» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppalaki suojaa asunto-osakkeen ostajaa kolmella tavalla:
- Se määrittelee, milloin asunnossa on virhe ja mitä ostaja voi vaatia, kuten virheen korjaamista, hinnanalennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta.
- Se voi antaa ostajalle oikeuden pidättyä maksamasta osaa kauppahinnasta, jos asunnossa on virhe tai myyjä viivästyy.
- Uuden asunnon kaupassa laki sisältää lisäksi erityisiä ostajansuojaa koskevia säännöksiä, kuten rakentamisvaiheen vakuudet ja vuositarkastuksen.
Kuluttajaostajan suoja on erityisen vahva silloin, kun asuntoa myy elinkeinonharjoittaja. Uuden asunnon kaupassa kuluttajan vahingoksi poikkeava sopimusehto on lähtökohtaisesti mitätön (4 luvun 2 §). Käytetyn asunnon kaupassa vastaava suoja koskee elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välistä kauppaa (6 luvun 2 §:n 1 momentti). Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa vastuunrajoitukset ovat mahdollisia laissa säädetyin edellytyksin.
Mihin kauppoihin laki soveltuu
Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa sekä eräitä asunnon rakentamiseen ja myyntiin liittyviä tilanteita (1 luvun 1 §). Tavallisin esimerkki on asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppa. Lakia ei sovelleta kiinteistön kauppaan, aikaosuusasunnon kauppaan eikä asumisoikeuden luovuttamiseen. Kiinteistön, kuten omakotitalon ja tontin, kauppaan sovelletaan lähtökohtaisesti maakaarta.
Laissa on eri säännöt uudelle ja käytetylle asunnolle:
- Uuden asunnon kauppa (4 luku): säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (4 luvun 1 §).
- Käytetyn asunnon kauppa (6 luku): säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (6 luvun 1 §).
Ammattimyyjällä eli elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan sitä, joka myy asuntoja ammattimaisesti. Kuluttaja on yksityinen ihminen, joka ostaa asunnon pääasiassa muuhun kuin liiketoimintaan (1 luvun 3 §).
Voiko ostajan suojasta sopia toisin
- Uusi asunto kuluttajalle: ehto, joka heikentää kuluttajan asemaa laista, on mitätön (4 luvun 2 §).
- Käytetty asunto ammattimyyjältä kuluttajalle: ehto, joka heikentää ostajan asemaa laista, on mitätön (6 luvun 2 §:n 1 momentti).
- Käytetty asunto yksityiseltä myyjältä: laista voi poiketa kirjallisesti. Kuluttajaostajan virheoikeuksia voi kuitenkin rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen asioiden osalta (6 luvun 2 §:n 2 momentti).
Esimerkki: yksityisen myyjän kauppakirjassa lukee, että asunto myydään "sellaisena kuin se on". Tällainen yleinen ehto ei yleensä poista ostajan oikeuksia. Jos kauppakirjassa sen sijaan sanotaan, että ostaja ei voi vedota kylpyhuoneen kosteusvaurioon, jonka riskistä on kerrottu, rajoitus voi olla pätevä juuri tämän asian osalta.
Uusi ja käytetty asunto rinnakkain
- Virheestä ilmoittaminen: uudessa asunnossa viimeistään vuositarkastuksessa tai sen jälkeisessä huomautusajassa, myöhemmin löytyvästä virheestä kohtuullisessa ajassa. Käytetyssä asunnossa kohtuullisessa ajassa ja yksityisen myyjän kaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi.
- Ensisijainen keino: uudessa asunnossa virheen korjaus. Käytetyssä asunnossa hinnanalennus, vakavassa virheessä purku ja lisäksi vahingonkorvaus.
- Vahingonkorvaus: uuden asunnon myyjä vastaa välittömästä vahingosta, vaikka se ei olisi ollut huolimaton. Käytetyn asunnon yksityinen myyjä vastaa, jollei se osoita, ettei virhe johdu sen huolimattomuudesta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Uuden asunnon ostajan suoja
Rakentamisen aikana myytävissä asunnoissa perustajaosakkaan on asetettava vakuus sille, että rakentaminen ja kaupat hoidetaan sopimusten mukaisesti (2 luvun 17 §). Kauppasopimus ei lähtökohtaisesti sido ostajaa ennen kuin vakuus on asetettu (2 luvun 11 §). Korkein oikeus kuitenkin katsoi ratkaisussa KKO 2013:51, ettei vakuuden puuttuminen yksin tehnyt kaupasta sitomatonta, kun ostajilla oli tosiasiassa vakuusturva. Vakuuden puute ei siis automaattisesti anna oikeutta perääntyä kaupasta.
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön. Tarkastuksessa kirjataan virheet, ja ostajalla on vähintään kolme viikkoa aikaa tehdä huomautuksia pöytäkirjaan (4 luvun 18 §). Virheestä, joka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava tarkastuksessa tai huomautusajassa (4 luvun 19 §).
Myyjän on korjattava virhe ilman kuluja ostajalle, ellei korjaus olisi kohtuuttoman kallis virheen merkitykseen nähden (4 luvun 22 §). Jos korjausta ei tehdä, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai purkaa kaupan, jos virhe on olennainen (4 luvun 25 §).
Käytetyn asunnon ostajan suoja
Käytetyssä asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua, jos myyjä on antanut väärää tietoa tai jättänyt kertomatta asiasta, josta ostaja perustellusti odotti tietoa, tai jos asunto on selvästi huonommassa kunnossa kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa (6 luvun 11 §).
Ostaja ei yleensä voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tekemässään asunnon tarkastuksessa. Sama koskee tilannetta, jossa ostaja jättää ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman mahdollisuuden tarkastaa asunto. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa tietojen paikkansapitävyyttä tai tutkia rakenteita teknisin menetelmin (6 luvun 12 §).
Virheestä ja vaatimuksistasi on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Jos myyjä on yksityishenkilö, ilmoitus on tehtävä joka tapauksessa kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Määräajat eivät estä vetoamasta virheeseen, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (6 luvun 14 §).
Esimerkki: sait asunnon hallintaasi 1.6.2025. Kylpyhuoneen lattian alta paljastuu vesivahinko 10.4.2027. Ilmoita virheestä myyjälle heti. Jos myyjä on yksityishenkilö, ilmoitus on tehtävä viimeistään 1.6.2027. Päivät ovat esimerkkejä.
Käytetyn asunnon virheen vuoksi voit:
- pidättyä maksamasta osaa kauppahinnasta, mutta vain määrältä, joka vastaa virheen perusteella esitettyjä vaatimuksia (6 luvun 15 §);
- vaatia hinnanalennusta (6 luvun 16 §);
- vaatia kaupan purkamista, jos virhe on olennainen ja purkamisen laissa säädetyt edellytykset täyttyvät (6 luvun 16 §);
- vaatia vahingonkorvausta lain edellytysten mukaisesti (6 luvun 17 §).
Jos myyjä viivästyy
Jos myyjä viivästyy asunnon hallinnan tai tarvittavien asiakirjojen luovutuksessa, ostajalla voi olla oikeus pidättyä maksusta siltä osin kuin se on perusteltua viivästyksen vuoksi. Laissa säädetyin edellytyksin ostaja voi myös purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta. Seuraamukset määräytyvät kauppatyypin ja viivästyksen olosuhteiden perusteella (uuden asunnon kaupassa 4 luvun viivästystä koskevat säännökset; käytetyn asunnon kaupassa 6 luvun 8–9 §).
Isännöitsijäntodistus ja välittäjän tiedot
Myyjä vastaa ostajaa kohtaan myös siitä, että välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedot pitävät paikkansa (6 luvun 27 §). Ratkaisussa KKO 2010:17 isännöitsijäntodistuksessa kerrottu pinta-ala sisälsi luvattomia tiloja, eikä tätä mainittu. Korkein oikeus katsoi, että ostaja saattoi vaatia korvausta myös isännöitsijäntodistuksen antaneelta yhtiön edustajalta. Ratkaisu annettiin aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana, joten sen merkitys nykylaissa on arvioitava tapauskohtaisesti.
Näin varmistat suojasi
- Selvitä, onko myyjä ammattilainen vai yksityishenkilö.
- Tarkista, onko asunto uusi vai käytetty ja ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön.
- Lue isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, vastike- ja lainatiedot sekä kauppakirjan vastuunrajoitusehdot.
- Tarkasta asunto huolellisesti ennen kauppaa ja kysy epäselvistä asioista kirjallisesti.
- Kun virhe löytyy, ilmoita siitä ja vaatimuksistasi kirjallisesti ja viivyttelemättä.
- Uudessa asunnossa osallistu vuositarkastukseen ja lue pöytäkirja huomautusajassa.
- Käytetyssä asunnossa muista kahden vuoden takaraja, jos myyjä on yksityishenkilö.
Milloin juristista on apua
Juristista on hyötyä, kun virhe on suuri, myyjä kiistää vastuunsa, määräaika on lähellä tai harkitset kaupan purkua tai maksun pidättämistä.
Usein kysyttyä
Suojaako asuntokauppalaki, jos ostan asunnon yksityiseltä myyjältä?
Kyllä. Käytetyn asunnon kaupan säännöt koskevat myös yksityistä myyjää. Yksityinen myyjä voi rajoittaa vastuutaan kirjallisesti, mutta kuluttajaostajan oikeuksia voi rajoittaa vain yksilöidyistä asioista.
Koskeeko asuntokauppalaki omakotitaloa?
Ei yleensä. Kun ostat omakotitalon ja tontin, ostat kiinteistön, ja kauppaan sovelletaan maakaarta. Jos omakotitalo on asunto-osakeyhtiön osake, sovelletaan asuntokauppalakia.
Paljonko aikaa minulla on ilmoittaa virheestä?
Ilmoita kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen. Käytetyn asunnon kaupassa yksityiseltä myyjältä on lisäksi kahden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta. Uudessa asunnossa vuositarkastus on keskeinen määräaikakohta.
Voinko jättää kauppahintaa maksamatta virheen vuoksi?
Voit pidättää sen osan kauppahinnasta, joka vastaa virheen perusteella esittämiäsi vaatimuksia. Selvästi suurempaa summaa ei saa pidättää.
Mitä jos kauppakirjassa lukee, että asunto myydään sellaisena kuin se on?
Kuluttajan ja ammattimyyjän välisessä kaupassa ehto ei poista lain mukaisia oikeuksia. Yksityisen myyjän kaupassa yleinen ehto ei yleensä riitä, koska rajoituksen pitää koskea yksilöityjä asioita. Tarkista aina, mitä ehto tarkalleen sanoo.
Saanko purkaa kaupan, jos asunnossa on virhe?
Kaupan purkaminen on mahdollista vain, jos lain edellytykset täyttyvät. Käytetyn asunnon kaupassa virheen on oltava olennainen, eikä hinnanalennus tai muu seuraamus saa olla olosuhteissa kohtuullinen vaihtoehto. Uuden asunnon kaupassa arvioidaan virheen oikaisua koskevia säännöksiä ja sitä, täyttyvätkö hinnanalennuksen tai kaupan purkamisen edellytykset.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa