» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokaupassa hinnanalennuksen pitää vastata virhettä tai olla muuten kohtuullinen virheeseen nähden. Laissa ei ole laskukaavaa.
Käytännössä määrää arvioidaan sen perusteella, miten virhe vaikuttaa asunnon käyttöön, ulkonäköön ja arvoon. Korjauskustannukset ovat usein tärkein apu, mutta ne eivät automaattisesti ole sama kuin hinnanalennus. Myyjän on palautettava alennus ostajalle korkoineen, jotka luetaan siitä päivästä, jona hän vastaanotti kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 § ja 4 luvun 25 §).
Asunto-osakkeiden kaupassa hinnanalennuksen on oltava suuruudeltaan virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen virheeseen nähden. Hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon mm. virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta. Kohtuullisuudella tarkoitetaan arvionvaraista määrää silloin, kun virhettä vastaavan tarkan alennuksen määrittäminen on vaikeaa tai mahdotonta esimerkiksi siksi, että virheen vaikutuksia on hankalaa ennakoida.
Hinnanalennuksen tarkoituksena on sopimustasapainon säilyttäminen. Kun myyjän suoritus on ollut virheellinen, myös ostajan suoritusvelvollisuutta alennetaan virhettä vastaavalla määrällä. Hinnanalennuksella pyritään siis oikaisemaan kauppahinta vastaamaan sellaista hintaa, jonka myyjä olisi kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat kaupantekohetkellä olleet ostajan tiedossa. Hinnanalennus estää myyjää hyötymästä siitä, ettei ostaja ollut tietoinen kaikista kaupan kohteen ominaisuuksista.
Milloin hinnanalennusta voi vaatia?
Hinnanalennus edellyttää, että asunnossa on virhe. Virhe voi olla esimerkiksi se, että asunto ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja, myyjä on jättänyt kertomatta tietämästään viasta tai asunto on merkittävästi huonompi kuin hinnan ja iän perusteella saattoi odottaa. Et voi vedota virheenä asiaan, joka sinun olisi pitänyt huomata asuntonäytössä tai asunnon tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 11–12 §).
Myös taloudellinen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen. Näin voi olla esimerkiksi silloin, jos myyjä kertoi yhtiövastikkeen tai asunnon osuuden taloyhtiön lainasta väärin (asuntokauppalain 6 luvun 20 §).
Käytetty asunto vai uusi asunto – mikä ero?
- Käytetty asunto: tavallisin seuraamus virheestä on hinnanalennus. Myyjällä ei ole lain mukaan oikeutta korjata virhettä ensin, eikä sinulla ole oikeutta vaatia korjausta, ellette sovi siitä (HE 14/1994 vp). Poikkeus: jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka teki tai teetti asuntoon korjauksia ennen kauppaa, näiden töiden virheet korjataan ensin (asuntokauppalain 6 luvun 18 §).
- Uusi asunto: myyjä korjaa virheen ensin. Jos korjaus ei onnistu, sitä ei tehdä kohtuullisessa ajassa tai on painavia syitä olettaa, ettei sitä tehdä ajoissa, voit vaatia hinnanalennusta (asuntokauppalain 4 luvun 22–25 §).
- Molemmissa: alennuksen on vastattava virhettä tai oltava muuten kohtuullinen. Myyjän on lisäksi maksettava korkoa palautettavalle summalle.
Miten lainsäätäjä ohjeistaa arvioimaan määrää?
Asuntokauppalain esitöissä on annettu ohjeita (HE 14/1994 vp):
- Lähtökohta on maksettu kauppahinta.
- Huomioon otetaan virheen merkitys asunnon käytölle, ulkonäölle ja vaihtoarvolle.
- Jos virhe voidaan korjata kohtuullisin kustannuksin, korjauskulut voidaan ottaa huomioon.
- Jos virheen vaikutusta on vaikea laskea, esimerkiksi kun huono eristys nostaa lämmityskuluja vuosi vuodelta, alennuksen pitää olla olosuhteisiin nähden kohtuullinen.
- Hinnanalennus ja vahingonkorvaus eivät saa korvata samaa haittaa kahteen kertaan.
Kiinteistön kaupassa on oma laskukaavansa: kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §). Asunto-osakkeiden kaupassa tällaista kaavaa ei ole. Jos hinnanalennuksen määrästä on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Korjauskustannukset ja tasonparannus
Korjauskulut ovat usein paras mittari, kun virhe voidaan korjata. Hinnanalennuksen tarkoitus on kuitenkin vastata virhettä, eikä tehdä asunnosta parempaa kuin se kaupan hetkellä oli.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Jos korjattaessa vanha, jo käyttöikänsä loppupuolella oleva rakenne vaihtuu uuteen, myyjä voi vaatia, että osa kuluista jää sinulle. Tätä kutsutaan tasonparannukseksi. Sen määrä arvioidaan tapauskohtaisesti.
Esimerkki 1 (havainnollistava): Ostat 20 vuotta vanhan asunnon 180 000 eurolla. Kylpyhuoneen lattiassa on vuoto, josta myyjä oli tietoinen, mutta josta hän ei kertonut sinulle. Korjaus maksaa 16 000 euroa.
Myyjä väittää, että kylpyhuone olisi pian pitänyt remontoida muutenkin ja uusi pinta nostaa asunnon arvoa. Jos asiantuntija arvioi tasonparannuksen osuudeksi 4 000 euroa, virhettä vastaava hinnanalennus voisi olla noin 12 000 euroa. Lisäksi myyjä maksaa korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Esimerkki 2 (havainnollistava): Esitteessä asunnon pinta-alaksi on ilmoitettu 60 neliötä, mutta todellinen pinta-ala on 55 neliötä. Virhettä ei voi korjata. Tällöin arvioidaan, paljonko pienempi pinta-ala alentaa asunnon arvoa. Laskelma "hinta jaettuna neliöillä kerrottuna puuttuvilla neliöillä" on vain suuntaa antava, koska neliöhinta ei aina muutu suoraan pinta-alan mukana.
Kun sekä myyjä että ostaja olivat huolimattomia
Joskus myyjä jättää kertomatta virheestä, ja ostaja taas tarkastaa asunnon huolimattomasti. Tällöin ostaja voi silti vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §). Alennuksen määrä voi kuitenkin tällöin olla pienempi kuin täysi virhettä vastaava alennus olisi.
Korko ja kauppahinnan pidättäminen
Myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, voit pidättää maksamasta sitä. Et kuitenkaan saa pidättää selvästi enempää kuin mitä voit virheen perusteella vaatia (asuntokauppalain 6 luvun 15–16 §).
Hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus
- Hinnanalennus: virhe on olemassa, ja kauppahintaa alennetaan.
- Kaupan purku: käytetyn asunnon kaupassa yksityiseltä myyjältä vain, jos virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, kaupan saa purkaa, kun virhettä ei oikaista ja sopimusrikkomus on olennainen.
- Vahingonkorvaus: korvaa muita menetyksiä, esimerkiksi väliaikaisen asumisen kuluja. Yksityinen myyjä vastaa, ellei hän voi osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
Virheilmoitus ja määräajat
- Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Aika lasketaan siitä, kun ymmärsit tai sinun olisi pitänyt ymmärtää, kuinka merkittävä virhe on (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
- Ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Tämä takaraja ei koske tilannetta, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja.
- Määräajat eivät estä vaatimusta, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
- Euromäärää ei tarvitse tietää heti. Lain esitöiden mukaan vaatimusta saa täsmentää myöhemmin, kun korjauskulut selviävät (HE 21/2005 vp). Täsmennä kuitenkin myös euromäärä kohtuullisessa ajassa.
Esimerkki 3: Saat asunnon hallintaasi 1.6.2026. Huomaat 10.1.2027 kosteusjäljen, ja kosteusmittaus 25.1.2027 osoittaa vaurion vakavaksi. Ilmoita myyjälle virheestä välittömästi ja kirjallisesti. Muista ilmoittaa myös se, että vaadit hinnanalennusta, vaikka summa ei olisi vielä selvä. Takaraja on joka tapauksessa 1.6.2028. Kun korjaustarjoukset tulevat, lähetä myyjälle euromääräinen vaatimus.
Korkeimman oikeuden ratkaisu: vaatimuksen suuruus
KKO 2022:56: Kiinteistön ostajat vaativat hinnanalennusta 106 593 euroa. Tuomioistuin hyväksyi 32 000 euroa. Myyjät olivat aiemmin tarjonneet sovinnoksi 30 000 ja myöhemmin 50 000 euroa. Korkein oikeus katsoi, että sovintotarjoukset voidaan ottaa huomioon, kun päätetään oikeudenkäyntikuluista. Ostajat joutuivat korvaamaan osan myyjien kuluista. Ratkaisu koski kiinteistökauppaa, mutta kulusääntö on sama muissakin riita-asioissa (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: liian suuri vaatimus voi tulla kalliiksi, vaikka voittaisit osittain. Harkitse myyjän sovintotarjousta huolellisesti.
Näin etenet
- Kirjaa havaintosi ja ota kuvia.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti virheestä ja siitä, että vaadit hinnanalennusta.
- Tilaa asiantuntijan tutkimus virheen syystä ja laajuudesta.
- Hanki korjaustarjoukset. Pyydä tarvittaessa arvio tasonparannuksen osuudesta.
- Lähetä myyjälle euromääräinen vaatimus perusteluineen.
- Neuvottele. Jos sopu ei synny, voit viedä asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus.
Säilytä nämä asiakirjat
- kauppakirja, myyntiesite ja isännöitsijäntodistus
- kuntotarkastusraportti ja myyjän antamat tiedot
- kuvat, mittaukset ja asiantuntijalausunnot
- korjaustarjoukset ja laskut
- kaikki viestit myyjän ja välittäjän kanssa
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä erityisesti, jos virhe on suuri, myyjä kiistää virheen, tasonparannuksen määrästä on riitaa, määräaika on lähellä tai myyjä on tehnyt sovintotarjouksen, jonka hyväksymistä harkitset. Juristi voi myös arvioida, kannattaako vaatia hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan hinnanalennuksesta omassa tilanteessasi.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Miten hinnanalennus pyrkii säilyttämään sopimustasapainon?
Kun hinnanalennus on suuruudeltaan virhettä vastaava, myyjä ei hyödy siitä, että ostaja ei tiennyt kaikista kaupan kohteen ominaisuuksista. Tällöin pyritään siis oikaisemaan kauppahintaa oikeanlaiseksi siihen nähden, mitä myyjän olisi kuulunut saada, jos ostaja olisi ollut tietoinen puutteista. Hinnanalennus pyrkii siis oikaisemalla kaupan epäkohtia sopimustasapainon säilyttämiseen.
2. Onko hinnanalennus aina sama kuin korjauskulut?
Ei ole. Korjauskulut ovat usein hyvä lähtökohta, jos virhe voidaan korjata kohtuullisin kustannuksin. Jos korjaus tekee asunnosta paremman kuin se kaupan hetkellä oli, osa kuluista voi jäädä ostajalle. Pyydä asiantuntijaa erittelemään tasonparannuksen osuus kuluista.
3. Saanko hinnanalennukselle korkoa?
Saat. Myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Muista vaatia korko samalla kun vaadit hinnanalennusta.
4. Pitääkö minun tietää euromäärä, kun ilmoitan virheestä?
Ei tarvitse. Ilmoita virheestä ja siitä, että vaadit hinnanalennusta, heti kun huomaat virheen. Euromäärän voit täsmentää myöhemmin, kun korjauskulut selviävät. Täsmennä se kuitenkin kohtuullisessa ajassa, koska pitkä viivyttely voi johtaa oikeuden menetykseen.
5. Voinko saada hinnanalennusta, jos en itse tarkastanut asuntoa huolellisesti?
Voit, jos myyjäkin laiminlöi tiedonantovelvollisuutensa. Silloin voit vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta. Summa voi kuitenkin jäädä pienemmäksi kuin täysi virhettä vastaava alennus.
6. Voiko myyjä vaatia, että hän saa korjata virheen ensin?
Käytetyn asunnon kaupassa ei yleensä, ellei siitä ole sovittu. Uuden asunnon kaupassa myyjällä on oikeus ja velvollisuus korjata virhe ensin. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja virhe johtuu sen ennen kauppaa tekemistä korjaustöistä, sovelletaan uuden asunnon kauppaan soveltuvia sääntöjä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa