Minilex - Lakipuhelin

Asunnon myynti ja virhevastuu

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Tässä artikkelissa asunnon myynnillä tarkoitetaan asunto-osakkeiden myyntiä. Samat säännöt koskevat yleensä myös muita asuntoyhteisön osuuksia. Asunnon myynnin jälkeen ostaja voi havaita, että asunto ei vastaakaan sovittua. Tällöin asunnossa saattaa olla virhe.

Pääsääntö on, että asunnon on vastattava sitä, mitä on sovittu. Ostajalla on oikeus luottaa tietoihin, joita myyjä on asunnosta antanut. Joskus myyjän laiminlyönti antaa tietoja synnyttävät virhevastuun. Asunnon myyjällä on virhevastuun perusteella velvollisuus korjata virhe tai muuten antaa siitä hyvitystä.

Asunnossa olevia virheitä voi luokitella eri tavoin. Virhevastuun kannalta eroa on sillä, onko kyseessä uuden vai käytetyn asunnon kauppa. Näitä koskevat osittain erilainen sääntely.

Uuden asunnon kaupassa asunnon tulee vastata sovittua. Uusi asunto oletetaan yleensä kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan virheettömäksi. Tällöin lähtökohtaisesti monenlaiset ja -tasoiset viat tai puutteet ovat myyjän vastuulla. Virheet voivat olla myös muita kuin asunnon kuntoa koskevia. Myyjä on esimerkiksi antanut asunnon ympäristöä koskevia, olennaisesti ostopäätökseen vaikuttavia virheellisiä tietoja. Aivan vähäisiä virheitä ei kuitenkaan välttämättä lasketa laissa tarkoitetuiksi virheiksi. Virheen on voitava näyttää vaikuttaneen olennaisesti ostopäätökseen.

Käytetyn asunnon kauppaa koskevat samankaltaiset vaatimukset. Keskeistä on jälleen se, mitä asunnosta on sovittu. On kuitenkin selvää, että käytetyn asunnon kaupassa ostajan tulee varautua mahdollisten elämän jälkien näkymiseen asunnossa. Tällöin virheellisyyttä arvioidaan eri tavalla. Arvioinnissa merkitystä on esimerkiksi asunnon iällä tai suoritetuilla peruskorjauksilla.

Merkittävä ostajan velvollisuus liittyen käytetyn asunnon myyntiin, on ostajan tarkastusvelvollisuus. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on siten lähtökohtaisesti velvollisuus tarkastaa asunto ennen ostopäätöstä. On suositeltavaa, että tämä tarkastus suoritetaan huolellisesti, koska se voi vaikuttaa oikeuteen vedota asunnon puutteisiin. Mikäli ostajan katsotaan laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutensa tai samaa tarkoittaen tarkastanut kaupan kohteen huolimattomasti, hän ei voi vedota kaupan virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut ja joka hänen olisi pitänyt huomata tarkastusvelvollisuutensa täyttämällä.

Piilevällä eli salaisella virheellä käytetyn asunnon kaupassa tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ei ole tietoinen. Piilevä on myös virhe, jota ostaja ei olisi voinut havaita ennakkotarkastuksessa. Siten myyjälle syntyy virhevastuu, jos kaupan kohteessa on salainen laatuvirhe, jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kohteen kaltaiselta kohteelta voidaan kauppahinta sekä muut ominaisuudet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tällaisen virheen on oltava merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Salainen virhe ilmenee käytännössä kiinteistön rakenteissa. Tällöin piilevää virhettä ostajan ei ole tarkastusvelvollisuutensa täyttämälläkään eli huolellisella tarkastamisellakaan mahdollista havaita. Jos ostaja on kuitenkin ollut tietoinen piilevästä virheestä taikka muustakaan virheestä kaupan kohteessa, hän ei voi vedota virheeseen ja vaatia sen perusteella esimerkiksi hinnanalennusta.

Myyjän virhevastuun toteuttamiseksi on tärkeää, että ostaja on aktiivinen ja ilmoittaa virheestä tarpeeksi ajoissa. Viivyttely voi johtaa oikeudenmenetyksiin eli siihen, ettei ostajalla enää katsota olevan oikeutta vedota virheeseen. Kohtuullinen aika virheen havaitsemiseen ja selvittelyyn lienee käytännön perusteella arvioituna viisi vuotta, mutta kohtuullinen aika arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Viime kädessä arviointi kuuluu tuomioistuimelle, mikäli kaupan osapuolet eivät pääse sovintoon virheen seuraamuksista taikka siitä, onko kyseessä ylipäätään virhe. Mahdollisia virhevastuun seuraamuksia ovat esimerkiksi virheen korjaaminen myyjän kustannuksella, hinnanalennus tai vakavimmissa tapauksissa ja viimesijaisena keinona sopimuksen purkaminen.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa