» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Uuden asunnon ostajalla ei ole erityistä velvollisuutta tarkastaa asuntoa ennen sen valmistumista. Keskeneräisen asunnon tarkastaminen ei välttämättä anna oikeaa kuvaa asunnon lopullisesta laadusta tai varustelusta. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen jo kaupantekohetkellä (asuntokauppalain 4 luvun 16 §).
Uuden asunnon virheitä tarkastellaan erityisesti vuositarkastuksen yhteydessä. Ostajan on ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksessa virheistä, jotka hän on siihen mennessä havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita (asuntokauppalain 4 luvun 19 §).
Jos uusi asunto on valmis jo kaupantekohetkellä, ostajan tarkastusvelvollisuus on laajempi. Jos ostaja on tarkastanut asunnon ennen kauppaa, hän ei yleensä voi myöhemmin vedota virheisiin, jotka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Sama koskee tilannetta, jossa ostaja jättää ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman mahdollisuuden tarkastaa asunto.
Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen, jos hänen ei voida edellyttää ymmärtäneen havaitsemansa puutteen merkitystä tai jos hänellä on ollut perusteltu syy olettaa, että puute korjataan ennen asunnon luovutusta. Ostajan oikeutta vedota virheeseen ei myöskään rajoiteta, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Valmiin uuden asunnon ostajalta edellytetään huolellista mutta tavanomaista tarkastusta. Hänen tulee huomata esimerkiksi selvästi näkyvät puutteet ja se, jos asunnon pintamateriaalit poikkeavat sovitusta. Ostajalta ei kuitenkaan yleensä edellytetä rakennusteknistä asiantuntemusta tai erityisiä tutkimuksia.
Ostajan ei myöskään tarvitse erikseen tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei myyjä ole kehottanut siihen tai tarkemmalle selvittämiselle ole muuta erityistä syytä.
Sovellettava laki
Uuden asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua. Säännökset koskevat tilanteita, joissa perustajaosakas myy asunnon rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen ensimmäistä käyttöönottoa varten. Niitä sovelletaan myös silloin, kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (asuntokauppalain 4 luvun 1 §).
Säännökset ovat kuluttajan suojaksi pakottavia. Niistä ei siis voida sopimuksella poiketa kuluttajan vahingoksi (asuntokauppalain 4 luvun 2 §).
Vertailu: keskeneräinen ja valmis uusi asunto
- Keskeneräinen uusi asunto: Ostajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa asuntoa ennen sen valmistumista. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kaupantekohetkellä.
- Valmis uusi asunto: Ostajalla on samanlainen ennakkotarkastusvelvollisuus kuin käytetyn asunnon kaupassa. Tarkastukseen sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun 12 ja 19 §:ää (asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n 2 momentti).
- Molemmissa tilanteissa: Ostajan ei yleensä tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai tehdä teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä. Virheistä ilmoittamiseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä (asuntokauppalain 4 luvun 18–20 §).
KKO 2019:16 – havainnollistus kiinteistökaupasta
Ratkaisu koskee kiinteistön kauppaa (maakaaren 2 luvun 22 §), ei uuden asunnon kauppaa.
Ostajille oli ennen kauppaa annettu kuntotarkastusraportti, jossa kerrottiin rakennuksen riskirakenteista ja vaurioista sekä suositeltiin lisätutkimuksia. KKO katsoi, että raportin tiedot antoivat ostajille erityisen syyn selvittää alapohjan kuntoa tarkemmin ennen kauppaa.
Koska ostajat eivät teettäneet lisätutkimuksia, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, ettei rakennuksessa ollut raportissa mainittua tuulettuvaa alapohjaa.
KKO totesi, että ostajalle riittää yleensä rakennuksen helposti tarkastettavissa olevien tilojen aistinvarainen tarkastus. Jos saadut tiedot tai tehdyt havainnot kuitenkin antavat aihetta epäillä piileviä vaurioita, ostajalta voidaan edellyttää tarkempia tutkimuksia.
Ratkaisu havainnollistaa myös valmiina myytävän uuden asunnon tarkastusvelvollisuuden arviointia. Se ei kuitenkaan suoraan määritä uuden asunnon kauppaan sovellettavia sääntöjä, sillä kyse on eri kauppamuodosta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Vuositarkastus
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos myyjä vetoaa siihen, että virhe olisi pitänyt huomata, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta uuden asunnon virheriitaan.
Myyjän on ilmoitettava tarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen.
Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet ja tarkastuksessa havaitut virheet. Ostajalle on varattava vähintään kolmen viikon aika pöytäkirjan tarkastamiseen ja huomautuksiin.
Jos myyjä ei järjestä vuositarkastusta ajallaan, vakuuden antaja voi järjestää sen myyjän kustannuksella (asuntokauppalain 4 luvun 18 §).
Virheilmoitus uuden asunnon kaupassa
Jos ostaja havaitsee asunnossa virheen ennen vuositarkastusta tai sen yhteydessä, hänen on ilmoitettava siitä viimeistään vuositarkastuspöytäkirjan huomautusajan päättymiseen mennessä. Sama koskee virheitä, jotka ostajan olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Jos ostaja ei ilmoita tällaisesta virheestä ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Jos virhe ilmenee vasta myöhemmin eikä ostajan olisi pitänyt havaita sitä vuositarkastuksessa tai sitä ennen, virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Määräaika alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Arvioinnissa on merkitystä myös sillä, milloin ostaja ymmärsi tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys.
Virheilmoitus tehdään myyjälle tai sille, joka on rakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen korjaamaan virheen myyjän lukuun.
Uuden asunnon kaupassa ei sovelleta käytetyn asunnon kauppaa koskevaa kahden vuoden määräaikaa (asuntokauppalain 6 luvun 14 §). Ostaja voi myös tietyissä poikkeustilanteissa vedota virheeseen, vaikka ilmoitus olisi tehty myöhässä. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun myyjä tai joku hänen puolellaan on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai kun virhe aiheuttaa vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (asuntokauppalain 4 luvun 20 §).
Myöhempi ostaja
Jos uuden asunnon ostaja myy asunnon eteenpäin, myöhemmällä ostajalla voi olla tietyin edellytyksin oikeus vedota virheeseen suoraan asunnon ensimmäistä myyjää eli perustajaosakasta tai muuta elinkeinonharjoittajaa vastaan (asuntokauppalain 5 luvun 3 §).
Tätä oikeutta on kuitenkin rajoitettu. Myöhempi ostaja ei esimerkiksi voi vedota virheeseen, jos asunnon aikaisempi omistaja on jo menettänyt oikeutensa vedota siihen laiminlyömällä virheilmoituksen tekemisen määräajassa.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Ostaja ostaa keskeneräisen kerrostaloasunnon. Myyntiesitteen mukaan keittiössä on laminaattitasot. Valmistumisen jälkeen ostaja haluaa vedota virheenä siihen, etteivät tasot ole kiveä.
Koska ostaja tiesi jo kauppaa tehtäessä tasojen olevan laminaattia, kyse ei ole virheestä.
Esimerkki 2: Ostaja ostaa valmiin uuden rivitaloasunnon ja tarkastaa sen ennen kauppaa. Makuuhuoneen lattiassa on selvästi näkyvä naarmu, josta ostaja ei huomauta. Hän ei yleensä voi myöhemmin vedota naarmuun virheenä.
Jos kylpyhuoneen vedeneristys osoittautuu myöhemmin puutteelliseksi, ostaja voi vedota siihen virheenä, koska vika ei ollut havaittavissa tavallisessa tarkastuksessa. Virheestä on kuitenkin ilmoitettava lain edellyttämässä ajassa.
Esimerkki 3: Rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi talon käyttöönotettavaksi 16.6.2025. Vuositarkastus on pidettävä aikaisintaan 16.6.2026 ja viimeistään 16.9.2026.
Ostajan kannattaa listata kaikki havaitsemansa puutteet jo ennen vuositarkastusta ja varmistaa, että ne on kirjattu pöytäkirjaan. Jos uudesta asunnosta on löytynyt virhe, voit pyytää maksuttoman selvityksen uuden asunnon virheestä.
Käytännön merkitys ostajalle
- Keskeneräinen asunto: Lue myyntiesite, rakennustapaseloste ja sopimusasiakirjat huolellisesti. Et yleensä voi myöhemmin vedota virheenä sellaisiin ratkaisuihin, joista tiesit jo kaupantekohetkellä.
- Valmis uusi asunto: Tarkasta asunto huolellisesti ennen kauppaa ja kirjaa havaitut puutteet.
- Kirjaa puutteet koko ensimmäisen vuoden ajan ja vie ne vuositarkastukseen.
- Tarkista vuositarkastuksen pöytäkirja ja tee huomautukset määräajassa.
- Ilmoita myöhemmin ilmenevistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistasi kirjallisesti mahdollisimman pian niiden havaitsemisen jälkeen.
Kysymyksiä ja vastauksia
Pitääkö uusi asunto tarkastaa ennen kauppaa?
Jos ostat asunnon keskeneräisenä, sinulla ei ole erityistä velvollisuutta tarkastaa sitä ennen valmistumista. Jos asunto on valmis kaupantekohetkellä, sinulla on samanlainen ennakkotarkastusvelvollisuus kuin käytetyn asunnon kaupassa.
Milloin vuositarkastus pidetään?
Aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava ajankohdasta vähintään kuukautta etukäteen.
Mitä jos huomaan virheen vasta vuositarkastuksen jälkeen?
Jos virhettä ei olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa, sinun on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
Jos virhe olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa, etkä ilmoittanut siitä, voit menettää oikeutesi vedota siihen.
Pitääkö minun ymmärtää rakennustekniikkaa?
Ei. Rakennusteknisten seikkojen tarkastukselle ei aseteta ankaria vaatimuksia. Sinun voidaan kuitenkin edellyttää huomaavan esimerkiksi, jos pintamateriaalit poikkeavat sovitusta.
Kannattaako puutteista ilmoittaa jo ennen vuositarkastusta?
Kyllä. Kirjaa puutteet koko ensimmäisen vuoden ajan ja ilmoita selvistä virheistä heti. Tarkista, että kaikki ilmoittamasi virheet on kirjattu vuositarkastuksen pöytäkirjaan, ja tee tarvittaessa huomautus määräajassa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa