» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntoyhteisö on asuntokauppalain käsite. Sillä tarkoitetaan asunto-osakeyhtiötä, muuta osakeyhtiötä, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa, sekä asunto-osuuskuntaa.
Osaomistusasunnossa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken. Asunnon hallinta perustuu lisäksi vuokra- tai muuhun sopimukseen. Asuntokauppalaki koskee myös osaomistusasuntoja, ja niistä on laissa lisäksi omia erityissääntöjä.
Asuntoyhteisö tarkoittaa asunto-osakeyhtiötä tai muuta osakeyhtiötä, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa. Asuntoyhteisöllä tarkoitetaan myös asunto-osuuskuntaa (asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 2 kohta).
Osaomistusasunto on asuinhuoneisto, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen (1 luvun 3 §:n 3 kohta).
Tyypillistä osaomistusasunnoille on siis se, että toinen omistaja on perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja. Osaomistusasuntojärjestely muodostuu yleensä osakkeiden tai osuuksien osan luovutuksesta sekä vuokra- tai muusta sopimuksesta, jonka perusteella asukas saa asunnon hallintaansa. Sopimusten ehdot kannattaa tarkistaa kokonaisuutena.
Mitä asuntoyhteisö tarkoittaa käytännössä?
Asuntoyhteisön käsite auttaa määrittämään, millaisiin yhteisöihin asuntokauppalain säännöksiä voidaan soveltaa. Lain soveltamisala riippuu lisäksi kaupan kohteesta ja siitä, millaisen oikeuden osakkeet tai muut yhteisöosuudet antavat.
Laki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa (1 luvun 1 §). Siksi asuntokauppalakia sovelletaan esimerkiksi silloin, kun ostat asunnon asunto-osakeyhtiöstä tai keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä osakkeina.
Laki ei kuitenkaan koske esimerkiksi aikaosuusasunnon kauppaa eikä asumisoikeuden luovuttamista. Näistä rajauksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa: Milloin asuntokauppalaki ei sovi asuntokauppaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Osaomistusasunnon tunnusmerkit
Osaomistusasunnosta on kyse, kun kaikki kolme tunnusmerkkiä täyttyvät:
- Asunnon osakkeiden tai osuuksien omistus on jaettu kahden tahon kesken.
- Toinen omistaja on perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja.
- Asukkaan asuminen perustuu omistuksen lisäksi vuokra- tai muuhun sopimukseen.
Tavallinen yhteisomistus ei sellaisenaan ole osaomistusasunto. Jos esimerkiksi sisarukset ostavat asunnon osakkeet yhdessä ja omistavat kumpikin puolet, kyse ei yleensä ole asuntokauppalain tarkoittamasta osaomistusasunnosta. Arvioinnissa ratkaisevat omistuksen lisäksi osapuolten asema ja asunnon hallinnan peruste.
Osaomistusyhtiöllä tarkoitetaan asuntoyhteisöä, jonka asuinhuoneistoista yli puolet on osaomistusasuntoja (1 luvun 3 §:n 4 kohta).
Mitä erityissääntöjä osaomistusasuntoon liittyy?
Asuntokauppalain säännökset asunnosta ja osakkeesta koskevat myös osaomistusasuntoa ja osakkeen osaa, jollei laissa toisin mainita (1 luvun 2 §). Osaomistusasunnoista on lisäksi erityissääntöjä:
- Kun perustajaosakas myy osuuden osaomistusasunnosta rakentamisvaiheen aikana, kauppakirjasta on käytävä ilmi, voiko ostaja ostaa lisäosuuksia, millä hinnalla tai millä perusteella hinta määräytyy ja sitoutuuko myyjä lunastamaan myydyt osuudet takaisin. Korkotukilainalla rahoitetuissa osaomistusasunnoissa sopimuksen sisällöstä säädetään osittain erikseen (2 luvun 11 b §).
- Osaomistusyhtiön perustajaosakkaan on asetettava ostajien hyväksi vakuus. Rakentamisvaiheen vakuus on vähintään kymmenen prosenttia urakkahinnasta, ja se vapautuu kolmen kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Sen tilalle tulee vähintään kahden prosentin vakuus, joka vapautuu kahden vuoden kuluttua käyttöönottohyväksynnästä, jollei ostaja vastusta vapautumista (2 luvun 18 b §).
- Osakekirjat säilytetään turva-asiakirjojen säilyttäjällä niin kauan kuin osaomistussuhde jatkuu (2 luvun 6 §).
- Jos osaomistusasunnon virhettä ei oikaista eikä virhe oikeuta purkamaan kauppaa, ostaja saa hinnanalennuksen sijasta kohtuullisen korvauksen virheen aiheuttamasta haitasta (4 luvun 25 § ja 6 luvun 16 §).
Kuka on perustajaosakas?
Perustajaosakas on henkilö tai yhteisö, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asunnon hallintaan oikeuttavan osuuden rakentamisvaiheen aikana. Käytännössä se on usein rakennuttaja. Perustajaosakkaana ei kuitenkaan pidetä esimerkiksi yksityishenkilöä, joka on merkinnyt osuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä hankkiakseen asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen (1 luvun 4 §).
Kaksi esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia.
Esimerkki 1: Ostat rakenteilla olevasta kohteesta osaomistusasunnon. Ostat aluksi osan asunnon osakkeista ja teet samalla vuokrasopimuksen. Kauppakirjasta pitää tarkistaa, voitko myöhemmin ostaa loput osakkeet, millä hinnalla ja millä ehdoilla myyjä tarvittaessa lunastaa osuutesi takaisin.
Esimerkki 2: Ostat asunnon yhdessä sisaresi kanssa niin, että kumpikin omistaa puolet osakkeista. Kyse on tavallisesta yhteisomistuksesta, ei osaomistusasunnosta. Kauppaan sovelletaan asuntokauppalain tavallisia säännöksiä.
Milloin juristista on hyötyä?
Osaomistusasunnon kauppa sitoo sinut usein pitkäksi aikaa. Juristista on hyötyä ennen kauppakirjan allekirjoittamista, jos lisäosuuksien hinta, takaisinlunastus tai vuokrasopimuksen ehdot ovat epäselviä. Apua kannattaa hakea myös, jos asunnossa ilmenee virhe ja myyjä kiistää vastuunsa. Voit pyytää maksuttoman selvityksen osaomistusasunnon kaupan ehdoista ennen allekirjoitusta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Koskeeko asuntokauppalaki osaomistusasuntoa?
Kyllä. Asuntokauppalain säännökset koskevat myös osaomistusasuntoa, jollei laissa toisin mainita. Lisäksi osaomistusasunnoista on erityissääntöjä, esimerkiksi kauppakirjan sisällöstä, vakuudesta ja virheen seuraamuksista.
2. Onko osaomistusasunto sama kuin asumisoikeusasunto?
Ei ole. Osaomistusasunnossa omistat osan asunnon osakkeista tai osuuksista, ja kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Asumisoikeusasunnossa et omista osakkeita, ja asumisoikeuden luovuttamisesta säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa, ei asuntokauppalaissa.
3. Onko kiinteistöosakeyhtiö asuntoyhteisö?
On, jos sen osakkeet antavat oikeuden hallita asuinhuoneistoa. Silloin asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, vaikka yhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa