» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Voit vaatia hinnanalennusta, jos ostamassasi asunnossa on virhe. Ilmoita myyjälle virheestä ja siitä, että vaadit hinnanalennusta. Tee se kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen.
Jos ostit käytetyn asunnon yksityiseltä myyjältä, ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Uudessa asunnossa virheet ilmoitetaan yleensä viimeistään vuositarkastuksessa.
Hinnanalennuksen vaatiminen
Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tilanteissa, joissa hän haluaa hyvityksen kaupan kohteessa olevista virheistä. Tämä on myös ensisijainen tapa reagoida virheeseen, ellei virhettä voida muulla tavalla oikaista. Hinnanalennuksella pyritään saamaan hinta vastaamaan sitä kauppahintaa, jonka asunnosta olisi saanut, mikäli ostaja olisi ollut tietoinen virheistä.
Virheeseen on vedottava yleisesti ottaen kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika lasketaan siitä ajankohdasta, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.
Yksityisten välisissä käytettyjen asuntojen kaupoissa vetoamisen on tapahduttava lähtökohtaisesti kahden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Uuden asunnon kaupassa taas virheisiin tulee vedota pääsääntöisesti viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Aikarajoihin on kuitenkin olemassa poikkeuksia.
Ostajan tulee ilmoittaa virheestä asunnon myyjälle. Mikäli ostaja vaatii hinnanalennusta, hänen on ilmoitettava myös tästä vaatimuksesta kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 6 luvun 14 § ja 4 luvun 19 §).
Määräajat yhdellä silmäyksellä
- Käytetty asunto, myyjä yksityinen henkilö: ilmoitus kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Jos asuit asunnossa jo ennen kauppaa, kahden vuoden määräaika lasketaan kaupanteosta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
- Käytetty asunto, myyjä elinkeinonharjoittaja: ilmoitus kohtuullisessa ajassa. Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa (sama pykälä).
- Uusi asunto: virheet, jotka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava vuositarkastuksessa tai pöytäkirjaa koskevassa huomautusajassa. Myöhemmin ilmenevä virhe ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 18 ja 19 §).
- Kiinteistö, kuten omakotitalo omalla tontilla: ilmoitus kohtuullisessa ajassa ja laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §).
Kohtuullinen aika määritetään sen perusteella, milloin sait tai sinun olisi pitänyt saada selville virheen merkitys. Et kuitenkaan voi jäädä odottamaan passiivisesti, vaan virhe on selvitettävä kohtuullisen ripeästi.
Esimerkki: Ostit kerrostalokaksion yksityiseltä myyjältä, ja sait avaimet 15.3.2025. Tammikuussa 2026 huomaat kylpyhuoneen lattiassa kosteutta. Kuntotarkastaja vahvistaa vesivahingon 5.2.2026.
Ilmoita virheestä ja hinnanalennusvaatimuksesta myyjälle kirjallisesti heti tämän jälkeen. Älä jää odottamaan kahden vuoden takarajaa 15.3.2027, sillä ilmoitus on tehtävä myös kohtuullisessa ajassa vian selviämisestä.
Käytetty ja uusi asunto: eri järjestys
Käytetyn asunnon kaupassa voit vaatia suoraan hinnanalennusta. Laki ei vaadi, että annat myyjälle ensin mahdollisuuden korjata virheen.
Kaupan voit purkaa vain, jos virheestä on sinulle olennaista haittaa eikä muu keino ole kohtuullinen. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purkuun riittää, että virhettä ei oikaista ja sopimusrikkomus on olennainen. Siksi hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa tavallisin ratkaisu (asuntokauppalain 6 luvun 16 § ja 4 luvun 25 §).
Uuden asunnon kaupassa myyjällä on ensin oikeus ja velvollisuus korjata virhe. Hinnanalennusta voit vaatia, jos korjaus ei tule kysymykseen, sitä ei tehdä tai on painava syy olettaa, ettei sitä tulla tekemään kohtuullisessa ajassa. Voit asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan korjauksen aloittamiselle (asuntokauppalain 4 luvun 22–25 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Paljonko hinnanalennusta voi saada?
Laki ei anna asunto-osakkeelle tarkkaa laskukaavaa. Hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen. Määrää voidaan arvioida esimerkiksi korjauskustannusten tai asunnon arvon alenemisen perusteella.
Lisäksi saat korkoa. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä lähtien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Korko määräytyy korkolain 3 §:n mukaan.
Esimerkki: Asunnon kylpyhuoneen vesieristyksen korjaaminen maksaa korjaustarjouksen mukaan 12 000 euroa. Voit vaatia tätä summaa hinnanalennuksena.
Myyjä voi kiistää määrän ja esittää oman arvionsa. Lopullinen summa riippuu näytöstä ja siitä, mitä olisit kohtuudella voinut odottaa asunnon iän ja kunnon perusteella. Summat ovat esimerkkejä.
Jos myyjä jätti kertomatta asian ja sinä olit huolimaton asunnon tarkastuksessa, voit silti saada kohtuullisen hinnanalennuksen (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Voit pidättää kauppahintaa
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, voit jättää sen maksamatta virheen vuoksi. Et kuitenkaan saa pidättää maksamasta selvästi enempää, kuin mitä virheeseen perustuvat vaatimuksesi oikeuttavat (asuntokauppalain 6 luvun 15 § ja 4 luvun 21 §).
Korkeimman oikeuden ratkaisut
Vaatimus liian myöhään (KKO 2016:69)
Ostajat ilmoittivat myyjälle virheistä nopeasti. He sanoivat esittävänsä vaatimuksensa myöhemmin. Vaatimusten sisällön he kertoivat vasta noin vuoden kuluttua.
Korkein oikeus katsoi, että vaatimukset voi esittää vaiheittain ja suurpiirteinenkin arvio voi riittää. Noin vuoden viive oli kuitenkin liian pitkä. Ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin, koska eivät olleet esittäneet vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: pelkkä ilmoitus virheestä ei riitä. Kerro myös, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta sekä arvio summasta mahdollisimman nopeasti. Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa. Asuntokaupassa on samansisältöinen sääntö, mutta kyseinen ratkaisu on vain havainnollistava.
Myyjän varma vakuutus (KKO 2007:91)
Myyjä vakuutti ostajille, että kylpyhuoneessa oli vedeneristys. Hän vetosi omiin havaintoihinsa kylpyhuoneen pintaremontin toteuttamisesta, vaikka hänellä ei todellisuudessa ollut asiasta riittävää tietämystä. Ostajat ilmoittivat virheestä yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun saivat asunnon hallintaansa.
Korkein oikeus katsoi, että myyjä oli toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Siksi ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden takarajasta huolimatta.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: jos myyjä antoi varman tiedon, jota hän ei tiennyt todeksi, takaraja ei välttämättä estä vaatimusta. Tavanomainen asunnon kehuminen ei kuitenkaan riitä täyttämään kunnianvastaisen ja arvottoman toiminnan kriteereitä. Jos harkitset hinnanalennuksen vaatimista asuntokaupassa, voit pyytää maksuttoman selvityksen vaatimuksesi edellytyksistä.
Näin vaadit hinnanalennusta
- Kirjaa virhe: kuvat, päivämäärät ja se, milloin huomasit virheen.
- Selvitä virheen merkitys: pyydä kuntotarkastajan tai muun asiantuntijan lausunto ja korjaustarjous.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti. Kerro, millainen virhe on, milloin huomasit sen ja että vaadit hinnanalennusta.
- Kerro summa tai ainakin alustava arvio. Voit täsmentää sitä myöhemmin, mutta älä viivyttele.
- Voit esittää rinnakkain myös vahingonkorvaus- tai purkuvaatimuksen, jos et vielä tiedä, mikä keino sopii.
- Jos myyjä ei suostu, voit viedä asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus, ei sitova tuomio.
Säilytä nämä todisteet
- kauppakirja, myynti-esite ja isännöitsijäntodistus
- kuntotarkastusraportti ja muut kaupan asiakirjat
- kuvat ja videot virheestä
- asiantuntijalausunnot ja korjaustarjoukset
- virheilmoitus ja myyjän vastaukset
- kuitit korjauksista ja muista kuluista
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä erityisesti, jos:
- virhe on suuri tai korjaus kallis;
- myyjä kiistää virheen tai väittää, että ilmoitit liian myöhään;
- kahden vuoden takaraja on ylittynyt, mutta epäilet myyjän antaneen tahallaan tai piittaamattomasti väärää tietoa;
- mietit, pitäisikö vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkua;
- myyjällä on jo juristi tai asia on menossa oikeuteen.
Kysymyksiä ja vastauksia
Mitä, jos ostaja ei ilmoita virheestä ja vaatimuksistaan siihen liittyen?
Sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa ostajan jättäessä ilmoittamatta virheestä määräajassa, ostaja menettää oikeutensa vedota siihen. Jos myyjä on kuitenkin menetellyt arvottomasti ja kunnianvastaisesti tai törkeän huolimattomasti, ostaja voi tästä huolimatta vedota virheeseen. Uuden asunnon kaupassa ostaja voi lisäksi vedota myöhäiseenkin ilmoitukseen, jos virhe koskee terveyden tai omaisuuden suojaksi annettuja vaatimuksia tai aiheuttaa vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (asuntokauppalain 4 luvun 20 §).
Riittääkö, että ilmoitan virheestä, ja kerron summan myöhemmin?
Voit kertoa summan myöhemmin, mutta et voi odottaa pitkään. Laki vaatii, että ilmoitat sekä virheestä että vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa noin vuoden viive vaatimusten sisällössä katsottiin liian pitkäksi (KKO 2016:69).
Kerro siksi heti, että vaadit hinnanalennusta, ja anna alustava arvio summasta. Voit muuttaa ja tarkentaa summaa myöhemmin.
Pitääkö käytetyn asunnon myyjälle antaa mahdollisuus korjata virhe ennen hinnanalennusta?
Ei yleensä. Käytetyn asunnon kaupassa voit vaatia hinnanalennusta suoraan. Poikkeus on, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja virhe on sen itse ennen kauppaa tekemässä tai teettämässä korjaustyössä: silloin myyjällä on oikeus korjata. Uuden asunnon kaupassa korjaus on aina ensisijainen (asuntokauppalain 6 luvun 16 ja 18 § ja 4 luvun 22–24 §).
Saanko korkoa hinnanalennukselle?
Saat. Myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Korko on korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen. Muista laskea korko mukaan vaatimukseesi.
Voinko vaatia sekä hinnanalennusta että vahingonkorvausta?
Voit. Hinnanalennus hyvittää sen, että asunto on virheellinen. Vahingonkorvaus koskee muita kuluja, kuten väliaikaista asumista virheen korjauksen aikana.
Käytetyn asunnon kaupassa yksityinen myyjä vapautuu vahingonkorvauksesta vain, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §). Samaa menetystä ei kuitenkaan korvata kahteen kertaan eli vahingonkorvausta ei makseta, jos se on esimerkiksi jo laskettu mukaan hinnanalennukseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa