» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan kuitenkin määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä.
Taloyhtiön on pidettävä kunnossa muun muassa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, tiedonsiirto- ja muut samankaltaiset perusjärjestelmät (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §).
Taloyhtiön on myös korjattava ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön vastuulla olevan muun rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiö korjaa sisäosat yhtiössä tavanomaiseen perustasoon. Yhtiö ei vastaa huoneistossa olevista altaista, kuten porealtaasta. Yhtiö pitää kunnossa myös rakennuksen ulkopinnan osakkaan hallinnassa olevan parvekkeen kohdalla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Lokakuun 2026 alusta lähtien myös huoneistojen ikkunat kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle.
Osakkeenomistajan on puolestaan pidettävä kunnossa oman osakehuoneistonsa sisäosat. Osakehuoneistoa on hoidettava huolellisesti ja osakkeenomistajan on toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa osakehuoneiston tavallisesta kulumisesta (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §).
Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella. Työn tulee liittyä yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työn tulee olla yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se saa loukata osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §).
Jos huomaat huoneistossa vian, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle, ilmoita siitä taloyhtiölle viivytyksettä.
Mitä perustaso tarkoittaa käytännössä?
Jos putkivuoto vahingoittaa kylpyhuoneesi laatoitusta, taloyhtiö vastaa sen korjaamisesta, kun vuoto johtuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta putkesta. Taloyhtiö korjaa laatoituksen yhtiössä tavanomaiseen perustasoon, eikä sen tarvitse kustantaa tätä kalliimpia materiaaleja. Jos olet esimerkiksi asentanut kylpyhuoneeseen tavallista arvokkaammat laatat, perustason ylittävät lisäkustannukset voivat jäädä sinun maksettaviksesi.
Asunto-osakeyhtiölain muutos 1.10.2026: ikkunat ja omat muutostyöt
- 1.10.2026 alkaen taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat (4 luvun 2 §, muutettu lailla 535/2026). Aiemmassa laissa mainittiin nimenomaisesti vain rakenteet ja eristeet, ei ikkunoita.
- 1.10.2026 alkaen laissa säädetään nimenomaisesti, että osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä taloyhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Poikkeuksena ovat muutostyöt, jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin töihin (5 luvun 1 §).
- Jo ennen lakimuutosta yhtiön vastuu koskee rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen (4 luvun 2 §:n 3 momentti).
- 1.10.2026 alkaen osakkaan on hoidettava huolellisesti myös sellaista käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Siellä havaituista vioista on ilmoitettava taloyhtiölle (4 luvun 3 ja 8 §).
Yhtiöjärjestyksessä voidaan edelleen määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta toisin kuin laissa (4 luvun 1 §). Tarkista siksi aina oman taloyhtiösi yhtiöjärjestys. Hallituksen tai isännöitsijän laatima vastuunjakotaulukko on hyödyllinen apuväline, mutta se ei yksin muuta lain mukaista vastuunjakoa. Poikkeavasta vastuunjaosta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä.
KKO 2015:87: vanha kylpyhuone ja luvaton muutos
- Mitä tapahtui: 1950-luvun talon kylpyhuoneessa vedeneristeenä oli holvilaatan päällä bitumihuopa ja sen päällä noin 10 senttimetrin pintalaatta. Edellinen omistaja oli ilman yhtiön lupaa muuttanut ammekylpyhuoneen suihkutilaksi. Pintalaattaan ja seinien alaosiin tuli kosteusvaurioita. Taloyhtiö kieltäytyi korjaamasta vaurioita, joten osakas teetti korjauksen itse.
- Mitä kysyttiin: Kuuluiko korjaus taloyhtiön kunnossapitovastuulle? Menettikö osakas oikeutensa korvaukseen, kun hän ei ollut tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta?
- Mitä KKO ratkaisi: Korkein oikeus katsoi, että paksu pintalaatta oli osa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa lattiarakennetta. Edellisen osakkaan tekemä luvaton muutos ei tässä tapauksessa poistanut yhtiön kunnossapitovastuuta. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaan korjauskustannukset. Kirjallisen huomautuksen puuttuminen ei estänyt korvaamista, koska yhtiö oli tiennyt korjaustarpeesta jo vuonna 2003 tehdyn kuntotarkastuksen perusteella. Yhtiö oli myös tietoinen korjauksen toteuttamisesta, ja sillä oli ollut tosiasiallinen mahdollisuus ryhtyä tarvittaviin toimiin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Vastuu riippuu siitä, miten rakenne on todellisuudessa tehty, ei pelkästä tilan nimestä. Vanhan kylpyhuoneen paksu pintalaatta voi kuulua taloyhtiön vastuulle, vaikka se sijaitsee vedeneristeen päällä.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisusta ei voi tehdä yleissääntöä, että taloyhtiö vastaa aina kaikista vedeneristeen alapuolisista osista ja osakas kaikista sen yläpuolisista osista. Ratkaisu ei myöskään tarkoita, että taloyhtiö vastaisi kaikista luvattomien muutostöiden aiheuttamista vaurioista tai että osakas voisi aina teettää korjauksen yhtiön kustannuksella ilman kirjallista huomautusta. Korjaustarpeesta kannattaa aina ilmoittaa taloyhtiölle kirjallisesti.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kun osakas tai yhtiö laiminlyö kunnossapidon
Jos osakkeenomistaja laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §).
Myös osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella osakehuoneistossaan sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi.
Osakkeenomistaja voi lisäksi teettää yhtiön lukuun sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevassa tilassa, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan huoneiston käyttöä ja yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Osakas voi teettää huoneistossaan myös muun yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön, jos sen tekemättä jättäminen aiheuttaa hänelle vähäistä suurempaa haittaa eikä yhtiö ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Tällöin työn teettämisestä on ilmoitettava yhtiölle etukäteen. Yhtiö vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §).
Jos osakas hoitaa huoneistoaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai muille osakkaille, yhtiö voi viime kädessä ottaa huoneiston hallintaansa (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §).
Ilmoitukset: kuka kertoo kenelle ja milloin?
- Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle viivytyksettä huoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §).
- Osakkaan on ilmoitettava omasta kunnossapitotyöstään etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin tai huoneistojen käyttöön. Tällainen on esimerkiksi märkätilan remontti. Osakas maksaa ilmoituksen käsittelyn ja työn valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 ja 9 §).
- Yhtiön on ilmoitettava riittävän ajoissa osakkaille ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijoille kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttöön. Kiireellisen korjauksen yhtiö saa tehdä heti (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Yläkerran viemäri vuotaa, ja kylpyhuoneesi katto ja seinälaatat vaurioituvat. Viemäri kuuluu taloyhtiön vastuulla oleviin perusjärjestelmiin. Taloyhtiö korjaa vuodon ja palauttaa vaurioituneet sisäosat yhtiössä tavanomaiseen perustasoon.
Esimerkki 2: Vaihdat itse astianpesukoneen, mutta vesiliitos jää löysäksi. Vesi pääsee valumaan lattiarakenteisiin. Astianpesukone kuuluu lähtökohtaisesti sinun vastuullesi, ja asennus olisi pitänyt tehdä niin, etteivät taloyhtiön rakenteet vahingoitu. Taloyhtiö korjaa vastuulleen kuuluvat rakenteet, mutta se voi vaatia sinulta vahingonkorvausta, jos vahinko johtui huolimattomuudestasi. Vahingonkorvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa.
Esimerkki 3: Huoneistosi ilmanvaihto ei toimi, koska yhtiön ilmanvaihtojärjestelmässä on vika. Teet hallitukselle kirjallisen huomautuksen, mutta mitään ei tapahdu viikkokausiin. Jos haitta on vähäistä suurempi, voit teettää korjauksen ja vaatia yhtiöltä tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Jos korjaus pitää tehdä yhtiön tiloissa, kuten ullakolla, edellytyksenä on, että vika rajoittaa olennaisesti huoneistosi käyttöä.
Näin toimit, kun huoneistossa on vika
- Tarkista yhtiöjärjestyksestä, onko kunnossapitovastuun jakautumisesta määrätty toisin kuin laissa.
- Ilmoita viasta viivytyksettä hallitukselle tai isännöitsijälle. Liitä mukaan valokuvia.
- Jos vahinko uhkaa pahentua, pyri estämään lisävahingot heti esimerkiksi sulkemalla vesi. Voit tarvittaessa teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella, jos se on tarpeen lisävahinkojen välttämiseksi.
- Jos yhtiö ei ryhdy toimiin, tee kirjallinen huomautus ja pyydä korjausta. Yhtiön on ryhdyttävä riittäviin toimiin viivytyksettä.
- Ennen kuin teetät muun kuin kiireellisen, yhtiön vastuulle kuuluvan työn itse, varmista, että laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. Pyydä tarvittaessa tarjous ja säilytä kuitit. Yhtiöltä voit vaatia vain tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset.
- Ilmoita omasta remontistasi etukäteen, jos se voi vaikuttaa taloyhtiön rakenteisiin tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin tai huoneiston käyttöön.
Milloin juristista on hyötyä?
Kunnossapitovastuun jakautumista koskevissa riidoissa voi olla kyse tuhansista tai jopa kymmenistä tuhansista euroista. Juristin apu on hyödyllistä erityisesti silloin, jos taloyhtiö kiistää vastuunsa, rakenne on vanha tai sitä on muutettu, yhtiöjärjestyksen määräys on epäselvä tai olet jo teettänyt korjauksen eikä yhtiö suostu maksamaan kustannuksia. Juristi voi myös auttaa arvioimaan, onko kyse kunnossapitovastuusta vai vahingonkorvausvastuusta. Voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kunnossapitovastuuta koskevassa riidassa.
Tarkista lisäksi, kattaako kotivakuutukseesi sisältyvä oikeusturvavakuutus riidan hoitamisesta aiheutuvia asianajokuluja.
Jos omistat asunto-osakkeen, voit pyytää maksuttoman selvityksen vastuunjaosta taloyhtiön kanssa. Jos et ole varma, kumpi vastaa korjauksesta, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Missä määrätään vastuun jakautumisesta?
Taloyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä vastuunjaosta toisin kuin laissa.
Mikä katsotaan tavanomaiseksi kulumiseksi?
Tavanomainen kuluminen tarkoittaa huoneiston käyttötarkoituksen mukaisesta käytöstä aiheutuvaa kulumista, kuten lattian tai muiden pintojen vähittäistä kulumista. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa tällaisesta kulumisesta pelkästään huoneiston huolellista hoitoa koskevan velvollisuutensa perusteella.
Miten vastuu jakautuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä?
Lain mukaan osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta. Taloyhtiö puolestaan vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön vastuulle kuuluvat muun muassa huoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten lämmitys- ja sähköjärjestelmät. Yhtiön on myös korjattava huoneiston sisäosat, jos ne vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Korjaukset tehdään yhtiössä tavanomaiseen perustasoon.
Kuka vastaa ikkunoista?
Lokakuun 2026 alusta lähtien asunto-osakeyhtiölaissa säädetään nimenomaisesti, että ikkunat kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Aiemmassa laissa ikkunoita ei mainittu erikseen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä ikkunoiden kunnossapitovastuusta toisin, joten tarkista oman taloyhtiösi yhtiöjärjestys.
Saanko hyvitystä, jos olen jo itse remontoinut kylpyhuoneen?
Voit saada hyvitystä, jos aiemmin tekemäsi remontti vähentää taloyhtiön myöhemmän kunnossapito- tai uudistustyön kustannuksia. Esimerkiksi aiemmin uusittu kylpyhuone voi vähentää taloyhtiön putkiremontin kustannuksia. Yhtiökokous päättää tällöin osakkaalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta. Alennus voi olla enintään taloyhtiölle syntyvä säästö tai se määrä, jonka osakas olisi vastikeperusteen mukaan velvollinen maksamaan, sen mukaan kumpi on pienempi (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §). Säilytä siksi remontin asiakirjat ja kuitit.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa