» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunnon myyjän on annettava ostajalle ennen kaupantekoa lain edellyttämät tiedot asunnosta ja siihen liittyvistä olennaisista seikoista. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtyessä. Myyjällä on puolestaan oikeus saada kauppahinta ajallaan sekä tietyin edellytyksin oikeus purkaa kauppa ja saada vahingonkorvausta ostajan maksuviivästyksen vuoksi (asuntokauppalain 6 luvun 11 ja 22–25 § sekä 4 luvun 32 ja 35 §).
Asunto-osakkeella tarkoitetaan osaketta, joka oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa. Tämä oikeutus voidaan saada pelkästään kyseisellä osakkeella tai yhdessä muiden osakkeiden avulla. Osake voi olla asunto-osakeyhtiön, mutta kyseessä voi olla myös jonkin toisen osakeyhtiön osake.
Asunto-osakekauppa on irtaimen omaisuuden kauppaa, johon ei liity varsinaisia muotovaatimuksia, mutta jossa asuntokaupan osapuolten toimintaa ohjaavat ja rajoittavat tietyt laissa säädetyt oikeudet ja velvollisuudet. Tässä oppaassa näitä oikeuksia ja velvollisuuksia tarkastellaan myyjän näkökulmasta.
Milloin myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta ostajalta?
Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavanlaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi voittaa eikä välttää. Lisäksi myyjällä on samanlainen oikeus vahingonkorvaukseen myös, jos ostaja peruuttaa tehdyn kaupan ennen kuin hän on saanut asunnon hallinnan itselleen.
Missä tilanteessa myyjä voi purkaa asuntokaupan?
Mikäli maksuviivästys on olennainen, on myyjällä oikeus purkaa asuntokauppa ostajan maksuviivästyksen, eli sopimusrikkomuksen vuoksi. Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, saa myyjä niin ikään purkaa kaupan, ellei maksua suoriteta lisäajan aikana. Myyjä saa purkaa kaupan lisäajan kuluessa vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua lisäaikana.
Myyjä ei voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen perusteella, kun osakekirja tai muut omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle, suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu tai viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu. Uuden asunnon kaupassa myyjä ei saa purkaa kauppaa myöskään sen jälkeen, kun asunto on annettu ostajan hallintaan, ellei kyseessä ole omistuksenpidätysehto, josta seuraa muuta.
Mitä asuntoa koskevia tietoja myyjä on velvollinen antamaan ostajalle?
Laissa ei ole tyhjentävästi listattu, mitä tietoja asunnon myyjän on annettava ostajalle. Myyjän on annettava ostajalle sellaiset tiedot asunnosta, asuntoyhteisöstä, asunnon ympäristöstä ja palveluista, joilla voi lain mukaan olla merkitystä kaupalle tai ostajan päätöksenteolle.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla on oltava tiedossaan kaikki asuntoa koskevat olennaiset seikat ennen ostotarjouksen tekemistä. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuus kuitenkin vaihtelee sen mukaan, onko kyseessä käytetty vai täysin uusi asunto.
Tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kohdalla
Käytetyn asunnon myyjän on annettava ostajalle tiedot sellaisista olennaisista seikoista, joista myyjän täytyy olettaa tienneen ja joista ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa tiedon. Tällaisia seikkoja voivat olla esimerkiksi myyjän tiedossa olevat olennaiset viat ja puutteet, joita ostajan ei voida edellyttää havaitsevan tavanomaisessa tarkastuksessa.
Myyjän on annettava ostajalle myös tiedot asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista ja vastuista, jos laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. Tällaisia tietoja voivat olla esimerkiksi yhtiövastike, osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön veloista ja asuntoyhteisön taloudellinen tila.
Myyjän on annettava ostajalle lain edellyttämät tiedot asuntoon kohdistuvista oikeuksista ja muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Tällainen seikka voi olla esimerkiksi asunnossa asuva vuokralainen.
Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa lähtökohdaksi otetaan se, mitä asunnon kunnolta voidaan esimerkiksi sen ikä ja hinta huomioon ottaen perustellusti odottaa. Mikäli asunto ei vastaa ns. normaalitasoa, on myyjän kerrottava poikkeavuuksista ostajalle.
On kuitenkin tärkeää huomata, että myyjä voi joissakin tapauksissa olla velvollinen antamaan ostajalle tiedon myös tietyistä erityisistä seikoista. Jos myyjä tietää erityisestä käyttötarkoituksesta, kuten siitä, että asunto hankitaan liikuntarajoitteisen käyttöön, tämä voi vaikuttaa siihen, mitä tietoja myyjän on annettava asunnon soveltuvuudesta ja mahdollisista rajoituksista. Jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen asian, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariidassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Tiedonantovelvollisuus uuden asunnon kohdalla
Uuden asunnon kohdalla myyjän tiedonantovelvollisuus muodostuu laajemmaksi. Näin siksi, että edellä mainittujen asunnon ominaisuuksien lisäksi uuden asunnon myyjän on kerrottava ostajalle esimerkiksi siitä, jos asunto poikkeaa niistä rakennussäännöksissä tai määräyksissä asetetuista vaatimuksista, jotka rakennuksen on täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.
Uuden asunnon myyjä on myös velvollinen antamaan tiedon asunnon materiaalista, kun sen laadusta ei ole erikseen sovittu, jos se ei ominaisuuksiltaan vastaa hyvää tavallista laatua. Myyjän on annettava ostajalle myös tarpeelliset tiedot asunnon laitteiden käytöstä.
Huomaathan, että ostajan saamat asuntoa koskevat tiedot olisi aina hyvä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen. Ostaja kun ei voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen.
Mikäli jotkin tiedot ovat epävarmoja, voidaan niihin liittää tiettyjä vastuuta rajoittavia varaumia. Varmistaaksesi mitä tietoja sinun kannattaisi merkitä asunnon kauppakirjaan, ota yhteys lakimieheemme.
Miten ostajan selonottovelvollisuus vaikuttaa myyjän tiedonantovelvollisuuteen?
Asunnon ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan käynnin kohteena oleva asunto huolellisesti ennen kaupantekoa. Mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Myyjän näkökulmasta tämä tarkoittaa, ettei ostaja yleensä voi vedota virheenä seikkaan, jonka hänen olisi pitänyt havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Tavanomaisella tarkastamisella tarkoitetaan huolellista silmämääräistä perehtymistä asunnon kuntoon. Ostajan ei kuitenkaan vaadita ulottavan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ostajan ei siten oleteta tarkastavan esimerkiksi sellaisia asunnon ominaisuuksia, joita ei voi havaita kajoamatta rakenteisiin. Ostajalta ei yleensä edellytetä myyjän antamien tietojen itsenäistä teknistä tarkistamista, ellei olosuhteista muuta johdu.
Myyjän velvollisuus ja oikeus asuntokauppaa koskevan virheen oikaisuun
Uuden asunnon kaupassa ostajalla on oikeus vaatia, että myyjä korjaa tai muuten oikaisee virheen ilman, että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjä voi kuitenkin torjua oikaisuvaatimuksen, jos kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.
Vaikka ostaja ei vaatisikaan virheen oikaisemista, saa myyjä omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu sen tekemään. Ostaja saa kuitenkin kieltäytyä oikaisusta, mikäli siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta. Myös jokin muu erityinen syy voi mahdollisesti oikeuttaa ostajan kieltäytymisen.
Uuden asunnon kauppaan liittyvä myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus
Uuden asunnon myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ja tietyin edellytyksin kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus järjestetään aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vuositarkastus ei vapauta myyjää virhevastuusta, vaan siihen liittyy ostajan virheilmoitusta koskevia määräaikoja ja menettelysääntöjä.
Yhteenveto
Asunto-osake tarkoittaa osaketta, joka antaa hallintaoikeuden asuinhuoneistoon.
Myyjän on annettava ostajalle lain edellyttämät tiedot asunnosta ja siihen liittyvistä olennaisista seikoista.
Tiedot, joita myyjän pitää antaa ostajalle ennen kauppaa, voivat vaihdella riippuen siitä, onko kyseessä uuden asunnon vai käytetyn asunnon kauppa.
Jos asunto ei vastaa tavanomaista laatutasoa, asiasta on kerrottava ostajalle.
Myyjällä on lähtökohtaisesti oikeus saada vahingonkorvausta ostajan maksuviivästyksen takia tai ostajan peruuttaessa kaupan myyjän kanssa ennen kuin hän on saanut asunnon hallintaansa.
Myyjällä on velvollisuus uuden asunnon kaupassa oikaista virhe, jos ostaja näin vaatii, paitsi jos se on kohtuutonta kustannuksiin nähden.
Asunnon ostajan tulisi tarkistaa asunto ennen kauppaa, sillä myyjä ei vastaa virheistä, jotka ostajan olisi täytynyt havaita asunnon tavanomaisessa tarkistuksessa.
Uuden asunnon kaupassa myyjällä on velvollisuus järjestää vuositarkastus asunnosta, jotta mahdolliset virheet voitaisiin todeta. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen myyjän vastuusta asuntokaupassa.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Mitä myyjän on kerrottava asunnosta ostajalle?
Myyjän on kerrottava asunnosta kaikki tiedossaan olevat ostajan ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Näitä ovat esimerkiksi myyjän velvollisuus kertoa, jos asunto poikkeaa rakennusmääräyksistä, jotka sen olisi täytettävä tai mahdolliset asunnon viat ja puutteet, joita ostaja ei voi havaita suorittaessaan asunnon tarkastusta.
2. Mitä tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta seuraa?
Mikäli asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ostajalle antanut, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe. Mikäli näin on, voi ostaja olla oikeutettu esimerkiksi hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun.
3. Missä tilanteessa myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta?
Myyjä voi vaatia ostajalta vahingonkorvausta maksuviivästyksen johdosta, mikäli se on aiheuttanut myyjälle vahinkoa. Myös jos ostaja peruuttaa kaupan ennen kuin hän on saanut asunnon hallintaansa, myyjällä on mahdollisuus saada vahingonkorvausta.
4. Milloin myyjä voi purkaa asuntokaupan?
Myyjä on oikeutettu purkamaan asuntokaupan, mikäli ostaja ei maksa sovittua hintaa ajoissa ja viivästys tästä johtuen katsotaan olennaiseksi. Myös silloin, kun myyjä on antanut kohtuullisen lisäajan hinnan maksamiselle, mutta ei saa maksua tämän ajan kuluessa, hänellä on oikeus purkaa asuntokauppa lisäajan umpeuduttua. Jos ostaja ilmoittaa myyjälle aikomuksensa olla maksamatta hintaa lisäajan aikana, myyjällä on myös tällöin jo lisäajan kuluessa mahdollista purkaa kauppa.
5. Milloin myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen takia?
Jos ostaja maksaa kauppahinnan ja lisäksi sille kertyneen viivästyskoron, myyjä ei saa purkaa kauppaa. Tämän lisäksi silloin, kun hallintaa ilmaisevat asiakirjat on annettu ostajalle tai ostajan saannon kirjaamiselle osakehuoneistorekisteriin on annettu hyväksyntä, myyjällä ei ole oikeutta purkaa kauppaa. Uuden asunnon kaupassa purku ei ole mahdollista myöskään sen jälkeen, kun ostaja on saanut asunnon hallinnan.
Kuinka kauan käytetyn asunnon myyjä vastaa virheistä
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jos ilmoitusta ei tehdä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Kahden vuoden takaraja ei kuitenkaan koske elinkeinonharjoittajaa myyjänä, eikä sitä sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, myyjän oikeutta vahingonkorvaukseen rajoitetaan. Kun ostaja peruuttaa kaupan ennen hallinnan luovutusta tai kauppa puretaan maksuviivästyksen vuoksi, myyjä saa korvauksen uudelleenmyynnin kustannuksista ja kaupasta aiheutuneista erityisistä kustannuksista sekä muusta vahingosta kohtuullisen korvauksen. Kaavamainen korvausehto, esimerkiksi tietty prosentti kauppahinnasta, on pätevä vain, jos se on kohtuullinen.
Käsiraha
Käytetyn asunnon kaupassa ostotarjouksen yhteydessä maksetaan usein käsiraha. Jos kauppa jää syntymättä ostajan puolella olevasta syystä, myyjä saa pitää käsirahan. Ostaja voi kuitenkin menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja määrää voidaan sovitella, jos se olisi kohtuuton. Jos myyjä itse kieltäytyy kaupasta sovituilla ehdoilla, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava sen suuruinen hyvitys (asuntokauppalain 3 luvun 3 ja 6 §).
Mitä myyjän kannattaa tehdä
- Kokoa ennen myyntiä isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, kunnossapitotarveselvitys ja tiedot tiedossasi olevista vioista.
- Kerro ostajalle kirjallisesti kaikki asunnon ja taloyhtiön kuntoon ja talouteen vaikuttavat tiedot.
- Kirjaa kauppakirjaan, mitä tietoja ostajalle on annettu.
- Varaa ostajalle tilaisuus tarkastaa asunto.
- Jos ostaja ilmoittaa virheestä, vastaa kirjallisesti ja selvitä asiaa ennen kuin otat kantaa korvaukseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa