- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Suomen paras lakipuhelin! Kiitos tästä palvelusta.
» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunnossa katsotaan olevan virhe, jos se ei vastaa sovittua tai rakennusvalvontaan liittyvissä säännöksissä asetettuja vaatimuksia tai jos siitä aiheutuu haittaa terveydelle tai jos rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tai muuten ammattitaitoisesti tai jos rakentamisessa käytetty materiaali ei ole ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla on ollut aihetta olettaa. Lisäksi asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto ei vastaa niitä kaupantekoon vaikuttaneita tietoja, jotka myyjä on antanut asunnosta tai jos myyjä on muuten antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta keskeisiä asioita asuntoon liittyen. Sama koskee myös asunnon ympäristöä ja aluetta, mikäli virheellisen tiedon tai sen kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kaupantekoon. Kyseisiä sääntöjä sovelletaan myös silloin, jos myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt tietoja antamatta kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnan luovutusta, mikäli asian voidaan olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen. Asunnon virhettä arvioidaan eri tavoin riippuen siitä, onko kyseessä uusi vai käytetty asunto. Virheen perusteet ovat kuitenkin samat; virheen ominaisuuksia verrataan siihen, mitä on sovittu ja mikä on tavanomaista juuri kyseisen tyyppisessä asunnossa. Käytetyn asunnon kaupassa virheilmoitus täytyy tehdä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta. Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti tai jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, voi ostaja vedota virheeseen myös yllämainitun tämän määräajan jälkeen. On myös syytä huomata, että kiinteistön kaupan osalta ostaja voi vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan kaupanteosta. Asiaa sääntelee maakaari.
Myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa asunnon virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Ostaja ei kuitenkaan saa vedota virheeseen, jos voidaan olettaa, että hänen täytynyt tietää siitä kauppaa tehtäessä. Tällöinkin virhevastuun voi kuitenkin synnyttää piilevä eli salainen virhe. Piilevällä virheellä tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ei ole tietoinen tai jota ostaja ei olisi voinut havaita asunnon ennakkotarkastuksessa. Siten myyjälle syntyy kiinteistökaupan oslata virhevastuu, jos kaupan kohteessa on salainen laatuvirhe, jonka vuoksi asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kohteen kaltaiselta kohteelta voidaan kauppahinta sekä muut ominaisuudet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tällaisen virheen on oltava merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Asuntokauppalaki ei tunne maakaarta vastaavaa salaisen virheen käsitettä, mutta myös asuinhuoneistojen osalta salaista virhettä usein arvioiden maakaareen salaista virhevastuuta vastaavalla tavalla. Myyjän virhevastuun toteuttamiseksi on tärkeää, että ostaja on aktiivinen ja reklamoi virheestä myyjälle tarpeeksi ajoissa. Viivyttely voi johtaa oikeudenmenetyksiin eli siihen, ettei ostajalla enää katsota olevan oikeutta vedota virheeseen.
Virheen havaittuaan ostajan kannattaa siis viipymättä reklamoida eli ilmoittaa virheestä myyjälle todisteellisesti. Tämän jälkeen osapuolet yleensä selvittelevät asiaa ensin keskenään ja toisinaan saavuttavat asiassa sovinnon keskenään. Aika usein joko ostajan, myyjän tai molempien on oikeuksiin pääsemiseksi tai niiden suojaamiseksi hankittava itselleen asunto- ja kiinteistökauppaan erikoistunut juristi. Mikäli kaupan osapuolet eivät pääse sovintoon virheen seuraamuksista taikka siitä, onko kyseessä ylipäätään virhe, saattaa joko ostaja tai myyjä viedä asian viime kädessä käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mahdollisia virhevastuun seuraamuksia ovat esimerkiksi virheen korjaaminen myyjän kustannuksella, hinnanalennus tai vakavimmissa tapauksissa ja viimesijaisena keinona kaupan purkaminen.
Yhteenveto
- Asunnossa katsotaan olevan virhe, kun se ei vastaa sovittua tai rakennusvalvonnan vaatimuksia tai jos asunnosta aiheutuu haittaa terveydelle tai materiaalit ovat poikkeuksellisen heikkoja.
- Myös puutteelliset tai virheelliset tiedot asuntokaupassa voidaan katsoa virheeksi, oli sitten kyseessä tieto itse asunnosta tai sen ympäristöstä.
- Asunnon virheen arvioiminen riippuu asunnon kunnosta; uusilla ja käytetyillä asunnoilla on erilaiset arviointikriteerit.
- Virheen perusta on sama sekä uusissa että käytetyissä asunnoissa, eli virhettä verrataan ominaisuuksiin, sopimukseen, ja siihen, mikä tilanteessa olisi tavanomaista.
- Myyjä vastaa lähtökohtaisesti asunnon virheistä. Virheen täytyy kuitenkin olla ostajalle merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa.
- Ostajalla on oikeus vedota virheeseen vain, jos virheestä ei ole ollut mahdollista tietää ennen kauppaa.
- Salainen eli piilevä virhe on kyseessä, kun kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ollut tietoinen virheestä.
- Ostajalla on velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle. Viivyttely voi johtaa oikeudenmenetyksiin tarkoittaen, ettei ostajalla ole enää oikeutta vedota virheeseen.
- Käytetyn asunnon virheeseen ostaja voi vedota kahden vuoden ajan asunnon hallinnan luovutuksesta tai kaupaunteosta.
- Kiinteistön salaiseen virheeseen voi vedota viiden vuoden ajan kaupanteosta.
- Hinnan alennus on ensisijainen toimintatapa virhetilanteissa, mutta kärjistyneet tilanteet voivat johtaa myös esimerkiksi kaupan purkuun.
Summary in English
- A defect in an apartment occurs, when the apartment does not correspond to requirements set by the building supervisor authorities or it lacks other agreed aspects. If the apartment causes negative side effects to one's health or the materials used in the apartment are remarkably low quality, it is concidered as a defect.
- Deficient or wrong information about the apartment can be classified as a defect. The information does not have to be on the apartment itself, but insufficient infromation about the environment is also a defect.
- The valuation of a defect depends on the state of the apartment; a new and used apartments have a slightly different evaluation criteria.
- The basis for the valuation of defects is the same in all situations; there has to be a comparison between the damage of the defect to the agreed aspects and to the norm for similar situations.
- Defects are usually the seller's responsibility; however, in all situations, the defects must have a significant impact on the buyer.
- The buyer has the right to appeal on the defect only if they had no way of knowing about the defect.
- A defect is considered as a hidden defect when neither party knew about the defect before the sale of the apartment.
- The buyer has the responsibility to inform the seller about the defect in reasonable time. Procrastinating can lead to loosing the right to appeal.
- A discount for the apartment is the most common way to solve disputes caused by defects, but in situations where other solutions don't seem to work, the sale can be termined.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Kenelle ilmoitan asunnon virheestä?
Asunnon virheestä reklamoidaan eli tehdään suoraan ilmoitus virheestä asunnon myyjälle.
2. Kuinka kauan myyjä vastaa asunnon virheestä?
Uusien ja käytettyjen asuntojen virhevastuuta koskevat eri säännöt. Käytetyn asunnon virheeseen ostaja voi tehokkaasti vedota kahden vuoden ajan asunnon hallinnan luovutuksesta tai kaupaunteosta. Kiinteistökaupan pilevään eli salaiseen virheeseen ostaja voi vedota tehokkaasta viiden vuoden ajan kaupanteosta. Virheet, jotka ovat pintapuolin havaittavissa esimerkiksi ostajan tarkastuksen aikana, eivät ole myyjän vastuulla, vaan niiden oletetaan olleen ostajan tiedossa.
3. Kenen vastuulla on asunnon homevauriot?
Terveyttä haittaavat virheet, kuten homevauriot ovat myyjän vastuulla. Home on saattanut olla esimerkiksi asunnon rakenteissa, eikä sitä ei voitu havaita asunnon pintapuolisella tarkastuksella. Tällöin se ei myöskään ole voinut kuulua ostajan tarkastusvelvollisuuden piiriin.
Aiheesta muualla
- Asuntokauppalaki (Finlex)
- Maakaari (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä alla olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa