» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että asunto-osakeyhtiön ja asunnonostajien hyväksi asetetaan vakuus perustajaosakkaan taloudellisen suorituskyvyttömyyden varalta. Suorituskyvyttömyysvakuudesta voidaan korvata laissa säädetyin edellytyksin rakennusvirheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia sekä tarpeellisia ylimääräisiä asumiskuluja. Vakuus tulee asettaa ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota kuluttajan ostettavaksi ja sen tulee olla joko vakuutus, pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus.
Suorituskyvyttömyysvakuuden tulee olla voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi. Perustajaosakkaana olevan valtion tai kunnan ei kuitenkaan tarvitse hankkia vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta.
Suorituskyvyttömyysvakuus on osa laajempaa kokonaisuutta, jolla asuntokauppalaki suojaa uuden asunnon ostajaa rakentamisvaiheessa. Muita turvakeinoja ovat rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, turva-asiakirjat ja taloussuunnitelma sekä erityissäännökset perustajaosakkaan konkurssin varalta.
Keskeiset asiat
- Suorituskyvyttömyysvakuus on asetettava ennen kuin asuntoja aletaan tarjota ostettaviksi, ja sen on oltava voimassa kymmenen vuotta käyttöönottohyväksynnästä (asuntokauppalain 2 luvun 19 §).
- Vakuudesta korvataan rakennusvirheen selvittämisen ja korjaamisen tarpeelliset kustannukset sekä ostajan tarpeelliset ylimääräiset asumiskulut, jos perustajaosakas ei itse pysty vastaamaan niistä.
- Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava tarjoamisen alkaessa vähintään viisi prosenttia rakennuskustannuksista ja kulloinkin vähintään kymmenen prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista. Sen tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, joka on vähintään kaksi prosenttia kauppahinnoista ja voimassa vähintään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnästä (2 luvun 17 §).
- Rakentamisvaiheen vakuudesta korvataan ensin yhtiön ja vasta toissijaisesti ostajan vahingot (2 luvun 17 a §).
- Perustajaosakkaan konkurssi ei päätä kauppoja automaattisesti. Jos konkurssipesä ei sitoudu kauppoihin, ostaja saa purkaa kaupan.
- Rakentamisvaiheen kauppasopimuksen on oltava kirjallinen, ja se on annettava tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle (2 luvun 11 ja 15 §).
- Taloussuunnitelmassa ilmoitettuja velkoja saa korottaa vain kaikkien ostajien kirjallisella suostumuksella tai laissa luetelluilla perusteilla.
- Ennakkomarkkinoinnissa varausmaksu saa olla enintään neljä prosenttia kauppahinnasta, ja varauksesta saa vetäytyä ilman seuraamuksia (2 luvun 1 § ja 3 luvun 3 a §).
Mitä suorituskyvyttömyysvakuudesta korvataan
Suorituskyvyttömyysvakuuden antaja vastaa sellaisista osakeyhtiölle ja osakkeenostajille aiheutuneista kustannuksista, joista perustajaosakas on lain tai sopimuksen perusteella vastuussa. Korvattavien kustannusten tulee lisäksi olla tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys-, tai huoltorakennuksessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämiseksi ja virheen sekä sen aiheuttamien vahinkojen korjaamiseksi.
Mikäli osakkeenostaja ja hänen mahdolliset perheenjäsenensä eivät voi käyttää asuntoaan virheen tai vahingon tai niiden korjaamisen takia, vakuuden antaja vastaa myös tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, kun asuntoa ei voida käyttää.
Jos virheen tai vahingon korvaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna niiden merkitykseen, vakuuden antaja saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen. Mikäli vakuus ei riitä kaikkien osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä jaetaan yhtiön ja osakkeenostajien kesken korvaussaatavien mukaisessa suhteessa.
Vakuuden antajan vastuuta on laissa rajattu. Se ei vastaa kustannuksista, joihin muut yhtiön ja ostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät, eikä virheistä, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa (2 luvun 19 a §).
Vakuuden antaja saa rajoittaa asumiskulujen korvaamisen enintään kuuden kuukauden ajalle ja koko vastuunsa 25 prosenttiin rakennuskustannuksista. Lisäksi se saa vähentää korvauksesta omavastuun: yhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista ja ostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta (2 luvun 19 a ja 19 b §).
Vakuuden tarkat ehdot kannattaa siksi tarkistaa vakuutuskirjasta tai takaussitoumuksesta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus
Rakentamisvaiheen vakuus turvaa rakentamista koskevan sopimuksen ja asuntokauppojen täyttämistä. Se on rajattu turvajärjestely: siitä korvataan ensisijaisesti yhtiölle aiheutunut vahinko, joka johtuu siitä, ettei rakentamista koskevaa sopimusta ole täytetty, tai rakennusvirheistä yhtiön kunnossapitämissä osissa.
Ostajan vahinko perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta korvataan vasta toissijaisesti. Jos vakuus ei riitä kaikille ostajille, se käytetään ensin korjauskustannuksiin ja muilta osin jaetaan kohtuuden mukaan.
Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa vähintään kolme kuukautta käyttöönottohyväksynnästä. Sen tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, joka kattaa ajan, jona uuden talon vuositarkastus pidetään.
Esimerkiksi jos myytyjen osakkeiden kauppahinnat ovat yhteensä 6 000 000 euroa, jälkeisen vakuuden on oltava vähintään 120 000 euroa. Vakuuden vapauttaminen edellyttää lähtökohtaisesti yhtiön hallituksen ja ostajien kirjallista suostumusta (2 luvun 18 §).
Perustajaosakkaan konkurssi
Perustajaosakas on yleensä rakennusliike tai rakennuttaja, joka omistaa osakkeet rakentamisvaiheessa ja myy ne ostajille. Jos sen omaisuus luovutetaan konkurssiin rakentamisvaiheen aikana, kaupat eivät raukea automaattisesti.
Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava ostajille, sitoutuuko se kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt. Jos pesä sitoutuu, ostaja ei voi purkaa kauppaa pelkän konkurssin vuoksi. Jos pesä ei sitoudu, jokainen ostaja saa purkaa kauppansa.
Ostaja, joka ei pura kauppaa, saa heti päätösvallan yhtiössä ja maksaa osakkeistaan niiden konkurssihetken arvon. Jos hän on jo maksanut enemmän, hän saa erotuksen takaisin korkoineen (2 luvun 14 §).
Konkurssiin rakentamisvaiheen jälkeen sovelletaan 4 luvun 13 §:ää. Jos vain urakoitsija menee konkurssiin, ostajan sopimus myyjän kanssa pysyy voimassa, mutta valmistuminen voi viivästyä. Perustajaosakkaan konkurssissa juuri vakuudet ja suorituskyvyttömyysvakuus turvaavat ostajan ja yhtiön asemaa.
Milloin rakentamisvaiheen suoja koskee kauppaa
Rakentamisvaihe on ajanjakso, joka edeltää uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen valmistumista. Se päättyy, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön ja yhtiölle on valittu uusi hallitus. Osaomistusyhteisössä riittää käyttöönottohyväksyntä.
Rakentamisvaiheen suojasäännöksiä sovelletaan, kun asuntoa tarjotaan kuluttajalle ostettavaksi niin, ettei hän voi vetäytyä ilman seuraamuksia, tai kun varauksen yhteydessä maksettava summa ylittää neljä prosenttia kauppahinnasta. KKO 2013:51:ssä ennen käyttöönottohyväksyntää tehty esisopimus toi kaupan 2 luvun suojajärjestelmän piiriin.
Ennakkomarkkinoinnissa kuluttaja voi varata suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon ilman sitovaa kauppaa ja saa varausmaksun takaisin, jos kauppaa ei tehdä.
Kauppasopimus, panttaus ja turva-asiakirjat
Rakentamisvaiheen kauppasopimuksen on oltava kirjallinen, jotta se sitoo ostajaa. Sopimus ei sido ostajaa myöskään ennen kuin laissa edellytetty vakuus on asetettu.
Perustajaosakkaan on annettava kauppasopimus viipymättä tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle, tai sopimus lakkaa sitomasta ostajaa. Kauppasopimuksesta on käytävä ilmi muun muassa vakuuksien lajit ja määrät sekä ajankohta, jolloin vakuus vapautuu ilman ostajan suostumusta.
Perustajaosakas ei saa pantata jo myytyä osaketta eikä myydä jo pantattua. Ostajan pankin panttioikeus kauppasopimuksen tuottamiin oikeuksiin syntyy, kun panttaussitoumus annetaan tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle.
Taloussuunnitelma ja sen muuttaminen
Taloussuunnitelma on turva-asiakirja, josta ilmenevät yhtiön velat, vastuut ja vakuudet. Rakentamisvaiheessa yhtiö saa ottaa velkaa ja antaa vakuuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti. Kun yksikin osake on myyty kuluttajalle, velkojen yhteismäärää saa korottaa vain kaikkien ostajien kirjallisella suostumuksella (2 luvun 8 §).
Ilman suostumusta korotus on mahdollinen vain kolmella laissa luetellulla perusteella: lain muutoksesta, viranomaisen päätöksestä tai ylivoimaisesta esteestä johtuva rakennuskustannusten nousu, laissa sallittu rahanarvon muutos tai lain muutoksesta tai viranomaisen päätöksestä johtuva yhtiön muiden velvoitteiden lisäys. Lisäksi muutosperusteena olevan ehdon on oltava kauppasopimuksessa, ja muutoksesta on ilmoitettava viipymättä säilyttäjälle ja ostajille (2 luvun 9 §).
Taloussuunnitelman vastainen sopimus ei sido yhtiötä, jos sopimuskumppani tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää rajoituksesta tai hän ei ottanut siitä selkoa (2 luvun 10 §). KKO 2013:47:ssä taloussuunnitelman vastainen urakkasopimus ei sitonut yhtiötä, eikä sen tarvinnut maksaa urakoitsijan laskuja.
Mitä kannattaa tehdä
- Tarkista kauppakirjasta, mitkä vakuudet kohteeseen on asetettu, kuinka suuria ne ovat ja milloin ne vapautuvat.
- Pyydä nähtäväksi suorituskyvyttömyysvakuuden vakuutuskirja tai takaussitoumus ja tarkista sen voimassaoloaika, enimmäisvastuu ja omavastuut.
- Varmista turva-asiakirjojen säilyttäjältä, että kauppasi on ilmoitettu sille.
- Tutustu taloussuunnitelmaan ennen kauppaa ja seuraa, ilmoitetaanko sen muutoksista sinulle.
- Kirjaa havaitsemasi virheet ja vie ne vuositarkastukseen. Vuositarkastuksessa havaittavissa olleita virheitä ei korvata suorituskyvyttömyysvakuudesta.
- Jos perustajaosakas menee konkurssiin, odota konkurssipesän ilmoitusta ja harkitse sen jälkeen, puratko kaupan vai jatkatko hanketta.
- Älä anna kirjallista suostumusta vakuuden vapauttamiseen tai taloussuunnitelman muuttamiseen ennen kuin ymmärrät, mitä allekirjoitat.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos perustajaosakas on mennyt konkurssiin, jos vakuus ei riitä kaikille korvauksiin tai jos vakuuden antaja kiistää vastuunsa rakennusvirheestä. Juristi auttaa myös arvioimaan, onko taloussuunnitelman muutos laillinen ja kannattaako kauppa purkaa.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen rakentamisvaiheen vakuuksista.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut.
Tavalliset ongelmat
- Ostaja luulee, että konkurssi päättää kaupan automaattisesti, tai purkaa kaupan ennen konkurssipesän ilmoitusta.
- Virhe olisi pitänyt huomata vuositarkastuksessa, jolloin suorituskyvyttömyysvakuus ei korvaa sitä.
- Ostaja antaa suostumuksen vakuuden vapauttamiseen lukematta sitä tarkasti.
- Varausmaksu ylittää neljä prosenttia, vaikka kauppaa markkinoidaan ennakkomarkkinointina.
- Rakentamisvaiheen kauppaa ei tehdä kirjallisesti tai sitä ei ilmoiteta turva-asiakirjojen säilyttäjälle.
- Urakoitsija tai lainanantaja tekee sopimuksen taloyhtiön kanssa tarkistamatta taloussuunnitelmaa.
Keskeinen sääntely
- Asuntokauppalaki (843/1994): rakentamisvaihe (1 luvun 5 §), soveltamisala ja ostettavaksi tarjoaminen (2 luvun 1 §), turva-asiakirjat ja säilyttäjä (2 luvun 3–4 a §), taloussuunnitelma (2 luvun 8–10 §), kauppasopimus (2 luvun 11 ja 11 a §), perustajaosakkaan konkurssi (2 luvun 14 §), rekisteröinti (2 luvun 15 §), vakuudet (2 luvun 17–18 §), suorituskyvyttömyysvakuus (2 luvun 19–19 c §), varausmaksu (3 luvun 3 a §) ja konkurssi rakentamisvaiheen jälkeen (4 luvun 13 §).
- Valtioneuvoston asetus asuntokauppalaissa tarkoitetuista turva-asiakirjoista (835/2005).
Päivitetty 9.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa