» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos käytetyssä asunnossa on virhe, josta myyjä on vastuussa, ostaja voi pidättyä maksamasta kauppahintaa tai sen jäljellä olevaa osaa. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää kauppahinnasta enempää kuin hänen virheeseen perustuvan vaatimuksensa turvaamiseksi on tarpeen (asuntokauppalain 6 luvun 15 §).
Maksusta pidättyminen on ostajan oikeuksia turvaava keino. Se ei tarkoita, että ostaja voisi jättää koko kauppahinnan maksamatta, jos virhe koskee vain osaa asunnosta tai sen arvosta. Pidätettävän summan on oltava oikeassa suhteessa virheen merkitykseen ja ostajan vaatimuksiin.
Jos ostaja pidättää kauppahinnasta perusteettomasti liian suuren summan, hän voi itse joutua vastuuseen maksuviivästyksestä ja sen seuraamuksista.
Milloin pidätysoikeudella on käytännössä merkitystä
Käytetyn asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan yleensä kerralla. Ellei toisin ole sovittu, kauppahinta maksetaan samanaikaisesti, kun asunnon hallinta ja osakekirja luovutetaan ostajalle tai annetaan suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Ostajalla on kuitenkin oltava ennen maksamista kohtuullinen mahdollisuus tarkastaa asunto ja asiakirjat (asuntokauppalain 6 luvun 22 §).
Ostajan oikeus pidättyä maksusta koskee vain kauppahinnan maksamatta olevaa osaa. Siksi pidätysoikeudella on merkitystä erityisesti silloin, kun:
- Osa kauppahinnasta on sovittu maksettavaksi myöhemmin, esimerkiksi asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä.
- Ostaja havaitsee virheen tarkastaessaan asunnon ennen kauppahinnan tai sen viimeisen erän maksamista.
- Osapuolet ovat sopineet, että osa kauppahinnasta jätetään maksamatta tai talletetaan, kunnes jokin epäselvä asia on selvitetty.
Jos ostaja on jo maksanut koko kauppahinnan, hän ei voi enää käyttää maksusta pidättymistä turvaamiskeinona. Tällöin hänen on ilmoitettava virheestä myyjälle ja esitettävä tilanteen mukaan vaatimus hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta tai kaupan purkamisesta.
Pidättyminen virheen vuoksi ja pidättyminen viivästyksen vuoksi
Asuntokauppalaissa säädetään kahdesta eri perusteesta, joiden nojalla ostaja voi pidättyä kauppahinnan maksamisesta. Asunnon virheeseen perustuvasta pidätysoikeudesta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 15 §:ssä ja myyjän viivästykseen perustuvasta pidättymisestä säädetään 6 luvun 8 §:ssä.
Jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa tai osakekirjaa taikka anna suostumusta omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana, ostaja voi pidättyä kauppahinnan maksamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Luovutuksen jälkeenkin ostaja voi pidättää kauppahinnasta määrän, joka on tarpeen viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.
Uuden asunnon kaupassa virheeseen perustuvasta pidätysoikeudesta säädetään asuntokauppalain 4 luvun 21 §:ssä.
Uuden asunnon ostajaa suojaa lisäksi kauppahinnan viimeistä maksuerää koskeva järjestely. Vähintään 2 prosenttia kauppahinnasta on maksettava tallettamalla summa myyjän lukuun pankkiin. Myyjä saa nostaa talletuksen aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta, ellei ostaja käytä pidätysoikeuttaan ja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta (asuntokauppalain 4 luvun 29 §). Käytetyn asunnon kaupasta tällaista säännöstä ei ole.
Virheilmoitus eli reklamaatio
Käytetyn asunnon kaupassa ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Määräaika alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioinnissa on olennaista, milloin ostaja sai tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheen merkityksestä (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Ostajan on yleensä ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli ostajan hallinnassa jo kaupantekohetkellä, kahden vuoden määräaika alkaa kaupantekopäivästä.
Tämä kahden vuoden takaraja ei koske tilannetta, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja. Ostaja saa vedota virheeseen näistä määräajoista huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Reklamaation eli virheilmoituksen tulee olla riittävän täsmällinen. Siinä on kerrottava, mitä virhe koskee, miten se ilmenee ja mitä ostaja vaatii sen perusteella.
Vaatimuksen lopullista euromäärää ei kuitenkaan tarvitse aina tietää vielä reklamaatiota tehtäessä. Jos ostaja pidättää osan kauppahinnasta virheen vuoksi, hänen kannattaa ilmoittaa samalla pidätyksen peruste ja pidätettävä summa.
Reklamaation kohtuullista aikaa arvioitaessa otetaan huomioon, että ostaja tarvitsee yleensä aikaa virheen selvittämiseen ja mahdollisesti asiantuntijan käyttämiseen. Reklamaatiota ei kuitenkaan pidä viivyttää tarpeettomasti, sillä pitkä viivästys voi vaikeuttaa virheen selvittämistä ja johtaa siihen, että ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Jos et ole varma, onko reklamaatiosi tehty ajoissa, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan virheriitaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ennen kauppaa tiedossa olleet ja tarkastuksessa havaittavat seikat
Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on tarkastanut asunnon ennen kauppaa tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastusmahdollisuuden, hän ei yleensä voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Laki ei kuitenkaan sinänsä velvoita ostajaa tarkastamaan asuntoa. Tarkastusmahdollisuuden käyttämättä jättäminen voi silti rajoittaa ostajan oikeutta vedota myöhemmin havaittuihin virheisiin.
Ostajan ei yleensä tarvitse erikseen varmistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tehdä erityisiä teknisiä tutkimuksia. Tällainen tarkempi selvittäminen voi kuitenkin olla tarpeen, jos myyjä kehottaa siihen tai siihen on muu erityinen syy.
Ostaja voi tietyissä tilanteissa vedota virheeseen tarkastuksesta tai ennakkotiedoista huolimatta. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun ostajan ei voida edellyttää ymmärtäneen havaitsemansa seikan merkitystä tai hänellä oli perusteltu syy olettaa, että puute korjataan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Ostajan oikeutta vedota virheeseen ei myöskään rajoiteta samalla tavalla, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, mutta myös ostaja on ollut huolimaton asunnon tarkastamisessa, ostajalla voi silti olla oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Virheen muut seuraamukset
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi asunnon virheen perusteella pidättyä kauppahinnan maksamisesta tai vaatia hinnanalennusta (6 luvun 16 §). Ostaja voi myös purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (6 luvun 16 §:n 3 momentti).
Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen puolellaan olevasta huolimattomuudesta (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
Jos kauppahintaa palautetaan hinnanalennuksena, ostajalla on oikeus saada palautettavalle määrälle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lähtien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, kaupan purkamiseen ja vahingonkorvaukseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä (asuntokauppalain 4 luvun 25 ja 26 §).
Käytetyn asunnon kauppaa koskevassa 6 luvussa ei ole samanlaista yleistä säännöstä myyjän oikeudesta korjata virhe kuin uuden asunnon kaupassa (vrt. asuntokauppalain 4 luvun 22–24 §). Ostaja ja myyjä voivat kuitenkin sopia virheen korjaamisesta.
Liiallisen pidätyksen riskit
Jos ostaja pidättää kauppahinnasta enemmän kuin mihin hänellä on oikeus, ylimenevä osa katsotaan viivästyneeksi maksuksi. Myyjällä on tällöin oikeus vaatia maksamatta olevalle määrälle korkolain mukaista viivästyskorkoa (asuntokauppalain 6 luvun 23 §).
Myyjä voi purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos viivästys on olennainen tai ostaja ei maksa kauppahintaa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa.
Myyjä ei kuitenkaan voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen perusteella, jos osakekirja on jo luovutettu ostajalle tai suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu. Purkuoikeus päättyy myös silloin, kun ostaja on maksanut viivästyneen kauppahinnan korkoineen (asuntokauppalain 6 luvun 24 §).
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Asunnon kauppahinta on 240 000 euroa. Osapuolet sopivat, että ostaja maksaa 230 000 euroa kaupanteossa ja 10 000 euroa hallinnan luovutuksen yhteydessä kuukautta myöhemmin.
Asunnon hallinnan luovutuksessa ostaja huomaa, että kauppakirjassa uusituksi ilmoitettua kylpyhuonetta ei olekaan remontoitu. Myyjän lupaama korjaus on siis tekemättä. Korjauskustannuksiksi arvioidaan 6 000 euroa.
Ostaja voi reklamoida myyjälle ja pidättää kauppahinnan loppuerästä määrän, joka on tarpeen hänen virheeseen perustuvien vaatimustensa turvaamiseksi. Koko 10 000 euron loppuerän pidättäminen voi olla perusteltua vain, jos ostajan vaatimusten voidaan perustellusti arvioida nousevan näin suuriksi.
Esimerkki 2: Ostaja maksaa kaupanteossa koko kauppahinnan. Kolmen kuukauden kuluttua hän huomaa vesivahingon, josta myyjä tiesi mutta ei kertonut ostajalle.
Koska koko kauppahinta on maksettu, ostaja ei voi enää pidättyä maksusta. Ostajan on reklamoitava ja vaadittava tilanteen mukaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta.
Esimerkki 3: Ostaja on maksamatta 50 000 euron loppuerän kokonaan pienen, noin 1 500 euron korjausta vaativan vian vuoksi.
Jos ostajan virheeseen perustuville vaatimuksille ei ole muuta perustetta, 50 000 euron pidätys on selvästi liian suuri. Ostaja voi joutua maksuviivästykseen perusteettomasti pidättämänsä summan osalta ja maksamaan sille viivästyskorkoa.
Käytännön merkitys ostajalle
Jos ostaja epäilee asunnossa olevan virheen, hänen kannattaa toimia viipymättä ja ilmoittaa asiasta myyjälle kirjallisesti. Reklamaatio on tehtävä myyjälle kohtuullisessa ajassa, ja siinä tulee kuvata havaittu virhe sekä kertoa, mitä ostaja vaatii sen perusteella.
Pidätettävän määrän kannattaa perustaa esimerkiksi korjausarvioon tai asiantuntijan lausuntoon. Summan on oltava oikeassa suhteessa virheeseen perustuviin vaatimuksiin, eikä ostaja saa pidättää enempää kuin vaatimustensa turvaamiseksi on tarpeen.
Jos pidätettävän summan suuruudesta on epäselvyyttä, ostaja ja myyjä voivat sopia esimerkiksi siitä, että osa kauppahinnasta talletetaan erikseen, kunnes virhettä ja siihen liittyviä vaatimuksia koskeva asia on selvitetty. Ennen kauppahinnan pidättämistä voit pyytää maksuttoman selvityksen pidätettävän summan suuruudesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Saanko jättää koko kauppahinnan maksamatta, jos asunnossa on virhe?
Et yleensä. Voit pidättää maksamatta olevasta kauppahinnasta vain sen määrän, joka on tarpeen virheeseen perustuvien vaatimustesi, kuten hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen, turvaamiseksi.
Jos pidätät kauppahinnasta perusteettomasti liian suuren summan, voit joutua maksuviivästykseen ylimenevän osan osalta ja maksamaan sille viivästyskorkoa.
Mitä teen, jos olen jo maksanut koko kauppahinnan?
Jos olet jo maksanut koko kauppahinnan, et voi enää pidättyä maksusta. Ilmoita havaitsemastasi virheestä myyjälle kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa.
Voit vaatia tilanteen mukaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, myös kaupan purkaminen voi olla mahdollista.
Pitääkö minun ilmoittaa myyjälle, että pidätän rahaa?
Kyllä, se on viisasta. Kerro, mikä asunnossa on vikana, mitä vaadit virheen perusteella ja kuinka suuren summan aiot pidättää kauppahinnasta.
Näin myyjä tietää, miksi et maksa koko kauppahintaa. Kirjallinen ilmoitus auttaa myös osoittamaan jälkikäteen, milloin olet reklamoinut virheestä ja millä perusteella olet pidättäytynyt maksusta.
Mistä tiedän, kuinka paljon voin pidättää?
Pidätettävän summan kannattaa perustua korjausarvioon tai asiantuntijan lausuntoon. Summan on oltava oikeassa suhteessa virheeseen perustuviin vaatimuksiisi, eikä se saa ylittää määrää, joka on tarpeen niiden turvaamiseksi.
Vähäinen arviointivirhe ei automaattisesti tarkoita, että pidätys olisi perusteeton. Jos pidätettävän summan suuruudesta on epävarmuutta, voit sopia myyjän kanssa esimerkiksi siitä, että osa kauppahinnasta talletetaan pankkiin, kunnes asia on selvitetty.
Menetänkö oikeuteni, jos en huomannut virhettä esittelyssä?
Et välttämättä. Et yleensä voi vedota virheeseen, joka sinun olisi pitänyt havaita asunnon tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa.
Sinun ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tutkia rakenteiden sisällä olevia vikoja tai erikseen varmistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkemmat tutkimukset voivat olla tarpeen, jos myyjä kehottaa niihin tai asunnossa havaitut seikat antavat niihin erityisen syyn.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa