Asunnon myyjä vastaa ostajalle asunnon virheistä. Virhe voi olla se, että asunto ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja, että myyjä jätti kertomatta asiasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen, tai että asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista ja isännöitsijäntodistuksen tiedoista.

Vastuu ei aina edellytä, että myyjä tiesi virheestä. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheeseen, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt huomata tarkastuksessa. Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa, ja käytetyn asunnon kaupassa yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta luovutettiin ostajalle. Omakotitalon ja muun kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta, jonka säännöt poikkeavat osin asuntokauppalaista.
 

Keskeiset asiat

• Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa oli, kun vaaranvastuu siirtyi ostajalle eli yleensä hallinnan luovutushetkellä, vaikka virhe tulisi esiin vasta myöhemmin.
• Asuntokaupassa myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti kertoa ostajalle kaikista kaupan kannalta olennaisista seikoista, joista hän on tietoinen, ja varmistaa antamiensa tietojen oikeellisuus. Ostajalta ei edellytetä, että hän osaisi erikseen kysyä näistä seikoista.
• Ostajan on tarkastettava asunto, mutta hänen ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän tietoja eikä teettää rakenteita avaavia tutkimuksia.
• Tavallisin seuraamus käytetyn asunnon virheestä on hinnanalennus. Se ei edellytä myyjän huolimattomuutta.
• Yksityinen myyjä vastaa vahingosta, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Elinkeinonharjoittaja vastaa välittömästä vahingosta huolellisuudestaan riippumatta.
• Yleinen "sellaisena kuin se on" -ehto ei yleensä rajoita kuluttajaostajan oikeuksia. Yksityinen myyjä voi rajoittaa vastuutaan vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta, ja elinkeinonharjoittajan ehto, joka poikkeaa laista kuluttajan vahingoksi, on mitätön.
• Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa eikä myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
• Rakenteiden kosteusvaurion korjaus kuuluu usein taloyhtiölle, mutta se ei aina poista myyjän vastuuta ostajaa kohtaan.
• Kiinteistön kaupassa laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei tarkoita, että myyjä vastaisi aina viisi vuotta.
   

Milloin asunnossa on virhe

Käytetyn asunnon kaupassa asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu, jos se ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, jos myyjä jätti kertomatta erityisestä asiasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja saattoi perustellusti odottaa tietoa, tai jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa esimerkiksi hinnan ja iän perusteella. Virhe voi syntyä myös väärästä tai puuttuvasta tiedosta asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista.

Virheellisyys arvioidaan sen mukaan, millainen asunto oli, kun sen hallinta siirtyi ostajalle. Myyjä vastaa silloin olemassa olleesta virheestä, vaikka se tulisi esiin vasta myöhemmin. Jos vika syntyy vasta ostajan omistusaikana, esimerkiksi uudesta putkivuodosta, myyjä ei siitä vastaa.

Asunto-osakkeen ostaja saa myös osuuden taloyhtiön veloista ja tulevista kuluista. Kaupassa on taloudellinen virhe, jos myyjä antoi väärän tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi yhtiövastikkeesta, asunnon osuudesta taloyhtiön lainoista tai taloyhtiön taloudellisesta tilasta, jos hän jätti tällaisen tiedon kertomatta, vaikka hänen täytyy olettaa tienneen siitä, tai jos kulut osoittautuvat kaupan jälkeen odottamattoman vian vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa.

Uuden asunnon kaupassa myyjän vastuu on laajempi. Uusi asunto on virheellinen myös esimerkiksi silloin, kun se ei täytä rakentamisen säännöksiä, sen ominaisuuksista aiheutuu terveyshaittaa tai sitä ei ole tehty hyvän rakentamistavan mukaan. Käytetyn asunnon säännöksiä sovelletaan myös, kun muu kuin elinkeinonharjoittaja myy uuden asunnon ensimmäiseen käyttöön. Jos asunnosta on löytynyt virhe, voit pyytää maksuttoman selvityksen myyjän vastuusta asuntokaupassa.
 

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Tiedonantovelvollisuudessa on kaksi puolta. Myyjän antamien tietojen on oltava oikeita, ja tämä koskee myös tietoa, jonka myyjä luuli oikeaksi. Lisäksi myyjän on kerrottava oma-aloitteisesti tärkeistä asioista, joista hän tietää tai joista hänen täytyy olettaa tietävän.

Laissa ei ole tyhjentävää luetteloa, mutta kerrottavaksi voivat kuulua esimerkiksi tiedossa olevat vesivahingot ja niiden korjaukset, rakenteiden ja laitteiden viat, itse tehdyt remontit, taloyhtiön päätetyt tai tiedossa olevat korjaukset, yhtiövastike ja yhtiölainaosuus sekä asiat, joista ostaja on erikseen kysynyt. Helposti havaittavista vioista myyjän ei yleensä tarvitse erikseen mainita. Myyjän ei pidä antaa varmoja tietoja asioista, joita hän ei tiedä.

Asuntokaupassa ostaja saa tietoja kaupan kohteesta usein kiinteistönvälittäjältä. Myyjä vastaa lähtökohtaisesti välittäjän antamista tiedoista kuin itse antamistaan, ja myös välitysliike voi joutua korvaamaan ostajalle vahingon, jonka sen virheellinen menettely on aiheuttanut.

Ratkaisussa KKO 2009:81 korkein oikeus katsoi, että välittäjän olisi pitänyt selvittää putkiston kuntotutkimuksen sisältö ja kertoa ostajalle siinä todetusta uusimistarpeesta, vaikka taloyhtiö ei ollut vielä päättänyt putkiremontista. Välitysliike velvoitettiin maksamaan ostajalle 10 000 euroa vahingonkorvausta.

Ratkaisussa KKO 2020:26 myyntiesitteen tiedot putkiremontista aiheutuvasta maksuosuudesta olivat puutteelliset. Koska välittäjä oli kuitenkin antanut ostajille ennen kaupantekoa muulla tavoin riittävät tiedot yhtiölainasta ja asunnolle kohdistuvasta arvioidusta maksuosuudesta, korkein oikeus hylkäsi ostajien vahingonkorvausvaatimuksen (äänestetty).
 

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Ostaja ei saa vedota virheenä asiaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos hän tarkasti asunnon tai jätti ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden, hän ei voi vedota asiaan, joka hänen olisi pitänyt huomata tarkastuksessa. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa myyjän tietoja eikä tehdä teknisiä tutkimuksia, kuten avata rakenteita. Rajoitukset eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Erityinen syy tarkempaan tutkimiseen voi olla esimerkiksi näkyvä tummuma, tunkkainen haju tai kuntotarkastusraportin suositus lisätutkimuksista.

Ratkaisussa KKO 2019:16 kuntotarkastusraportti suositteli lisätutkimuksia, eivätkä ostajat voineet vedota alapohjan vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat saivat luottaa kosteusmittauspöytäkirjan porausmittauksiin eivätkä olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Molemmat koskivat kiinteistön kauppaa, joten asunto-osakkeen kaupassa ne ovat suuntaa antavia.

Jos myyjä jätti kertomatta asian ja ostaja oli huolimaton tarkastuksessa, ostaja voi silti vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta. Ostajan oma huolimattomuus ei siis aina vie kaikkia oikeuksia.

Tavallinen kuluminen ei yleensä ole virhe. Esimerkiksi näkyvissä olleet laminaatin saumat ja seinään kiinnitettyjen kirjahyllyjen jättämät reiät ovat yleensä elämisen jälkiä, jotka ostajan olisi pitänyt huomata. 1970-luvun talossa ja vanhassa pintaremontissa kulumaa on odotettavissa.
 

Kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu

Kosteusvaurio voi olla virhe kaikilla neljällä tavalla: asunto ei vastaa sovittua, myyjä antoi väärän tiedon, myyjä jätti kertomatta tietämänsä vuodon tai asunto on vaurion vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi odottaa. Viimeksi mainitussa tapauksessa myyjä voi vastata, vaikka ei itse tiennyt viasta.

Pieni poikkeama ei riitä: 40 vuotta vanhan kylpyhuoneen saumojen kosteus on usein tavallista kulumista, mutta vasta remontoidusta kylpyhuoneesta puuttuva vedeneristys voi olla merkittävä poikkeama. Kuntotarkastus on aistinvarainen, eikä se yleensä paljasta rakenteiden sisällä olevia vaurioita.

Asunto-osakeyhtiössä taloyhtiö vastaa yleensä rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, ja osakkeenomistaja huoneiston sisäosista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Esimerkiksi määräys, jonka mukaan osakkeenomistaja pitää kunnossa kylpyhuoneen vesieristyksen, on lähtökohtaisesti lain mukainen.

Se ei kuitenkaan ratkaise, joutuuko myyjä vastaamaan ostajalle. Se ratkaistaan asuntokauppalain perusteella. Vuonna 1979 rakennetun talon remontoimattomassa kylpyhuoneessa ostajan on yleensä varauduttava korjaustarpeeseen, mutta rakenteisiin piiloutunut kosteus voi olla piilevä virhe.

Taloyhtiön kunnossapitovastuu ei sellaisenaan poista myyjän vastuuta asuntokaupan virheestä. Jos myyjä on tiennyt asunnon vauriosta tai tulevasta korjaustarpeesta ja jättänyt kertomatta siitä ostajalle, hän voi joutua vastuuseen virheen seurauksista. Ostajalle voi tällöin syntyä oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen esimerkiksi korjauksesta aiheutuvan taloudellisen rasituksen tai ylimääräisten asumiskustannusten perusteella. Korvausvastuu ja sen laajuus ratkaistaan kuitenkin tapauskohtaisesti.

Ratkaisussa KKO 2015:87 taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle kylpyhuoneen korjauskustannukset, vaikka kylpyamme oli aiemman osakkaan toimesta muutettu suihkutilaksi ja muutostyö oli voinut olla puutteellisesti toteutettu. Taloyhtiön kunnossapitovastuu perustui siihen, että vaurio liittyi yhtiön vastuulle kuuluvaan rakenteeseen ja vedeneristykseen. Nykyinen osakas ei vastannut edellisen omistajan mahdollisesta huolimattomuudesta pelkästään omistusoikeuden siirtymisen perusteella.

Koska korjaustarve oli taloyhtiön tiedossa eikä yhtiö ollut ryhtynyt tarpeellisiin toimiin, osakkaalla katsottiin olleen oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt erillistä kirjallista huomautusta. Ratkaisu annettiin vuonna 2015 voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain aikana.

Jos taloyhtiö viivyttelee sille kuuluvan korjauksen kanssa, osakkaan kannattaa tehdä yhtiölle kirjallinen huomautus. Jos yhtiö ei sen jälkeen viivytyksettä ryhdy riittäviin toimiin ja haitta on vähäistä suurempi, osakas voi teettää korjauksen yhtiön kustannuksella. Kiireellisen työn, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi, osakas voi teettää heti, mutta siitäkin on ilmoitettava yhtiölle. Yhtiö voi lisäksi joutua korvaamaan viivyttelystä aiheutuneet vahingot, ellei se osoita toimineensa huolellisesti.
 

Kuka muu voi vastata virheestä

Ostajan kannalta tärkein vastapuoli on yleensä myyjä, koska kauppa on tehty hänen kanssaan. Myyjä vastaa lähtökohtaisesti myös välittäjän antamista tiedoista sekä isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tai muuten asuntoyhteisön edustajalta peräisin olevista tiedoista. Jos myyjä joutuu virhevastuuseen tällaisen tiedon perusteella, hän voi asuntokauppalain nojalla vaatia korvausta asuntoyhteisöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä, jollei tämä osoita toimineensa huolellisesti.

Ratkaisussa KKO 2010:17 korkein oikeus katsoi, ettei asuntokauppalaki estä ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta suoraan isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain perusteella. Vaikka ratkaisu koski vanhaa asunto-osakeyhtiölakia, sen keskeinen oikeusohje on edelleen ajankohtainen, sillä nykyisen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä säädetään vastaavasti hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta myös osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos virhe johtuu remontin tehneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, ostaja esittää vaatimuksensa myyjälle, ja myyjä voi periä korvauksen virheen aiheuttaneelta yritykseltä, vaikka hänellä ei olisi sopimusta sen kanssa. Materiaalin tai laitteen virheessä korvausta voi vaatia valmistajalta, maahantuojalta tai virheen aiheuttaneelta jälleenmyyjältä. Taloyhtiö ei ole kaupan osapuoli, mutta se korjaa kunnossapitovastuulleen kuuluvat viat riippumatta siitä, kuka asunnon myi.

Jos ostat käytetynä asunnon, joka on alun perin myyty uutena, voit tietyin edellytyksin vaatia korvausta asunnon virheestä suoraan sen ensimmäiseltä myyjältä, yleensä rakennusliikkeeltä. Tällöin sovelletaan asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä.

Oikeutesi eivät kuitenkaan ole laajemmat kuin laissa säädetään. Et esimerkiksi voi vedota virheeseen, jos aiempi omistaja on menettänyt oikeutensa vedota siihen laiminlyötyään virheilmoituksen tekemisen määräajassa. Ensimmäinen myyjä ei myöskään vastaa virheestä, joka on syntynyt hänestä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun asunto luovutettiin edelleen.

Ilmoita virheestä ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se ja kun sinulla oli tarvittavat tiedot ensimmäisestä myyjästä. Myös asuntoon kuuluvan laitteen virheen perusteella voit tietyin edellytyksin esittää vaatimuksia laitteen toimittaneelle yritykselle.

Tietyt asuntokauppalain mukaiset vakuudet suojaavat myös myöhempää ostajaa. Vakuuden voimassaolo ja soveltuminen määräytyvät kuitenkin vakuuslajin ja sitä koskevien säännösten mukaan. Kuluttajan lakisääteisiä oikeuksia ei yleensä voida rajoittaa sopimusehdolla hänen vahingokseen.

Ratkaisussa KKO 2016:22 korkein oikeus arvioi asunnon myyjän vastuuta tilanteessa, jossa asunnot oli myyty laajan peruskorjauksen yhteydessä. Ratkaisu havainnollistaa, että korjausrakentamisen laajuus ja luonne voivat vaikuttaa siihen, sovelletaanko kauppaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä.
 

Seuraamukset: hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus

Virheen perusteella ostaja voi:

• pidättää maksamatta olevaa kauppahintaa, mutta ei selvästi enempää kuin virheen perusteella voi vaatia
• vaatia hinnanalennusta, jonka on vastattava virhettä tai oltava muuten virheeseen nähden kohtuullinen; myyjä maksaa palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona hän sai kauppahinnan
• purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena; jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää, ettei virhettä oikaista, ja kyseessä on olennainen sopimusrikkomus
• vaatia vahingonkorvausta esimerkiksi tutkimuskuluista tai väliaikaisen asumisen kuluista

Yksityinen myyjä vastaa vahingosta, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Näyttötaakka on siis myyjällä.

Elinkeinonharjoittaja vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta huolellisuudestaan riippumatta, mutta välillisestä vahingosta, kuten menetetyistä vuokratuloista, vain huolimattomuuden perusteella. Samaa menetystä ei korvata kahteen kertaan. Jos asuntokaupasta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.

Käytetyn asunnon kaupassa laissa ei ole uuden asunnon kaltaista oikaisusääntöä. Yksityisellä myyjällä ei ole velvollisuutta eikä oikeutta korjata virhettä ensin, ellei siitä sovita. Poikkeus on elinkeinonharjoittaja, joka on ennen kauppaa tehnyt tai teettänyt asuntoon korjaustöitä: näissä töissä ilmenevän virheen korjaamista ostaja voi vaatia, ja myyjällä on oikeus korjata se.

Uuden asunnon kaupassa myyjällä on sekä velvollisuus että oikeus korjata virhe. Hinnanalennus ei ole automaattisesti koko korjauslasku, jos korjaus tekee asunnosta paremman kuin se olisi ollut virheettömänä.
 

Virheilmoitus ja määräajat

Ostajan on ilmoitettava myyjälle sekä virheestä että siitä, mitä hän vaatii. Aika lasketaan siitä, kun ostaja ymmärsi tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys. Summan voi tarkentaa myöhemmin, kun korjauskulut selviävät.

Kiinteistökauppaa koskevassa ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä pian, mutta esittivät vaatimuksensa vasta noin vuoden kuluttua ja menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Ratkaisussa KKO 2008:8 omakotitalon ostaja ilmoitti rakennuksen virheistä myyjille vasta talon purkamisen jälkeen. Korkein oikeus katsoi virheilmoituksen myöhästyneeksi, koska ostaja ei ollut reklamoinut kohtuullisessa ajassa ja purkaminen oli estänyt myyjiä tarkastamasta väitettyjä virheitä ennen rakenteiden hävittämistä.

Virheilmoituksen määräajat eri kaupoissa:

• Käytetty asunto yksityiseltä myyjältä: ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Lisäksi ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli jo kaupantekohetkellä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kaupanteosta. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
• Käytetty asunto elinkeinonharjoittajalta: virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kahden vuoden takarajaa ei sovelleta, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
• Uusi asunto: virheistä, jotka ostajan olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava vuositarkastuksessa tai viimeistään vuositarkastuspöytäkirjan tarkastamiseen varatun huomautusajan puitteissa. Myöhemmin ilmenevistä virheistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. Laissa säädetään poikkeuksista, joiden perusteella virheeseen voi vedota myöhemminkin.
• Kiinteistö: ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Myös tähän määräaikaan liittyy poikkeus, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Esimerkki: sait asunnon avaimet 1.6.2025, joten kahden vuoden takaraja päättyy 1.6.2027. Jos kylpyhuoneen lattiakaivon ympäriltä mitataan kosteutta 15.9.2026, ilmoita myyjälle kirjallisesti heti. Kohtuullinen aika alkaa jo siitä, kun vaurion merkitys selvisi, eikä takarajaan kannata jäädä odottamaan.

Virheilmoituksen määräajoista on poikkeuksia. Ostaja voi vedota virheeseen määräajan umpeutumisesta huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ratkaisussa KKO 2007:91 myyjä oli ostajien epäilyjen hälventämiseksi antanut ymmärtää, että kylpyhuoneen vedeneristys oli kunnossa, vaikka hän ei tiennyt sen kunnosta. Ostajat saivat vedota virheeseen, vaikka ilmoitus tehtiin yli kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksen jälkeen. Pelkkä asunnon tavanomainen kehuminen ei kuitenkaan yleensä riitä poikkeuksen soveltamiseen.

Uuden asunnon kaupassa ostaja voi lisäksi vedota määräajoista huolimatta virheeseen, joka liittyy terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annettujen vaatimusten vastaisuuteen tai josta aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Käytetyn asunnon kaupassa vastaavaa yleistä terveys- ja omaisuusvaaraa koskevaa poikkeusta ei ole.

Virheilmoituksen tekeminen ajoissa ei kuitenkaan yksin riitä, sillä myös rahamääräiset vaatimukset voivat vanhentua. Vanhentuminen on yleensä katkaistava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lisäksi korvausvaatimuksen vanhentuminen on pääsääntöisesti katkaistava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi lähettämällä myyjälle yksilöity vaatimus, josta käy ilmi vaatimuksen peruste ja määrä.
 

Voiko myyjä vapautua vastuusta

Myyjä voi vapautua vastuusta vain rajatuissa tilanteissa. Tavallisimmat syyt ovat, että ostaja tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt huomata se tarkastuksessa, että ostaja ilmoitti virheestä liian myöhään tai että kauppakirjassa on pätevä ja juuri kyseiseen asiaan yksilöity vastuunrajoitus. Pelkkä se, ettei myyjä tiennyt viasta, ei poista vastuuta hinnanalennuksesta. Kuntotarkastus ei itsessään vapauta myyjää, mutta raportin varoitukset voivat laajentaa sitä, mitä ostajan olisi pitänyt tietää.

Yleinen ehto, kuten ”asunto myydään sellaisena kuin se on”, ei yleensä yksin riitä poistamaan myyjän virhevastuuta. Vastuun rajoittaminen edellyttää, että sopimuksessa yksilöidään riittävän tarkasti, mitä virhettä tai ominaisuutta rajoitus koskee. Tällainen ehto voisi esimerkiksi koskea sitä, ettei kylpyhuoneen vedeneristyksen kunnosta ole varmuutta ja että ostaja ottaa tämän riskin nimenomaisesti vastattavakseen.

Ehdon sitovuus arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Vastuunrajoitus ei lähtökohtaisesti suojaa myyjää, joka on salannut tietämänsä olennaisen virheen tai antanut siitä virheellistä tietoa.

Ratkaisussa KKO 2012:72 vastuunrajoitusehto sitoi ostajaa, mutta kyse oli kahden elinkeinonharjoittajan välisestä liikekiinteistön kaupasta, jossa ostaja oli tietoisesti ottanut vastattavakseen rakennuksen korjausriskejä. Ratkaisua ei voi sellaisenaan soveltaa kuluttajan asuntokauppaan, jossa ostajan suojaa rajoittavat pakottavat kuluttajansuojasäännökset ja vastuunrajoitusehtojen kohtuullisuutta koskevat periaatteet.

Myös yksityishenkilö voi tietyissä tilanteissa olla asuntokauppalaissa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja, jos asuntojen myynti on laajaa ja ammattimaista. Ratkaisussa KKO 2012:21 myyjien katsottiin toimineen elinkeinonharjoittajina, kun he olivat hankkineet rakennuksia, perustaneet asunto-osakeyhtiöitä ja tarjonneet asuntoja yleisesti myytäväksi. Oman kodin myyjä ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja.

Vastuun rajoittaminen ja vastuusta vapautuminen eivät ole sama asia. Vastuunrajoitus on kaupassa etukäteen sovittu ehto, jolla myyjän vastuuta kavennetaan. Vapautuminen on laajempi käsite: se tarkoittaa mitä tahansa syytä, jonka vuoksi myyjä ei lopulta joudu vastaamaan virheestä. Myyjä voi vapautua myös ilman mitään ehtoa, jos laissa säädetty peruste täyttyy.
 

Kustannukset ennen ja jälkeen luovutuksen

Asunto-osakkeen kaupassa myyjä vastaa asunnon kuluista siihen asti, kun hallinta luovutetaan ostajalle, eli yleensä avainten luovutukseen asti. Ratkaisevaa ei ole kaupantekopäivä eikä laskun eräpäivä, vaan se, mihin aikaan kulu kohdistuu. Muut menot kuuluvat myyjälle, jos ne ovat syntyneet ennen hallinnan luovutusta.

Jos ostaja viivyttää luovutusta, kulut siirtyvät hänelle jo sovittuna luovutuspäivänä. Kulujen jaosta voi sopia kauppakirjassa toisin, mutta sopimus ei sido taloyhtiötä: taloyhtiön kannalta uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Varainsiirtoveron maksaa ostaja.
 

Kiinteistön kauppa ja yhteisomistus

Kun ostat omakotitalon omalla tontilla, kauppaan sovelletaan maakaarta. Myyjä vastaa laatuvirheestä, jos ostaja ilmoittaa siitä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden takaraja ei pidennä kohtuullista ilmoitusaikaa.

Myyjä vastaa vain omalle ostajalleen: jos entinen avopuoliso myi osuutensa talosta toiselle, joka myy talon myöhemmin eteenpäin, uusi ostaja ei voi vaatia korvausta suoraan entiseltä avopuolisolta, koska he eivät ole keskenään kaupan osapuolia. Jos talo on asunto-osakeyhtiön osake, esimerkiksi rivi- tai paritalossa, sovelletaan asuntokauppalakia, ja yksityisen myyjän kohdalla takaraja on kaksi vuotta.

Yhteisomistaja voi myydä oman määräosuutensa kiinteistöstä kysymättä muilta. Kiinteistön määräosan kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se. Kuolinpesään kuuluvaa osuutta kiinteistöstä ei voi myydä erikseen ennen perinnönjakoa, mutta osakas voi luovuttaa koko pesäosuutensa tai vaatia perinnönjakoa.
 

Kun myyjä ei tiennyt tavaran arvoa

Myyjän vastuun kääntöpuoli on tilanne, jossa myyjä myy liian halvalla. Irtaimen tavaran kaupassa ostajan ei tarvitse kertoa myyjälle, jos hän tietää tavaran markkina-arvon, eikä tällainen kauppa yleensä ole petos.

Hinnoitteluvirhe on eri asia: myyjä ei ole sidottu virheelliseen hintaan, jos ostaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää erehdyksestä. Kauppa ei myöskään sido myyjää, jos ostaja on käyttänyt hyväkseen myyjän pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai riippuvaista asemaa ja saanut ilmeisen epäsuhtaisen edun. Pelkkä halpa hinta ja ostajan parempi tieto eivät yleensä riitä.
 

Asuntokauppalain tausta

Asuntokauppalaki (843/1994) säädettiin hallituksen esityksen HE 14/1994 vp perusteella, ja se tuli voimaan 1.9.1995. Lain mukaan käytetyn asunnon ostajan on pääsääntöisesti ilmoitettava virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta, jos myyjänä on yksityishenkilö. Säännös on nykyisin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä.

Uuden asunnon ostajan suojaksi säädettiin myöhemmin myös suorituskyvyttömyysvakuutta koskevat säännökset. Vakuuden tarkoituksena on turvata ostajien asemaa tilanteessa, jossa rakennusliike tai muu vastuullinen taho ei pysty vastaamaan rakennusvirheistä esimerkiksi konkurssin vuoksi. Säännökset perustuvat lakiin 941/1997, joka annettiin hallituksen esityksen HE 58/1997 vp pohjalta.
 

Mitä kannattaa tehdä

Jos olet ostaja ja epäilet virhettä:

• Ota valokuvat ja kirjaa, milloin huomasit vian.
• Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti. Kerro, mikä vika on ja mitä vaadit. Summan voit tarkentaa myöhemmin.
• Selvitä, onko myyjä yksityishenkilö vai elinkeinonharjoittaja ja onko kyse käytetystä vai uudesta asunnosta tai kiinteistöstä. Se vaikuttaa määräaikoihin ja vaatimuksiin.
• Jos vika voi olla taloyhtiön kunnossapitämässä rakenteessa, ilmoita siitä myös isännöitsijälle.
• Anna myyjälle tilaisuus tulla katsomaan vikaa ennen kuin rakenteita avataan tai korjataan.
• Kokoa kaupan asiakirjat: kauppakirja, myyntiesite, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, viestit ja remonttien asiakirjat.

Jos olet myyjä:

• Kerro tiedossasi olevat viat, vauriot ja tulevat remontit kirjallisesti ostajalle ja välittäjälle.
• Liitä tiedot kauppakirjaan tai sen liitteeksi.
• Älä vakuuta asiaa, jota et tiedä. Sano suoraan, jos et tiedä.
• Jos haluat rajata vastuutasi, yksilöi kauppakirjaan, mitä asiaa rajaus koskee.
• Säilytä kopiot annetuista asiakirjoista ja viesteistä.

Jos sopua ei synny, kuluttaja voi viedä asuntokauppariidan kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus, ei sitova tuomio.

Juristista on hyötyä, jos myyjä kiistää vastuunsa, virhe tai vaatimus on suuri, harkitset kaupan purkua tai kahden vuoden takaraja lähestyy tai on jo mennyt. Apua kannattaa hakea myös, kun vastuussa voi olla useampi taho, kuten myyjä, välittäjä, taloyhtiö ja rakennusliike.

Myyjä hyötyy juristin avusta jo ennen kauppaa, jos kauppakirjaan halutaan pätevä vastuunrajoitus. Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen asunnon virheestä.
 

Tavalliset ongelmat

• Myyjälle ilmoitetaan vain virheestä, mutta ei kerrota, mitä vaaditaan.
• Luotetaan kahden vuoden takarajaan, vaikka kohtuullinen aika on kulunut jo aiemmin.
• Rakenne puretaan tai korjataan ennen kuin myyjä on nähnyt vaurion.
• Kuntotarkastusraportin suosittelemat lisätutkimukset jätetään tekemättä ennen kauppaa.
• Kauppakirjaan kirjoitetaan vain "sellaisena kuin se on" -ehto, vaikka rajaus pitäisi yksilöidä.
• Myyjä vakuuttaa asian olevan kunnossa, vaikka ei tiedä sitä.
• Vaatimus esitetään välittäjälle tai taloyhtiölle, vaikka ilmoitus on tehtävä myyjälle.
• Kiinteistökaupan viiden vuoden takarajaa pidetään myyjän vastuuaikana.
   

Keskeinen sääntely

• Asuntokauppalaki (843/1994): käytetyn asunnon kauppa (6 luku: sopimusehdot 2 §, kustannukset 5 §, maksun pidättäminen viivästyksessä 8 §, virhe 11 §, tarkastus 12 §, virheen ajankohta 13 §, virheilmoitus 14 §, pidättäminen 15 §, hinnanalennus ja purku 16 §, vahingonkorvaus 17 §, elinkeinonharjoittajan korjaustyöt 18 §, molempien huolimattomuus 19 §, taloudellinen virhe 20 §, oikeudellinen virhe 21 § ja muun kuin myyjän antamat tiedot 27 §), uusi asunto (4 luvun 1, 14, 17, 18 a, 19, 20 ja 22–26 §), ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu (5 luku), suorituskyvyttömyysvakuus (2 luvun 19 §) sekä myyjän takautumisoikeus (7 luvun 1 ja 2 §).
• Maakaari (540/1995): kiinteistön kaupan muoto (2 luvun 1 §), laatuvirhe (2 luvun 17 §), ostajan tarkastus (2 luvun 22 §) ja virheilmoitus (2 luvun 25 §).
• Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): vastikkeen maksuvelvollisuus (3 luvun 6 §), kunnossapitovastuu ja osakkaan oikeus teettää työ (4 luvun 1, 2, 4 ja 7 §), asia yhtiökokoukseen (6 luvun 6 §) ja yhtiön vahingonkorvausvastuu (24 luvun 6 ja 7 §).
• Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000): 9, 14 ja 15 §.
• Laki velan vanhentumisesta (728/2003): 4, 7 ja 10 §.
• Oikeustoimilaki (228/1929): 31, 32, 33 ja 36 §.
• Kuluttajansuojalaki (38/1978): laitetoimittajan vastuu (5 luvun 31 §).
• Laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958): 3 ja 9 § sekä perintökaari (40/1965): 17 luvun 3 §, 18 luvun 2 § ja 23 luvun 1 ja 4 §.

Päivitetty 13.10.2026