Myyjä voi vapautua vastuusta vain rajatuissa tilanteissa. Tavallisimmat syyt ovat, että ostaja tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt huomata se tarkastuksessa, että ostaja ilmoitti virheestä liian myöhään, tai että kauppakirjassa on pätevä ja yksilöity vastuunrajoitus. Vahingonkorvauksesta yksityinen myyjä vapautuu, jos hän osoittaa toimineensa huolellisesti. Pelkkä se, ettei myyjä tiennyt viasta, ei kuitenkaan poista vastuuta hinnanalennuksesta. Myyjä ei myöskään vapaudu, jos hän on salannut virheen tai menetellyt muuten törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Myyjän vastuu säilyy yleensä, vaikka myyjä ei itse tiennyt viasta

Asuntokaupassa myyjä ei yleensä voi vapautua vastuusta pelkästään sillä perusteella, ettei hän tiennyt asunnossa olevasta virheestä. Vastuu voi syntyä, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut ennen kaupantekoa, tai jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen seikan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja jolla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan.

Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe muun muassa silloin, kun (asuntokauppalain 6 luvun 11 §):

• asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu,
• asunto ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja, ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,
• myyjä on jättänyt ilmoittamatta sellaisesta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon,
• asunto on kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta odottaa asunnon hinta ja ikä huomioon ottaen.

Myyjän vastuu ei siis aina edellytä, että myyjä olisi toiminut tahallisesti tai edes huolimattomasti. Erityisesti käytetyn asunnon kaupassa vastuu voi syntyä myös piilevästä virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt. Silloin ostaja voi saada hinnanalennuksen, vaikka myyjä toimi täysin rehellisesti.

Myyjän vastuu yhdellä silmäyksellä

Kun puhutaan myyjän vastuusta, tarkoitetaan käytännössä kolmea eri asiaa. Vapautuminen toimii niissä eri tavalla.

• Hinnanalennus: ei edellytä, että myyjä olisi ollut huolimaton. Myyjä vapautuu vain, jos asunnossa ei ole laissa tarkoitettua virhettä, ostaja ei saa vedota siihen tai ostaja on menettänyt oikeutensa.
• Kaupan purku: edellyttää lisäksi, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen (asuntokauppalain 6 luvun 16 §). Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää, ettei virhettä oikaista, ja kyseessä on olennainen sopimusrikkomus (6 luvun 16 §:n 4 momentti ja 4 luvun 25 §).
• Vahingonkorvaus: yksityinen myyjä vapautuu, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).

Milloin myyjä voi vapautua vastuusta

Myyjä voi välttyä vastuulta, jos virhettä ei lain mukaan pidetä hänen vastuulleen kuuluvana tai ostaja on menettänyt oikeutensa vedota siihen. Tällaisia tilanteita ovat erityisesti seuraavat:

• ostaja on tiennyt seikasta kaupantekohetkellä,
• ostajan olisi pitänyt havaita seikka tarkastaessaan asunnon ennen kauppaa, tai hän jätti ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto,
• myyjän antama tieto tai kertomatta jätetty seikka ei ole voinut vaikuttaa kauppaan,
• vika on tavallista kulumista, eikä asunto ole merkittävästi huonompi kuin saattoi odottaa,
• ostaja ei ilmoita virheestä ja vaatimuksistaan ajoissa,
• kauppakirjassa on pätevä vastuunrajoitus, joka koskee juuri kyseistä seikkaa.

Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta pelkästään siksi, että ostaja on tehnyt itse tarkastuksen tai että kauppakirjassa on yleinen vastuunrajoituslauseke. Arviointi tehdään aina sen mukaan, mitä myyjä tiesi, mitä hänen olisi pitänyt kertoa ja mitä ostaja on voinut perustellusti havaita.

Ostaja tiesi tai olisi pitänyt huomata vian

Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on tarkastanut asunnon ennen kauppaa tai jättänyt ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden, hän ei saa vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 ja 2 momentti).

Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että näkyvä kosteusjälki, haljennut laatta tai selvästi kulunut lattia ei yleensä ole myyjän vastuulla, jos ostaja näki sen esittelyssä.

Ostajan tarkastusvelvollisuudella on kuitenkin rajansa. Ostajan ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarvitse:

• tarkistaa, pitävätkö myyjän antamat tiedot paikkansa,
• tehdä teknisiä tutkimuksia, kuten avata rakenteita tai porata mittausreikiä (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentti).

Tarkastus ei myöskään suojaa myyjää, jos ostajalta ei voitu edellyttää, että hän ymmärtää havaitsemansa asian merkityksen, tai jos ostajalla oli syy olettaa, että asia korjataan ennen luovutusta (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentti).

Erityinen syy voi syntyä esimerkiksi kuntotarkastusraportista. Jos raportissa varoitetaan riskirakenteesta ja suositellaan lisätutkimuksia, ostajan on otettava varoitus vakavasti.

KKO 2019:16 (kiinteistön kauppa, suuntaa antava)

• Mitä tapahtui: Kiinteistön ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin. Siinä kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita ja suositeltiin lisätutkimuksia. Kaupan jälkeen alapohjasta löytyi vaurioita.
• Mitä KKO ratkaisi: Raportti antoi ostajille erityisen syyn tutkia alapohja ennen kauppaa. Ostajat eivät voineet vedota alapohjan vaurioihin virheenä, joten myyjä ei joutunut vastuuseen. Ratkaisu tehtiin äänestyksen jälkeen.
• Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Kun raportissa suositellaan lisätutkimuksia, ostajan kannattaa teettää ne ennen kauppaa tai sopia asiasta kauppakirjassa. Muuten myyjä voi vapautua vastuusta.
• Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa ja maakaarta. Asunto-osakkeen kaupassa sääntö on samankaltainen, mutta ratkaisu on vain suuntaa antava. Se ei tarkoita, että myyjä vapautuisi aina, kun kuntotarkastus on tehty.

Väärä tieto tai kertomatta jättäminen estää vapautumisen

Myyjän tiedonantovelvollisuus on keskeinen vastuusta vapautumisen raja. Jos myyjä on antanut väärää tietoa tai jättänyt kertomatta tietämänsä olennaisen asian, hän ei voi yleensä vedota siihen, että ostajan olisi pitänyt itse selvittää asia. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin.

Myyjän kannattaa kertoa ainakin tiedossaan olevista vesivahingoista ja kosteusvaurioista, rakenteiden ja laitteiden vioista, itse tehdyistä remonteista sekä asunnon taloudellisista velvoitteista, kuten yhtiövastikkeesta ja asunnon osuudesta taloyhtiön lainoista. Väärä tai puuttuva tieto asunnon taloudellisista velvoitteista tai taloyhtiön taloudellisesta tilasta voi olla taloudellinen virhe (asuntokauppalain 6 luvun 20 §). Tiedonantovelvollisuudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa.

Myyjä ei vapaudu myöskään vetoamalla siihen, että väärän tiedon antoi välittäjä tai isännöitsijä. Myyjä vastaa ostajaa kohtaan myös tiedoista, jotka hänen toimeksiannostaan toiminut välitysliike on antanut tai jättänyt antamatta, sekä isännöitsijäntodistuksen tiedoista (asuntokauppalain 6 luvun 27 §). Myyjä voi sen jälkeen vaatia välittäjältä korvausta, jos välittäjä on toiminut virheellisesti.

Kun sekä myyjä että ostaja ovat olleet huolimattomia

Joskus myyjä on jättänyt kertomatta jotain ja ostaja on samalla tarkastanut asunnon huolimattomasti. Silloin ostaja voi tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §). Myyjä ei siis vapaudu kokonaan, mutta ostajan oma huolimattomuus voi pienentää hinnanalennusta.

Vastuunrajoitus kauppakirjassa

Kauppakirjassa oleva vastuunrajoitus ei automaattisesti poista myyjän vastuuta. Sen merkitys riippuu siitä, kuka myy, kuka ostaa ja miten ehto on kirjoitettu (asuntokauppalain 6 luvun 2 §).

• Yksityinen myyjä ja kuluttajaostaja: Myyjä voi rajoittaa vastuutaan kirjallisella sopimuksella. Ostajan oikeuksia virheen perusteella voidaan kuitenkin rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta.
• Elinkeinonharjoittaja myyjänä ja kuluttaja ostajana: Ehto, joka poikkeaa laista ostajan vahingoksi, on mitätön. Yritys ei voi sopimuksella vapautua lain mukaisesta virhevastuusta.
• Ostaja ei ole kuluttaja, esimerkiksi yritys ostaa asunnon: Laista voidaan poiketa sopimuksella vapaammin.

Yleinen ehto, kuten "asunto myydään siinä kunnossa kuin se on", ei siis yleensä yksin poista myyjän vastuuta kuluttajaostajaa kohtaan. Yksilöity ehto voisi olla esimerkiksi: "Kylpyhuoneen vedeneristyksen kunnosta ei ole tietoa, eikä myyjä vastaa siitä." Tällöin ostaja tietää, minkä riskin hän ottaa, ja voi ottaa sen huomioon hinnassa.

Vastuunrajoitusehto ei välttämättä suojaa myyjää, joka on salannut tietämänsä virheen tai antanut siitä ostajalle väärää tietoa. Myyjän menettely ja ehdon sisältö voivat johtaa siihen, ettei ehtoon voida vedota oikeustoimilain 33 §:n perusteella tai että ehtoa sovitellaan tai se jätetään huomioon ottamatta saman lain 36 §:n nojalla. Arviointi tehdään kuitenkin tapauskohtaisesti.

KKO 2012:72 (kiinteistön kauppa, suuntaa antava)

• Mitä tapahtui: Kaksi elinkeinonharjoittajaa teki kaupan liikekiinteistöstä 815 000 eurolla. Ostaja sitoutui kauppakirjassa vastaamaan kaikista rakennuksen korjaus- ja purkukustannuksista myös silloin, kun kustannukset johtuivat piilevistä vioista tai niitä ei ollut huomioitu kustannusarviossa. Kohteesta oli laadittu peruskuntoarvio ja kustannusarvio, joista ilmeni rakennuksen laajoja korjaustarpeita.
• Mitä KKO ratkaisi: Vastuunrajoitusehto sitoi ostajaa, ja ostajan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset hylättiin. Arvioinnissa merkitystä oli muun muassa sillä, että ostaja tunsi kohteen hyvin, tiesi sen korjaustarpeista ja oli ottanut tietoisesti riskin siitä, että korjauskustannukset osoittautuisivat arvioitua suuremmiksi.
• Mitä tästä voi päätellä: Laajakin vastuunrajoitusehto voi sitoa, jos sen sitovuutta puoltavat kaupan olosuhteet ja ostaja on tietoisesti ottanut vastattavakseen kohteen korjausriskejä. Ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita, että vastaava ehto sitoisi kaikissa kaupoissa.
• Mitä ei voi suoraan päätellä: Ratkaisu koski kahden elinkeinonharjoittajan välistä kiinteistön kauppaa. Sitä ei voi sellaisenaan yleistää kuluttajan tekemään asunto-osakkeen kauppaan. Kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 1 momentin pakottavuussäännös rajoittaa mahdollisuutta poiketa luvun säännöksistä ostajan vahingoksi. Vastuunrajoituksen sitovuus on tällöin arvioitava sovellettavien säännösten ja ehdon sisällön perusteella.

Myöhästynyt virheilmoitus

Myyjä voi vapautua vastuusta myös siksi, että ostaja ei ole ilmoittanut virheestä ajoissa. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ratkaisevaa on, milloin ostaja ymmärsi tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentti). Kohtuullinen aika on käytännössä usein vain muutamia kuukausia, joten ilmoitus kannattaa tehdä heti.

Käytetyn asunnon kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita siitä ja vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos asunto on ollut ostajan hallinnassa jo kaupantekohetkellä, määräaika lasketaan kaupanteosta. Kahden vuoden takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentti).

Esimerkki määräajasta: Sait asunnon hallintaasi 1.6.2025. Kahden vuoden takaraja päättyy 1.6.2027. Jos löydät vesivahingon 1.4.2027, ilmoita siitä myyjälle heti, jo ennen takarajaa. Ilmoitus pitää silti tehdä kohtuullisessa ajassa löytämisestä, vaikka takarajaan olisi vielä aikaa.

Lisäksi hinnanalennus- ja korvausvaatimus vanhenee. Vanhentuminen on katkaistava, esimerkiksi lähettämällä myyjälle yksilöity vaatimus, kolmen vuoden kuluessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ja viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta (vanhentumislain 4, 7 ja 10 §). Määräajoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kuinka kauan myyjän vastuu kestää asuntokaupassa.

KKO 2008:8 (kiinteistön kauppa, suuntaa antava)

• Mitä tapahtui: Omakotitalon ostaja havaitsi talossa virheitä kesällä 2002. Hän purki rakennuksen ja ilmoitti rakenteissa havaitsemistaan virheistä myyjille vasta joulukuussa 2002.
• Mitä KKO ratkaisi: Ostaja oli ilmoittanut virheistä liian myöhään. Virheistä olisi pitänyt ilmoittaa kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen rakennuksen purkamista, jotta myyjät olisivat voineet tutustua väitettyihin virheisiin. Koska myyjien ei katsottu menetelleen törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin.
• Mitä tämä tarkoittaa käytännössä: Ilmoita havaitsemistasi virheistä myyjälle viipymättä ja ennen kuin purat virheelliset rakenteet tai teet korjauksia, jotka estävät virheiden myöhemmän tutkimisen. Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheisiin. Jos vahingon torjuminen edellyttää kiireellisiä toimia, tee välttämättömät toimet viivyttelemättä ja dokumentoi lähtötilanne sekä tehdyt toimenpiteet mahdollisimman huolellisesti.
• Mitä ei voi suoraan päätellä: Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa. Asunto-osakkeen kaupassa sovelletaan asuntokauppalain virheilmoitusta koskevia säännöksiä, erityisesti käytetyn asunnon kaupassa 6 luvun 14 §:ää. Ratkaisu antaa kuitenkin suuntaa sille, miksi virheestä kannattaa ilmoittaa ajoissa ja ennen kuin sen tutkiminen vaikeutuu.

Vahingonkorvauksesta vapautuminen

Yksityisen myyjän vahingonkorvausvastuu perustuu huolimattomuuteen, mutta näyttötaakka on myyjällä. Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentti).

Käytännössä myyjä vapautuu vahingonkorvauksesta, jos hän pystyy näyttämään, ettei hän tiennyt viasta eikä hänen olisi pitänytkään tietää siitä. Ostaja voi silloinkin saada hinnanalennuksen, koska se ei edellytä myyjän huolimattomuutta.

Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, vastuu on ankarampi. Yritys vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta huolellisuudestaan riippumatta. Välillisestä vahingosta, kuten menetetyistä vuokratuloista, se vastaa kuitenkin vain huolimattomuuden perusteella (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 2 momentti ja 4 luvun 26 §).

Törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen menettely estää vapautumisen

Myyjä ei voi vedota ostajan puutteelliseen tarkastukseen eikä virheilmoituksen määräaikoihin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentti ja 14 §:n 3 momentti). Ostaja saa silloin vedota virheeseen myös kahden vuoden takarajan jälkeen.

Tällaisesta menettelystä voi olla kyse esimerkiksi, kun:

• myyjä on salannut tietämänsä virheen, esimerkiksi peittänyt vesivahingon jäljet,
• myyjä on tahallaan antanut virheellisiä tietoja,
• myyjä on vakuuttanut asian olevan kunnossa, vaikka ei tiennyt sitä.

KKO 2007:91 (käytetyn asunnon kauppa)

• Mitä tapahtui: Pesuhuoneesta ja WC:stä puuttui vedeneristys. Myyjä oli ostajien epäilyjen hälventämiseksi antanut ymmärtää tietävänsä, että vedeneristys oli kunnossa, vaikka ei tiennyt sitä. Ostajat ilmoittivat virheestä yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
• Mitä KKO ratkaisi: Myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden takarajasta huolimatta.
• Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän ei pidä vakuutella asioita, joista hän ei tiedä. Jos et tiedä, sano se suoraan.

Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja

Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan asuntokaupan alalla ammattimaisesti toimivaa, kuten rakennusliikettä tai asuntoja ammatikseen myyvää yritystä. Oman kodin myyjä ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja. Laaja ja ammattimainen asuntojen myynti voi kuitenkin tehdä myyjästä elinkeinonharjoittajan (KKO 2012:21).

Elinkeinonharjoittajan on vaikeampi vapautua vastuusta:

• kuluttajaostajan vahingoksi poikkeava sopimusehto on mitätön (6 luvun 2 §:n 1 momentti),
• kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa, mutta virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (6 luvun 14 §),
• vahingonkorvausvastuu ei edellytä huolimattomuutta, välillisiä vahinkoja lukuun ottamatta (6 luvun 17 §:n 2 momentti).

Uuden ja käytetyn asunnon kaupassa on eroja

Käytetyn asunnon kaupassa yksityisellä myyjällä ei ole laissa oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä ensin, ellei siitä ole sovittu. Käytetyn asunnon virhe johtaa yleensä siihen, että ostaja voi vaatia:

• hinnanalennusta,
• kaupan purkua, jos virhe aiheuttaa olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen,
• vahingonkorvausta, jos edellytykset täyttyvät.

Uuden asunnon kaupassa sääntely on toisenlainen. Siellä myyjällä on sekä velvollisuus että oikeus korjata virhe (asuntokauppalain 4 luvun 22 ja 23 §). Sama koskee elinkeinonharjoittajaa, joka on tehnyt tai teettänyt käytettyyn asuntoon korjaustöitä ennen kauppaa: ostaja voi vaatia niissä ilmenevän virheen korjaamista, ja myyjällä on oikeus korjata virhe (asuntokauppalain 6 luvun 18 §).

Myyjän vastuu voi säilyä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin

Virhettä arvioidaan sen mukaan, millainen asunto oli, kun vaaranvastuu siirtyi ostajalle, eli yleensä hallinnan luovutushetkellä. Myyjä voi siis vastata silloin olemassa olleesta virheestä, vaikka se tulisi ilmi vasta myöhemmin (asuntokauppalain 6 luvun 13 § ja 4 luvun 17 §). Myyjä ei sen sijaan vastaa viasta, joka on syntynyt vasta ostajan aikana, ellei se johdu myyjän sopimusrikkomuksesta.

Kuntotarkastus ei yksin vapauta myyjää

Kuntotarkastus voi auttaa selvittämään kohteen kuntoa. Se ei kuitenkaan itsessään vapauta myyjää vastuusta, jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon. Kuntotarkastus ei myöskään poista myyjän vastuuta piilevästä virheestä, jota tarkastaja ei havainnut eikä olisi voinut havaita. Sen sijaan raportissa mainitut havainnot ja varoitukset voivat laajentaa sitä, mitä ostajan olisi pitänyt tietää.

Näin myyjä voi pienentää vastuutaan

Myyjä voi käytännössä vähentää vastuuriitojen riskiä toimimalla avoimesti ja dokumentoidusti.

Hyviä käytännön toimia ovat:

• Kerro kaikki tiedossasi olevat virheet, puutteet ja aiemmat vauriot kirjallisesti.
• Liitä tiedot kauppakirjaan tai sen liitteeseen.
• Älä anna varmistamattomia tietoja asunnon kunnosta tai taloyhtiön tilanteesta. Jos et tiedä, sano se.
• Jos haluat rajata vastuutasi, yksilöi kauppakirjaan, mitä asiaa rajaus koskee.
• Tarjoa ostajalle tilaisuus tarkastaa asunto huolellisesti, ja anna kuntotarkastusraportti luettavaksi ennen kauppaa.
• Säilytä dokumentit, joista ilmenee, mitä ostajalle on kerrottu.

Kolme esimerkkiä

Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina kaikista tapauksen seikoista.

Esimerkki 1, näkyvä vika: Esittelyssä keittiön lattian laminaatissa näkyy selvä turpoama tiskikoneen edessä. Ostaja ei kysy siitä mitään. Kaupan jälkeen ostaja vaatii hinnanalennusta laminaatin uusimisesta. Myyjä todennäköisesti vapautuu vastuusta, koska ostajan olisi pitänyt havaita vika tarkastuksessa. Jos lattian alta kuitenkin löytyy laaja kosteusvaurio, josta myyjä tiesi mutta ei kertonut, arvio voi olla toinen.

Esimerkki 2, yksilöity vastuunrajoitus: Kauppakirjassa lukee: "Saunan lauteiden alla olevan lattian kunnosta ei ole tietoa. Myyjä ei vastaa sen kunnosta." Myöhemmin lattiasta löytyy lahovaurio. Myyjä voi vapautua vastuusta tältä osin, jos hän ei tiennyt vauriosta. Jos kauppakirjassa lukisi vain "asunto myydään sellaisena kuin se on", ehto ei yleensä suojaisi myyjää kuluttajaostajaa kohtaan.

Esimerkki 3, myöhästynyt ilmoitus: Ostaja huomaa kylpyhuoneessa kosteusvaurion keväällä. Hän remontoi kylpyhuoneen kesällä ja ilmoittaa myyjälle vasta syksyllä, kun remontti on valmis. Myyjä voi vapautua vastuusta, koska ilmoitusta ei tehty kohtuullisessa ajassa eikä myyjä päässyt näkemään vauriota ennen purkamista.

Jos myyjä vetoaa vapautumiseen

Jos olet ostaja ja myyjä kiistää vastuunsa, käy läpi nämä kysymykset:

• Mitä myyjä kertoi ennen kauppaa? Kerää myyntiesite, kauppakirja, isännöitsijäntodistus ja viestit.
• Oliko vika näkyvissä esittelyssä, tai varoitettiinko siitä kuntotarkastusraportissa?
• Onko kauppakirjassa vastuunrajoitus, ja onko se yksilöity juuri tähän asiaan?
• Milloin huomasit virheen, ja milloin ilmoitit siitä ja vaatimuksistasi?
• Onko myyjä yksityishenkilö vai elinkeinonharjoittaja?
• Onko viitteitä siitä, että myyjä tiesi viasta tai peitti sen?

Milloin juristista on hyötyä?

Juristista on hyötyä, kun myyjä kiistää vastuunsa esimerkiksi vastuunrajoituksen, ostajan tarkastusvelvollisuuden tai myöhästyneen ilmoituksen perusteella. Apua kannattaa hakea myös, jos virhe on suuri, harkitset kaupan purkua tai kahden vuoden takaraja lähestyy. Myyjälle juristi on hyödyllinen jo ennen kauppaa, jos kauppakirjaan halutaan pätevä vastuunrajoitus. Tarkista myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kulut.

Kysymyksiä ja vastauksia

Vapautuuko myyjä, jos hän ei tiennyt viasta?

Ei aina. Jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta odottaa, ostaja voi saada hinnanalennuksen, vaikka myyjä ei tiennyt viasta. Vahingonkorvauksesta yksityinen myyjä sen sijaan vapautuu, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.

Riittääkö "sellaisena kuin se on" -ehto vapauttamaan myyjän?

Ei yleensä, jos ostaja on kuluttaja. Yksityinen myyjä voi rajoittaa kuluttajaostajan oikeuksia vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Elinkeinonharjoittaja ei voi heikentää kuluttajaostajan asemaa sopimuksella lainkaan.

Vapauttaako ostajan teettämä kuntotarkastus myyjän?

Ei yksin. Myyjä vastaa edelleen antamistaan tiedoista ja siitä, mitä hän jätti kertomatta. Jos raportissa kuitenkin varoitetaan viasta tai suositellaan lisätutkimuksia, ostajan olisi voitu edellyttää selvittävän asian, ja silloin myyjä voi vapautua.

Voiko myyjä vedota kahden vuoden takarajaan, jos hän salasi virheen?

Ei voi. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajan kannattaa silti ilmoittaa virheestä heti, koska myyjän menettely pitää pystyä näyttämään.

Vastaako myyjä, jos välittäjä kertoi väärin?

Vastaa. Myyjä vastaa ostajaa kohtaan myös tiedoista, jotka hänen toimeksiannostaan toiminut välittäjä antoi. Myyjä voi sen jälkeen vaatia välittäjältä korvausta, jos välittäjä on toiminut virheellisesti.

Vapautuuko myyjä, jos ostaja korjasi vian ennen kuin ilmoitti siitä?

Voi vapautua. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja yleensä ennen kuin rakenteita puretaan tai korjataan, jotta myyjä voi tutustua virheeseen. Kiireellinen vahinko, kuten vuoto, kannattaa torjua heti ja dokumentoida huolellisesti.