» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppalaissa kuluttaja on luonnollinen henkilö, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten. Elinkeinonharjoittaja voi olla luonnollinen henkilö, yritys tai muu oikeushenkilö, joka myy asuntoja ammattimaisesti tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Myös yksityishenkilö voi olla elinkeinonharjoittaja, jos hänen toimintansa on luonteeltaan ammattimaista. Osapuolten asemalla on merkitystä muun muassa sen kannalta, voidaanko asuntokauppalain säännöksistä poiketa sopimuksella.
Kuluttajalla tarkoitetaan siis luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten (asuntokauppalain 1 luvun 3 §). Kuluttaja voi olla vain luonnollinen henkilö; oikeushenkilöitä, kuten yhdistyksiä, ei katsota kuluttajiksi.
Jos asunto hankitaan sekä yksityiseen käyttöön että elinkeinotoimintaa varten, kuluttaja-asema ratkaistaan arvioimalla, liittyykö hankinta pääasiassa elinkeinotoimintaan vai muuhun tarkoitukseen. Pelkkä etätyön tekeminen omassa kodissa ei yleensä yksin merkitse sitä, että asunto hankittaisiin elinkeinotoimintaa varten.
Myös vuokra-asunnon hankkija voi olla kuluttaja, jos hän hankkii asunnon pääasiassa muuhun kuin elinkeinotoimintaan. Jos asuntojen hankkiminen ja vuokraaminen on laajaa, järjestelmällistä ja ammattimaista, toiminta voi olla elinkeinotoimintaa. Arvio tehdään tapauskohtaisesti.
Elinkeinonharjoittaja tarkoittaa sellaista luonnollista henkilöä tai yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka myy ammattimaisesti asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Elinkeinonharjoittajan asema ratkaistaan toiminnan tosiasiallisen luonteen perusteella. Yhtiömuoto, rekisteröinti tai toiminimen puuttuminen ei yksin ratkaise asiaa. Esimerkiksi rakennusliikkeet ja rakennuttajayritykset ovat asuntokauppalain tarkoittamia elinkeinonharjoittajia.
Miksi asemalla on väliä?
- Uusi asunto: asuntokauppalain 4 luvun säännöksistä ei lähtökohtaisesti voida poiketa kuluttajan vahingoksi (asuntokauppalain 4 luvun 2 §).
- Käytetty asunto elinkeinonharjoittajalta: jos ostaja on kuluttaja, hänen vahingokseen poikkeava sopimusehto on lähtökohtaisesti mitätön (6 luvun 2 §). Virheilmoituksen tekemistä koskeva kahden vuoden takaraja ei pääsääntöisesti koske elinkeinonharjoittajaa (6 luvun 14 §).
- Käytetty asunto muulta kuin elinkeinonharjoittajalta: lain säännöksistä voidaan poiketa kirjallisesti, mutta kuluttajaostajan asemaa ja tiettyjä laissa säädettyjä oikeuksia koskevat rajoitukset on otettava huomioon.
- Oikeudenkäynti: kuluttaja voi tietyin edellytyksin nostaa elinkeinonharjoittajaa vastaan kuluttajansuojalainsäädäntöön perustuvan kanteen myös oman kotipaikkansa tai vakituisen asuinpaikkansa käräjäoikeudessa.
Esimerkki: Ostat asunnon yksityishenkilöltä, joka on hankkinut kerrostalon, muodostanut siitä asunto-osakeyhtiön ja myynyt asuntoja laajasti ja järjestelmällisesti. Vaikka myyjä esiintyisi yksityishenkilönä, hänet voidaan toiminnan kokonaisuus huomioon ottaen katsoa elinkeinonharjoittajaksi. Tällä voi olla merkitystä muun muassa virheilmoituksen määräajan ja sopimusehtojen pätevyyden arvioinnissa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Korkeimman oikeuden ratkaisu: sijoittaja olikin elinkeinonharjoittaja (KKO 2012:21)
Kaksi yksityishenkilöä osti kolme kerrostaloa, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He muodostivat niistä kaksi taloyhtiötä ja myivät asuntoja kaikille halukkaille. Noin kolmen kuukauden päästä he myivät asunnon ostajille, jotka myöhemmin vaativat hinnanalennusta. Myyjät väittivät olevansa vain yksityisiä sijoittajia.
Korkein oikeus katsoi, että myyjien toiminta oli kokonaisuutena arvioituna ammattimaista asuinhuoneistojen myyntiä. Arvioinnissa merkitystä oli muun muassa toiminnan laajuudella ja järjestelmällisyydellä sekä sillä, että myyjät olivat hankkineet useita rakennuksia, järjestelleet ne asunto-osakeyhtiöiksi ja myyneet asuntoja. Elinkeinonharjoittaja-asema ei edellytä toiminimeä tai sitä, että henkilö olisi rekisteröity elinkeinonharjoittajaksi.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Oman kodin myynti tai yksittäisen sijoitusasunnon satunnainen myynti ei yleensä yksin osoita, että myyjä toimii elinkeinonharjoittajana. Ratkaisevaa on kuitenkin toiminnan kokonaisuus, ei pelkästään myytyjen asuntojen määrä.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Liisa ostaa kaksion, jossa hän asuu ja tekee etätöitä omalle yritykselleen. Asuminen on pääasiallinen käyttötarkoitus, joten Liisa on kuluttaja.
Esimerkki 2: Pekka omistaa kaksi sijoitusasuntoa ja myy toisen niistä. Pekkaa tuskin katsottaisiin elinkeinonharjoittajaksi, koska kyse on satunnaisesta myynnistä.
Esimerkki 3: Asunto Oy ostaa asunnon talonmiehen käyttöön. Taloyhtiö ei ole kuluttaja, koska se on oikeushenkilö.
Tarkistuslista
- Kuka myy: yritys, rakennuttaja vai yksityinen ihminen?
- Jos myyjä on yksityinen, onko hän myynyt useita asuntoja järjestelmällisesti?
- Mihin käytät asuntoa: asumiseen vai pääasiassa yritystoimintaan?
- Onko kauppakirjassa vastuunrajoituksia? Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeavat ehdot voivat olla mitättömiä sovellettavan lainkohdan perusteella.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä erityisesti, jos:
- myyjä vetoaa kauppakirjan vastuunrajoitukseen ja epäilet hänen olevan ammattimainen myyjä;
- virheilmoituksen tekeminen on viivästynyt tai kahden vuoden takarajan soveltuminen on epäselvää;
- ostit asunnon osin yritystoimintaa varten ja kuluttaja-asemasi on epäselvä.
Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, sovelletaanko kauppaasi kuluttajansuojaa.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Olenko kuluttaja, jos ostan sijoitusasunnon vuokralle annettavaksi?
Yleensä olet, jos vuokraus ei ole niin laajaa, että se on elinkeinotoimintaa. Kuluttaja on luonnollinen henkilö, joka hankkii asunnon pääasiassa muuhun kuin elinkeinotoimintaan. Laajassa ja järjestelmällisessä vuokraustoiminnassa kuluttaja-asema voi puuttua. Arvio tehdään kokonaisarvion perusteella.
2. Voiko yksityinen ihminen olla elinkeinonharjoittaja?
Voi. Ratkaisevaa on, myykö hän asuntoja ammattimaisesti. Korkeimman oikeuden mukaan toiminimen, rekisteröinnin tai kirjanpitovelvollisuuden puuttuminen ei estä pitämästä myyjää elinkeinonharjoittajana (KKO 2012:21).
3. Onko yhtiö aina elinkeinonharjoittaja asuntokaupassa?
Ei välttämättä. Asuntokauppalaissa elinkeinonharjoittaja on se, joka myy tai tarjoaa asuntoja ammattimaisesti. Yhtiö, joka myy esimerkiksi oman toimitilansa yhteydessä olleen asunnon, ei välttämättä ole ammattimainen asuntojen myyjä. Yhtiö ei kuitenkaan koskaan ole kuluttaja.
4. Mitä hyötyä minulle on siitä, että myyjä on elinkeinonharjoittaja?
Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, asuntokauppalain mukaan ostajan vahingoksi poikkeava sopimusehto voi olla mitätön. Tällä voi olla merkitystä esimerkiksi virhevastuuta ja virheilmoituksen määräaikaa arvioitaessa. Kuluttaja voi lisäksi tietyin edellytyksin nostaa elinkeinonharjoittajaa vastaan kuluttajansuojalainsäädäntöön perustuvan kanteen oman kotipaikkansa tai vakituisen asuinpaikkansa käräjäoikeudessa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa