» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Käytetyn asunnon kaupassa virheestä aiheutuneista vahingoista vaaditaan korvausta yleensä ensin myyjältä. Jos myyjä on yksityishenkilö, hän on velvollinen korvaamaan vahingon, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, hänen vahingonkorvausvastuunsa voi olla yksityistä myyjää laajempi.
Myyjän lisäksi korvausvastuussa voi tietyissä tilanteissa olla esimerkiksi kiinteistönvälitysliike tai isännöitsijäntodistuksen antanut taloyhtiön edustaja. Vastuu riippuu siitä, kuka on menetellyt virheellisesti ja mitä vahinkoa menettelystä on aiheutunut.
Jos myyjä joutuu korvaamaan ostajalle vahingon, joka johtuu toisen tahon virheestä, myyjällä voi olla oikeus vaatia maksamaansa korvausta takaisin tältä taholta.
Ilmoita havaitsemastasi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Sitä, mitä vahingonkorvauksena voi vaatia ja miten vahingonkorvaus eroaa hinnanalennuksesta, käsitellään tarkemmin artikkelissa ”Virhe käytetyn asunnon kaupassa: Vahingonkorvaus”.
Myyjä vastaa ensisijaisesti
Ostajan sopimuskumppanina on myyjä. Siksi virheestä aiheutuneet vahingot vaaditaan ensin myyjältä.
- Yksityinen myyjä: Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentti). Tätä kutsutaan tuottamusolettamaksi. Ostajan ei tarvitse osoittaa, että myyjä tiesi virheestä. Myyjän on sen sijaan pystyttävä osoittamaan, ettei virhe johtunut hänen puolellaan olleesta huolimattomuudesta.
- Elinkeinonharjoittaja: Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, vahingonkorvaukseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 2 momentti ja 4 luvun 26 §). Elinkeinonharjoittaja vastaa lähtökohtaisesti virheestä aiheutuneesta välittömästä vahingosta, vaikka hän olisi toiminut huolellisesti. Välillisen vahingon, kuten tulonmenetyksen, korvaaminen edellyttää sen sijaan yleensä, että virhe tai vahinko johtuu myyjän puolella olleesta huolimattomuudesta (4 luvun 11 §:n 3 momentti ja 26 §:n 1 momentti).
Oman kotinsa myyvä yksityishenkilö ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja.
Hinnanalennuksen saaminen ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Ostaja voi siis olla oikeutettu hinnanalennukseen, vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti eikä olisi velvollinen maksamaan vahingonkorvausta.
Kuka muu voi joutua korvaamaan?
Kiinteistönvälitysliike
Myyjä vastaa ostajalle välittäjän antamista virheellisistä tiedoista ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönneistä samalla tavoin kuin omistaan (asuntokauppalain 6 luvun 27 §).
Ostajalla voi olla oikeus saada vahingonkorvausta myös välitysliikkeeltä, jos välitysliikkeen virheellinen menettely on aiheuttanut hänelle vahinkoa (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §).
Ostaja voi siis esittää korvausvaatimuksen sekä myyjälle että välitysliikkeelle, jos kummankin vastuun edellytykset täyttyvät. Samaa vahinkoa ei kuitenkaan voi saada korvatuksi kahteen kertaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Taloyhtiön isännöitsijä tai hallitus
Myyjä vastaa ostajalle myös isännöitsijäntodistuksessa annetuista virheellisistä tai puutteellisista tiedoista (asuntokauppalain 6 luvun 27 §).
Jos isännöitsijäntodistuksessa on virhe, ostaja voi tietyissä tilanteissa vaatia vahingonkorvausta suoraan myös todistuksen antaneelta taloyhtiön edustajalta.
Taloyhtiön hallituksen jäsen ja isännöitsijä ovat velvollisia korvaamaan vahingon, jonka he ovat tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaneet rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Korvausvastuu voi koskea myös ostajalle aiheutunutta vahinkoa (asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentti).
Rakentaja tai urakoitsija
Ostaja vaatii rakennusvirheestä korvausta yleensä myyjältä. Jos myyjä joutuu vastaamaan virheestä, joka johtuu rakennus- tai korjaustyön tehneen urakoitsijan toiminnasta, myyjällä voi olla oikeus vaatia maksamaansa korvausta takaisin urakoitsijalta (asuntokauppalain 7 luvun 2 §).
Kuka maksaa lopulta?
Ostajalle korvauksen maksanut taho ei aina joudu lopulta vastaamaan kustannuksista itse. Hänellä voi olla oikeus periä maksamansa korvaus takaisin vahingosta vastuussa olevalta taholta. Tätä kutsutaan takautumisoikeudeksi.
- Jos myyjä on joutunut vastuuseen isännöitsijäntodistuksen tai muun yhtiön edustajalta peräisin olevan virheellisen tiedon vuoksi, hän voi vaatia korvausta taloyhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä. Yhtiö tai tiedon antanut henkilö voi kuitenkin vapautua vastuusta osoittamalla menetelleensä huolellisesti (asuntokauppalain 7 luvun 1 §).
- Jos virhe johtuu rakennus- tai korjaustyöstä, myyjällä voi olla oikeus periä ostajalle maksamansa korvaus virheestä vastuussa olevalta urakoitsijalta tai muulta elinkeinonharjoittajalta (asuntokauppalain 7 luvun 2 §).
- Myyjän ja välitysliikkeen välillä korvausvastuu riippuu siitä, kumman menettely on aiheuttanut vahingon. Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisen seikan, välitysliike voi vaatia myyjältä korvausta ostajalle maksamastaan vahingonkorvauksesta kohtuulliseksi harkitun määrän. Jos taas myyjä on joutunut korvaamaan ostajalle välitysliikkeen virheestä aiheutuneen vahingon, myyjä voi vaatia korvausta välitysliikkeeltä sen vastuun mukaisesti (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 15 §).
Takautumisoikeudet eivät poista myyjän vastuuta ostajaa kohtaan. Ostaja voi esittää vaatimuksensa suoraan myyjälleen, eikä hänen tarvitse odottaa myyjän ja muiden vastuullisten tahojen välisen riidan ratkeamista.
KKO 2003:61
- Mitä tapahtui: Asunnon pinta-alaksi oli ilmoitettu myyntiesitteessä, isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä 58 neliömetriä. Todellinen pinta-ala oli kuitenkin vain 49 neliömetriä.
- Mitä ratkaistiin: Käräjäoikeus velvoitti myyjän ja välitysliikkeen maksamaan ostajille yhteisvastuullisesti korvausta pinta-alavirheestä. Myyjän vastuu perustui hinnanalennukseen ja välitysliikkeen vastuu vahingonkorvaukseen. Korkein oikeus ratkaisi, miten vastuu jakautui myyjän ja välitysliikkeen kesken. Tässä tapauksessa lopullinen vastuu kuului kokonaan välitysliikkeelle, koska se oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa eikä myyjän ollut osoitettu menetelleen huolimattomasti.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Voit vaatia korvausta sekä myyjältä että välitysliikkeeltä, jos molemmat ovat vastuussa virheestä. Et kuitenkaan voi saada samaa vahinkoa korvatuksi kahteen kertaan. Myyjän ja välitysliikkeen keskinäinen vastuunjako ratkaistaan erikseen, eikä se estä sinua esittämästä vaatimuksia molemmille.
KKO 2010:17
- Mitä tapahtui: Kiinteistönvälityksen yhteydessä annetusta isännöitsijäntodistuksesta ei ilmennyt, että osa asunnon tiloista oli rakennettu ilman rakennuslupaa ja rakennusoikeuden ylittäen. Ostaja vaati vahingonkorvausta suoraan todistuksen antaneelta taloyhtiön edustajalta.
- Mitä ratkaistiin: Asuntokauppalaki ei estä ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta suoraan taloyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölainsäädännön perusteella. Ostajan ei siis tarvitse välttämättä esittää vaatimustaan ensin myyjälle.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos isännöitsijäntodistuksessa on virheellisiä tai puutteellisia tietoja, voit selvittää mahdollisuutta vaatia vahingonkorvausta myös todistuksesta vastuussa olevalta taloyhtiön edustajalta. Korvausvastuu edellyttää kuitenkin, että sen lainmukaiset edellytykset täyttyvät.
- Mitä ei voi päätellä: KKO ei ratkaissut lopullisesti, oliko taloyhtiön edustaja velvollinen maksamaan vahingonkorvausta tai kuinka suuri korvaus olisi. Asia palautettiin käräjäoikeuteen.
Voiko ostajan oma toiminta pienentää korvausta?
Voi. Vahingonkorvausta voidaan sovitella eli pienentää, jos se olisi kohtuuton olosuhteisiin nähden. Silloin otetaan huomioon esimerkiksi sopimusrikkomuksen syy, ostajan oma myötävaikutus vahinkoon, osapuolten varallisuusolot ja asunnon kauppahinta (asuntokauppalain 6 luvun 29 § ja 4 luvun 38 §).
Ostajan kannattaa myös pyrkiä estämään vahingon laajeneminen ja pitämään siitä aiheutuvat kustannukset kohtuullisina. Ilmoita virheestä myyjälle mahdollisimman pian ja anna hänelle mahdollisuus tutustua siihen ennen korjaustöitä.
Määräajat
- Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
- Jos myyjä on yksityishenkilö, virheestä on ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli hallinnassasi jo kaupantekohetkellä, määräaika alkaa kaupantekopäivästä. Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa.
- Voit vedota virheeseen määräaikojen päättymisestä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §
Myös virheeseen perustuva korvausvaatimus voi vanhentua. Yleinen vanhentumisaika on kolme vuotta siitä, kun ostaja havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe ja sen merkitys vaatimuksen kannalta. Lisäksi sovelletaan lähtökohtaisesti kymmenen vuoden enimmäisaikaa, joka lasketaan sopimusrikkomuksesta.
Vanhentuminen on katkaistava ajoissa esimerkiksi esittämällä myyjälle riittävästi yksilöity vaatimus. Katkaisun jälkeen alkaa uusi vanhentumisaika (vanhentumislain 4, 7 ja 10 §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1, myyjä tiesi virheestä: Myyjä vakuuttaa ostajalle, ettei kylpyhuoneessa ole ollut vuotoja, vaikka hän tiesi aiemmasta vesivahingosta. Kaupan jälkeen ostaja saa tietää vahingosta ja vaatii myyjältä hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta esimerkiksi kosteusmittauksista ja väliaikaisesta asumisesta aiheutuneista kuluista. Koska myyjä on antanut tietoisesti väärää tietoa, hän ei todennäköisesti voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla toimineensa huolellisesti. Korvauksen saaminen edellyttää kuitenkin, että virhe, vahinko ja muut korvausvastuun edellytykset voidaan osoittaa.
Esimerkki 2, väärä tieto isännöitsijäntodistuksessa: Isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan, ettei taloyhtiössä ole suunnitteilla suuria korjauksia, vaikka hallitus on jo tilannut putkiremontin hankesuunnitelman. Ostaja vaatii korvausta myyjältä, koska myyjä vastaa myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista. Jos myyjä joutuu maksamaan korvausta, hän voi tietyin edellytyksin vaatia maksamaansa takaisin taloyhtiöltä tai tiedosta vastuussa olevalta henkilöltä. Yhtiö tai henkilö voi kuitenkin vapautua vastuusta osoittamalla menetelleensä huolellisesti.
Esimerkki 3, välittäjän virhe: Välittäjä ilmoittaa myyntiesitteessä asunnon pinta-alaksi 72 neliömetriä tarkistamatta tietoa asianmukaisesti. Todellinen pinta-ala on kuitenkin vain 64 neliömetriä. Ostaja vaatii myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta. Jos myyjä ei ole antanut välittäjälle virheellisiä tietoja eikä muutenkaan menetellyt huolimattomasti, lopullinen korvausvastuu voi jäädä välitysliikkeelle. Vastuunjako ratkaistaan kuitenkin tapauskohtaisesti.
Näin toimit
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian. Kerro myös, mitä vaadit virheen perusteella.
- Selvitä, mistä virheellinen tai puuttuva tieto on peräisin: myyjältä, välittäjältä vai esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta.
- Jos epäilet välitysliikkeen tai taloyhtiön edustajan menetelleen virheellisesti, esitä tarvittaessa korvausvaatimus myös tälle taholle.
- Säilytä myyntiesite, isännöitsijäntodistus, kauppakirja, tutkimusraportit, kuitit ja muu asiaan liittyvä aineisto.
- Huolehdi vaatimustesi vanhentumisen katkaisemisesta ajoissa, vaikka neuvottelut olisivat vielä kesken. Vanhentumisen voi katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä kirjallisella vaatimuksella.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristin apu voi olla tarpeen, jos myyjä väittää toimineensa huolellisesti, korvausvastuussa voi olla useita tahoja tai myyjä katsoo virheen johtuvan välitysliikkeen tai taloyhtiön toiminnasta. Juristi voi auttaa selvittämään, kenelle korvausvaatimukset kannattaa esittää ja millä perusteilla.
Apua kannattaa hakea myös silloin, kun käytetyn asunnon kauppaa koskeva kahden vuoden reklamaatioaika lähestyy päättymistään.
Pitääkö minun selvittää itse, kuka virheen aiheutti?
Ei välttämättä. Voit esittää virheeseen perustuvat vaatimuksesi myyjälle, vaikka virheellinen tieto olisi peräisin välittäjältä tai isännöitsijäntodistuksesta. Myyjä vastaa ostajalle myös näistä tiedoista. Jos myyjä joutuu maksamaan korvausta toisen tahon virheen vuoksi, hän voi tietyin edellytyksin vaatia maksamaansa takaisin virheestä vastuussa olevalta taholta.
Voinko vaatia korvausta suoraan rakennusliikkeeltä, joka teki virheellisen remontin vuosia sitten?
Et yleensä pelkästään asuntokauppalain takautumisoikeutta koskevan säännöksen perusteella. Asuntokauppalain 7 luvun 2 § antaa takautumisoikeuden myyjälle, ei suoraan ostajalle. Ostajan kannattaa siksi esittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa ensisijaisesti myyjälle.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka on itse tehnyt tai teettänyt virheellisen remontin, ostajalla voi olla oikeus vaatia myyjältä myös virheen korjaamista (asuntokauppalain 6 luvun 18 §).
Vastaako taloyhtiö virheestä, jos yhtiökokouksessa oli puhuttu kosteusongelmista?
Ei automaattisesti. Jos isännöitsijäntodistuksessa on annettu virheellisiä tai puutteellisia tietoja kosteusongelmista, taloyhtiön edustaja voi tietyin edellytyksin joutua vahingonkorvausvastuuseen.
Ostaja voi yleensä esittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa ensin myyjälle, joka vastaa ostajalle myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista. Myyjän vastuuta arvioitaessa merkitystä voi olla myös sillä, mitä hän tiesi tai mitä hänen olisi pitänyt tietää yhtiökokouksessa käsitellyistä kosteusongelmista.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa