» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimuksen on oltava kirjallinen, jotta se sitoo ostajaa. Kauppasopimus ei myöskään sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu lain edellyttämä vakuus.
Perustajaosakkaan on annettava kauppasopimus tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle rekisterimerkinnän tekemistä varten. Jos tiedoksiantoa ei tehdä viipymättä, sopimus lakkaa sitomasta ostajaa (asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n 1 momentti).
Rakentamisvaiheessa olevan osakeyhtiön osakkeen panttaus on tehtävä niin ikään kirjallisesti, jotta panttaus olisi sitova.
Lisäksi on huomattava, että perustajaosakas ei saa antaa pantiksi sellaista osaketta, josta on jo tehty kauppa. Hän ei voi myöskään myydä osaketta, jonka on jo pantannut. Uhkana kyseisten kieltomääräysten sivuuttamiselle on panttauksen mahdollinen tehottomuus ostajaa kohtaan.
Milloin rakentamisvaiheen säännöksiä sovelletaan
Asuntokauppalain 2 lukua sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiön rakennukset käyttöön. Ostettavaksi tarjoamista on tarjoaminen sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, tai sellaisin ehdoin, että varausmaksu ylittää neljä prosenttia sovitusta kauppahinnasta (2 luvun 1 §).
KKO 2013:51: Rakenteilla olevasta paritalohuoneistosta tehtiin esisopimus joulukuussa 2005 ja maksettiin 50 000 euron varausraha. Lopullinen kauppakirja allekirjoitettiin maaliskuussa 2006 ennen kuin koko rakennus oli hyväksytty käyttöön. KKO katsoi, että kun esisopimus tehdään ennen käyttöönottohyväksyntää, asuntoa on ryhdytty tarjoamaan rakentamisvaiheen aikana sitovin vaikutuksin, ja kauppa kuuluu 2 luvun suojajärjestelmän piiriin. Ostajan oikeuksia vähentävä sopimusehto on mitätön (2:2).
Perustajaosakkaat eivät olleet asettaneet 17 §:n vakuutta ennen tarjoamista. Olosuhteissa, joissa ostajat olivat tosiasiassa saaneet vakuusturvaa (2 prosenttia talletettuna sulkutilille ja suorituskyvyttömyysvakuus voimassa), laiminlyönti ei kuitenkaan tehnyt kaupasta ostajia sitomatonta (ään.).
Ratkaisusta ei voida päätellä, että vakuuden asettamatta jättäminen olisi merkityksetöntä tai ettei se voisi muissa olosuhteissa johtaa siihen, ettei kauppasopimus sido ostajaa. KKO:n ratkaisu perustui nimenomaan kyseisen tapauksen olosuhteisiin ja ostajille tosiasiassa muodostuneeseen vakuusturvaan.
Kauppasopimuksen sisältö
Kauppasopimuksesta on käytävä ilmi ainakin (2 luvun 11 a §):
- kaupan kohde;
- myyjä ja ostaja;
- kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta, kauppahintojen maksutilin tunnistetiedot sekä maksuaikataulu ja muut maksuehdot;
- asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä;
- ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta;
- yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi otettujen vakuuksien lajit ja määrät;
- ajankohta, jolloin vakuus vapautuu ilman ostajan suostumusta, ja miten ostajan on toimittava estääkseen sen;
- ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija osakkeenostajien kokouksessa;
- myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus ja selvitys virheilmoitusta koskevista 4 luvun 18 ja 19 §:n säännöksistä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Tiedoksianto turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja rekisteröinti
Perustajaosakkaan on viipymättä annettava kauppasopimus ja osaketta koskeva panttaussitoumus turva-asiakirjojen säilyttäjälle tiedoksi. Myös osakkeenostajan on annettava säilyttäjälle tiedoksi sopimus, jolla hän luovuttaa edelleen tai panttaa kauppasopimuksen tuottamat oikeudet. Tiedon voi antaa myös luovutuksen- tai pantinsaaja (2 luvun 15 §:n 1 momentti).
Panttioikeus osakkeeseen tai kauppasopimuksen tuottamiin oikeuksiin syntyy, kun panttaussitoumus on annettu tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Säilyttäjä antaa tästä todistuksen panttioikeuden haltijalle (2 luvun 15 §:n 2 momentti). Säilyttäjä pitää luetteloa ostajista, pantinsaajista ja ulosmittauksista (2 luvun 15 §:n 3 momentti).
Nykyisin uusien asunto-osakeyhtiöiden osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin. Rakentamisvaiheessa säilyttäjä ilmoittaa rekisteriin rajoituksen, jonka mukaan osaketta koskevat kirjaukset tehdään vain säilyttäjän ilmoituksesta.
Kun ostajan saanto kirjataan, säilyttäjä ilmoittaa samalla panttaukset ja niiden etusijajärjestyksen kirjattaviksi 15 §:n luettelon perusteella (2 luvun 6 a §). Tavanomaiset osakehuoneistorekisterin kirjauksen oikeusvaikutukset (laki huoneistotietojärjestelmästä 12 §) eivät koske rajoituksen voimassa ollessa tehtyjä oikeustoimia.
Turva-asiakirjat ja säilyttäjä
Turva-asiakirjoja ovat valtioneuvoston asetuksella säädetyt yhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat, kuten taloussuunnitelma (2 luvun 3 § ja valtioneuvoston asetus 835/2005). Ne on luovutettava säilytettäviksi ennen kuin osakkeita aletaan tarjota ostettaviksi.
Säilyttäjänä on luottolaitos, jos yhtiö ottaa lainaa, joka maksetaan osakkailta perittävillä varoilla. Muuten säilyttäjänä on Lupa- ja valvontavirasto (Ahvenanmaalla Ahvenanmaan valtionvirasto), tai tehtävään suostuva luottolaitos (2 luvun 4 §).
Säilyttäjä tarkastaa asiakirjat ennen niiden vastaanottamista, seuraa vakuuksia ja kauppasopimuksia sekä ilmoittaa puutteista perustajaosakkaalle ja ostajille. Kun neljäsosasta asuinhuoneistoja on annettu kauppasopimus tiedoksi eikä kutsua osakkeenostajien kokoukseen ole kuukauden kuluessa tullut, säilyttäjän on ilmoitettava ostajille oikeudesta hakea Lupa- ja valvontavirastolta lupaa kutsua kokous koolle yhtiön kustannuksella (2 luvun 4 a §).
KKO 2013:47: Urakoitsija teki rakentamisvaiheen asunto-osakeyhtiön kanssa urakkasopimuksen ottamatta selkoa taloussuunnitelmasta. Taloussuunnitelma ylittyi. KKO katsoi, että taloussuunnitelman vastainen urakkasopimus ei sitonut yhtiötä, eikä yhtiö ollut velvollinen maksamaan laskuja (ään.). Ratkaisu osoittaa, että taloussuunnitelmalla on todellista oikeudellista merkitystä rakentamisvaiheessa (2 luvun 10 §). Ratkaisu koskee urakoitsijan ja yhtiön suhdetta, ei ostajan virheoikeuksia.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Ostaja sopii myyjän kanssa puhelimessa rakenteilla olevan asunnon ostosta. Kirjallista kauppakirjaa ei tehdä. Sopimus ei sido ostajaa, koska rakentamisvaiheen kauppasopimuksen on oltava kirjallinen.
Esimerkki 2: Ostaja rahoittaa kauppahinnan pankkilainalla ja panttaa kauppasopimuksen tuottamat oikeudet pankille. Pankin panttioikeus syntyy, kun panttaussitoumus annetaan tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Pankin kannattaa pyytää säilyttäjältä todistus.
Esimerkki 3: Perustajaosakas panttaa jo myydyn asunnon osakkeet omaa rakennuslainaansa varten. Panttioikeus on tehoton ostajaa kohtaan, ellei ostaja ole antanut kirjallista suostumusta, jossa pantattava saaminen on yksilöity. Jos epäilet, että ostamasi asunnon osakkeet on pantattu ilman suostumustasi, voit pyytää maksuttoman selvityksen osakkeiden panttauksesta rakentamisvaiheessa.
Mitä ostajan kannattaa tarkistaa
- Kauppasopimus on kirjallinen ja sisältää lain vähimmäistiedot.
- Rakentamisvaiheen vakuus on asetettu ja sen määrä on kerrottu.
- Kauppasopimus on annettu tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle; tämän voi tarkistaa säilyttäjältä.
- Säilyttäjän luettelosta ilmenevät mahdolliset panttaukset.
- Jos lainanantaja pyytää suostumusta perustajaosakkaan panttaukseen, lue suostumus tarkasti ennen allekirjoittamista.
Kysymyksiä ja vastauksia
Sitooko puhelimessa sovittu uuden asunnon kauppa?
Ei sido ostajaa. Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheessa, kauppasopimuksen on oltava kirjallinen, jotta se sitoo ostajaa.
Mitä tapahtuu, jos vakuutta ei ole asetettu?
Kauppasopimus ei sido ostajaa ennen kuin laissa edellytetty rakentamisvaiheen vakuus on asetettu. Vakuuden on oltava tarjoamisen alkaessa vähintään 5 prosenttia rakennuskustannuksista ja kulloinkin vähintään 10 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista (2 luvun 17 §).
Miten tiedän, että kauppani on ilmoitettu turva-asiakirjojen säilyttäjälle?
Voit kysyä säilyttäjältä. Kauppakirjassa on oltava tieto säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta. Jos perustajaosakas ei anna kauppaa viipymättä tiedoksi, sopimus lakkaa sitomasta ostajaa.
Voiko rakennusliike pantata jo minulle myydyn asunnon?
Ei saa. Jos se kuitenkin tekee niin, panttioikeus on tehoton sinua kohtaan, ellet ole antanut kirjallista suostumusta, jossa pantattava saaminen on yksilöity.
Milloin pankkini panttioikeus syntyy, jos rahoitan kaupan lainalla?
Kun panttaussitoumus on annettu tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Säilyttäjä antaa pankille tästä todistuksen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa