» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos ostit uuden asunnon myöhemmin käytettynä, voit tietyin edellytyksin vedota asunnon virheeseen myös suoraan ensimmäistä myyjää, yleensä rakennusliikettä, vastaan (asuntokauppalain 5 luvun 3 §). Vastuun edellytykset ja vaatimusten määräajat on arvioitava tapauskohtaisesti. Silloin sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä.
Ilmoita virheestä ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen ja sait tietää, kuka ensimmäinen myyjä on. Et voi kuitenkaan saada parempaa asemaa kuin aiemmalla omistajalla oli.
Samaan tapaan voit vedota asuntoon kuuluvan laitteen virheeseen laitteen toimittajaa kohtaan. Näitä oikeuksia ei voi kuluttajan vahingoksi rajoittaa sopimuksella.
Asunnon ensimmäisellä myyjällä sekä laitetoimittajalla on laaja vastuu, joka ulottuu näiden sopimusosapuoliin sekä lisäksi asunnon myöhempiin ostajiin ja asuntoyhteisöön eli esimerkiksi asunto-osakeyhtiöön. Asuntoyhteisöllä on nimittäin oikeus vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön, vaikkei yhteisö olisikaan sopimuksen muodollinen osapuoli. Asunnon ostaja voi vedota virheeseen myös suhteessa asunnon ensimmäiseen myyjään, vaikka hän ostaisi asunnon muulta henkilöltä.
Kuka on ensimmäinen myyjä?
Ensimmäisellä myyjällä tarkoitetaan perustajaosakasta, joka myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen, ja muuta elinkeinonharjoittajaa, joka myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (asuntokauppalain 4 luvun 1 §).
Käytännössä ensimmäinen myyjä on yleensä rakennusliike tai rakennuttaja, joka on rakennuttanut talon ja myynyt asunnot uusina. Se voi olla myös yritys, joka on korjannut vanhan talon niin perusteellisesti, että asunnot vastaavat kunnoltaan uusia. Jos ostat käytetyn asunnon suoraan perustajaosakkaalta, voit vedota virheeseen sitä kohtaan suoraan uuden asunnon säännösten mukaan (asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentti).
Mitä vastuu myöhempää ostajaa kohtaan tarkoittaa?
Ensimmäinen myyjä on siis vastuussa paitsi ensimmäiselle ostajalle, myös seuraaville asunnon ostajille. Jos virhe on kuitenkin syntynyt vasta ensimmäisen luovutuksen jälkeen eikä myyjä ole voinut vaikuttaa virheen syntymiseen, ei myyjä ole vastuussa tällaisesta virheestä.
Myyjällä ei ole korvausvastuuta myöskään siltä osin kuin hän on jo hyvittänyt virheestä seuranneen vahingon aikaisemmalle omistajalle tai asuntoyhteisölle. Jos taas aikaisempi omistaja on jo menettänyt oikeutensa vedota virheeseen, koska hän ei ilmoittanut virheestä ajoissa, ei vastaavaa oikeutta ole myöskään seuraavilla omistajilla.
Siltä osin, kuin vaatimus koskee hinnanalennusta tai kauppahinnan palauttamista, ensimmäinen myyjä ei voi koskaan joutua suurempaan vastuuseen, kuin mitä hän olisi joutunut omaa sopijapuoltaan kohtaan. Asunnon myöhempi ostaja ei siis voi saada parempaa oikeutta kuin aikaisemmalla omistajalla on ollut.
Arvioit siis virhettä ikään kuin olisit itse ostanut asunnon uutena. Voit vaatia esimerkiksi virheen korjaamista, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta uuden asunnon säännösten mukaan (asuntokauppalain 4 luvun 22–26 §). Samaa vahinkoa ei kuitenkaan korvata kahteen kertaan.
Aiemman omistajan toiminta vaikuttaa sinuun. Uuden asunnon ostajan on ilmoitettava vuositarkastuksessa tai sen pöytäkirjan huomautusajan kuluessa virheistä, jotka hänen olisi pitänyt huomata viimeistään silloin (asuntokauppalain 4 luvun 19 §). Jos ensimmäinen ostaja laiminlöi tämän, et yleensä voi vedota samaan virheeseen. Poikkeuksia ovat esimerkiksi virheet, joista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (asuntokauppalain 4 luvun 20 §).
Jos olet ostanut asunnon ensimmäiseltä ostajalta ja asunnossa on rakennusvirhe, voit pyytää maksuttoman selvityksen ensimmäisen myyjän vastuusta.
Virheilmoitus ensimmäiselle myyjälle
Menetät oikeutesi esittää vaatimuksia ensimmäiselle myyjälle, jos et ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa. Aika lasketaan siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se ja kun sinulla oli tarvittavat tiedot ensimmäisestä myyjästä. (asuntokauppalain 5 luvun 4 §).
Voit vedota virheeseen myöhästyneestäkin ilmoituksesta huolimatta, jos:
- ensimmäinen myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti
- asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojaksi annettuja säännöksiä tai määräyksiä
- asunnon ominaisuuksista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ensimmäiselle myyjälle tehtävään ilmoitukseen ei sovelleta käytetyn asunnon kaupan kahden vuoden takarajaa. Se koskee ilmoitusta omalle myyjällesi, jos hän on yksityinen (asuntokauppalain 6 luvun 14 §). Jos vaadit korvausta sekä omalta myyjältäsi että ensimmäiseltä myyjältä, pidä kummankin määräajat mielessä.
Esimerkki (havainnollistava): Ostit vuonna 2021 valmistuneen asunnon yksityiseltä myyjältä. Hallinta luovutettiin sinulle 1.6.2024. Maaliskuussa 2026 kylpyhuoneen lattian alta löytyy kosteutta, ja kuntotutkija toteaa vedeneristyksen tehdyn virheellisesti rakennusvaiheessa. Isännöitsijältä selviää 20.3.2026, mikä rakennusliike on ensimmäinen myyjä.
Ilmoita virheestä rakennusliikkeelle heti. Ilmoita samalla myös omalle myyjällesi, koska yksityisen myyjän kaupassa kahden vuoden takaraja päättyy 1.6.2026.
Asuntoyhteisön asema
Taloyhtiö voi vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön, vaikka se ei itse olisi sopimuksen osapuoli. Tämä oikeus säilyy myös silloin, kun yhtiön rakennusaikainen hallintoelin on ennen hallinnon siirtymistä osakkeenostajille hyväksynyt sopimuksesta poikkeamisen yhtiön vahingoksi.
Lisäksi yhtiön tai osakkaan oikeutta vaatia korvausta yhteisöoikeudellisten säännösten perusteella ei estä se, että yhtiön johto on hyväksynyt korvausvaatimuksen perusteena olevan menettelyn tai yhtiön hallintoelin on myöntänyt sitä koskevan vastuuvapauden ennen hallinnon siirtymistä osakkeenostajille (asuntokauppalain 5 luvun 1 ja 2 §).
Jos virhe on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa, kuten alapohjassa, julkisivussa tai putkistossa, virheeseen vetoaminen ja korvausvaatimuksen esittäminen kuuluvat yleensä taloyhtiölle silloin, kun sovelletaan asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä. Ilmoita rakennevirheestä siksi myös taloyhtiön hallitukselle.
Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan taloyhtiöllä on tällöin ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen ja vaatia laissa säädettyjä virheen seuraamuksia. Jos taloyhtiö ei käytä tätä oikeuttaan, osakas voi vedota virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia hänen hallinnassaan olevaan asuntoonsa.
KKO 2016:22 havainnollistaa sitä, että myös laaja korjausrakentaminen voi olosuhteiden perusteella olla uudisrakentamiseen verrattavaa ja että uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä voidaan tällöin soveltaa. Ratkaisua ei kuitenkaan pidä yleistää kaikkeen korjausrakentamiseen.
KKO 2016:22
- Mitä tapahtui: Vanhassa talossa tehtiin laaja peruskorjaus, ja asunnot myytiin korjauksen aikana. Esitteen mukaan alapohja tarkastetaan ja korjataan. Myöhemmin alapohjasta ja viemäreistä löytyi vakavia vikoja, eikä alapohjaa ollut korjattu esitteen mukaisesti.
- Mitä kysyttiin: Sovelletaanko uuden asunnon sääntöjä, ja voiko taloyhtiö vaatia myyjältä korvausta?
- Mitä KKO ratkaisi: Laaja korjaus oli uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista, joten myyjä vastasi uuden asunnon säännösten mukaan. Taloyhtiö sai vaatia myyjältä alapohjan korjauskulut vahingonkorvauksena. KKO totesi myös, etteivät myyjä ja yksittäinen ostaja voi keskenään päättää taloyhtiön rakenteiden korjaamisesta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ensimmäinen myyjä voi olla myös yritys, joka on peruskorjannut talon ja myynyt asunnot. Kun virhe on taloyhtiön rakenteissa, taloyhtiö on keskeinen vaatija.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei koskenut myöhemmän ostajan oikeutta vedota virheeseen eikä laitetoimittajan vastuuta. Se ei myöskään tee jokaisesta remontoidusta asunnosta uutta asuntoa.
Rakentamisvaiheen vakuus suojaa myös myöhempää ostajaa
Rakentamisvaiheessa myydyissä asunnoissa perustajaosakkaan on järjestettävä vakuus konkurssin tai muun suorituskyvyttömyyden varalta. Vakuuden on oltava voimassa kymmenen vuotta siitä, kun rakennusvalvonta hyväksyi rakennuksen käyttöön (asuntokauppalain 2 luvun 19 §). Vakuus on voimassa myös sinun hyväksesi, jos ostit asunnon käytettynä vakuuden voimassaoloaikana (asuntokauppalain 5 luvun 5 §). Jos rakennusliike on mennyt konkurssiin, selvitä taloyhtiöltä, kuka vakuuden on antanut.
Laitetoimittajan vastuu
Jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, voit kohdistaa vaatimuksen myös yritykseen, joka on aiemmassa myyntiportaassa toimittanut laitteen jälleenmyyntiin tai asuntotuotantoon (asuntokauppalain 5 luvun 6 §). Laite voi olla esimerkiksi liesi, astianpesukone, ilmalämpöpumppu tai ilmanvaihtokone, jonka tukkuliike tai maahantuoja on toimittanut rakennusliikkeelle.
Vaatimus määräytyy kuluttajansuojalain mukaan. Laitetoimittaja ei vastaa:
- virheestä, joka on syntynyt siitä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun se luovutti laitteen eteenpäin
- vaatimuksesta, joka perustuu vain jonkun muun antamaan, lakia parempaan sitoumukseen, esimerkiksi rakennusliikkeen omaan takuuseen
- hinnanalennuksesta tai kauppahinnan palautuksesta enempää kuin sen oma sopijapuoli olisi voinut vaatia.
Ilmoita laitteen virheestä laitetoimittajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen ja sait tiedot toimittajasta. Kahden kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta tehty ilmoitus on aina ajoissa (kuluttajansuojalain 5 luvun 16 a ja 31 §). Jos aiempi omistaja on menettänyt oikeutensa laiminlyömällä virheilmoituksen, sinullakaan ei ole tätä oikeutta. Rakennusliikkeen laiminlyönti ei kuitenkaan rajoita oikeuttasi (asuntokauppalain 5 luvun 6 §:n 2 momentti).
Sopimuksella ei voi heikentää asemaasi
Sopimusehto, jolla rajoitetaan asuntoyhteisön tai kuluttajan oikeuksia vedota ensimmäisen myyjän tai laitetoimittajan vastuuseen, on mitätön (asuntokauppalain 5 luvun 7 §). Esimerkiksi kauppakirjan ehto, jonka mukaan myöhemmällä ostajalla ei ole vaatimuksia rakennusliikettä kohtaan, ei sido kuluttajaostajaa.
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina tapauksen kaikista seikoista.
Esimerkki 1, rakennusvirhe: Ostit kolme vuotta vanhan rivitaloasunnon sen ensimmäiseltä omistajalta. Ikkunoiden liitoksista vuotaa vettä rakenteisiin, koska ne on asennettu väärin. Virhe on ollut olemassa jo rakennusvaiheessa. Voit vedota virheeseen rakennusliikettä kohtaan. Koska ikkunat ovat yleensä taloyhtiön kunnossapitovastuulla, ilmoita asiasta myös taloyhtiön hallitukselle.
Esimerkki 2, myöhemmin syntynyt vika: Edellinen omistaja uusi kylpyhuoneen laatoitukset itse, ja vuoto johtuu hänen työstään. Virhe on syntynyt ensimmäisen luovutuksen jälkeen rakennusliikkeestä riippumattomasta syystä. Rakennusliike ei vastaa siitä. Vaatimus voi kohdistua omaan myyjääsi käytetyn asunnon kaupan säännösten mukaan.
Esimerkki 3, laite: Rivitaloasunnon oma ilmanvaihtokone lakkaa toimimasta, koska siinä on valmistusvirhe. Rakennusliike on mennyt konkurssiin. Voit vaatia korjausta tai muuta hyvitystä koneen toimittaneelta tukkuliikkeeltä, kun ilmoitat virheestä ajoissa.
Näin toimit
- Selvitä, onko virhe todennäköisesti ollut olemassa jo rakennusvaiheessa. Teetä tarvittaessa asiantuntijan tutkimus.
- Selvitä taloyhtiöltä tai isännöitsijältä ensimmäisen myyjän, vakuuden antajan ja tarvittaessa laitetoimittajan tiedot.
- Pyydä vuositarkastuksen pöytäkirja ja muut rakennusaikaiset asiakirjat. Niistä näet, onko virheestä ilmoitettu aiemmin.
- Ilmoita virheestä kirjallisesti ensimmäiselle myyjälle ja tarvittaessa omalle myyjällesi. Kerro, mitä vaadit.
- Jos virhe on taloyhtiön rakenteissa, ilmoita myös taloyhtiön hallitukselle.
- Säilytä kuvat, raportit, kuitit ja viestit.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos rakennusliike kiistää vastuunsa, jos on epäselvää, milloin virhe on syntynyt, tai jos aiempi omistaja ei ole ilmoittanut virheestä vuositarkastuksessa. Juristi auttaa myös arvioimaan, kannattaako vaatimus kohdistaa omaan myyjään, ensimmäiseen myyjään, vakuuden antajaan vai kaikkiin. Kun kyse on taloyhtiön rakenteista, juristi voi auttaa sovittamaan yhteen taloyhtiön ja osakkaan vaatimukset.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen vaatimuksiesi kohdistamisesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Milloin ostaja ei voi vedota tai esittää vaatimuksia virheeseen liittyen ensimmäistä myyjää kohtaan?
Ostaja ei voi vedota virheeseen ensimmäistä myyjää kohtaan silloin, kun asunnon aikaisempi ostaja on menettänyt oikeutensa vedota kyseiseen virheeseen ilmoittamatta jättämisen vuoksi tai silloin, kun virhe on syntynyt ensimmäisen luovutuksen jälkeen, eikä myyjä ole voinut vaikuttaa virheen syntymiseen. Myöskin silloin, kun ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt kyseisen virheen aikaisemmalle ostajalle tai asuntoyhteisölle, ostaja ei voi vedota siltä osin virheeseen.
Ostaja ei voi myöskään vaatia hinnanalennusta tai kauppahinnan palauttamista sen määrän ylittäen, mitä myyjän oma sopijapuoli olisi voinut vaatia samoin perustein. Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun hänen olisi pitänyt se havaita ja kun hänellä oli vaatimuksen esittämiseksi tarpeelliset tiedot ensimmäisestä myyjästä, hän menettää myös oikeutensa esittää vaatimuksia virheestä johtuen. Poikkeuksena ovat esimerkiksi virheet, joista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.
Koskeeko ensimmäisen myyjän vastuu vain ensimmäistä ostajaa?
Ei koske. Myös toinen, kolmas tai myöhempi ostaja voi vedota virheeseen ensimmäistä myyjää kohtaan. Edellytyksenä on, että virhe oli olemassa jo ensimmäisessä luovutuksessa ja ettei aiempi omistaja ole menettänyt oikeuttaan. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen ja sait tiedot ensimmäisestä myyjästä.
Voinko vaatia korvausta sekä omalta myyjältäni että rakennusliikkeeltä?
Voit esittää vaatimukset kummallekin, mutta samaa vahinkoa ei korvata kahteen kertaan. Oman myyjäsi vastuu määräytyy käytetyn asunnon kaupan säännösten mukaan, ja yksityiselle myyjälle ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Rakennusliikkeen vastuu määräytyy uuden asunnon säännösten mukaan.
Mitä teen, jos rakennusliike on mennyt konkurssiin?
Selvitä, onko rakentamisvaiheessa annettu vakuus vielä voimassa. Vakuus on voimassa kymmenen vuotta siitä, kun rakennus hyväksyttiin käyttöön, ja se suojaa myös myöhempää ostajaa. Laitteen virheessä voit lisäksi kääntyä laitteen toimittaneen yrityksen puoleen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa