» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta, kun vahinko on tapahtunut myyjästä ja ostajasta riippumattomasta syystä.
Myyjällä on lähtökohtaisesti vaaranvastuu siihen asti, kunnes asunnon hallinta luovutetaan ostajalle (asuntokauppalain 6 luvun 7 §). Vaaranvastuun siirtyminen ostajalle on siis liitetty siihen hetkeen, kun asunnon hallintakin siirtyy ostajalle. Mikäli asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, vaaranvastuu siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä.
Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vaaranvastuu siirtyy ostajalle jo siitä hetkestä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.
Kun vaaranvastuu on siirtynyt ostajalle, hänen on maksettava kauppahinta, vaikka asunto vahingoittuisi tai tuhoutuisi myyjästä riippumattomasta syystä.
Keskeiset asiat
- Vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta vahingosta, joka aiheutuu myyjästä ja ostajasta riippumattomasta syystä. Tällaisia vahinkoja voivat aiheuttaa esimerkiksi tulipalo, myrsky, vesivahinko tai ilkivalta.
- Asunto-osakkeen kaupassa vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti ostajalle asunnon hallinnan luovutuksessa. Uuden asunnon kaupassa vaaranvastuusta säädetään asuntokauppalain 4 luvun 6 §:ssä ja käytetyn asunnon kaupassa 6 luvun 7 §:ssä.
- Uuden asunnon kaupassa vaaranvastuu siirtyy ostajalle tämän viivästyksen vuoksi vain, jos myyjä on täyttänyt velvollisuutensa asunnon luovuttamiseksi.
- Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen perusteella, millainen asunto on vaaranvastuun siirtyessä ostajalle.
- Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu siirtyy ostajalle lähtökohtaisesti jo kaupanteossa, vaikka kiinteistö jäisi myyjän hallintaan (maakaaren 2 luvun 16 §).
- Kuluttajan suojaksi säädetyistä pakottavista säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa kuluttajan vahingoksi uuden asunnon kaupassa eikä silloin, kun elinkeinonharjoittaja myy käytetyn asunnon (asuntokauppalain 4 luvun 2 § ja 6 luvun 2 §).
Aiheen pääkokonaisuudet
Vaaranvastuu asunto-osakkeen kaupassa
Myyjä vastaa lähtökohtaisesti asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta ostajasta riippumattomasta syystä siihen asti, kunnes asunnon hallinta luovutetaan ostajalle.
Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy esimerkiksi siksi, että ostaja ei maksa kauppahintaa ajoissa, vaaranvastuu siirtyy ostajalle siitä ajankohdasta, jolloin hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Uuden asunnon kaupassa tämä edellyttää lisäksi, että myyjä on täyttänyt omat velvollisuutensa asunnon luovuttamiseksi.
Jos asunto on ostajan hallinnassa jo kaupantekohetkellä, esimerkiksi kun vuokralainen ostaa vuokraamansa asunnon, vaaranvastuu siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä.
Lue lisää:Vaaranvastuun siirtyminen asuntokaupassa
Lue lisää:Vaaranvastuu asuntokaupassa
Lue lisää:Vaaranvastuu ja asuntokauppa
Uuden asunnon kaupassa vaaranvastuun siirtymisajankohdalla on merkitystä myös asunnon virheellisyyttä arvioitaessa. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtyessä ostajalle, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin (asuntokauppalain 4 luvun 17 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Lue lisää:Vaaranvastuu uuden asunnon kaupassa
Jos käytetty asunto vahingoittuu asuntoesittelyn jälkeen mutta ennen kaupantekoa, myyjän on kerrottava vahingosta ostajalle. Tiedossa olevan vahingon kertomatta jättäminen voi merkitä asunnon virhettä (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Lue lisää:Kuka vastaa asunnon vahingoista ennen kaupantekoa
Vaaranvastuu kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kaupassa ostaja vastaa lähtökohtaisesti tulipalon, myrskyn, ilkivallan tai muun myyjästä riippumattoman syyn aiheuttamasta vahingosta heti kaupanteon jälkeen. Vaaranvastuu siirtyy ostajalle siis jo kaupantekohetkestä, ellei toisin ole sovittu.
Myyjä vastaa kuitenkin vahingosta, jonka hän aiheuttaa esimerkiksi laiminlyömällä velvollisuutensa huolehtia kiinteistöstä. Ostajan kannattaa vakuuttaa ostamansa kiinteistö viimeistään kaupantekopäivänä.
Jos asuntokaupassa on riitaa siitä, kuka vastaa vahingoittuneesta asunnosta, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Lue lisää:Kiinteistön kauppa ja vaaranvastuu
Lue lisää:Kenellä on vastuu kiinteistön vahingoittumisesta?
Lue lisää:Kiinteistökauppa ja vakuutus
Vaaranvastuusta sopiminen
Vaaranvastuun siirtymisestä voidaan sopia kauppakirjassa. Uuden asunnon kaupassa sekä elinkeinonharjoittajan myydessä käytetyn asunnon kuluttajalle lain pakottavista säännöksistä ei kuitenkaan voida poiketa kuluttajan vahingoksi.
Yksityishenkilöiden välisessä käytetyn asunnon kaupassa vaaranvastuun siirtymisestä voidaan sen sijaan sopia lain pääsäännöstä poikkeavasti.
Lue lisää:Vaaranvastuu kauppakirjassa
Asunto-osake omaisuutena
Asunto-osake on irtainta omaisuutta. Maapohja ja rakennus ovat kiinteää omaisuutta, jotka asunto-osakeyhtiö yleensä omistaa.
Erolla on merkitystä muun muassa kaupan muodossa, panttauksessa ja ulosotossa. Asunto-osake voidaan myös määrätä testamentilla toiselle henkilölle, ja se voidaan ulosmitata omistajansa velkojen maksamiseksi. Vakituisena asuntona käytetty omaisuus ulosmitataan kuitenkin vasta muun omaisuuden jälkeen.
Lue lisää:Onko asunto-osake kiinteää vai irtainta omaisuutta?
Lue lisää:Testamentti ja asunto-osake
Lue lisää:Ulosmitattu asunto-osake
Erityiset kaupat ja rekisteröinti
Alaikäisen tai muun vajaavaltaisen puolesta asuntokaupan tekee yleensä hänen edunvalvojansa, ja kauppaan tarvitaan Digi- ja väestötietoviraston lupa (laki holhoustoimesta 34 §).
Osaomistusasunnossa asukas omistaa aluksi vain osan asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Rakentamisvaiheessa osakkeita koskevat kaupat ja panttaukset on ilmoitettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle (asuntokauppalain 2 luvun 15 §).
Lue lisää:Vajaavaltaisen asuntokauppa
Lue lisää:Osaomistusyhtiö ja osaomistusyhteisö
Lue lisää:Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti
Mitä kannattaa tehdä
- Sovi kauppakirjassa selkeästi asunnon tai kiinteistön hallinnan luovutuspäivä.
- Maksa kauppahinta ajoissa, jotta vaaranvastuu ei siirry sinulle ennen avainten luovutusta.
- Tarkista asunto hallinnan luovutuksessa ja ilmoita heti havaitsemistasi vaurioista.
- Kiinteistökaupassa huolehdi siitä, että vakuutusturva on voimassa viimeistään vaaranvastuun siirtyessä sinulle.
- Tarkista kauppakirjasta, onko vaaranvastuun siirtymisestä sovittu lain pääsäännöstä poikkeavasti.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos asunto tai kiinteistö vahingoittuu kaupanteon ja luovutuksen välillä ja osapuolet ovat eri mieltä siitä, kumpi vastaa vahingosta. Juristi auttaa myös arvioimaan, onko kyse asunnon tai kiinteistön virheestä vai vaaranvastuun piiriin kuuluvasta vahingosta.
Jos asiasta syntyy riita, kannattaa tarkistaa, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen vaaranvastuusta käytetyn asunnon kaupassa.
Tavalliset ongelmat
- Ostaja luulee, että kiinteistön vaaranvastuu siirtyy vasta muuttopäivänä, vaikka se siirtyy lähtökohtaisesti jo kaupanteossa.
- Kauppahinnan maksu viivästyy, jolloin vaaranvastuu siirtyy ostajalle ennen asunnon hallinnan tosiasiallista luovutusta.
- Myyjä jättää kertomatta esittelyn jälkeen sattuneesta vahingosta.
- Kauppakirjaan otetaan pakottavan lainsäädännön vastainen ehto, joka heikentää kuluttajan asemaa ja on siksi mitätön.
Keskeinen sääntely
- Asuntokauppalaki (843/1994): vaaranvastuu uuden asunnon kaupassa (4 luvun 6 §), virheen määräävä ajankohta (4 luvun 17 § ja 6 luvun 13 §), vaaranvastuu käytetyn asunnon kaupassa (6 luvun 7 §), sopimusehtojen pakottavuus (4 luvun 2 § ja 6 luvun 2 §).
- Maakaari (540/1995): vastuu kiinteistön vahingoittumisesta (2 luvun 16 §) ja myyjän huolenpitovelvollisuus (2 luvun 23 §).
- Laki holhoustoimesta (442/1999), ulosottokaari (705/2007) ja perintökaari (40/1965) erityistilanteissa.
Päivitetty 1.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa