» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Käytetyn asunnon kaupassa myyjä voi joutua vastuuseen ostajalle myös sellaisesta virheestä, jonka on aiheuttanut joku muu kuin myyjä itse. Tällöin myyjällä voi olla takautumisoikeus eli oikeus vaatia korvausta siltä taholta, jonka virheestä tai laiminlyönnistä vastuu on alun perin aiheutunut.
Takautumisoikeudella voi olla merkitystä esimerkiksi silloin, kun myyjä joutuu antamaan ostajalle hinnanalennusta tai maksamaan vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksessa olleen virheellisen tiedon, asunto-osakeyhtiön edustajan antaman väärän tiedon, rakennusvirheen tai rakennusmateriaalin virheen vuoksi.
Jos virhe johtuu rakennustyöstä, myyjällä voi olla oikeus vaatia korvausta virheestä vastuussa olevalta urakoitsijalta tai muulta elinkeinonharjoittajalta. Myös rakennusmateriaalin virhe voi tietyin edellytyksin johtaa valmistajan, maahantuojan tai jälleenmyyjän vastuuseen.
Miksi myyjä vastaa muiden antamista tiedoista
Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan myyjä voi vastata ostajalle myös sellaisista ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista, jotka ovat peräisin muulta taholta kuin myyjältä itseltään.
Myyjän vastuu koskee myös tietoja, jotka on antanut hänen toimeksiannostaan toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu hänen edustajansa. Sama koskee isännöitsijäntodistukseen sisältyviä tietoja sekä muita tietoja, jotka ovat peräisin kaupan kohteena olevan asunto-osakeyhtiön edustajalta.
Ostajan näkökulmasta myyjä voi siis olla vastuussa virheellisistä tai puutteellisista tiedoista, vaikka hän ei olisi itse antanut niitä.
Kiinteistönvälitysliikkeen korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälityslaissa. Asunto-osakeyhtiön ja sen edustajan vastuusta säädetään puolestaan asuntokauppalain 7 luvussa.
Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamiin tietoihin
Jos myyjä joutuu vastuuseen ostajalle isännöitsijäntodistuksessa olleen virheellisen tiedon tai asunto-osakeyhtiön edustajan antaman tiedon vuoksi, myyjällä voi olla oikeus saada vahingostaan korvaus yhtiöltä tai kyseiseltä henkilöltä.
Asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n mukaan myyjällä on oikeus korvaukseen, ellei yhtiö tai sen edustaja osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti. Yhtiön tai sen edustajan on siis osoitettava toimineensa huolellisesti välttyäkseen korvausvastuulta.
Jos myös myyjä tai hänen edustajansa on menetellyt huolimattomasti antaessaan todistuksen tai tiedon ostajalle, vahingonkorvausta voidaan sovitella olosuhteiden perusteella kohtuulliseksi.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2010:17 selostetuissa hovioikeuden perusteluissa viitataan asuntokauppalain esitöihin (HE 14/1994 vp, s. 140). Esitöiden mukaan yhtiön korvausvastuu voi perustua paitsi isännöitsijäntodistuksen virheellisiin tietoihin myös siihen, että todistuksesta on jätetty pois tietoja, jotka siinä olisi pitänyt ilmoittaa.
Isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi muun muassa asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila, yhtiön rakennuksia ja niiden kuntoa koskevat tiedot, yhtiön tiedossa olevat rakennusten kuntoon vaikuttavat seikat sekä osakehuoneistoa ja sen kuntoa koskevat tiedot. Todistuksessa on ilmoitettava myös osakkeenomistajan erääntyneet ja maksamatta olevat vastikkeet, mahdollinen huoneiston hallintaanottopäätös sekä selvitys lainavastuista, jos ne kohdistuvat osakkeenomistajiin eri tavoin (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §).
KKO 2010:17: Ostaja voi vaatia korvausta myös suoraan todistuksen antajalta
Mitä tapahtui: Ostaja osti vuonna 2004 kiinteistönvälittäjän kautta 724 000 eurolla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat erillistalohuoneiston hallintaan. Isännöitsijäntodistuksessa huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaiseksi pinta-alaksi oli merkitty 158,2 neliömetriä ja mahdolliseksi tarkistusmitatuksi pinta-alaksi 188 neliömetriä.
Osa pinta-alasta muodostui kuitenkin tiloista, jotka oli rakennettu ilman rakennuslupaa ja käytettävissä oleva rakennusoikeus ylittäen. Tätä ei kerrottu isännöitsijäntodistuksessa.
Mistä riideltiin: Ostaja vaati vahingonkorvausta myös isännöitsijäntodistuksen allekirjoittaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta. Edustaja katsoi, että hänen vastuunsa oli vain takautumisvastuuta myyjää kohtaan. Hovioikeus hyväksyi tämän tulkinnan ja katsoi, ettei ostaja voinut vaatia korvausta suoraan yhtiön edustajalta.
Mitä KKO ratkaisi: Korkein oikeus katsoi, ettei asuntokauppalaki estä ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta suoraan asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla. Ostaja voi itse valita, mihin säännöksiin hän perustaa vaatimuksensa ja missä järjestyksessä hän esittää ne.
KKO katsoi myös, että luvattomasta ja rakennusoikeuden ylittävästä rakentamisesta olisi pitänyt ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa. Todistus oli tältä osin puutteellinen, ja sen antanut edustaja oli menetellyt asunto-osakeyhtiötä koskevien säännösten vastaisesti.
Vahingonkorvausvastuun syntyminen ei edellytä, että isännöitsijäntodistus olisi ollut ainoa syy ostajan ostopäätökseen. KKO kumosi alempien oikeuksien ratkaisut yhtiön edustajaan kohdistuneen vaatimuksen osalta ja palautti asian käräjäoikeuteen syy-yhteyden ja vahingon määrän selvittämiseksi.
Mitä tämä tarkoittaa: Yleensä on KKO:n mukaan tarkoituksenmukaista selvittää ensin ostajan vaatimukset myyjää kohtaan. Tämän jälkeen voidaan käsitellä myyjän mahdollinen takautumisoikeus asunto-osakeyhtiötä tai sen edustajaa kohtaan.
Ostaja voi kuitenkin joissakin tilanteissa vaatia korvausta suoraan yhtiöltä tai sen edustajalta. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on yhtiön tai sen edustajan antama virheellinen tieto tai olennaisen tiedon ilmoittamatta jättäminen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä ratkaisusta ei voi päätellä: KKO ei ratkaissut, kuinka suuri vahinko ostajalle oli aiheutunut tai oliko puutteellisen isännöitsijäntodistuksen ja väitetyn vahingon välillä lopullisen korvausvastuun edellyttämä syy-yhteys. Ratkaisu ei siis tarkoita, että yhtiön edustaja olisi automaattisesti korvausvelvollinen aina, kun isännöitsijäntodistuksessa on virhe.
Ratkaisussa sovellettiin tuolloin voimassa ollutta asunto-osakeyhtiölakia. Nykyisin hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä. Sen mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä voivat joutua korvaamaan vahingon, jonka he ovat tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muutoin kuin pelkästään toiminnan keskeisiä periaatteita koskevia säännöksiä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.
Jos isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö, vahingonkorvausvastuuta koskevat säännökset ulottuvat myös yhteisöön ja sen päävastuulliseen isännöitsijään lain mukaisin edellytyksin. Jos isännöitsijäntodistuksessa on ollut virheellinen tieto, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta takautumisvaatimusta koskevassa asiassa.
Takautumisoikeus rakentamis- ja materiaalivirheissä
Asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n mukaan myyjällä voi olla oikeus saada korvausta urakoitsijalta tai muulta elinkeinonharjoittajalta, jos myyjä on joutunut vastuuseen ostajalle asunnon virheestä, joka johtuu tämän tekemästä virheestä. Virhe voi liittyä rakentamiseen, korjausrakentamiseen tai niiden suunnitteluun. Myyjän oikeus korvaukseen ei edellytä, että hän olisi itse tehnyt sopimuksen virheestä vastuussa olevan elinkeinonharjoittajan kanssa.
Jos asunnon virhe johtuu rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetystä materiaalista tai asuntoon kuuluvasta laitteesta, myyjällä voi olla oikeus saada korvausta materiaalin tai laitteen valmistajalta tai maahantuojalta. Korvausta voidaan vaatia myös myöhemmältä jälleenmyyjältä, jos virhe johtuu tämän omasta menettelystä.
Jos myyjä on korvannut tällaisesta virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän tuotevastuulakiin perustuva oikeus korvaukseen siirtyy vastaavalta osin myyjälle.
Jos asunnon virhe tai siitä aiheutunut vahinko johtuu useamman tahon vastuulle kuuluvista seikoista, korvausvastuu jaetaan heidän kesken sen mukaan, mikä on olosuhteet huomioon ottaen kohtuullista.
Kiinteistönvälittäjä ja myyjä
Jos kiinteistönvälittäjä antaa ostajalle virheellisiä tai puutteellisia tietoja, myyjä voi joutua niistä vastuuseen ostajalle, vaikka tiedot olisivat peräisin välittäjältä.
Kiinteistönvälitysliikkeen omasta vahingonkorvausvastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000).
Välitysliikkeellä voi puolestaan olla oikeus vaatia korvausta toimeksiantajaltaan, jos tämä on tahallaan tai huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisesta seikasta ja aiheuttanut näin välitysliikkeelle vahinkoa (kiinteistönvälityslain 15 §).
Myyjän vastuu ostajaa kohtaan on takautumisen edellytys
Asuntokauppalain 7 luvun mukainen takautumisoikeus edellyttää, että myyjä on joutunut asuntokauppalain perusteella vastuuseen ostajalle asunnon virheestä. Tällöin myyjällä voi olla oikeus vaatia korvausta siltä taholta, jonka virheestä vastuu on aiheutunut.
Käytetyn asunnon kaupassa myyjän vastuu voi perustua esimerkiksi siihen, ettei asunto vastaa sovittua, ostajalle on annettu virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja tai ostajalle on jätetty kertomatta olennainen seikka (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Pääsääntöisesti ostajan on tehtävä ilmoitus viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Muuten hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajana toimivaa myyjää. Ostaja voi lisäksi vedota virheeseen määräaikojen umpeuduttuakin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Jos ostajan vaatimus on esitetty liian myöhään eikä määräajoista poikkeamiselle ole laissa säädettyä perustetta, myyjän kannattaa selvittää vastuunsa ennen vaatimuksen hyväksymistä. Jos myyjä maksaa ostajalle korvausta ilman oikeudellista velvollisuutta, hänellä ei välttämättä ole oikeutta saada maksamaansa määrää takaisin kolmannelta taholta.
Myöhemmällä asunnon omistajalla voi lisäksi olla oikeus vedota uuden asunnon kauppaa koskeviin virhesäännöksiin suoraan asunnon ensimmäistä myyjää vastaan, vaikka hän olisi ostanut asunnon aiemmalta omistajalta. Tämä oikeus koskee tilanteita, joissa ensimmäinen myyjä on ollut perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja, ja siihen sovelletaan laissa säädettyjä rajoituksia (asuntokauppalain 5 luvun 3 §).
Takautumisen kohde ja rajaukset
Myyjän takautumisoikeus voi kohdistua asunto-osakeyhtiöön tai sen edustajaan, kuten isännöitsijään tai hallituksen jäseneen, jos myyjän vastuu ostajalle on aiheutunut isännöitsijäntodistuksessa olleesta virheellisestä tai puutteellisesta tiedosta tai muusta yhtiön edustajan antamasta tiedosta.
Takautumisoikeus voi kohdistua myös urakoitsijaan, rakentamisesta tai korjausrakentamisesta vastanneeseen elinkeinonharjoittajaan, suunnittelijaan taikka virheellisen materiaalin tai laitteen valmistajaan tai maahantuojaan. Myös myöhempi jälleenmyyjä voi joutua korvausvastuuseen, jos virhe johtuu hänen omasta menettelystään.
Takautumisoikeus ei kuitenkaan tarkoita, että myyjä voisi automaattisesti siirtää koko vastuunsa toiselle taholle. Korvausta voidaan sovitella, jos myyjä tai hänen edustajansa on itse menetellyt huolimattomasti antaessaan tietoja ostajalle.
Jos virhe tai siitä aiheutunut vahinko johtuu useamman tahon vastuulle kuuluvista seikoista, korvausvastuu jaetaan olosuhteiden perusteella kohtuullisella tavalla.
Jos myyjä on itse tiennyt virheestä mutta jättänyt kertomatta siitä ostajalle, myös hänen oma menettelynsä vaikuttaa vastuun arviointiin. Myyjä ei voi olettaa saavansa tällaisesta laiminlyönnistä aiheutunutta vahinkoa kokonaan korvatuksi toiselta taholta.
Todistaminen ja käytännön merkitys
Myyjän on pystyttävä osoittamaan, että hänen vastuunsa ostajaa kohtaan johtuu toisen tahon virheestä tai laiminlyönnistä.
Siksi on tärkeää selvittää, mikä tieto oli virheellinen tai puutteellinen, mistä tieto oli peräisin, milloin se annettiin ja mitä ostajalle kerrottiin. Lisäksi on selvitettävä, millä perusteella myyjä joutui vastuuseen ostajalle ja miten toisen tahon menettely vaikutti vastuun syntymiseen. Jos virhe liittyy esimerkiksi isännöitsijäntodistukseen, todistuksen sisältö ja päiväys voivat olla olennaisia.
Käytännössä myyjän kannattaa:
- ilmoittaa ostajan reklamaatiosta viipymättä yhtiölle, isännöitsijälle tai urakoitsijalle, jota vastaan takautumisvaatimus voi tulla kyseeseen;
- säilyttää kaikki asiaan liittyvät asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus, myyntiesite, kauppakirja, kuntotarkastusraportti ja osapuolten välinen kirjeenvaihto;
- selvittää, olisiko mahdollisesti korvausvastuussa oleva taho syytä ottaa mukaan jo ostajan kanssa käytäviin neuvotteluihin tai oikeudenkäyntiin.
Takautumisvaatimuksen vanhentuminen
Velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) mukaan yleinen vanhentumisaika on kolme vuotta, ellei vanhentumista katkaista ennen määräajan päättymistä (4 §).
Vahingonkorvauksen vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa korvausvaatimuksessa siitä, kun vahingonkärsijä havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Sopimuksen ulkopuoliseen vahinkoon perustuvassa korvausvaatimuksessa määräaika alkaa siitä, kun vahingonkärsijä sai tai hänen olisi pitänyt saada tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta tahosta (laki velan vanhentumisesta 7 §).
Laissa säädetään lisäksi, että vahingonkorvauksen vanhentuminen on pääsääntöisesti katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtumasta.
Myyjän takautumisvaatimuksen vanhentumisen alkamisajankohta riippuu vaatimuksen oikeudellisesta perusteesta. Siksi myyjän kannattaa esittää takautumisvaatimus mahdollisimman pian ostajan reklamaation saatuaan ja huolehtia vanhentumisen katkaisemisesta. Pelkkä reklamaatiosta ilmoittaminen ei välttämättä riitä.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Isännöitsijäntodistuksesta puuttuu tieto siitä, että taloyhtiö on jo tilannut linjasaneerauksen hankesuunnitelman ja päättänyt aloittaa korjauksen kahden vuoden kuluttua. Ostaja vaatii myyjältä hinnanalennusta taloudellisen virheen perusteella.
Jos myyjä joutuu maksamaan hinnanalennusta, hän voi vaatia korvausta taloyhtiöltä tai isännöitsijäntodistuksen antaneelta henkilöltä. Korvausvastuusta vapautuakseen yhtiön tai todistuksen antajan on osoitettava, ettei todistusta annettaessa ole menetelty huolimattomasti.
Esimerkki 2: Myyjä tiesi kylpyhuoneen kosteusvauriosta mutta jätti kertomatta siitä ostajalle. Myyjä joutuu korvausvastuuseen. Hän ei voi siirtää oman tiedonantovelvollisuutensa laiminlyöntiin perustuvaa vastuutaan kylpyhuoneen rakentaneelle urakoitsijalle.
Jos kosteusvaurio on kuitenkin aiheutunut urakoitsijan virheellisesti tekemästä vedeneristyksestä, myyjä voi vaatia urakoitsijalta korvausta siltä osin kuin vahinko johtuu tämän virheestä.
Esimerkki 3: Ostaja huomaa kaupanteon jälkeen, että isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettuun pinta-alaan sisältyy ilman rakennuslupaa rakennettuja tiloja. Ratkaisun KKO 2010:17 mukaan ostaja voi vaatia korvausta myyjän lisäksi suoraan isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta, jos vahingonkorvausvastuun edellytykset täyttyvät. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen siitä, keneen korvausvaatimuksesi kannattaa kohdistaa.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voiko ostaja vaatia korvausta suoraan isännöitsijältä tai taloyhtiöltä?
Kyllä, jos vahingonkorvausvastuun edellytykset täyttyvät. Ratkaisun KKO 2010:17 mukaan ostaja voi vaatia korvausta suoraan isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla. Asuntokauppalaki ei estä tällaista vaatimusta. Yleensä on kuitenkin tarkoituksenmukaista selvittää ensin myyjän vastuu ostajalle.
2. Kuka joutuu todistamaan, että isännöitsijä oli huolellinen?
Asunto-osakeyhtiö tai sen edustaja. Jos myyjä on joutunut vastuuseen ostajalle isännöitsijäntodistuksen virheellisen tai puutteellisen tiedon vuoksi, myyjällä on oikeus vaatia korvausta yhtiöltä tai sen edustajalta. Korvausvastuusta vapautuakseen yhtiön tai edustajan on osoitettava, ettei tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.
3. Voiko myyjä siirtää koko vastuunsa urakoitsijalle?
Ei automaattisesti. Myyjä voi vaatia urakoitsijalta korvausta siltä osin kuin asunnon virhe tai siitä aiheutunut vahinko johtuu urakoitsijan virheestä.
Jos myyjä on itse tiennyt viasta mutta jättänyt kertomatta siitä ostajalle, myös myyjän oma menettely vaikuttaa vastuun arviointiin. Jos vahinkoon on vaikuttanut useamman tahon virhe, korvausvastuu jaetaan heidän kesken olosuhteiden perusteella kohtuullisella tavalla.
4. Milloin myyjän kannattaa ilmoittaa takautumisvaatimuksesta?
Heti, kun ostaja on esittänyt vaatimuksensa. Vanhentumisaika on yleensä kolme vuotta, mutta sen alkamisajankohta riippuu vaatimuksen perusteesta. Myyjän kannattaa esittää takautumisvaatimus kirjallisesti ja huolehtia vanhentumisen katkaisemisesta.
Pelkkä ostajan reklamaatiosta ilmoittaminen ei välttämättä riitä. Varhainen ilmoitus antaa myös mahdollisesti korvausvastuussa olevalle taholle mahdollisuuden osallistua asian selvittämiseen ja neuvotteluihin.
5. Mitä asiakirjoja myyjän kannattaa säilyttää?
Myyjän kannattaa säilyttää isännöitsijäntodistus päiväyksineen, myyntiesite, kauppakirja, kuntotarkastusraportti sekä kaikki asiaan liittyvä kirjeenvaihto. Asiakirjojen avulla voidaan osoittaa, mistä virheellinen tai puutteellinen tieto oli peräisin, mitä ostajalle kerrottiin ja millä perusteella myyjä joutui vastuuseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa