» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunnossa katsotaan olevan virhe seuraavissa tapauksissa:
- Jos se ei vastaa sovittua tai rakennusvalvontaan liittyvissä säännöksissä asetettuja vaatimuksia.
- Jos siitä aiheutuu haittaa terveydelle tai jos rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tai muuten ammattitaitoisesti.
- Asunnon rakentamisessa käytetty materiaali ei ole ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnon ostajalla on ollut aihetta olettaa.
- Asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto ei vastaa niitä kaupantekoon vaikuttaneita tietoja, jotka myyjä on antanut asunnosta tai jos myyjä on muuten antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta keskeisiä asioita asuntoon liittyen. Sama koskee myös asunnon ympäristöä ja aluetta, mikäli virheellisen tiedon tai sen kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kaupantekoon.
Kyseisiä sääntöjä sovelletaan myös silloin, jos myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt tietoja antamatta kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnan luovutusta, mikäli asian voidaan olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen.
Asunnon virhettä arvioidaan eri tavoin riippuen siitä, onko kyseessä uusi vai käytetty asunto. Virheen perusteet ovat kuitenkin samat; virheen ominaisuuksia verrataan siihen, mitä on sovittu ja mikä on tavanomaista juuri kyseisen tyyppisessä asunnossa. Käytetyn asunnon kaupassa virheilmoitus täytyy tehdä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta. Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti tai jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, voi ostaja vedota virheeseen myös yllämainitun tämän määräajan jälkeen. Uuden asunnon kaupassa virheet tulevat yleensä tietoon myyjän suorittamassa asunnon vuositarkastuksessa. Kyseisestä tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja mikä sisältää ostajan jo ilmoittamat virheet sekä virheet, jotka on havaittu tarkastuksessa. Ostajalla on mahdollisuus esittää huomaitukset pöytäkirjan tiedoksisaannista vähintään kolmen viikon kuluessa. Ostajan tulisi ilmoittaa virheestä siis joko vuositarkastuksen yhteydessä tai mainitun määräajan aikana. Oikeutta virheeseen vetoamiseen ei ole, mikäli ostaja ei noudata näitä määräaikoja ja hänen olisi pitänyt tietää virheestä vuositarkastuksen yhteydessä. Jos ostaja ei olisi voinut tietää virheestä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, hänen tulee ilmoittaa virheestä ja vaatimuksista siihen liittyen huomatessaan sellaisen kohtuullisessa ajassa. Tällöin ostaja ei voi vedota virheeseen, jos hän laiminlyö ilmoituksen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän tiesi tai olisi pitänyt tietää kyseisestä virheestä. On myös syytä huomata, että kiinteistön kaupan osalta ostaja voi vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan kaupanteosta.
Myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa asunnon virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Ostaja ei kuitenkaan saa vedota virheeseen, jos voidaan olettaa, että hänen täytynyt tietää siitä kauppaa tehtäessä. Tällöinkin virhevastuun voi kuitenkin synnyttää piilevä eli salainen virhe. Piilevällä virheellä tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ei ole tietoinen tai jota ostaja ei olisi voinut havaita asunnon ennakkotarkastuksessa. Siten myyjälle syntyy kiinteistökaupan oslata virhevastuu, jos kaupan kohteessa on salainen laatuvirhe, jonka vuoksi asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kohteen kaltaiselta kohteelta voidaan kauppahinta sekä muut ominaisuudet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tällaisen virheen on oltava merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Asuntokauppalaki ei tunne maakaarta vastaavaa salaisen virheen käsitettä, mutta myös asuinhuoneistojen osalta salaista virhettä usein arvioiden maakaareen salaista virhevastuuta vastaavalla tavalla. Myyjän virhevastuun toteuttamiseksi on tärkeää, että ostaja on aktiivinen ja reklamoi virheestä myyjälle tarpeeksi ajoissa. Viivyttely voi johtaa oikeudenmenetyksiin eli siihen, ettei ostajalla enää katsota olevan oikeutta vedota virheeseen.
Virheen havaittuaan ostajan kannattaa siis viipymättä reklamoida eli ilmoittaa virheestä myyjälle todisteellisesti. Tämän jälkeen osapuolet yleensä selvittelevät asiaa ensin keskenään ja toisinaan saavuttavat asiassa sovinnon keskenään. Mikäli kaupan osapuolet eivät pääse sovintoon virheen seuraamuksista taikka siitä, onko kyseessä ylipäätään virhe, saattaa joko ostaja tai myyjä viedä asian viime kädessä käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mahdollisia virhevastuun seuraamuksia ovat esimerkiksi virheen korjaaminen myyjän kustannuksella, hinnanalennus tai vakavimmissa tapauksissa ja viimesijaisena keinona kaupan purkaminen. Yleisesti kaupan purkamiseen johtaneelta virheen tulee olla olennainen.
Yhteenveto
- Asunnossa on virhe silloin, kun se ei vastaa sitä, mistä myyjä ja ostaja ovat sopineet, mutta virhe voi johtua myös muusta syystä.
- Muut syyt asunnon virheelisyyteen voivat liittyä siihen, miten asunto on rakennettu, asunnon aiheuttamiin terveyshaittoihin tai asunnon rakentamisessa käytettyihin materiaaleihin.
- Myös puutteelliset tai virheelliset tiedot asuntokaupassa voidaan katsoa virheeksi, oli sitten kyseessä tieto itse asunnosta tai sen ympäristöstä.
- Asunnon virheen arvioiminen riippuu asunnon kunnosta; uusilla ja käytetyillä asunnoilla on erilaiset arviointikriteerit.
- Virheen perusta on sama sekä uusissa että käytetyissä asunnoissa, eli virhettä verrataan ominaisuuksiin, sopimukseen, ja siihen, mikä tilanteessa olisi tavanomaista.
- Myyjä vastaa lähtökohtaisesti asunnossa olevista virheistä ennen asunnon luovuttamista ostajalle. Jos virhe on ollut olemassa ennen hallinan siirtymistä ostajalle, myyjä vastaa virheestä vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin.
- Ostaja ei voi vedota virheeseen, josta hän oletettavasti tiesi ennen kaupan tekoa.
- Salaisella virheellä viitataan virheeseen, josta kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ollut tietoinen.
- Ostajan tulisi ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle. Viivyttely virheen ilmoittamisen suhteen voi johtaa siihen, että ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
- Käytetyn asunnon virheeseen ostaja voi vedota kahden vuoden ajan asunnon hallinnan luovutuksesta tai kaupaunteosta.
- Uuden asunnon virheen osalta, ostajan ilmoitusaika virheestä riippuu siitä, olisiko ostajan pitänyt tietää siitä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä vai ei.
- Kiinteistön salaiseen virheeseen voi vedota viiden vuoden ajan kaupanteosta.
- Kaupan purku ei ole ensisijainen toimintatapa virhetilanteissa, mutta kärjistyneet tilanteet voivat johtaa siihen.
Summary in English
- There is an error in an apartment when it does not correspond to what the seller and buyer have agreed, but the error may also be due to another reason.
- Other reasons for incorrectness of the apartment may be related to the way the apartment was built, the health hazards caused by the apartment, or the materials used in the construction of the apartment.
- Also, incomplete or incorrect information in a housing transaction can be considered an error, whether it is information about the apartment itself or its surroundings.
- Assessing an apartment's error depends on the condition of the apartment; new and used apartments have different assessment criteria.
- The basis of the error is the same for both new and used apartments, i.e. the error is compared to the characteristics, the contract, and what would be customary in the situation.
- The seller is primarily responsible for errors in the apartment before handing the apartment over to the buyer. If the error existed before the transfer of possession to the buyer, the seller is responsible for the error even if it does not appear until later.
- The buyer cannot plead an error he supposedly knew about before the transaction was made.
- A secret error refers to an error that neither party to the transaction was aware of.
- The buyer should notify the seller of the error within a reasonable time. Delays in reporting the error may result in the buyer losing the right to invoke the error.
- An error in a used apartment may be invoked by the buyer for a period of two years from the surrender of possession or the date of the sale.
- In the case of an error in a new apartment, the buyer's notice period for the error depends on whether the buyer should have known about it at the latest at the time of the annual inspection or not.
- A property's secret error can be invoked for five years from the date of the transaction.
- Dismantling a trade is not the primary course of action in error situations, but situations that escalate can lead to it.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Kenelle ilmoitan asunnon virheestä?
Asunnon virheestä reklamoidaan eli tehdään suoraan ilmoitus asunnon myyjälle. Ilmoitus kannattaa tehdä heti virheen havaittuaan, sillä viivyttely virheestä ilmoittamisessa voi johtaa siihen, että ostaja ei voi vedota enää siihen.
2. Kuinka kauan myyjä vastaa asunnon virheestä?
Uusien ja käytettyjen asuntojen virhevastuuta koskevat eri säännöt. Käytetyn asunnon virheeseen ostaja voi tehokkaasti vedota kahden vuoden ajan asunnon hallinnan luovutuksesta tai kaupaunteosta. Uuden asunnon kaupassa virheeseen vetoamisen aikaraja riippuu siitä, olisiko ostajan pitänyt tietää virheestä vuositarkastuksen yhteydessä vai ei. Jos ostajan olisi pitänyt tietää siitä, tulisi hänen ilmoittaa virheestä viimeistään sen ajan kuluessa, mikä on varattu huomautuksien esittämiselle vuositarkastuksesta laaditusta pöytäkirjasta. Aika on vähintään kolme viikkoa ja se alkaa kulumaan pöytäkirjan tiedoksisaannista. Jos ostaja ei olisi voinut tietää virheestä vuositarkastuksen yhteydessä, hänen tulee ilmoittaa siitä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sen huomasi tai olisi pitänyt huomata. Kiinteistökaupan pilevään eli salaiseen virheeseen ostaja voi vedota tehokkaasta viiden vuoden ajan kaupanteosta. Virheet, jotka ovat pintapuolin havaittavissa esimerkiksi ostajan tarkastuksen aikana, eivät ole myyjän vastuulla, vaan niiden oletetaan olleen ostajan tiedossa.
3. Mitä oikeuksia ostajalla on, kun kiinteistössä on salainen virhe?
Tilanteessa, jossa ostajan ostamassa kiinteistössä on salainen virhe, hänen on mahdollista saada alennusta hinnasta tai purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Salaisen virheen on kuitenkin oltava sellainen, että kiinteistö sen johdosta poikkeaa huomattavasti laadultaan siitä, mitä vastaavanlaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa.
Aiheesta muualla
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa