» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjän vastuu asuntokaupassa ei pääty yhtenä tiettynä päivänä. Kesto riippuu siitä, onko kaupan kohteena asunto-osake vai kiinteistö, onko asunto käytetty vai uusi ja onko myyjä yksityinen henkilö vai asuntoja tai kiinteistöjä ammattimaisesti myyvä yritys. Lisäksi on erotettava kolme eri aikaa: virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, ilmoitus on tehtävä viimeistään laissa säädetyn takarajan kuluessa ja rahavaatimus vanhenee, ellei vanhentumista katkaista.
Käytännössä tärkein on ensimmäinen aika. Kun huomaat virheen, ilmoita siitä ja vaatimuksistasi myyjälle heti. Takaraja ei pidennä kohtuullista ilmoitusaikaa.
Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupan ero
Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Omakotitalon tai muun kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta. Lakien määräajat poikkeavat toisistaan.
Myös virheen arviointihetki poikkeaa. Asunnon virhettä arvioidaan sen mukaan, millainen asunto on vaaranvastuun siirtyessä ostajalle, käytännössä yleensä hallinnan luovutuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 13 § ja 4 luvun 17 §). Kiinteistön virhe määräytyy kaupantekohetken mukaan (maakaaren 2 luvun 21 §). Myyjä vastaa kummassakin tapauksessa myös virheestä, joka oli olemassa tuolloin mutta ilmenee vasta myöhemmin.
Käytetty asunto-osake: kohtuullinen aika ja kahden vuoden takaraja
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaisevaa on hetki, jolloin ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentti). Kosteusvauriossa reklamaation kohtuullisen ajan arviointi voi riippua siitä, milloin ostaja on saanut tai hänen olisi pitänyt saada riittävä käsitys vaurion merkityksestä. Kuntotutkimus voi osoittaa vaurion laajuuden ja vakavuuden, mutta tutkimuksen valmistuminen ei automaattisesti siirrä reklamaatioajan alkamista siihen asti. Jos vaurioon viittaavia selviä merkkejä on ollut havaittavissa jo aiemmin, ostajan olisi olosuhteiden mukaan voinut olla tarpeen ilmoittaa virheestä myyjälle jo ennen tutkimustulosten valmistumista.
Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi myyjä on yksityishenkilö tai kuolinpesä, ostajan on lisäksi ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta luovutettiin hänelle. Jos asunto oli jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, esimerkiksi vuokralaisena, kaksi vuotta lasketaan kaupantekopäivästä. Kahden vuoden takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja, mutta silloinkin ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa (6 luvun 14 §:n 2 momentti).
Esimerkki: Sait asunnon avaimet yksityiseltä myyjältä kesällä. Kahden vuoden takaraja päättyy kaksi vuotta myöhemmin kesällä. Jos huomaat vuotavan suihkunurkan jo ensimmäisenä talvena, ilmoita myyjälle heti, koska kohtuullinen aika alkaa jo vuodon huomaamisesta, eikä takaraja anna lisäaikaa.
Poikkeus: myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti
Ostaja saa vedota virheeseen kohtuullisen ajan ja kahden vuoden takarajan estämättä, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (6 luvun 14 §:n 3 momentti). Sama poikkeus koskee ostajan tarkastusvelvollisuutta (6 luvun 12 §:n 4 momentti).
Ratkaisussa KKO 2007:91 pesuhuoneen ja WC:n vedeneristys puuttui. Myyjä oli ostajien epäilyjen hälventämiseksi antanut ymmärtää tietävänsä vedeneristyksen olevan kunnossa, vaikka ei tiennyt sitä. Ostajat ilmoittivat virheestä yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että väärän tiedon antaminen tällaisessa tilanteessa oli kunnianvastaista ja arvotonta, joten ostajat saivat vedota virheeseen takarajan estämättä. Ratkaisu ei tarkoita, että jokainen myyjän virheellinen tieto poistaisi takarajan. Ratkaisevaa oli, että myyjä esitti varmana asian, jota hän ei tiennyt.
Uusi asunto: vuositarkastus
Uuden asunnon kaupassa ei ole kahden vuoden takarajaa. Myyjän on järjestettävä vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvonta hyväksyi rakennuksen käyttöön (asuntokauppalain 4 luvun 18 §). Virheet, jotka ostajan olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään pöytäkirjan huomautusajassa. Myöhemmin ilmenevistä virheistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (4 luvun 19 §).
Ostaja saa vedota virheeseen myöhästyneestä ilmoituksesta huolimatta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai jos virhe koskee terveyden tai omaisuuden suojaamiseksi annettuja vaatimuksia tai aiheuttaa vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (4 luvun 20 §). Jos ostit uuden asunnon myöhemmin edelliseltä omistajalta, voit esittää vaatimuksia myös ensimmäiselle myyjälle; siitä kerrotaan artikkelissa Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kiinteistön kauppa: viiden vuoden takaraja
Kiinteistön kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti).
Jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Sama koskee kiinteistön vahingoittamista kaupan jälkeen (23 §:n 1 momentti) ja myyjän muun suoritusvelvollisuuden laiminlyöntiä (24 §) (25 §:n 2 momentti). Viiden vuoden raja koskee yleensä sekä yksityistä myyjää että yritystä. Poikkeus on tilanne, jossa olet ostanut talon omaksi asunnoksesi tai vapaa-ajan asunnoksi yritykseltä, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Silloin myyjä ei voi vedota viiden vuoden takarajaan, mutta ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa (maakaaren 2 luvun 10 §:n 2 kohta).
Viiden vuoden takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti).
Lisäksi kiinteistön kauppaa ei saa purkaa, ellei purkukannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (2 luvun 34 §:n 3 momentti). Tämä on kanneaika, joka koskee vain purkua.
Ilmoituksessa on kerrottava myös vaatimukset
Laki edellyttää, että ilmoitat sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistasi. Myyjän pitää saada tietää, mihin virheeseen vetoat, miten se ilmenee ja vaaditko esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkua. Tarkan euromäärän voi yleensä täsmentää myöhemmin, kun korjauskulut selviävät.
Ratkaisussa KKO 2016:69, joka koski kiinteistön kauppaa, ostajat ilmoittivat virheistä pian ja varasivat oikeuden tarkentaa vaatimuksiaan. Vaatimusten sisältö ilmoitettiin vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Pelkkä ilmoitus virheestä ja yleinen varaus eivät siis riitä, jos vaatimusten laji jää kertomatta liian pitkäksi aikaa.
Ilmoitukselle ei ole laissa muotovaatimusta. Tee se kuitenkin kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla, jotta voit myöhemmin näyttää, mitä ja milloin ilmoitit.
Rahavaatimuksen vanhentuminen
Määräajassa tehty ilmoitus säilyttää oikeuden vedota virheeseen, mutta itse rahavaatimus voi vanhentua. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmen vuoden kuluttua siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Vanhentumisen voi katkaista esimerkiksi lähettämällä myyjälle vaatimuksen, josta käyvät ilmi vaatimuksen peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla (vanhentumislain 10 §). Katkaisun jälkeen alkaa uusi kolmen vuoden aika.
Vanhentuminen on joka tapauksessa katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (vanhentumislain 7 §:n 2 momentti). Purussa palautettavan kauppahinnan vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen, joten laske sillekin varmuuden vuoksi kolme vuotta virheen havaitsemisesta.
Korkein oikeus on urakkariitaa koskevassa ratkaisussaan KKO 2019:94 katsonut, että asianmukaisen reklamaation tehneen velkojan passiivisuus ei pääsääntöisesti johda saatavan menettämiseen ennen yleisen vanhentumisajan päättymistä. Oikeus vaatia suoritusta voi kuitenkin poikkeuksellisesti lakata jo aiemmin, jos velkojan menettelyn ja asian muiden olosuhteiden perusteella vastapuoli on voinut perustellusti käsittää velkojan luopuneen vaatimuksistaan.
Asuntokaupassa sovelletaan kuitenkin erityisiä virheilmoitusta koskevia säännöksiä. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ostajan on asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. KKO 2019:94 yleistä sopimusoikeudellista periaatetta ei siten voida sellaisenaan soveltaa niin, että vaatimusten esittämiselle olisi aina aikaa koko vanhentumisajan verran.
Kaupan purkuvaatimuksessa pitkä passiivisuus on vaarallista. Ratkaisussa KKO 2018:38, joka koski kiinteistön kauppaa, ostaja oli ilmoittanut virheestä ja vaatinut purkua ajoissa, mutta pani kanteen vireille yli neljä vuotta viimeisestä yhteydenotosta. Ostaja menetti purkuoikeutensa jo ennen kymmenen vuoden kanneajan päättymistä.
Mitä myyjä voi väittää määräajoista
Riita koskee harvoin itse takarajaa. Tavallisemmin kiistellään siitä, milloin ostajan olisi pitänyt havaita virhe. Myyjä voi väittää, että merkit näkyivät jo aiemmin, esimerkiksi tummuma lattiassa, tunkkainen haju tai hidas lattiakaivo. Jos merkki oli niin selvä, että sinun olisi pitänyt selvittää asiaa, kohtuullinen aika voi alkaa jo siitä. Kirjaa siksi ylös, milloin huomasit minkäkin merkin ja mitä teit sen jälkeen.
Myyjä voi myös väittää, että ilmoituksesta puuttui vaatimus tai että se oli liian yleinen. Kolmas tavallinen kiista koskee myyjän asemaa. Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa, ja elinkeinonharjoittajaksi katsotaan myös luonnollinen henkilö, joka myy asuntoja ammattimaisesti (asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohta). Ratkaisevaa on tosiasiallinen toiminta eikä se, myykö henkilö asunnon omissa nimissään.
Mikä muu rajoittaa myyjän vastuuta
Myyjä ei vastaa kaikesta, mikä ilmenee myöhemmin. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, eikä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 ja 2 momentti). Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja eikä tehdä rakenteita avaavia tai muita erityisiä teknisiä tutkimuksia (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentti). Kiinteistön kaupassa vastaava sääntö on maakaaren 2 luvun 22 §:ssä.
Kaikki puutteet eivät ole virheitä. Käytetyssä asunnossa tavanomainen kuluminen kuuluu asiaan. Virhe on esimerkiksi silloin, kun asunto ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja, myyjä on jättänyt kertomatta tietämänsä olennaisen seikan tai asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (asuntokauppalain 6 luvun 11 §). Tiedonantovelvollisuudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa.
Yksityinen myyjä voi rajoittaa vastuutaan kirjallisella sopimuksella. Jos ostaja on kuluttaja, ostajan oikeuksia voi rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta (asuntokauppalain 6 luvun 2 §). Vastuunrajoituksista kerrotaan artikkelissa Voiko myyjä vapautua vastuusta asuntokaupassa.
Näin toimit, kun huomaat virheen
- Selvitä, onko kaupan kohteena asunto-osake vai kiinteistö, onko asunto käytetty vai uusi ja onko myyjä yksityinen vai asuntoja tai kiinteistöjä ammattimaisesti myyvä yritys. Näistä riippuu takaraja.
- Kirjaa havainto: mitä, missä ja milloin huomasit. Ota valokuvat ja säilytä kauppakirja, myyntiesite, isännöitsijäntodistus ja kuntotarkastusraportti.
- Ilmoita myyjälle heti virheestä ja siitä, mitä vaadit. Älä odota korjausten valmistumista tai kuntotutkimuksen loppuraporttia, vaan ilmoita alustava vaatimus ja täsmennä määrää myöhemmin.
- Jos myyjä kiistää vastuunsa, lähetä yksilöity vaatimus ennen kuin kolme vuotta on kulunut siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita.
- Asuntokauppaa koskevan riidan voi viedä kuluttajariitalautakuntaan myös silloin, kun myyjä on yksityishenkilö (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §:n 1 momentin 2 kohta). Lautakunnan ratkaisu on suositus eikä sido osapuolia. Vaatimuksen vieminen lautakuntaan katkaisee vanhentumisen.
Esimerkki: Ostit omakotitalon yksityiseltä myyjältä, ja hallinta luovutettiin vuonna 2022. Vuonna 2026 kuntotutkija toteaa salaojien puuttuvan, vaikka myyjä oli kertonut niiden olevan kunnossa. Viisi vuotta ei ole kulunut, joten ilmoita myyjälle heti virheestä ja vaadi esimerkiksi hinnanalennusta korjauskulujen suuruisena.
Usein kysyttyä
1. Kuinka pitkä on kohtuullinen aika?
Laissa ei ole päivä- tai viikkomäärää. Aika arvioidaan tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttaa esimerkiksi se, kuinka nopeasti virheen merkitys oli mahdollista selvittää. Mitä pidempään odotat havaintosi jälkeen, sitä helpommin myyjä voi väittää ilmoituksen myöhästyneen.
2. Mistä kahden vuoden aika lasketaan, jos muutin asuntoon vasta myöhemmin?
Aika lasketaan hallinnan luovutuksesta, käytännössä yleensä siitä, kun sait avaimet. Myöhempi muuttopäivä ei siirrä takarajaa.
3. Koskeeko kahden vuoden takaraja, jos myyjä oli kuolinpesä?
Yleensä koskee. Kuolinpesä ei tavallisesti myy asuntoja ammattimaisesti, joten ilmoitus on tehtävä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, ellei myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
4. Riittääkö, että kerron virheestä kiinteistönvälittäjälle?
Laki edellyttää ilmoitusta myyjälle. Lähetä ilmoitus myyjälle itselleen. Voit lähettää siitä kopion välittäjälle.
5. Katkeaako vanhentuminen, jos myyjä lupaa selvittää asiaa?
Pelkkä lupaus selvittää asiaa ei välttämättä riitä. Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi, jos myyjä tunnustaa velan tai osapuolet sopivat maksujärjestelystä, tai kun itse lähetät myyjälle vaatimuksen, josta käyvät ilmi sen peruste ja määrä (vanhentumislain 10 §). Varminta on lähettää oma vaatimus.
Milloin juristista on hyötyä
Juristi kannattaa ottaa mukaan, kun virhe on suuri, takaraja lähestyy tai on jo mennyt, myyjä kiistää vastuunsa tai harkitset kaupan purkua. Juristi käy läpi kauppakirjan, myyntiesitteen ja kuntotarkastusraportin, arvioi, onko kyse virheestä ja koskeeko takaraja sinua, laatii yksilöidyn reklamaation ja vaatimuskirjeen, katkaisee vanhentumisen ja hoitaa neuvottelut, lautakuntavalituksen tai kanteen. Tarkista myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kulut.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa