» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppariidalle ei ole yhtä kiinteää käsittelyaikaa. Jos riita ratkeaa neuvottelemalla, se voi olla ohi viikoissa tai muutamassa kuukaudessa. Kuluttajariitalautakunnassa käsittely kestää yleensä kuukausia: suositus annetaan viimeistään 90 päivän kuluttua siitä, kun lautakunnalla on kaikki tarvittava aineisto, mutta aineiston kokoaminen vie oman aikansa. Käräjäoikeudessa riita kestää tavallisesti selvästi pidempään, usein kuukausia ja laajoissa asioissa vuosia. Riidan kesto ei pidennä virheilmoituksen määräaikoja, joten virheestä on ilmoitettava myyjälle ajoissa joka tapauksessa.
Mistä käsittelyaika riippuu?
Asuntokauppariidan käsittelyaika riippuu siitä, ratkaistaanko asia neuvottelemalla, kuluttajariitalautakunnassa vai käräjäoikeudessa. Riidan etenemiseen vaikuttavat erityisesti asian selvittelyn laajuus, tarvittava kirjallinen aineisto, mahdollinen asiantuntijaselvitys, osapuolten sovintohalukkuus sekä se, viedäänkö asia tuomioistuimeen.
Kesto yhdellä silmäyksellä (karkea arvio):
- Neuvottelu: viikoista muutamaan kuukauteen.
- Kuluttajariitalautakunta: yleensä kuukausia. Suositus viimeistään 90 päivän kuluttua siitä, kun kaikki tarvittava aineisto on saatu. Erittäin monimutkaisessa asiassa aikaa voidaan pidentää.
- Käräjäoikeus: tavallisesti selvästi pidempään kuin lautakunnassa, usein kuukausia tai enemmän. Jos tuomiosta valitetaan hovioikeuteen, aikaa kuluu lisää.
Ensin virheilmoitus myyjälle
Asuntokauppariita alkaa usein siitä, että ostaja ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita. Käytetyn asunnon kaupassa yksityiselle myyjälle on ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajana toimivaa myyjää eikä myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Neuvottelu voi olla nopea tai hidas
Neuvotteluvaihe voi olla nopea, jos:
- virhe on selvästi osoitettavissa
- korjauskustannukset tai vahinko voidaan selvittää nopeasti
- osapuolet ovat halukkaita sopimaan asiasta.
Neuvottelut voivat kuitenkin kestää pitkään, jos:
- tarvitaan kosteuskartoitus, kuntotutkimus tai muu asiantuntijaselvitys
- osapuolet kiistelevät siitä, onko kyseessä lain tarkoittama virhe
- kiistellään siitä, mitä seuraamusta ostaja voi vaatia, kuten hinnanalennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta.
Kuluttajariitalautakunta käsittelee asuntokauppariitoja kirjallisesti
Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä asunnon kauppaan liittyvän asian, jonka saattaa vireille kuluttaja, asuntoyhteisö tai asunnon myyjänä tai tarjoajana oleva yksityishenkilö (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §). Lautakunta voi käsitellä myös yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja.
Näin lautakuntakäsittely etenee ajallisesti:
- Kuluttajan on yleensä ensin oltava yhteydessä kuluttajaneuvontaan. Muuten lautakunta voi jättää hakemuksen käsittelemättä (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 14 §).
- Asia tulee vireille kirjallisella tai sähköisellä hakemuksella. Vastapuolta pyydetään vastaamaan, ja valmistelussa pyritään sovintoon (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 12 §).
- Lautakunta ilmoittaa osapuolille, kun sillä on kaikki tarvittava aineisto (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 13 a §).
- Suositus annetaan viimeistään 90 päivän kuluttua tästä. Erittäin monimutkaisessa asiassa lautakunta voi pidentää aikaa, ja se kertoo silloin osapuolille arvioidun ratkaisuajan (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 17 a §).
Lautakuntakäsittely on maksuton, mutta asianosaiset vastaavat itse omista kuluistaan, kuten avustajan palkkiosta (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §). 90 päivää ei siis tarkoita, että koko asia olisi aina ratkaistu 90 päivässä, koska ensin voi kulua aikaa vireillepanoon, vastineiden hankkimiseen ja lisäselvityksiin.
Lautakunta voi jättää asian käsittelemättä esimerkiksi, jos asian ratkaiseminen edellyttää todistajien kuulemista tai jos asia on poikkeuksellisen monimutkainen ja vaikeasti selvitettävä. Päätös käsittelemättä jättämisestä on annettava viimeistään kolmen viikon kuluttua siitä, kun peruste ilmeni (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 14 §). Silloin asia on vietävä käräjäoikeuteen, ja aikaa kuluu lisää.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Lautakuntaratkaisu ei sido osapuolia
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu on ratkaisusuositus. Se ei ole täytäntöönpanokelpoinen, eikä sillä ole tuomion oikeusvaikutuksia. Asia voidaan viedä käräjäoikeuteen, vaikka lautakunta on jo käsitellyt sen (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 20 §).
Käytännössä lautakunta voi olla nopeampi ja edullisempi ensiaskel, mutta se ei aina lopeta riitaa lopullisesti, jos toinen osapuoli ei noudata suositusta.
Tuomioistuinkäsittely kestää yleensä kauemmin
Jos asuntokauppariita viedään käräjäoikeuteen, käsittely kestää tavallisesti pidempään kuin lautakunnassa. Käsittelyaikaan vaikuttavat muun muassa:
- asiaan liittyvän näytön määrä
- tarvitaanko pääkäsittely, jossa kuullaan todistajia ja asiantuntijoita
- kuinka paljon asia vaatii valmistelua
- valitetaanko ratkaisusta hovioikeuteen.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2011:87 uuden asunnon kauppaa koskeva riita, jossa oli kymmenen asianosaista, kesti käräjäoikeudessa kuusi vuotta viisi kuukautta. Korkein oikeus katsoi, että käsittely oli viivästynyt valtion vastuulla olevasta syystä. Tapaus on poikkeuksellinen, mutta se näyttää, että laaja riita voi kestää vuosia. Käräjäoikeusprosessin vaiheista ja viivästymisestä kerrotaan tarkemmin sivulla: Kun asia menee käräjäoikeuteen kauan prosessi kestää ja miten se etenee.
Tuomioistuinsovittelu voi nopeuttaa asian ratkaisua
Käräjäoikeudessa voi hakea tuomioistuinsovittelua, vaikka varsinaista kannetta ei olisi vielä nostettu. Sovittelu edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta. Sovittelu voi nopeuttaa riidan päättymistä, jos osapuolet ovat valmiita tekemään kompromissin.
Jos sovintoa ei synny, asia jatkuu oikeudenkäyntinä. Sovittelu voi siis lyhentää kokonaisaikaa, mutta se ei ole automaattisesti nopea ratkaisu, jos osapuolten näkemykset ovat kaukana toisistaan. Sovittelusta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Miten asuntokauppariita ratkaistaan ilman oikeudenkäyntiä.
Vanhentuminen ja määräajat eivät odota riidan ratkeamista
Asuntokauppariitaa ei kannata jättää odottamaan liian pitkäksi aikaa. Virheeseen perustuva rahavaatimus vanhenee kolmen vuoden kuluttua siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, jos vanhentumista ei katkaista (vanhentumislain 4 ja 7 §). Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi, kun lähetät myyjälle yksilöidyn vaatimuksen (vanhentumislain 10 §). Se katkeaa myös, kun esität vaatimuksen kuluttajariitalautakunnassa. Tällöin vanhentuminen keskeytyy käsittelyn ajaksi (vanhentumislain 11 §).
Lautakuntakäsittely ei sen sijaan pidennä asuntokauppalain virheilmoitusaikoja. Ostajan on siis ilmoitettava virheestä myyjälle lain edellyttämässä ajassa riippumatta siitä, viedäänkö asia myöhemmin lautakuntaan. Kiinteistön kaupassa lautakuntaan vieminen katkaisee lisäksi tiettyjen maakaaren määräaikojen kulumisen, kuten purkukanteen määräajan, ja kanteen voi nostaa kolmen kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksestä (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §).
Kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua näyttää, miksi riitaa ei pidä jättää lepäämään. Molemmat koskevat kiinteistön kauppaa, joten ne ovat asunto-osakkeen kaupassa havainnollistuksia, eivät suoraan sovellettavia sääntöjä.
KKO 2016:69
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostajat ilmoittivat virheistä pian ja kertoivat tarkentavansa vaatimuksiaan myöhemmin. Vaatimukset he esittivät vasta noin vuoden kuluttua.
- Mitä KKO ratkaisi: Vaatimuksia ei ollut esitetty kohtuullisessa ajassa. Ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Pelkkä ilmoitus viasta ei riitä. Kerro myös, mitä vaadit. Summan voit tarkentaa myöhemmin, mutta älä jää odottamaan pitkäksi aikaa.
KKO 2018:38
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostaja ilmoitti virheestä ja vaati kaupan purkua ajoissa. Kanteen hän nosti kuitenkin vasta yli neljä vuotta viimeisestä yhteydenotostaan myyjään.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostaja oli menettänyt purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi jo ennen kuin maakaaren kymmenen vuoden kanneaika oli kulunut.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Kun olet esittänyt vaatimuksen, vie asiaa eteenpäin. Pitkä hiljaisuus voi viedä oikeuden.
Esimerkki aikataulusta
Havainnollistava esimerkki: Sait kerrostaloasunnon avaimet yksityiseltä myyjältä 1.3.2025. Huomaat 10.9.2026 kylpyhuoneen lattiassa kosteutta. Teetät kosteusmittauksen ja ilmoitat myyjälle kirjallisesti 25.9.2026 virheestä ja siitä, että vaadit hinnanalennusta. Ilmoitus on tehty ennen kahden vuoden takarajaa 1.3.2027. Neuvottelut eivät tuota tulosta joulukuuhun mennessä. Otat yhteyttä kuluttajaneuvontaan ja teet hakemuksen lautakuntaan tammikuussa 2027. Kun vastineet ja lisäselvitykset on saatu, lautakunta ilmoittaa 1.4.2027, että aineisto on koossa. Suositus on annettava viimeistään 30.6.2027. Riita on tällöin kestänyt noin yhdeksän kuukautta ensimmäisestä ilmoituksesta. Jos myyjä ei noudata suositusta ja asia viedään käräjäoikeuteen, siihen kuluu todennäköisesti vielä vähintään useita kuukausia.
Mitkä asiat yleensä hidastavat asuntokauppariitaa?
Asuntokauppariidan käsittely pitkittyy usein, jos:
- virheen olemassaolo on epäselvä
- tarvitaan rakennus- tai taloteknistä asiantuntijaselvitystä
- riidellään siitä, onko virhe olennainen
- osapuolet vaihtavat vaatimuksia useaan kertaan
- asiassa haetaan ensin sovintoa pitkään ilman tulosta
- asia etenee lautakunnasta vielä käräjäoikeuteen.
Oikeudenkäyntikulut vaikuttavat siihen, kannattaako riitaa jatkaa
Käräjäoikeudessa häviäjä vastaa pääsääntöisesti vastapuolen kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §). Siksi pienissä asuntokauppariidoissa käsittely voi olla taloudellisesti raskas, jos riita pitkittyy tai jos asian arvo jää pieneksi suhteessa kuluihin. Jos asia käsitellään käräjäoikeuden pienten riita-asioiden menettelyssä, hävinnyt voidaan velvoittaa korvaamaan vastapuolen kuluja pääsääntöisesti enintään 500 eurolla tai, jos asiassa on pidetty pääkäsittely, enintään 1 000 eurolla. Lisäksi voidaan tuomita korvattavaksi vastapuolen oikeudenkäyntimaksu ja sille aiheutuneet erityiset kulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 d §, L 398/2026). Pienten riita-asioiden menettelyä sovelletaan vain asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen perustuviin riitoihin, joissa vaatimus on enintään 10 000 euroa tai muu kuin rahamääräinen (oikeudenkäymiskaaren 6 a luvun 2 § ja 21 luvun 8 d §). Asuntokauppariitoihin sitä ei sovelleta. Tavallisessa asuntokauppariidassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan lähtökohtaisesti yleisiä sääntöjä.
Kuluttajariitalautakunta on tältä osin kevyempi vaihtoehto, koska sen käsittely on maksuton ja omat kulut jäävät asianosaisille itselleen. Tämä ei kuitenkaan takaa nopeaa lopputulosta, jos asiassa tarvitaan laajaa selvitystä.
Miten käsittelyä voi käytännössä nopeuttaa?
- Tee reklamaatio myyjälle mahdollisimman pian ja kerro samalla, mitä vaadit.
- Kerää kaikki asiakirjat heti talteen: kauppakirja, kuntotarkastus, isännöitsijäntodistus, valokuvat, sähköpostit ja viestit sekä korjausarviot ja asiantuntijalausunnot.
- Määrittele vaatimus selkeästi: purku, hinnanalennus vai vahingonkorvaus.
- Yritä ensin sovintoa ja aseta neuvotteluille takaraja.
- Jos sovintoa ei synny, harkitse kuluttajariitalautakuntaa ennen käräjäoikeutta, jos asia soveltuu sen käsiteltäväksi.
- Seuraa määräaikoja, jotta vaatimus ei vanhene.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä erityisesti, jos kahden vuoden takaraja lähestyy, jos myyjä kiistää virheen kokonaan, jos vaadit kaupan purkua tai suurta hinnanalennusta tai jos riita on menossa käräjäoikeuteen. Juristi auttaa arvioimaan, kannattaako asia viedä lautakuntaan vai suoraan käräjäoikeuteen, ja laskemaan kuluriskin. Tarkista myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kuluja.
Kysymyksiä
1. Pitääkö kuluttajariitalautakunnan käsittely odottaa ennen kuin asian voi viedä käräjäoikeuteen?
Ei. Lautakuntaan meneminen on vapaaehtoista, ja asian voi viedä suoraan käräjäoikeuteen. Lautakunta ei kuitenkaan saa ratkaista asiaa, joka on jo vireillä tuomioistuimessa (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 14 §). Valitse siis reitti ennen kuin panet asian vireille.
2. Pidentääkö lautakuntakäsittely virheilmoituksen määräaikaa?
Ei. Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa ja käytetyn asunnon kaupassa yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lautakuntaan vieminen katkaisee kuitenkin rahavaatimuksen vanhentumisen.
3. Voiko myyjä pitkittää riitaa tahallaan?
Myyjä voi viivyttää vastaamista, mutta lautakunta voi ratkaista asian, vaikka vastausta ei anneta (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 12 §). Käräjäoikeudessa oikeudenkäyntiä velvollisuuksiensa vastaisesti pitkittänyt osapuoli voidaan velvoittaa korvaamaan siitä aiheutuneet kulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 5 §).
4. Kannattaako ensin odottaa, josko myyjä suostuu sovintoon?
Sovintoa kannattaa yrittää, mutta ei loputtomiin. Aseta neuvotteluille takaraja ja pidä huolta, että virheilmoitus on tehty ja vanhentuminen katkaistu. Pitkä hiljaisuus voi heikentää asemaasi.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa