» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ennen kaupantekoa vaaranvastuu on lähtökohtaisesti myyjällä. Vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta, kun vahinko on tapahtunut myyjästä ja ostajasta riippumattomasta syystä. Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vaaranvastuu jatkuu yleensä kaupanteon jälkeenkin siihen asti, kunnes asunnon hallinta luovutetaan ostajalle (asuntokauppalain 4 luvun 6 § ja 6 luvun 7 §).
Jos asunto vahingoittuu esimerkiksi asuntoesittelyn jälkeen mutta ennen kaupantekoa, myyjän on kerrottava vahingosta ostajalle.
Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti ostajalle jo kaupantekohetkellä, ellei toisin ole sovittu (maakaaren 2 luvun 16 §).
Vahinko ennen kaupantekoa
Jos asunnossa sattuu esimerkiksi vesivahinko esittelyn jälkeen mutta ennen kaupantekoa, asunto ei enää vastaa sitä, mitä ostaja on nähnyt. Myyjän on kerrottava vahingosta ostajalle ennen kauppaa.
Jos myyjä jättää kertomatta asiasta, jonka hän tiesi tai josta hänen olisi pitänyt tietää ja jonka hän saattoi olettaa vaikuttavan kauppaan, asunnossa on virhe (asuntokauppalain 6 luvun 11 §). Ostaja voi tällöin virheen perusteella vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai olennaisen virheen tapauksessa purkaa kaupan.
Kun ostaja saa tiedon vahingosta ennen kauppaa, osapuolet voivat sopia esimerkiksi siitä, että myyjä korjaa vahingon ennen asunnon luovutusta tai että vahinko huomioidaan kauppahinnassa.
Vahinko kaupanteon ja hallinnan luovutuksen välillä
Asunto-osakkeen kaupassa vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti ostajalle, kun asunnon hallinta luovutetaan hänelle. Jos asunto vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen luovutusta, vahinko on myyjän vastuulla.
Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen mukaan, millainen asunto on vaaranvastuun siirtyessä (asuntokauppalain 4 luvun 17 § ja 6 luvun 13 §).
Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevasta syystä, vaaranvastuu siirtyy ostajalle siitä ajankohdasta, jolloin hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Tämä edellyttää, että myyjä on täyttänyt velvollisuutensa asunnon luovuttamiseksi. Jos käytetty asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, vaaranvastuu siirtyy ostajalle jo kaupantekohetkellä (asuntokauppalain 6 luvun 7 §).
Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti ostajalle jo kaupanteossa. Ostaja kantaa siten riskin esimerkiksi tulipalon, myrskyn tai ilkivallan aiheuttamasta vahingosta heti kaupanteon jälkeen, vaikka kiinteistö olisi vielä myyjän hallinnassa (maakaaren 2 luvun 16 §).
Myyjä vastaa kuitenkin vahingoista, jotka johtuvat siitä, että hän laiminlyö velvollisuutensa huolehtia kiinteistöstä kaupanteon jälkeen (maakaaren 2 luvun 23 §).
Taloyhtiö ja vakuutukset
Asunto-osakeyhtiössä yhtiö vastaa paitsi rakenteiden niin yleensä myös kiinteiden perusjärjestelmien korjaamisesta. Vahinko korvataan usein taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta vakuutusehtojen mukaisesti.
Osakkaan kotivakuutus voi puolestaan korvata hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvia asunnon osia ja irtaimistoa.
Kaupan osapuolten kannattaa tarkistaa, että tarvittavat vakuutukset ovat voimassa myös kaupanteon ja asunnon hallinnan luovutuksen välisenä aikana.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Asunnossa sattuu putkivuoto viikko esittelyn jälkeen. Myyjä tietää vuodosta mutta ei kerro siitä ostajalle ennen kauppaa. Asunnossa on tiedonantovirhe, jonka perusteella ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Esimerkki 2: Asuntokauppa tehdään 1.3.2026, ja asunnon hallinta luovutetaan 1.4.2026. Myrsky rikkoo 15.3.2026 parvekkeen lasituksen. Koska vaaranvastuu ei ole vielä siirtynyt ostajalle, vastuun vahingosta kantaa lähtökohtaisesti myyjä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Kuka vastaa, jos asunto vahingoittuu kaupanteon ja muuttopäivän välillä?
Asunto-osakkeen kaupassa vastuun vahingosta kantaa lähtökohtaisesti myyjä, jos vahinko johtuu ostajasta riippumattomasta syystä. Vaaranvastuu siirtyy yleensä ostajalle vasta hallinnan luovutuksessa.
2. Pitääkö myyjän kertoa vahingosta, joka sattui esittelyn jälkeen?
Kyllä. Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevasta olennaisesta vahingosta ennen kaupantekoa. Tiedossa olevan vahingon salaaminen voi tehdä asunnosta virheellisen (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
3. Kuka vastaa omakotitalon vahingosta kaupan jälkeen, jos myyjä asuu vielä talossa?
Kiinteistön kaupassa vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti ostajalle jo kaupanteossa, vaikka myyjä jäisi vielä asumaan taloon. Ostaja kantaa vastuun siten myyjästä riippumattomasta vahingosta heti kaupan jälkeen (maakaaren 2 luvun 16 §).
Myyjä vastaa kuitenkin vahingosta, jonka hän aiheuttaa esimerkiksi laiminlyömällä kiinteistön asianmukaisen huolenpidon kaupan jälkeen (maakaaren 2 luvun 23 §). Ostajan kannattaa huolehtia siitä, että kiinteistö on vakuutettu vaaranvastuun siirtymisestä lähtien. Vakuutuksen voimassaolo kannattaa aina varmistaa myös tilanteessa, jossa ostaja ostaa omakotitalon rakennusliikkeltä. Varsinkin tiettyyn vaiheeseen rakennetun talon tilanteessa ostajalla saattaa unohtua vakuuttaa kiinteistö heti vaaranvastuun siirtyessä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa