» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Perustajaosakkaan konkurssi ei yksinään päätä asunto-osakkeiden kauppoja eikä anna ostajalle automaattisesti oikeutta purkaa kauppaa. Ratkaisevaa on, sitoutuuko konkurssipesä niihin kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt. Konkurssipesän on ilmoitettava tästä osakkeenostajille ilman aiheetonta viivytystä (asuntokauppalain 2 luvun 14 §:n 1 momentti).
Perustajaosakkaan konkurssilla on useita merkityksellisiä vaikutuksia. Perustajaosakkaan konkurssipesän on tällöin ensi töikseen viipymättä ratkaistava ja ilmoitettava osakkeenostajille, haluaako se sitoutua niihin kauppasopimuksiin, joiden velvoitteita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt.
Mikäli konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoittaa sitoutuvansa kauppasopimukseen, osakkeenostajalla ei ole oikeutta purkaa kauppaa konkurssin vuoksi. Kaupan purkaminen voi kuitenkin käydä mahdolliseksi silloin, jos on erityistä aihetta olettaa, että asunnon luovutus viivästyy olennaisesti. Perustajaosakkaan konkurssi ei siis kuitenkaan automaattisesti luo osakkeenostajalle oikeutta kaupan purkamiseen.
Mikäli konkurssipesä sen sijaan ei sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin, on kullakin osakkeenostajalla oikeus purkaa tekemänsä kauppa. Osakkeenostajat voivat toki myös olla purkamatta kauppaa ja saattaa hankkeen loppuun ilman perustajaosakasta.
Ne osakkeenostajat, jotka eivät tällöin pura kauppaa, saavat heti oikeuden käyttää ostamiensa osakkeiden nojalla päätösvaltaa osakeyhtiössä. Mainittu oikeus ei kuitenkaan koske toista perustajaosakasta.
Mikä on perustajaosakas
Perustajaosakkaalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana (asuntokauppalain 1 luvun 4 §). Käytännössä perustajaosakas on yleensä rakennusliike tai rakennuttaja, joka myy uudiskohteen asuntoja.
Konkurssi rakentamisvaiheen jälkeen
Jos myyjä asetetaan konkurssiin rakentamisvaiheen päätyttyä mutta ennen kuin se on täyttänyt sopimuksen, ostaja saa purkaa kaupan, jollei konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoita sitoutuvansa kauppaan ja aseta turvaavaa vakuutta sopimuksen täyttämisestä (asuntokauppalain 4 luvun 13 §:n 2 momentti).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Purku ennakoidun viivästyksen vuoksi
Vaikka konkurssipesä sitoutuisi kauppaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen sovittua luovutusajankohtaa, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan (asuntokauppalain 4 luvun 9 §). Purkuun oikeuttavasta viivästyksestä säädetään 4 luvun 8 §:ssä. Jos rakennusliike on ajautunut konkurssiin, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta uuden asunnon kauppaa koskevassa asiassa.
Ostajan turvat konkurssissa
- Rakentamisvaiheen vakuus: perustajaosakkaan on asetettava osakeyhtiön ja ostajien hyväksi vakuus rakentamista ja kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä. Vakuuden on oltava tarjoamisen alkaessa vähintään 5 prosenttia taloussuunnitelman rakennuskustannuksista ja kulloinkin vähintään 10 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista. Rakentamisvaiheen jälkeen vakuus on vähintään 2 prosenttia ja voimassa vähintään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnästä (2 luvun 17 §).
- Suorituskyvyttömyysvakuus: ennen osakkeiden tarjoamista perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta on otettava vakuutus tai annettava pankkitakaus tai muu hyväksytty takaus, joka on voimassa 10 vuotta käyttöönottohyväksynnästä. Se kattaa tietyt rakennusvirheen selvittämis- ja korjauskulut sekä ylimääräiset asumiskulut, jos perustajaosakas ei pysty niistä vastaamaan (2 luvun 19 §).
- Panttioikeus: jos perustajaosakas on pidättänyt omistusoikeuden myymäänsä osakkeeseen, ostajalla on kaupan purkamisen varalta panttioikeus ostamaansa osakkeeseen kauppahinnan palautussaatavan ja koron vakuudeksi (2 luvun 11 §:n 4 momentti).
- Ulosmittauskielto: perustajaosakkaan myymää osaketta ei saa ulosmitata perustajaosakkaan velasta, vaikka omistuksenpidätysehto olisi voimassa (2 luvun 13 §).
- Kauppahintojen maksutili: kauppasopimuksessa on mainittava kauppahintojen maksutili (2 luvun 11 a ja 12 §).
Osakkeenostajien kokous ja valvonta
Osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään neljäsosasta asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Kokouksessa ostajat voivat valita tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan.
Jos kokousta ei kutsuta, Lupa- ja valvontavirasto voi hakemuksesta oikeuttaa hakijan kutsumaan sen koolle yhtiön kustannuksella (asuntokauppalain 2 luvun 20 §). Konkurssitilanteessa tämä kokous ja ostajien valitsemat valvojat ovat tärkeitä tiedonlähteitä.
Esimerkki
Perustajaosakas asetetaan konkurssiin, kun kerrostalo on puolivalmis. Konkurssipesä ilmoittaa, ettei se sitoudu kauppoihin. Ostaja A purkaa kauppansa ja vaatii maksamiensa kauppahintaerien palauttamista.
Ostaja B ei pura. B:llä on heti oikeus käyttää osakkeidensa päätäntävaltaa yhtiössä. B maksaa osakkeistaan konkurssin alkamishetken arvoa vastaavan määrän, josta vähennetään perustajaosakkaan yhtiölle olevaa velkaa kauppahintojen suhteessa. Jos B on jo maksanut enemmän, hän saa erotuksen takaisin korkoineen (havainnollistava esimerkki; todelliset määrät riippuvat arvioinnista ja yhtiön saatavista).
Jos perustajaosakas on asetettu konkurssiin, voit pyytää maksuttoman selvityksen perustajaosakkaan konkurssin vaikutuksista.
Mitä ostajan kannattaa tehdä
- Selvitä, onko konkurssipesä antanut sitoutumisilmoituksen ja milloin.
- Tarkista kauppakirjasta vakuudet, turva-asiakirjojen säilyttäjä ja kauppahintojen maksutili.
- Ota yhteyttä turva-asiakirjojen säilyttäjään ja vakuuden antajaan.
- Arvioi, onko rakentaminen keskeytynyt niin, että purku ennakoidun viivästyksen vuoksi voisi tulla kysymykseen.
- Toimi yhdessä muiden ostajien kanssa osakkeenostajien kokouksessa.
- Purkupäätös on merkittävä taloudellinen ratkaisu, joten siihen kannattaa hakea juristin apua.
Kysymyksiä ja vastauksia
Raukeaako kauppani, jos rakennuttaja menee konkurssiin?
Ei automaattisesti. Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava ostajille, sitoutuuko se kauppoihin. Jos pesä ei sitoudu, saat purkaa kaupan.
Voinko purkaa kaupan, vaikka konkurssipesä sitoutuu siihen?
Et pelkän konkurssin vuoksi. Voit kuitenkin purkaa kaupan etukäteen, jos on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan.
Mitä maksan, jos jatkan hanketta ilman perustajaosakasta?
Jatkavat ostajat maksavat osakkeista määrän, joka vastaa osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Siitä vähennetään kauppahintojen suhteessa perustajaosakkaan velka yhtiölle. Jos olet jo maksanut enemmän, saat erotuksen takaisin korkoineen.
Mikä turvaa jo maksamani rahat?
Tärkeimmät turvat ovat rakentamisvaiheen vakuus ja suorituskyvyttömyysvakuus. Lisäksi perustajaosakkaan myymää osaketta ei saa ulosmitata perustajaosakkaan velasta, ja jos myyjä on pidättänyt omistusoikeuden, sinulla on panttioikeus osakkeeseen palautussaatavasi vakuudeksi.
Milloin kannattaa ottaa yhteyttä juristiin?
Heti, kun konkurssista tulee tieto. Purku tai jatkaminen, vakuuksien käyttö ja saatavien valvonta konkurssissa ovat suuria rahakysymyksiä, ja niissä on usein määräaikoja.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa