääräiset kustannukset (esim. muuttokustannukset).

KOHTA 8. OSAKEKIRJAT
Heti omistusoikeuden siirryttyä on osakekirjaan tehtävä merkintä omistusoikeuden siirtymisestä. Siirto merkitään osakekirjaan siten, että sen mukainen omistaja kirjoittaa osakekirjaan ”siirretään N.N:lle”. Siirto on päivättävä ja allekirjoitettava. Siirto voidaan toteuttaa myös avoimena, jolloin saaja täydentää siirtoon oman nimensä. Kaupantekohetkellä osakekirja voi sovituitten ehtojen mukaan jäädä säilytettäväksi myyjän pankkiin tai se voidaan luovuttaa pantiksi ostajan pankille. Osapuolten tulisi pyrkiä siihen, että osakekirjaa säilytetään turvallisessa ja puolueettomassa paikassa. Tavallisesti osakekirjaa ei pidä jättää myyjän haltuun.

KOHTA 9. OSTAJALLE ANNETUT TIEDOT
Yleensä kauppakirjassa mainitaan ostajalle esitetyt asiakirjat, yhtiöjärjestyksen luovutusrajoitukset, kuntotarkastukset ja muut tällaiset seikat, joilla myyjän vastuuta pyritään rajoittamaan. Asiakirjat ja muut kauppakirjassa mainitut tiedot tulee siis ehdottomasti antaa ostajalle, muutoin ehdolla ei ole merkitystä. Huoneiston tarkastettuaan ostaja ei voi enää vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi ollut ennen kaupan päättämistä havaittavissa (katso myös kohta 10). Myyjä ei kuitenkaan vapaudu korvausvastuusta, jos ostajalle on annettu virheellisiä tietoja, joihin ostajalla on ollut oikeus luottaa.

KOHTA 10. HUONEISTON KUNTO
Kauppakirjassa voidaan mainita huoneiston kuntoa ja varustusta koskevista yksityiskohdista.
Kuluttajien välisessä kaupassa on mahdollista rajoittaa ostajan oikeuksia esittää vaatimuksia asunnon virheiden seurauksena. Rajoitus voidaan toteuttaa vain yksilöimällä rajoituksen kohde. Kauppakirjassa on siis yksilöitävä ne seikat, joista myyjä ei vastaa. Mainittu yksilöity voi olla esimerkiksi vesivahingon korjauskustannukset. ”Siinä kunnossa kuin se on” -ehto ei siis juurikaan rajoita ostajan oikeuksia mahdollisen virheen takia.

KOHTA 11. LOPUKSI
Lopuksi sopimukseen on hyvä ottaa maininta sopimussuhteeseen soveltuvasta laista, joka Suomessa solmittavissa sopimuksissa tavallisimmin on Suomen laki. Asunto-osakeyhtiöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakkeen kauppaa koskevista asioista säädetään asuntokauppalaissa. Varainsiirtoveroa koskevaa sääntelyä löytyy varainsiirtoverolaista ja koron kertymisestä on säädetty korkolaissa.
Kummallekin sopimuspuolelle on luonnollisesti annettava oma kappale allekirjoitetusta yhtäläisestä sopimuksesta.

KOHTA 12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Sopimuksen pätevyyden edellytyksenä on, että kauppakirjassa on sekä myyjän että ostajan omakätinen allekirjoitus. Kauppakirjaan on merkittävä myös sopimuksentekopaikka sekä päiväys. Kauppakirjan sivut on selvyyden vuoksi hyvä numeroida.

 

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa