» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun asunto-osakkeella on useampi kuin yksi omistaja, kyse on yhteisomistuksesta. Tällöin jokainen yhteisomistaja omistaa oman osuutensa asunto-osakkeesta. Myös aviopuolisot voivat omistaa asunto-osakkeen yhteisesti (yhteisomistuslain 1 §).
Yhteisesti omistettuun asunto-osakkeeseen ja sen tuottoon kohdistuvat oikeudet ja velvollisuudet jakautuvat lähtökohtaisesti yhteisomistajien osuuksien mukaisesti. Jos muuta ei ole sovittu tai osoitettu, yhteisomistajien osuudet oletetaan yhtä suuriksi. Esimerkiksi kaksi omistajaa omistaa kumpikin puolet ja neljä omistajaa kukin neljäsosan. Yhteisomistus on tällöin määräosaista. Yhteisomistus voi olla myös jakamatonta, kuten jakamattomassa kuolinpesässä. Pesän omaisuus kuuluu tällöin kaikille pesänosakkaille yhteisesti siihen asti, kunnes pesä jaetaan.
Yhteisomistaja saa lähtökohtaisesti määrätä omasta osuudestaan itsenäisesti. Hän voi esimerkiksi myydä tai luovuttaa osuutensa ilman muiden yhteisomistajien suostumusta. Koko asunto-osaketta koskeviin oikeustoimiin, kuten myyntiin, vuokraamiseen tai panttaamiseen, tarvitaan sen sijaan yleensä kaikkien yhteisomistajien suostumus. Yhteisomistaja saa myös käyttää yhteistä omaisuutta tavalla, joka ei loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia oikeuksia (yhteisomistuslain 3 ja 4 §).
Taloyhtiössä yhteisomistajat käyttävät osakkeenomistajan oikeuksia yhteisen edustajan kautta. Kulut jaetaan omistajien kesken osuuksien mukaan, jollei toisin sovita.
Kuolinpesässä noudatetaan perintökaaren sääntöjä: osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, ja kiireellisen toimen saa tehdä, vaikka kaikkien suostumusta ei saada (perintökaaren 18 luvun 2 §). Aviopuolisoiden yhteisomistukseen sovelletaan lisäksi avioliittolain erityissääntöjä, joista kerrotaan jäljempänä.
Asuminen ja käyttö
Laissa ei ole valmista sääntöä siitä, kuka yhteisessä asunnossa asuu tai maksaako yksin asuva toiselle korvausta. Siksi omistajien kannattaa sopia kirjallisesti ainakin siitä,
- kuka asuu asunnossa ja millä ehdoilla
- kuka maksaa yhtiövastikkeen ja muut asumiskulut
- maksaako asuja toiselle omistajalle korvausta käytöstä
- miten päätetään vuokrauksesta ja remonteista
- mitä tehdään, jos joku haluaa luopua osuudestaan.
Vastikkeet ja muut kulut
Yhteisomistajien kesken kulut jakautuvat osuuksien mukaan, jollei toisin sovita (yhteisomistuslain 2 §). Jos omistatte asunnon puoliksi ja yhtiövastike on 400 euroa kuukaudessa, kummankin osuus on 200 euroa, vaikka vain toinen asuisi asunnossa.
Omistajien keskinäinen sopimus ei kuitenkaan sido taloyhtiötä. Jos vastike jää maksamatta, yhtiö voi ryhtyä perintään ja viime kädessä ottaa koko huoneiston hallintaansa, vaikka toinen omistaja olisi maksanut oman osuutensa (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §).
Jos joudut maksamaan myös toisen omistajan osuuden yhteisistä kuluista, voit lähtökohtaisesti vaatia häneltä korvausta maksamastasi osuudesta. Yksittäiseen kysymykseen kulujen jakamisesta saat vastauksen lakipuhelimesta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Yhtiökokous ja yhteinen edustaja
Yhteisomistajat voivat käyttää osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiössä kuuluvia oikeuksia, kuten äänioikeutta yhtiökokouksessa, vain yhteisen edustajan kautta (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 3 momentti). Käytännössä yhteisomistajat sopivat, kuka heitä edustaa, ja voivat tarvittaessa antaa tälle valtakirjan.
Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen on kuitenkin eri asia. Korkein oikeus on katsonut, että yksittäinen yhteisomistaja voi nostaa yhtiökokouksen päätöstä koskevan moitekanteen myös ilman muiden yhteisomistajien osallistumista. Moitekanteen valmisteluun voit pyytää maksuttoman tarjouksen juristilta.
KKO 2002:80
- Mitä tapahtui: A omisti asunto-osakkeet yhdessä puolisonsa kanssa. Hän nosti yksin kanteen, jossa vaati yhtiökokouksen päätösten julistamista pätemättömiksi. Käräjäoikeus jätti kanteen tutkimatta, koska A:n puoliso ei ollut mukana kantajana. Hovioikeus ei muuttanut ratkaisua.
- Mitä kysyttiin: Saiko yksi yhteisomistaja ajaa moitekannetta yksin?
- Mitä KKO ratkaisi: Sai. Oikeus ajaa kannetta ratkaistiin yhteisomistuslain mukaan. Yksikin yhteisomistaja voi ajaa kannetta yhteistä omaisuutta koskevassa asiassa, mutta muut yhteisomistajat on haastettava asiaan kuultaviksi (yhteisomistuslain 4 §). Asia palautettiin käräjäoikeuteen. Ratkaisu syntyi äänestyksen jälkeen.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos pidät yhtiökokouksen päätöstä lainvastaisena etkä pääse toisen yhteisomistajan kanssa yksimielisyyteen, voit tietyin edellytyksin nostaa moitekanteen yksin. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §).
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu annettiin aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana. Se ei muuta sitä, että yhtiökokouksessa yhteisomistajat äänestävät yhteisen edustajan kautta.
Vuokraus
Osakkeenomistaja saa antaa huoneiston toisen käyttöön, jollei laissa tai yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 4 §).
Koko asunnon vuokraaminen on kuitenkin koko osaketta koskeva toimi, joten siihen tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus (yhteisomistuslain 4 §). Jos asunto on puolisoiden yhteinen koti, sen vuokraamiseen tarvitaan lisäksi toisen puolison suostumus (avioliittolain 39 §).
- 1.10.2026 alkaen huoneiston vuokralle antaneen osakkaan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot vuokralaisesta, ja annettava ne yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §).
- 1.10.2026 alkaen yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa myös, jos lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai muille osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §).
- Ennen lokakuuta 2026 näitä säännöksiä ei ollut laissa. Lyhytaikaisen vuokraamisen aiheuttamia haittoja arvioitiin muiden hallintaanottoperusteiden, kuten häiritsevän elämän tai yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön, perusteella.
Remontti
Remontti, joka koskee koko asuntoa, on koko osaketta koskeva toimenpide. Siihen tarvitaan kaikkien omistajien suostumus. Jos toimenpide on tarpeen asunnon säilyttämiseksi tai turvaamiseksi eikä siedä viivytystä, yksi omistaja saa kuitenkin ryhtyä siihen, vaikka toinen vastustaa tai on poissa (yhteisomistuslain 4 §). Tällainen on esimerkiksi vesivuodon pysäyttäminen. Remonttikulut jaetaan omistusosuuksien mukaan, jollei toisin sovita.
Osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti taloyhtiölle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakennuksen tai huoneiston osiin tai huoneiston käyttöön (asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §).
Panttaus ja myynti
- Yhteisomistaja voi lähtökohtaisesti myydä tai pantata oman osuutensa ilman muiden omistajien suostumusta. Koko asunto-osakkeen myyntiin tai panttaukseen tarvitaan sen sijaan kaikkien yhteisomistajien suostumus (yhteisomistuslain 3 ja 4 §).
- Jos asunto on aviopuolisoiden yhteinen koti, puoliso ei saa luovuttaa omistamiaan osakkeita ilman toisen puolison suostumusta. Toinen puoliso voi nostaa kanteen luovutuksen julistamiseksi pätemättömäksi kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai tiedon luovutuksesta. Luovutus voi kuitenkin jäädä voimaan, jos ostaja sai asunnon hallintaansa ja hänellä oli perusteltua aihetta olettaa, että suostumus oli annettu. Tuomioistuin voi antaa luvan luovutukseen, jos puolison suostumusta ei saada (avioliittolain 39 ja 40 §).
- Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, osuuden myynti ulkopuoliselle voi antaa muille lunastusoikeuden. Lunastusoikeutta ei yleensä ole, jos ostaja on jo yhtiön osakkeenomistaja, myyjän lähisukulainen tai aviopuoliso, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §).
- 1.10.2026 alkaen laissa sanotaan, että lunastusoikeus koskee myös osakkeen määräosan siirtoja. 30.9.2026 asti sovelletussa laissa määräosia ei mainita. Ratkaisussa KKO 2017:2 osakeryhmästä myytiin vain murto-osia, eikä muilla osakkailla ollut oikeutta lunastaa niitä, koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut siitä selvää määräystä. Ennen 1.10.2026 siirtyneeseen osakkeeseen sovelletaan aiempia sääntöjä.
- Yhteisomistajan velkoja voi ulosmitata velallisen oman osuuden. Muille omistajille on ilmoitettava ja heille on varattava tilaisuus tulla kuulluiksi. Jos toinen yhteisomistaja asuu asunnossa vakituisesti, ulosottomies ei saa myydä koko asuntoa ilman hänen suostumustaan (ulosottokaaren 4 luvun 71 ja 75 § sekä 5 luvun 83 §).
Riidat eron jälkeen ja muut erimielisyydet
Avioerossa asunnon kohtalo ratkaistaan yleensä osituksessa. Jos puolisot eivät pääse sopuun osituksesta, tuomioistuin voi määrätä pesänjakajan toimittamaan sen.
Avopuolisoiden ja muiden yhteisomistajien kohdalla yhteisomistus voidaan purkaa yhteisomistuslain mukaisesti. Jos sopua ei synny, yhteisomistaja voi hakea tuomioistuimelta uskotun miehen määräämistä tai asunnon myymistä yhteisomistuksen purkamiseksi.
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Anna ja Mikko omistavat asunnon puoliksi. Erottuaan Mikko muuttaa pois, ja Anna jää asumaan. Jos he eivät sovi muuta, lähtökohtaisesti kumpikin vastaa puolesta vastikkeesta. He sopivat kirjallisesti, että Anna maksaa koko vastikkeen niin kauan kuin asuu yksin, ja että asunto myydään viimeistään vuoden kuluttua.
Esimerkki 2: Isä omistaa asunnosta 70 prosenttia ja tytär 30 prosenttia. Isä haluaa vuokrata asunnon lyhytaikaisesti matkailijoille, mutta tytär vastustaa. Vuokraamiseen tarvitaan molempien suostumus, sillä isän suurempi omistusosuus ei yksin anna oikeutta päättää koko asunnon vuokraamisesta.
Esimerkki 3: Jussi ja Liisa omistavat asunnon puoliksi, ja Liisa asuu siinä vakituisesti. Jussin velkojen vuoksi hänen omistusosuutensa ulosmitataan. Liisalle on ilmoitettava ulosmittauksesta ja varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Koko asuntoa ei lähtökohtaisesti saa myydä ulosotossa ilman Liisan suostumusta, koska hän käyttää asuntoa vakituisena asuntonaan.
Milloin juristista on hyötyä?
Yhteinen asunto on usein omistajien suurin omaisuuserä. Juristin apu on hyödyllistä erityisesti silloin, jos omistajat ovat erimielisiä eron jälkeisistä järjestelyistä, asunnon myynnistä tai kulujen jakamisesta, omistusosuudet ovat epäselvät tai harkitset asian viemistä tuomioistuimeen. Juristi voi myös auttaa laatimaan yhteisomistussopimuksen, jolla voidaan ehkäistä myöhempiä riitoja. Voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta yhteisomistusta koskevassa riidassa.
Tarkista lisäksi, kattaako kotivakuutukseesi sisältyvä oikeusturvavakuutus riidan hoitamisesta aiheutuvia asianajokuluja.
Jos omistat asunto-osakkeen yhdessä toisen kanssa, voit pyytää maksuttoman selvityksen yhteisomistuksesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miten yhteisomistajat voivat käyttää osakkeenomistajalle yhtiössä kuuluvia oikeuksia?
Kun asunto-osakkeella on useampi omistaja, yhteisomistajat käyttävät osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia taloyhtiössä yhteisen edustajan kautta. Tämä koskee esimerkiksi äänioikeuden käyttämistä yhtiökokouksessa (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 3 momentti).
Voiko yhteisomistaja myydä asunto-osakkeen kokonaan?
Yhteisomistaja ei lähtökohtaisesti voi myydä koko asunto-osaketta ilman muiden yhteisomistajien suostumusta. Koko asunto-osakkeen myynnistä on päätettävä yhdessä ja yksimielisesti.
Voiko yhteisomistaja luovuttaa oman osuutensa asunto-osakkeesta?
Kyllä. Yhteisomistaja voi lähtökohtaisesti myydä tai muuten luovuttaa oman omistusosuutensa ilman muiden yhteisomistajien suostumusta. Hän voi myös käyttää yhteistä omaisuutta tavalla, joka ei loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia oikeuksia. Luovutusoikeutta voivat kuitenkin rajoittaa esimerkiksi avioliittolain säännökset tai yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa