» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiö perustetaan kirjallisella perustamissopimuksella. Perustamissopimuksen allekirjoittavat kaikki perustajat, eli osakkeenomistajat. Sopimuksen allekirjoittamisella osakkeenomistaja merkitsee asunto-osakeyhtiön perustamissopimuksessa määritellyn määrän osakkeita.
Osakkeenomistajia voi olla yksi tai useita. Sekä luonnollinen henkilö että oikeushenkilö voi olla asunto-osakeyhtiön perustajana. Osakemerkintää ei voida peruuttaa enää sen jälkeen, kun kaikki osakkeet on merkitty, jollei toisin sovita.
Asunto-osakeyhtiön johdon jäsenten, tilintarkastajien ja toiminnantarkastajien toimikausi ja tehtävät alkavat perustamissopimuksen allekirjoittamisesta.
Laissa on asetettu sisältövaatimuksia asunto-osakeyhtiön perustamissopimukselle. Sopimuksessa on aina oltava seuraavat tiedot:
- Sopimuksen päivämäärä
- Kaikki osakkeenomistajat ja kunkin merkitsemät osakkeet
- Osakkeiden merkintähinta, eli osakkeesta yhtiölle maksettava määrä
- Osakkeen maksuaika
- Tieto yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisen perusteista
- Tieto osakkeista johtuvan hallintaoikeuden alkamisen perusteista
- Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet
Perustamissopimukseen on otettava tai liitettävä yhtiöjärjestys. Lisäksi perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä on määrättävä asunto-osakeyhtiön tilikaudesta. Perustamissopimuksessa on lisäksi tarvittaessa mainittava isännöitsijä, tilintarkastajat ja toiminnantarkastajat. Siinä voidaan myös nimetä hallituksen puheenjohtaja.
Asunto-osakeyhtiö on ilmoitettava rekisteröitäväksi kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta. Jos yhtiötä ei ilmoiteta rekisteröitäväksi määräajassa, yhtiön perustaminen raukeaa.
Asunto-osakeyhtiö syntyy rekisteröinnillä, ja se saa tällöin oikeus- ja oikeustoimikelpoisuuden. Rekisteröinnillä on merkitystä myös yhtiön puolesta ennen rekisteröintiä tehtyjen toimien ja niistä aiheutuneiden velvoitteiden siirtymisen kannalta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Keskeiset asiat
- Perustamissopimus on kirjallinen, ja sen allekirjoittavat kaikki osakkeenomistajat (asunto-osakeyhtiölain 12 luvun 1 §).
- Yhtiöjärjestys otetaan perustamissopimukseen tai liitetään siihen, ja siinä yksilöidään muun muassa huoneistot ja niitä vastaavat osakeryhmät (1 luvun 13 § ja 12 luvun 2 §).
- Vain kokonaan maksetut osakkeet voidaan ilmoittaa rekisteröitäviksi (12 luvun 7 §).
- Yhtiö syntyy rekisteröinnillä. Ennen rekisteröintiä yhtiön puolesta tehdyistä toimista vastaavat toimista päättäneet ja niihin osallistuneet henkilöt yhteisvastuullisesti, kunnes vastuu siirtyy yhtiölle lain edellytysten täyttyessä (12 luvun 8 ja 9 §).
- Jos yhtiötä ei ilmoiteta rekisteröitäväksi määräajassa tai rekisteröinti evätään, perustaminen raukeaa. Osakkeista maksetut määrät palautetaan lain sallimat vähennykset huomioon ottaen (12 luvun 11 §).
- Asunto-osakeyhtiö voidaan muuttaa muuksi osakeyhtiöksi siten, että osakkeenomistajista tulee osakeyhtiön osakkeenomistajia. Vähintään kolme osakkeenomistajaa käsittävä asunto-osakeyhtiö voidaan muuttaa osuuskunnaksi siten, että osakkeenomistajista tulee osuuskunnan jäseniä (21 luku).
Perustamissopimus ja rekisteröinti
Perustamissopimus on yhtiön perustamisen keskeinen asiakirja. Sen allekirjoittamisella osakkeet merkitään ja hallituksen toimikausi alkaa. Rekisteri-ilmoitukseen liitetään hallituksen jäsenten ja mahdollisen isännöitsijän vakuutus siitä, että perustamisessa on noudatettu lakia, sekä tilintarkastajien todistus tai muu lain edellyttämä selvitys osakkeiden maksamisesta.
Yhtiöjärjestys ja osakkeet
Yhtiöjärjestyksessä on mainittava muun muassa toiminimi, kotipaikka, yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste, jokaisen huoneiston tiedot, huoneistoja vastaavat osakeryhmät ja yhtiövastikkeen perusteet. Lokakuussa 2026 voimaan tullut lakimuutos mahdollistaa tietyin edellytyksin myös toisessa rakennuksessa tai kiinteistön osassa sijaitsevan pysäköintipaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet. Osakkeiden määrä vaikuttaa lähtökohtaisesti osakkeenomistajan äänimäärään, joten osakkeiden jako kannattaa suunnitella johdonmukaisesti.
Perustamisvaiheen kulut ja vastuut
Ennen rekisteröintiä yhtiö ei voi hankkia oikeuksia eikä tehdä sitoumuksia. Yhtiön puolesta ennen rekisteröintiä tehdyistä toimista vastaavat toimista päättäneet ja niihin osallistuneet henkilöt yhteisvastuullisesti. Rekisteröinnillä yhtiölle siirtyvät perustamissopimuksen allekirjoittamisen jälkeen tehdyistä toimista aiheutuneet velvoitteet sekä perustamissopimuksessa yksilöidyistä, enintään vuotta ennen perustamissopimuksen allekirjoittamista tehdyistä toimista aiheutuneet velvoitteet.
Päätöksenteko yhtiössä
Yhtiökokouksessa jokainen osake tuottaa lähtökohtaisesti yhden äänen kaikissa käsiteltävissä asioissa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokoukseen voidaan osallistua myös etäyhteydellä. Kokous voidaan järjestää kokonaan ilman fyysistä kokouspaikkaa, jos yhtiöjärjestys sen sallii.
Yhtiömuodon muuttaminen
Asunto-osakeyhtiö voidaan muuttaa osakeyhtiöksi tai, jos osakkeenomistajia on vähintään kolme, osuuskunnaksi. Muuttaminen edellyttää yhtiökokouksen yksimielistä päätöstä sekä muiden osakkeenomistajien suostumusta. Lisäksi tarvitaan mahdollisten optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien haltijoiden suostumus.
Mitä kannattaa tehdä
- Laadi perustamissopimus ja yhtiöjärjestys huolellisesti ja hyödynnä tarvittaessa malliyhtiöjärjestystä.
- Tarkista, että huoneistotiedot ja osakeryhmät vastaavat piirustuksia.
- Huolehdi osakkeiden merkintähintojen maksamisesta määräajassa.
- Ilmoita yhtiö rekisteröitäväksi kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta.
- Yksilöi perustamissopimuksessa enintään vuotta ennen sen allekirjoittamista tehdyt toimet, jotta niistä aiheutuvat velvoitteet voivat siirtyä yhtiölle rekisteröinnillä.
Milloin juristista on hyötyä
Juristin apu voi olla hyödyllistä erityisesti silloin, kun asunto-osakeyhtiö perustetaan rakennushanketta varten, yhtiöjärjestykseen halutaan laista poikkeavia määräyksiä tai perustamiseen liittyy useita osakkeenomistajia tai apporttiomaisuutta. Juristi voi auttaa myös, jos rekisteröinti viivästyy tai rekisteröinti-ilmoitus hylätään.
Tavalliset ongelmat
- Yhtiötä ei ilmoiteta rekisteröitäväksi kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta, jolloin perustaminen raukeaa.
- Huoneistojen pinta-alat tai osakeryhmät eivät vastaa todellisuutta.
- Ennen perustamissopimusta tehtyjä toimia ei yksilöidä sopimuksessa, jolloin niistä aiheutuvat velvoitteet eivät siirry yhtiölle rekisteröinnillä.
- Osakkeita ei ole maksettu kokonaan, kun ne ilmoitetaan rekisteröitäviksi.
Keskeinen sääntely
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): yhtiöjärjestys (1 luvun 13 §), yhtiökokous ja etäosallistuminen (6 luvun 17 ja 17 a §), perustaminen ja rekisteröinti (12 luku), yhteisömuodon muuttaminen (21 luku).
- Kaupparekisterilaki (564/2023): rekisteröinti.
- Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (535/2026)
- Asuntokauppalaki (843/1994): ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa ja taloussuunnitelma (2 luvun 8 §).
Päivitetty 8.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa