» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kyllä voi, mutta ei aina ilman ilmoitusta. Omassa huoneistossaan osakas saa lähtökohtaisesti tehdä remontin ilman taloyhtiön lupaa. Jos remontti voi vaikuttaa taloyhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai huoneiston käyttöön, siitä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Taloyhtiö voi asettaa työlle ehtoja vahingon tai haitan välttämiseksi. Se voi myös kieltää muutostyön, jos sen tekeminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuva haitta ja osakkaalle koituva hyöty. Yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin tehtävät muutokset edellyttävät lähtökohtaisesti yhtiön suostumusta, mutta esteettömyyttä parantaviin muutostöihin sovelletaan poikkeusta.
Pääsääntö: osakas saa tehdä muutostyön omassa osakehuoneistossaan ilman erillistä lupaa
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen, ja osakkaan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Tämä tarkoittaa, että tavanomainen remontti voi olla sallittu ilman taloyhtiön varsinaista lupaa, jos työ tehdään osakkeiden tuottamaan hallintaan kuuluvassa osakehuoneistossa ja se pysyy osakkaan muutostyöoikeuden rajoissa. Osakehuoneistolla tarkoitetaan tiloja, joiden hallintaan osakkeet yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttavat (1 luvun 3 §).
Osakkaan muutostyöoikeutta koskevia säännöksiä sovelletaan myös lisärakentamistyöhön, kun työ kuuluu osakkaan muutostyöoikeuden piiriin.
Milloin remontti ei ole täysin vapaa?
Osakkaan oikeus tehdä remontti ei ole rajoittamaton. Ratkaisevaa on, mihin tilaan työ kohdistuu ja voiko työ vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa:
- yhtiön vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan
- toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan
- yhtiön osakehuoneiston käyttämiseen
- toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen
Käytännössä ilmoitus tarvitaan esimerkiksi märkätilaremontissa, vesi- ja viemäriputkiin tai sähköjärjestelmään kohdistuvissa töissä sekä rakenteisiin ulottuvissa muutoksissa. Pelkkä maalaus tai tapetointi ei yleensä vaadi ilmoitusta.
Kirjallinen ilmoitus on tehtävä ennen työn aloittamista
Ilmoitus on tehtävä etukäteen kirjallisesti. Pelkkä suullinen tieto ei täytä asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n vaatimusta, jos työ kuuluu ilmoitusvelvollisuuden piiriin.
Ilmoituksesta on käytävä ilmi tiedot, joiden perusteella voidaan arvioida:
- noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa
- voiko työ aiheuttaa vahinkoa tai haittaa
Hallituksen tai isännöitsijän on annettava tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneiston käyttämiseen tai vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan muutostyö voi vaikuttaa. Työn tekevä osakas vastaa ilmoituksen käsittelyn tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (5 luvun 2 §, joka viittaa 4 luvun 7 §:ään).
Milloin yhtiö tai toinen osakas voi asettaa ehtoja?
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi:
- vahingoittaa rakennusta
- aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle
Ehtojen on oltava tarpeen vahingon tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön vain, jos työn tekeminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon:
- aiheutuvan haitan määrä
- osakkeenomistajalle koituva hyöty
Jos muutostyön aikana ilmenee uusia seikkoja, jotka olisivat olennaisesti vaikuttaneet ehtojen asettamiseen tai muutostyön kieltämiseen, työlle voidaan asettaa uusia ehtoja tai se voidaan kieltää.
Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja ehtoja noudattaen. Osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista (5 luvun 7 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin remontti saa alkaa?
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 4 §:n mukaan:
- Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus, jos niillä on oikeus kieltää työ tai asettaa sille ehtoja
- yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kuitenkin hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin
- ilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä
- Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on ilmoitettava kantansa kirjallisesti, jos muutostyön tekevä osakas sitä pyytää, ja kielteinen päätös on perusteltava
Käytännössä osakas ei siis voi aloittaa ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvaa remonttia heti ilmoituksen lähettämisen jälkeen, jos yhtiöllä tai toisella osakkaalla on oikeus kieltää työ tai asettaa sille ehtoja.
Yhtiöjärjestyksen muutos ja viranomaislupa
Jos muutos edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista, muutoksesta päätetään yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Jos muutostyöhön tarvitaan viranomaisen lupa, esimerkiksi rakentamislupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista (5 luvun 5 §).
Yhtiön tiloissa remontti vaatii suostumuksen
Jos remontti kohdistuu yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, osakas ei voi lähtökohtaisesti tehdä sitä ilman yhtiön suostumusta.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistaja voi yhtiön suostumuksella tehdä kustannuksellaan muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle, suostumukseen voidaan liittää ehtoja, eikä muutostyötä saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta.
Esteettömyyttä parantavan muutostyön, kuten luiskan tai tukikaiteen, osakas saa kuitenkin tehdä kustannuksellaan yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin ilman yhtiön suostumusta. Työstä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Yhtiö voi laissa säädetyin edellytyksin asettaa työlle ehtoja tai kieltää sen (5 luvun 8 § 2 momentti, laki 280/2023).
Tuomioistuin voi tietyissä tilanteissa oikeuttaa remontin
Jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutoksen tai asettaa sille kohtuuttomat ehdot, osakas voi viedä asian tuomioistuimeen.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:n mukaan tuomioistuin voi:
- oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jonka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja on kieltänyt
- muuttaa muutostyölle asetettuja ehtoja
Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutostyön, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen asetetuilla ehdoilla olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Jos tuomioistuin oikeuttaa muutostyön, sen on samalla:
- velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti
- määrättävä muut tarpeelliset ehdot
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Aino haluaa maalata olohuoneen seinät ja vaihtaa tapetit makuuhuoneeseen. Työ ei koske rakenteita, putkia eikä sähköjä, eikä se vaikuta naapurin asumiseen. Ilmoitusta ei tarvita, ja Aino voi aloittaa heti.
Esimerkki 2: Pekka aikoo uusia kylpyhuoneen, jolloin vedeneriste, lattiakaivo ja putkiliitokset uusitaan. Työ vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin osiin. Pekan on tehtävä kirjallinen muutostyöilmoitus isännöitsijälle ja varattava yhtiölle kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn ennen työn aloittamista. Yhtiö voi vaatia esimerkiksi, että työn tekee pätevä urakoitsija ja että yhtiön valvoja tarkastaa vedeneristyksen. Pekka maksaa tarpeelliset ja kohtuulliset käsittely- ja valvontakulut.
Esimerkki 3: Liisa haluaa rakentaa luiskan talon ulko-ovelle, koska hän käyttää rollaattoria. Ulko-oven edusta on yhtiön hallinnassa, mutta esteettömyyttä parantavaan muutokseen ei tarvita yhtiön suostumusta. Liisan on kuitenkin ilmoitettava työstä etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle, ja muutostyölle voidaan asettaa ehtoja tai se voidaan kieltää laissa säädetyin edellytyksin. Jos Liisa sen sijaan haluaisi rakentaa oman varaston yhteiselle pihalle, hän tarvitsisi yhtiön suostumuksen.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2021:32
- Mitä tapahtui: osakas asennutti huoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun, vaikka taloyhtiö oli kieltänyt asentamisen.
- Sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti tehtiin talon ulkoseinään.
- Mitä kysyttiin: oliko kyse osakkaan huoneistossa tehdystä muutostyöstä vai yhtiön tiloissa tehdystä muutostyöstä?
- Mitä korkein oikeus ratkaisi: asennusta oli arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä (5 luvun 1 §), vaikka läpivienti tehtiin ulkoseinään. Yhtiön kielto katsottiin kohtuuttomaksi, koska osakkaalle koitui muutostyöstä varteenotettavaa hyötyä ja yhtiölle aiheutuva haitta oli suhteellisen vähäinen.
- Mitä se tarkoittaa sinulle: osakehuoneistoon kuuluvalle parvekkeelle asennettava ilmalämpöpumppu voi kuulua osakkaan muutostyöoikeuden piiriin, vaikka asennus vaikuttaisi yhtiön kunnossapitovastuulla olevaan ulkoseinään. Työstä on tällöin ilmoitettava kirjallisesti, ja yhtiö voi asettaa sille ehtoja tai kieltää sen laissa säädetyin edellytyksin.
Kuka vastaa muutostyön kunnossapidosta?
Asunto-osakeyhtiölain muutos (535/2026) tuli voimaan 1.10.2026. Osakkeenomistaja vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei 4 luvun 2 §:n 3 momentista muuta johdu. Sama koskee yhtiön tiloissa tehtyä muutostyötä (5 luvun 1 § 1 mom ja 8 § 5 mom).
Käytännön toimintamalli osakkaalle
Jos aiot tehdä remontin, toimi näin:
- Selvitä yhtiöjärjestyksestä, kuuluuko tila osakehuoneistoon vai yhtiön hallintaan.
- Arvioi, voiko työ vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakenteeseen, järjestelmään tai huoneiston käyttöön.
- Tee tarvittaessa kirjallinen muutostyöilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle ennen työn aloittamista. Jos työ kohdistuu yhtiön tiloihin, hae lähtökohtaisesti yhtiön suostumus.
- Varaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn ja pyydä tarvittaessa kirjallinen kanta.
- Noudata mahdollisia ehtoja ja hyvää rakennustapaa sekä säilytä remonttia koskevat asiakirjat.
- Jos yhtiö tai toinen osakas kieltää työn tai asettaa sille mielestäsi kohtuuttomia ehtoja, asia voidaan saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Seuraamukset luvattomasta remontista
Jos osakas laiminlyö muutostyötä koskevat velvollisuutensa, esimerkiksi ilmoitusvelvollisuuden, tai tekee muutoksen yhtiön tiloihin ilman vaadittavaa suostumusta, hän voi joutua korvaamaan menettelystään aiheutuneen vahingon. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä kunnossapidosta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakas osoita menetelleensä huolellisesti (24 luvun 2 §).
Yhtiön on säilytettävä sille toimitetut muutostyöilmoitukset, ja muutostöitä koskevia tietoja annetaan myös isännöitsijäntodistuksessa (5 luvun 1 §, 7 luvun 27 ja 28 §). Tällä on merkitystä myös silloin, kun asunto myöhemmin myydään.
Pelkkä muutostyöilmoituksen laiminlyönti ei automaattisesti oikeuta taloyhtiötä vaatimaan remontin poistamista tai tilan ennallistamista. Jos muutostyö on tehty ilman vaadittavaa suostumusta tai se on muuten lainvastainen, yhtiö voi tilanteen mukaan vaatia muutostyön poistamista tai tilan palauttamista ennalleen. Vaatimuksen oikeusperusta määräytyy tapauskohtaisesti esimerkiksi osakkaan muutostyöoikeuden rajojen ja yhtiön hallintaoikeuden perusteella. Jos osakas ei suostu vaatimukseen, yhtiö voi saattaa asian tuomioistuimen ratkaistavaksi. Vahingonkorvausvastuu arvioidaan erikseen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n perusteella.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos taloyhtiö kieltää remontin tai asettaa ehtoja, joita pidät kohtuuttomina, jos remontin sallittavuudesta tai vastuukysymyksistä syntyy epäselvyyttä tai jos yhtiö vaatii sinulta korvausta jo tehdystä työstä. Juristi voi myös arvioida, kannattaako asia viedä tuomioistuimeen.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voiko osakas tehdä pelkän pintaremontin ilman ilmoitusta?
Yleensä voi. Maalaus, tapetointi ja muu vastaava pintatyö ei vaadi ilmoitusta, jos se ei vaikuta yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin tai toisen huoneiston käyttöön.
2. Tarvitaanko taloyhtiön lupa märkätilaremonttiin?
Erillistä lupaa ei tarvita, mutta märkätilaremontista on lähes aina tehtävä kirjallinen muutostyöilmoitus. Työ koskee yleensä vedeneristystä, lattiakaivoa tai putkia, jotka ovat yhtiön vastuulla. Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja vahingon tai haitan välttämiseksi ja kieltää työn, jos sen suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuva haitta ja osakkaalle koituva hyöty.
3. Riittääkö, että kerron remontista isännöitsijälle suullisesti?
Ei riitä, jos työ kuuluu ilmoitusvelvollisuuden piiriin. Ilmoitus on tehtävä etukäteen kirjallisesti. Kirjallisesta ilmoituksesta jää myös myöhemmin todennettava tieto remontista.
4. Voiko taloyhtiö valvoa remonttia?
Kyllä. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ tehdään rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja ehtoja noudattaen. Osakas maksaa tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakulut.
5. Mitä teen, jos taloyhtiö ei vastaa ilmoitukseeni?
Älä aloita ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvaa työtä heti, jos yhtiöllä tai toisella osakkaalla on oikeus kieltää työ tai asettaa sille ehtoja. Ilmoituksen käsittelyyn on varattava kohtuullinen aika, ja ilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Kysy asiaa kirjallisesti ja pyydä tarvittaessa yhtiön kanta kirjallisena.
6. Voinko tehdä muutoksen yhteiseen varastoon tai pihalle?
Et lähtökohtaisesti ilman yhtiön suostumusta, jos tilat ovat yhtiön hallinnassa. Hakemus tehdään kirjallisesti hallitukselle. Poikkeuksena ovat esteettömyyttä parantavat muutostyöt, kuten luiska tai tukikaide, joista on ilmoitettava etukäteen. Yhtiö voi kuitenkin asettaa tällaiselle työlle ehtoja tai kieltää sen laissa säädetyin edellytyksin.
7. Mitä tapahtuu, jos remontti tehdään ilman ilmoitusta?
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, jos menettelystä aiheutuu korvattavaa vahinkoa. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain muutostyötä koskevia säännöksiä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, ellei osakas osoita menetelleensä huolellisesti. Yhtiö voi vaatia korvausta lain mukaisten edellytysten täyttyessä. Pelkkä ilmoituksen puuttuminen ei kuitenkaan automaattisesti oikeuta vaatimaan remontin poistamista tai tilan ennallistamista.
8. Näkyykö vanha remontti isännöitsijäntodistuksessa?
Yhtiölle ilmoitetuista muutostöistä säilytetään tiedot, ja niitä koskevia tietoja voidaan saada isännöitsijäntodistuksesta. Kaikki aiemmin tehdyt remontit eivät kuitenkaan välttämättä näy todistuksessa. Säilytä siksi kaikki remonttia koskevat asiakirjat.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa