Minilex - Lakipuhelin

Asunto-osake ja esisopimus

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

 

Asunto-osakkeen kauppa on arvopaperikauppaa, jossa vaihdannan kohteena on asunto-osakeyhtiön osakekirja. Osakekirja oikeuttaa hallitsemaan jotakin yhtiön omistamaa huoneistoa ja siihen mahdollisesti liittyviä tiloja ja alueita. Yleensä asunnon kaupasta neuvoteltaessa ostaja tekee ensin ostotarjouksen. Myyjä voi hylätä tai hyväksyä sen, tai tehdä oman vastatarjouksensa. Tarjous ja tarjoukseen annettu vastaus sitovat molempia osapuolia asunto-osakkeen kaupassa. Jos myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän tarjouksen, syntynyt sopimus sitoo molempia osapuolia kaupan tekemiseen.

Esisopimus on sopimus, jolla sitoudutaan myöhemmin tehtävän sopimuksen tekemiseen. Vaikka esisopimus on tarkoitettu korvautumaan pääsopimuksella, se on myös itsessään lopullinen, sitova sopimus. Asuntokaupassa kaupan osapuolet sitoutuvat esisopimuksella tekemään myöhemmin lopullisen kaupan. Kun myyjä on hyväksynyt ostajan tarjouksen, voidaan katsoa syntyneen esisopimus asunto-osakkeen kaupasta. Kaupan osapuolet voivat laatia myös erillisen, varsinaisen esisopimuksen kaupasta. Tyypillisesti tällaista esisopimusta käytetään esimerkiksi silloin kun myyjä ja ostaja ovat päässeet yhteisymmärrykseen kaupasta ja sen ehdoista, mutteivat halua vielä tehdä lopullista kauppaa esimerkiksi verotuksellisista syistä. Voi myös olla, että esisopimuksen tarkoitus on antaa osapuolille vielä aikaa harkita kaupan ehtoja. Esisopimuksella voidaan asettaa ehtoja kaupan syntymisen lopullisille ehdoille. Usein sovitaan esimerkiksi siitä, että kaupasta mahdollisesti vetäytyvä osapuoli joutuu maksamaan tietyn suuruisen sopimussakon.

Asunto-osakkeen kaupassa esisopimuksen muotoa ei ole määritelty. Esisopimus voi siis olla myös suullinen. Esisopimus kannattaa kuitenkin laatia aina kirjallisena. Esisopimuksesta tulisi selvästi käydä ilmi mihin mennessä ja millä ehdoilla lopullinen kauppa tulee tehdä. Yleensä esisopimuksen muodon onkin hyvä olla mahdollisimman lähellä lopullisen kauppakirjan muotoa.

Jos tarvitset apua esisopimukseen liittyen, ota yhteyttä, niin lakimiehemme auttavat sinua mielellään.

Huomaathan, että alla oleva asiakirjamalli sisältää vain yleistä oikeudellista tietoa ja eikä se siten sellaisenaan välttämättä sovellu käytettäväksi kaikissa yksittäistapauksissa. Mikäli olet epävarma asiakirjan soveltumisesta lakiasiaasi tai haluat saada tarkempaa neuvoa asiakirjaan liittyen, niin pyydämme kääntymään lakimieheen puoleen soittamalla lakipuhelimeen 0600 12 450. Voit myös pyytää lakimiestä laatimaan asiakirjasi tai sopimuksesi valmiiksi alusta loppuun.

Tässä näet esimerkinomaisen asiakirjamallin asunto-osakkeen kaupan esisopimuksesta suuntaa-antavine täyttöohjeineen ilmaiseksi:

ESISOPIMUS ASUNTO-OSAKKEEN KAUPASTA

Tällä asiakirjalla myyjä [Etunimi Sukunimi] (jäljempänä [Myyjä]) ja ostaja [Etunimi Sukunimi] (jäljempänä [Ostaja]) sitoutuvat myöhemmin tekemään asunto-osakkeen kauppakirjan.

1.   MYYJÄ
Nimi:                                   Etunimi Sukunimi ([henkilötunnus])
Osoite:                                Myyjänkatu 1
                                            00100 Helsinki
Ammatti tai koulutus:                                                   

2.   OSTAJA
Nimi:                                   Etunimi Sukunimi ([henkilötunnus])
Osoite:                                Ostajankatu 1
                                             00100 Helsinki
Ammatti tai koulutus:

3.   SUOSTUMUKSENANTAJA
Nimi:                                   Etunimi Sukunimi ([Henkilötunnus])
Osoite:                                Myyjänkatu 1
                                             00100 Helsinki
Ammatti tai koulutus:        

4.   KAUPAN KOHDE
Kaupankohteena on Asunto-osakeyhtiö Mallikatu 1:n asunto-osakkeet n:o 1234–1324, jotka oikeuttavat hallitsemaan seuraavaa asuinhuoneistoa
Huoneistotunnus:             A12
Osoite:                                Mallikatu 1
                                             00100 Helsinki
Pinta-ala:                             [] m2
Huoneistotyyppi:               2 h + keittiö
                                             (Huoneiston sijainnin määrittelevä kartta liitteenä 1)

5.   KAUPPAHINTA
Osakkeiden kauppahinta on [kuusikymmentätuhatta (60.000,00)] euroa, josta velaton osa on [viisikymmentäyhdeksäntuhatta (59.000,00)] euroa ja lainaosuus [tuhat (1.000,00)] euroa viimeisimmän isännöintitodistuksen mukaan. Kaupasta sopimisen jälkeen Ostaja vastaa lainaosuudesta.

6.   MAKSUEHDOT
Ostaja maksaa Myyjälle käsirahana [kaksituhatta (2.000,00)] euroa esisopimuksen tekemisen yhteydessä.
Kaupantekotilaisuudessa Ostaja maksaa Myyjälle [neljäkymmentäkahdeksantuhatta (48.000,00)] euroa.
Loppukauppahinta [kymmenentuhatta (10.000,00)] euroa maksetaan viimeistään pp.kk.vvvv.
Viivästyskorko on 7 prosenttia, eli korkolain tarkoittama viitekorko (0,0 prosenttia) lisättynä 7 prosentilla.

7.   OMISTUSOIKEUS
Osakkeiden omistusoikeus siirtyy Ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin, koko kauppahinnan tultua maksetuksi.

8.   OSAKEKIRJOJEN LUOVUTUS
Osakekirjat luovutetaan siirtomerkinnöin Ostajalle koko kauppahinnan tultua maksetuksi.

9.   HUONEISTON HALLINTA
Oikeus huoneiston hallintaan siirtyy Ostajalle [kaupantekohetkellä tai viimeistään pp.kk.vvvv]. Jos huoneiston hallintaan saaminen viivästyy Myyjän syystä, on Myyjän maksettava Ostajalle [kaksisataa (200,00)] euroa jokaiselta alkaneelta myöhästymisviikolta.

10.  YHTIÖVASTIKKEET
Myyjä vastaa asunto-osakeyhtiön hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta pp.kk.vvvv saakka, jonka jälkeen vastikkeesta vastaa Ostaja.

11.  HUONEISTOSTA SAADUT TIEDOT
Ostaja on tutustunut asunto-osakeyhtiöön, sen yhtiöjärjestykseen ja isännöintitodistukseen sekä viime kauden tilinpäätökseen ja huoneistoesitteeseen.
Ostaja on tutustunut huoneistoon ennen kaupan tekemistä ja hyväksyy sen sellaisena kuin se oli viimeksi ostajalle esiteltäessä. Myyjä ei vastaa huoneiston ikään ja kuntoon nähden tavanomaisesta pinnoitteiden tai kaluston kulumisesta eikä asuntoon kuuluvien varusteiden kunnosta taikka asunto-osakeyhtiön tulevaisuudessa päättämien ja tekemien toimenpiteiden kustannuksista.

12.  VARAINSIIRTOVERO
Ostaja on velvollinen suorittamaan varainsiirtoveroa [tuhatkaksisataa (1.200,00)] euroa (2,0 prosenttia kauppahinnasta) kaupantekotilaisuudessa.
(/TAI jos ostaja on ensiasunnon ostaja) Ensiasunnonostajana ostaja ei ole varainsiirtoverovelvollinen.

13.  ASUNNON VARUSTEET
Asunnon mukana Ostajalle siirtyvät huoneiston tavanomaiset tarpeistoesineet ja varusteet, jotka kuvataan huoneistoesitteessä. Asunnon kauppahintaan kuuluu pyykinpesukone.

14.  SOPIMUKSEN EHDOT
Kauppakirja tehdään heti, kun [asunto-osakeyhtiö on päättänyt olla käyttämättä lunastuslauseketta]. Jos lunastuslauseketta käytetään, voivat osapuolet vetäytyä sopimuksesta noudattamatta kohtaa 15. Ostajalle on tällöin palautettava hänen suorittamansa käsiraha.

15.  SEURAAMUKSET SOPIMUKSESTA VETÄYTYMISESTÄ
Myyjällä on oikeus pidättää Ostajan suorittama käsiraha, jos Ostaja vetäytyy pääsopimuksen tekemisestä kohdassa 14. mainittujen edellytysten täytyttyä. Jos käsiraha on määrältään enemmän kuin 4 % kokonaiskauppahinnasta, on myyjällä oikeus pidättää käsirahasta vain se osa, joka vastaa 4 % kauppahinnasta. Ostajalla on oikeus saada Myyjältä käsirahan lisäksi käsirahaa vastaava summa, jos Myyjä vetäytyy pääsopimuksen tekemisestä kohdan 14. mukaisten edellytysten täytyttyä.

16.  MUUT EHDOT
(tarvittaessa)                    

17.  RIITAISUUDET
Tästä tai pääsopimuksesta aiheutuvat riitaisuudet ratkaistaan [Helsingin] käräjäoikeudessa.

 

 

 

18.  PÄIVÄMÄÄRÄ JA ALLEKIRJOITUKSET
Tämä sopimus on laadittu kahtena kappaleena, yksi myyjälle ja yksi ostajalle.

___________________________                   _____/_____/_________________
paikka                                                     aika

___________________________                  _____________________________
Etunimi Sukunimi (Myyjä)                   Etunimi Sukunimi (Ostaja)                            

19.  SUOSTUMUKSEN ANTAMINEN
Annan suostumukseni [Myyjän aviopuolisona] tämän kaupan tekemiseen sopimuksen mukaisesti

____________________________                                        
Etunimi Sukunimi (suostumuksenantaja)

20.  TODISTAJAT
Yhtä aikaa läsnä olevina ja esteettöminä todistamme, että kaupan osapuolet ja   suostumuksenantaja ovat olleet yhtä aikaa paikalla sopimusta tehtäessä ja sopimuksen laatimisessa on noudatettu lakia ja hyvää tapaa.

_____________________________                   ____________________________
Etunimi Sukunimi (todistaja)                   Etunimi Sukunimi (todistaja)

 

--
TÄYTTÖOHJEET

Asiakirja on tarkoitettu muokattavaksi tapauskohtaisesti. Hakasulut ja tummennukset sisältävät kohtia, jotka asiakirjan loppukäyttäjä muokkaa itse.

KOHTA 1. MYYJÄ
Tähän merkitään myyjän nimi ja tarpeelliset tunnistamistiedot sekä osoite. Jos myyjänä on luonnollinen henkilö, mainitaan henkilön etu- ja sukunimi sekä henkilötunnus. Jos myyjänä on yritys, mainitaan yrityksen toiminimi, Y-tunnus sekä yhteyshenkilö.

KOHTA 2. OSTAJA
Tähän merkitään ostajan nimi ja tarpeelliset tunnistamistiedot sekä osoite. Yksilöinti tehdään kuten kohdassa 1.

KOHTA 3. SUOSTUMUKSENANTAJA
Tähän merkitään suostumuksenantajan nimi ja tarpeelliset tunnistamistiedot sekä osoite (ks. kohdat 1 ja 2). Suostumus tarvitaan esimerkiksi myyjän aviopuolisolta, joka asuu kaupan kohteena olevassa asuinhuoneistossa.

KOHTA 4. KAUPAN KOHDE
Tähän liitetään asunto-osakkeiden sekä niiden hallintakohteena olevan asuinhuoneiston yksilöintitiedot. Osakkeista mainitaan numero ja muut tarpeelliset tiedot. Huoneistosta mainitaan olennaiset tunnistamistiedot, kuten mahdollinen tunnus tai nimi, osoite, huoneistotyyppi ja pinta-ala.

KOHTA 5. KAUPPAHINTA
Tässä kohdassa mainitaan maksettava kauppahinta, josta yksilöidään viimeksi varmistettu velaton osa ja lainaosuus. Nämä tiedot on voitu varmistaa esimerkiksi isännöintitodistuksesta.

KOHTA 6. MAKSUEHDOT
Tässä kohdassa määrätään kauppahinnan suorittamisesta joko suoraan kaupantekotilaisuudessa tai erissä. Kohtaan voidaan ottaa määräys viivästyskorosta, joka vuonna 2020 on 7 % lisättynä korkolain mukaiseen 0,0 %:n viitekorkoon eli 7 %. Tässä kohdassa mainitaan myös esisopimuksen yhteydessä Myyjälle maksettava käsiraha, joka on enintään 4 % kauppahinnasta. Tältä ylittävältä osalta kyse on kauppahinnan ennakkomaksusta.

KOHTA 7. OMISTUSOIKEUS
Tässä kohdassa määrätään omistusoikeuden siirtymisestä ostajalle: yleensä oikeudet siirtyvät pääsopimuksen tekemisen yhteydessä, mutta tapauksen mukaan voidaan myös sopia siirtymisen päivämäärästä.

KOHTA 8. OSAKEKIRJOJEN LUOVUTUS
Tässä kohdassa määrätään osakekirjojen luovutuksen ajankohdasta. Se voidaan määrätä tietyllä päivämäärällä tai kaupanteon yhteyteen.

KOHTA 9. HUONEISTON HALLINTA
Tässä kohdassa määrätään siitä ajankohdasta, jolloin ostaja saa kaupassa tarkoitetun huoneiston hallintaansa. Hallinnan alkaminen voi alkaa kaupantekotilaisuudesta tai tietystä ajankohdasta.

KOHTA 10. YHTIÖVASTIKKEET
Tässä kohdassa määrätään siitä ajankohdasta, jolloin yhtäältä myyjän velvollisuus suorittaa yhtiövastiketta alkaa ja toisaalta, josta ostajan vastaava velvollisuus alkaa.

KOHTA 11. HUONEISTOSTA SAADUT TIEDOT
Tässä kohdassa mainitaan siitä, että ostajalla on kaupan kohteesta tarvittavat tiedot tai että hänelle on annettu tilaisuus saada vastaavat tiedot. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla on oltava mahdollisuus käydä kaupan kohteessa ja tutustua siihen sekä kaupan kohteen kannalta keskeisiin asiakirjoihin (itse osakekirjat, yhtiöjärjestys jne.). Tarkoituksena on varmistaa, että kauppa tehdään riittävällä tietopohjalla. Sitovan kaupan tekemiseksi myyjän on annettava ostajalle totuudenmukaiset ja riittävät tiedot sekä edesautettava ostajan mahdollisuuksia tutustua kaupan kohteeseen.

KOHTA 12. VARAINSIIRTOVERO
Asunto-osakkeen ostaja on velvollinen maksamaan varainsiirtoveroa, joka on 2,0 prosenttia kauppahinnasta.
18–39-vuotias ensiasunnon ostaja ei ole verovelvollinen. Hänen on tehtävä tästä ilmoitus myyjälle kauppaa tehtäessä.

KOHTA 13. ASUNNON VARUSTEET
Tässä kohdassa luetellaan huoneistoon kuuluvat varusteet viitaten joko huoneistoesitteeseen tai yksilöiden irtaimistoa erikseen.

KOHTA 14. SOPIMUKSEN EHDOT
Tässä kohdassa luetellaan edellytykset tulevaisuudessa tehtävän pääsopimuksen syntymiseen. Jos nämä edellytykset eivät täyty osapuolesta riippumattomasta syystä, eivät sopijapuolet syyllisty sopimusrikkomukseen pääsopimuksen jäätyä tekemättä.
Tulevaisuudessa tapahtuvia ehtoja voi olla tapauksen mukaan esimerkiksi kaupankohteen keskeneräisyys, kaupantekoon liittyvien järjestelyiden keskeneräisyys tai suostumusten ja lupien odottaminen.

KOHTA 15. SEURAAMUKSET SOPIMUKSESTA VETÄYTYMISESTÄ
Tässä kohdassa määrätään sopimusrikkomuksesta aiheutuvasta seuraamuksesta. Tässä sopimuksessa Ostajan vetäytyessä kaupasta menettää hän jo maksetun käsirahan Myyjälle, ja Myyjän vetäytyessä Ostajalle suoritetaan maksetun käsirahan lisäksi sitä vastaava summa.
Nykyään on myös tavallista ottaa sopimukseen vakiokorvausehto sopimusrikkomuksen varalta.
Asuntokauppalain mukaan ostaja voi kuitenkin menettää vetäytyessään enintään 4 % hyväksytyn tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Käsiraha tai sovittu vakiokorvaus voi ylittää kyseisen summan, mutta menetetty käsiraha tai maksettavaksi tuleva vakiokorvaus voi olla enintään tämän suuruinen.

KOHTA 16. MUUT EHDOT
Tähän kohtaan voidaan tarvittaessa ottaa muita ehtoja. Ehtojen on oltava lain ja hyvän tavan mukaisia.

KOHTA 17. RIITAISUUDET
Tässä kohdassa sovitaan osapuolten välillä siitä, missä tuomioistuimessa sopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat riidat ratkaistaan.

KOHTA 18. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tähän kohtaa merkitään sopijapuolten allekirjoitukset ja päiväys.

KOHTA 19. SUOSTUMUKSEN ANTAMINEN
Jos kohteen myyjä on naimisissa, tarvitaan myyjän aviopuolisolta suostumus kaupan tekemiseksi. Tämä koskee pääsääntöisesti vain puolisoiden pääsääntöisenä kotina käyttämää huoneistoa, mutta ostajan on varmempi pyytää suostumus joka tapauksessa, jotta turhat riskitekijät luovutuksen oikeudellisista perusteista voidaan poistaa.
Suostumuksetta tehty huoneiston luovutus saattaa johtaa tilanteeseen, jossa ostajalla ei olekaan oikeutta pitää huoneistoa hallinnassaan.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa