» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun löydät asunnosta virheen, ilmoita siitä myyjälle kirjallisesti heti ja kerro, mitä vaadit. Käytetyn asunnon kaupassa ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon. Uuden asunnon virheistä ilmoitetaan viimeistään vuositarkastuksessa tai kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Jos ilmoitat myöhässä, voit menettää oikeutesi vaatia mitään.
Uuden asunnon kaupassa myyjän on järjestettävä vuositarkastus 12 - 15 kuukauden jälkeen, kun rakennus on hyväksytty käyttöön. Siinä laaditaan pöytäkirja syntyneistä virheistä sekä tarkastuksessa havaittavista virheistä. Ostajalle on varattava tilaisuus tarkistaa ja kommentoida pöytäkirjaa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa.
Ostaja menettää oikeutensa tehdä asunnon virheestä valituksen, jos hän ei tee sitä määräajassa pöytäkirjan näkemisestä. Ostaja menettää oikeutensa valitukseen myös silloin, jos hän ei ilmoita virheestä, vaikka virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa.
Mikäli virhettä ei ole voitu edellyttää havaittavaksi uuden asunnon vuositarkastuksessa tai ennen sitä, menettää ostaja oikeutensa valittaa virheen perusteella, jos hän ei siitä ilmoita kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika lasketaan siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaisevana on ajankohta, jolloin ostaja on päässyt tai olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Valitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on velvollinen vastaamaan virheestä myyjän lukuun. Valitus on mahdollista siis kohdistaa myös esimerkiksi urakoitsijaan, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän puolesta.
Ostaja saa kuitenkin kaikesta huolimatta tehdä valituksen, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, tai mikäli asunnon ominaisuudet eivät täytä vaatimuksia terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi.
Käytetyn asunnon kaupassa ostajan on tehtävä valitus virheestä, jonka hän havaitsee asunnossa. Ilmoitus virheestä ja sitä koskevista vaatimuksista on esitettävä myyjälle kohtuullisessa ajassa, siitä kun ostaja huomasi virheen. Jos ostaja ei ilmoita siitä kohtuullisessa ajassa, niin ostaja menettää oikeutensa vaatia myyjältä mitään. Ratkaisevana ajankohtana on pidettävä sitä, milloin ostaja on päässyt tai olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota asunnossa olevaan virheeseen ja siihen perustuviin vaatimuksiin, jos hän ei ilmoita niistä kahden vuoden kuluessa siitä, kun ostaja on saanut asunnon hallintaan. Jos ostaja ei siis noudata kahden vuoden määräaikaa, hän menettää oikeutensa vaatia hyvitystä myyjältä. Mikäli asunto on kaupantekohetkellä jo ostajan hallinnassa, määräaika rupeaa kulumaan vasta kaupantekohetkestä.
Käytetyn asunnon kaupassa määräajalla pyritään suojelemaan tavallista henkilöä, joka myy asuntoa. Näin pyritään myös vaikuttamaan ostajan käyttäytymiseen, jotta ostaja tarkistaisi asunnon perusteellisesti. Jos kuitenkin myyjänä on elinkeinonharjoittaja, niin silloin ei sovelleta määräaikaa.
Kohtuullisen ajan ja määräajan laiminlyönnistä huolimatta valitus voidaan tehdä silti, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Jos et ole varma, onko virheilmoituksesi jo myöhässä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Mitä ilmoituksessa pitää kertoa
Ilmoituksessa on kerrottava virheen lisäksi, mitä vaadit (asuntokauppalain 4 luvun 19 § ja 6 luvun 14 §). Hallituksen esityksen (HE 21/2005) mukaan vaatimusten ei tarvitse olla vielä tarkkoja. Hinnanalennuksen tai korvauksen määrä selviää usein vasta korjausten jälkeen, ja ilmoitusta saa täydentää. Ilmoituksen voi tehdä vapaamuotoisesti, mutta kirjallinen ilmoitus helpottaa sen todentamista jälkikäteen.
Kerro ilmoituksessa ainakin:
- mikä virhe on ja miten se näkyy;
- milloin ja miten huomasit virheen;
- mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua;
- että tarkennat summan myöhemmin, jos se ei ole vielä selvillä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Taloudellinen ja oikeudellinen virhe
Taloudelliseen virheeseen, kuten virheelliseen tietoon yhtiövastikkeesta tai yhtiölainaosuudesta, sovelletaan samoja virheilmoitussäännöksiä kuin muihinkin asunnon virheisiin, myös kahden vuoden takarajaa (asuntokauppalain 6 luvun 14 ja 20 §). Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Myös oikeudellisesta virheestä, kuten sivullisen omistus- tai panttioikeudesta, on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kahden vuoden takaraja ei kuitenkaan koske oikeudellista virhettä, koska 6 luvun 21 §:ssä viitataan vain 14 §:n 1 ja 3 momenttiin.
Uuden asunnon lisäpoikkeukset
Uuden asunnon kaupassa ostaja voi vedota virheeseen 4 luvun 19 §:n mukaisista virheilmoitussäännöistä huolimatta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, jos asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annettuja vaatimuksia tai jos asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (asuntokauppalain 4 luvun 20 §).
Käytetyn asunnon kaupassa vastaava poikkeus koskee myyjän törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Pelkkä terveyshaitta tai omaisuudelle aiheutuva vaara ei sellaisenaan muodosta vastaavaa poikkeusta kahden vuoden määräaikaan. Virheeseen vetoamisen edellytykset ja määräajat on kuitenkin arvioitava tapauskohtaisesti.
Korkein oikeus: myyjän kunnianvastainen menettely poisti kahden vuoden rajan
Ratkaisussa KKO 2007:91 ostajat ostivat rivitaloasunnon vuonna 2000. Ennen kauppaa tehdyssä kosteustarkastuksessa pesuhuoneesta löytyi kosteutta, eikä vedeneristyksestä ollut tietoa. Ostajat harkitsivat vetäytymistä. Myyjä kertoi nähneensä remontin aikana itse kosteussulkusivelyn ja vakuutti, että eristys oli kunnossa.
Myöhemmin selvisi, että WC:n ja pesuhuoneen lattiasta puuttui vedeneristys. Ostajat ilmoittivat virheestä vasta yli kaksi vuotta asunnon luovutuksen jälkeen.
Korkein oikeus katsoi, että myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjä tiesi, että vedeneristys oli ostajille ratkaiseva asia, ja esitti sen varmana omien havaintojensa perusteella. Ostajat saivat siksi vedota virheeseen kahden vuoden määräajasta huolimatta.
Tavallinen myyntipuheen kehuminen ei yleensä riitä. Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan kunnianvastaista voi olla esimerkiksi tietoisten virheiden salaaminen tai luvattomat muutostyöt.
Korkein oikeus: myös vaatimukset on esitettävä ajoissa
Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat kiinteistön virheistä pian, mutta kertoivat varsinaiset vaatimuksensa vasta noin vuoden kuluttua. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Vaatimuksia saa siis tarkentaa vaiheittain, mutta ne on esitettävä kohtuullisessa ajassa. Myös pitkä passiivisuus ilmoituksen jälkeen voi viedä oikeudet (KKO 2018:38). Molemmat ratkaisut koskevat kiinteistön kauppaa.
Esimerkki: Saat käytetyn asunnon hallintaasi 1.6.2025. Huomaat 10.1.2026, että ikkunat vuotavat. Ilmoitat myyjälle kirjallisesti 20.1.2026, että ikkunoissa on virhe ja vaadit hinnanalennusta, jonka määrän kerrot korjaustarjouksen saatuasi. Saat tarjouksen maaliskuussa ja lähetät euromääräisen vaatimuksen heti. Olet toiminut ajoissa. Jos odottaisit yksityisen myyjän kanssa 1.6.2027 asti, menettäisit oikeutesi, ellei myyjä ole toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
Toimi näin
- Kuvaa virhe ja kirjaa, milloin huomasit sen.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti. Uudessa asunnossa voit ilmoittaa myös korjauksesta vastaavalle urakoitsijalle.
- Kerro, mitä vaadit, vaikka summa ei olisi vielä selvillä.
- Teetä asiantuntija-arvio ja täsmennä vaatimus.
- Jos myyjä ei vastaa, vie asia kuluttajariitalautakuntaan tai tuomioistuimeen. Lautakuntaan vieminen ei pidennä ilmoitusaikoja.
- Säilytä ilmoitus ja vastaukset, kauppakirja, myyntiesite, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, kuvat ja mittaukset.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, kun olet epävarma, onko ilmoitus jo myöhässä, kun kahden vuoden raja on ylittynyt ja harkitset vetoamista myyjän kunnianvastaiseen menettelyyn, tai kun myyjä kiistää virheen. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan virheestä ennen kuin esität vaatimuksia myyjälle.
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittääkö suullinen ilmoitus?
Laki ei vaadi kirjallista muotoa. Kirjallinen ilmoitus, esimerkiksi sähköposti, on kuitenkin helppo todistaa myöhemmin. Tee ilmoitus siksi aina kirjallisesti.
Mistä kahden vuoden aika lasketaan?
Siitä päivästä, jona asunto luovutettiin hallintaasi. Jos asuit asunnossa jo kauppaa tehtäessä, aika lasketaan kaupantekopäivästä. Kahden vuoden raja ei koske elinkeinonharjoittajaa myyjänä.
Mitä kohtuullinen aika tarkoittaa?
Laki ei anna tarkkaa päivämäärää. Aika lasketaan siitä, kun ymmärsit tai sinun olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys. Käytännössä ilmoitus kannattaa tehdä viikkojen, ei kuukausien kuluessa.
Voinko vedota virheeseen kahden vuoden jälkeen?
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi vedota virheeseen kahden vuoden jälkeen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esimerkiksi salannut tietämänsä vian. Kahden vuoden määräaikaa ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja. Uuden asunnon kaupassa poikkeuksia on enemmän: virheeseen voi vedota myös silloin, kun asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi asetettuja vaatimuksia tai asunnosta aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.
Kenelle uuden asunnon virheestä ilmoitetaan?
Myyjälle tai sille, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän puolesta, esimerkiksi rakennusurakoitsijalle.
Pitääkö ilmoituksessa kertoa korvauksen määrä?
Ei heti. Kerro, mitä vaadit, ja täsmennä summa, kun korjauskulut selviävät. Älä kuitenkaan viivyttele pitkään.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa