» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Käytetyn asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan, kun asunto myydään käytettynä. Niitä sovelletaan myös silloin, kun muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (asuntokauppalain 6 luvun 1 §).
Jos perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi ja lain uuden asunnon kauppaa koskevat edellytykset täyttyvät, kauppaan sovelletaan lähtökohtaisesti 4 luvun säännöksiä. Erolla on merkitystä ostajan oikeuksien kannalta.
Käytetyn asunnon kaupasta säännellään erikseen asuntokauppalaissa. Jos käytetyn asunnon myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, sopimusehto, joka poikkeaa asuntokauppalain 6 luvun säännöksistä ostajan vahingoksi, on lähtökohtaisesti mitätön (6 luvun 2 §:n 1 momentti).
Uusi vai käytetty: näin tunnistat
- Perustajaosakas myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi: lähtökohtaisesti uuden asunnon kauppa, asuntokauppalain 4 luku.
- Muu elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen: uuden asunnon kauppa, 4 luku (asuntokauppalain 4 luvun 1 §).
- Muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi: käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset, 6 luku.
- Asunto myydään käytettynä: sovelletaan lähtökohtaisesti 6 luvun säännöksiä. Jos ostaja hankkii asunnon käytettynä perustajaosakkaalta, hän voi kuitenkin vedota virheeseen 4 luvun säännösten mukaisesti.
Erityistapaus: Jos ostat asunnon käytettynä asuntokauppalain tarkoittamalta perustajaosakkaalta, voit esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia 4 luvun säännösten mukaisesti (6 luvun 1 §:n 2 momentti). Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun perustajaosakas on vuokrannut asunnon ennen sen myyntiä.
Miksi erolla on merkitystä?
Uuden asunnon kaupassa asuntokauppalain 4 luvun säännökset ovat pakottavia kuluttajan hyväksi (4 luvun 2 §). Myyjän on järjestettävä vuositarkastus 12–15 kuukauden kuluessa siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Virheistä on ilmoitettava laissa säädetyssä ajassa; arvioinnissa merkitystä on muun muassa sillä, olisiko virhe pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa (4 luvun 18 ja 19 §).
Käytetyn asunnon kaupassa virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kun myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, virheilmoitukselle on lisäksi yleensä kahden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta. Takarajaan ja virheilmoituksen laiminlyönnin seurauksiin liittyy laissa säädettyjä poikkeuksia (6 luvun 14 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kun yksityinen henkilö myy käytetyn asunnon
Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, lain säännöksistä voidaan poiketa kirjallisella sopimuksella. Jos ostaja on kuluttaja, poikkeamisella on kuitenkin rajat (6 luvun 2 §:n 2 momentti):
- ostajan asemaa ei voi heikentää maksusta pidättymistä, kaupan purkua ja vahingonkorvausta myyjän viivästyksen vuoksi sekä ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta koskevista säännöksistä (8–10 ja 25 §);
- virheilmoitusta, maksusta pidättymistä, hinnanalennusta, purkua ja vahingonkorvausta virheen vuoksi sekä taloudellista ja oikeudellista virhettä koskevia oikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (14–17, 20 ja 21 §).
Esimerkki 1: Kauppakirjassa lukee, että asunto myydään "siinä kunnossa kuin se on", eikä myyjä vastaa mistään virheistä. Myyjä on yksityishenkilö. Yleinen vastuunrajoitus ei poista ostajan oikeuksia, koska rajoitus olisi pitänyt yksilöidä, esimerkiksi "myyjä ei vastaa kylpyhuoneen lattiakaivosta".
Jos elinkeinonharjoittaja on korjannut asunnon ennen myyntiä
Jos elinkeinonharjoittaja on ennen kauppaa tehnyt tai teettänyt asuntoon korjaus- tai parannustöitä, ostaja voi vaatia näissä töissä ilmenevän virheen korjaamista, ja myyjällä on oikeus korjata virhe uuden asunnon säännösten mukaisesti (6 luvun 18 §).
Esimerkki 2: Asuntosijoitusyhtiö ostaa käytetyn yksiön, remontoi keittiön ja myy asunnon kuluttajalle. Kyse on käytetyn asunnon kaupasta, mutta jos keittiöremontissa ilmenee virhe, ostaja voi vaatia yhtiötä korjaamaan sen.
Milloin korjausrakentaminen on verrattavissa uudisrakentamiseen?
Korkein oikeus arvioi kerrostaloa, johon oli tehty laaja peruskorjaus. Sisäpintojen lisäksi oli uusittu muun muassa parvekkeet sekä vesi- ja viemäriputkisto. Myyjäyhtiö myi asunnot korjauksen aikana. Myöhemmin alapohjasta ja viemäröinnistä löytyi vakavia vikoja, eikä alapohjaa ollut tarkastettu ja korjattu esitteen mukaisesti.
Korkein oikeus katsoi korjauksen laajuuden ja ostajille annettujen tietojen perusteella, että kyse oli uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myyjä vastasi siksi virheistä uuden asunnon säännösten mukaan, ja taloyhtiöllä oli oikeus vaatia alapohjan korjauksen korvaamista (KKO 2016:22).
Korkeimman oikeuden mukaan ratkaisevaa on, onko korjauksella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Arvio tehdään kokonaisharkintana, ja merkitystä on myös myyjän markkinoinnissa antamilla tiedoilla.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Jos ostat asunnon laajasti peruskorjatusta rakennuksesta, uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä voidaan soveltaa, jos korjausten laajuus ja tavoitteet osoittavat, että rakennuksesta on pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava. Myös myyjän markkinoinnissa ja kauppaa tehtäessä antamilla tiedoilla voi olla merkitystä. Arvio tehdään aina tapauskohtaisesti.
Milloin juristista on hyötyä
- kauppakirjassa on laaja vastuunrajoitusehto;
- on epäselvää, onko myyjä elinkeinonharjoittaja;
- ostit peruskorjatun asunnon yhtiöltä ja epäilet, että kyse on uudesta asunnosta;
- virheilmoituksen kohtuullinen aika tai kahden vuoden takaraja on ylittynyt tai lähestyy.
Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko kyse uudesta vai käytetystä asunnosta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Onko asunto käytetty, jos kukaan ei ole vielä asunut siinä?
Voi olla. Jos yksityishenkilö myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön, esimerkiksi rakentamisvaiheessa ostamansa asunnon, kauppaan sovelletaan käytetyn asunnon säännöksiä. Jos myyjänä on rakennuttaja tai muu elinkeinonharjoittaja, kyse on uudesta asunnosta.
2. Milloin myyjä on elinkeinonharjoittaja?
Elinkeinonharjoittaja on henkilö tai yhteisö, joka ammattimaisesti myy asuntoja tai tarjoaa niitä hankittaviksi (asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohta). Ratkaisevaa on toiminnan ammattimaisuus. Oman kodin myynti ei yleensä yksin tee yksityishenkilöstä elinkeinonharjoittajaa.
3. Voiko yksityinen myyjä sopia, ettei vastaa virheistä?
Vain rajoitetusti, jos ostaja on kuluttaja. Ostajan virheoikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleinen "ei vastuuta virheistä" -ehto ei riitä.
4. Mitä merkitystä on sillä, että elinkeinonharjoittaja myy käytetyn asunnon?
Silloin et voi luopua lain antamasta suojasta sopimuksella, ja ehto, joka heikentää asemaasi, on mitätön. Lisäksi kahden vuoden takaraja virheilmoitukselle ei koske elinkeinonharjoittajaa. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa.
5. Onko peruskorjattu asunto aina uusi?
Ei. Tavallinen putki- tai julkisivuremontti ei yleensä tee asunnosta uutta. Uudesta asunnosta on kyse vain, jos korjaus on niin laaja, että rakennuksesta on pyritty tekemään uutta vastaava, ja myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa