» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kaupan osapuolten välillä myyjä vastaa yhtiövastikkeista siihen asti, kun asunnon hallinta luovutetaan ostajalle, jollei toisin sovita.
Taloyhtiö voi kuitenkin vaatia myyjän maksamatta jättämiä vastikkeita myös ostajalta. Ostajan vastuu on enintään kuuden kuukauden vastikkeiden suuruinen. Ostaja ei vastaa rästeistä, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka ovat erääntyneet ennen todistuksen päiväystä. Jos joudut maksamaan myyjän rästejä, voit yleensä vaatia ne myyjältä takaisin.
Asunto-osakkeen kaupan yhteydessä pitää huomioida, onko olemassa sellaisia myyjän mahdollisesti laiminlyömiä, maksamattomia vastikkeita tai maksuja, jotka liittyvät asuntoon. Tällaisia ovat esimerkiksi yhtiövastikkeet, erilaiset ylläpito- tai parannuskustannukset sekä julkisoikeudelliset maksut.
Pääperiaate lainsäädännön mukaan on, ellei toisin ole sovittu, että myyjä vastaa asunnon maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan. Asunnon hallinnan tosiasiallinen luovutus siis ratkaisee ostajan ja myyjän välillä, kuka on vastuussa sen jälkeen syntyvistä vastikkeista.
On siis huomattava, että omistusoikeus ja hallintaoikeus voivat siirtyä eri aikoihin, jos näin sovitaan. Yleensä ne siirtyvät samanaikaisesti kaupantekohetkellä.
Asunnon hallinnan luovutus voi viivästyä ostajan tai myyjän syystä. Tällöin se osapuoli, joka on aiheuttanut hallinnan luovutuksen viivästymisen vastaa vastikkeista viivästyksen ajalta. Ostaja ja myyjä voivat sopia keskenään vastikkeiden maksujärjestelyistä ja hallinnan luovutuksesta haluamallaan tavalla (asuntokauppalain 6 luvun 5 §; uuden asunnon kaupassa 4 luvun 5 §).
Jos asunto on jo kaupantekohetkellä ostajan hallinnassa, esimerkiksi kun vuokralainen ostaa asuntonsa, vastuu maksuista siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä, jollei toisin sovita.
Kaksi eri asiaa: kaupan osapuolet ja taloyhtiö
Myyjän ja ostajan välinen sopimus ei sido taloyhtiötä. Taloyhtiön kannalta osakkeen uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 6 §). Jos omistus siirtyy ennen kuin saat asunnon hallintaasi, taloyhtiö laskuttaa siis sinua jo ennen muuttoa. Kaupan osapuolten välillä myyjä vastaa kuitenkin hallinnan luovutukseen asti, joten voit vaatia myyjältä tämän ajan vastikkeet, jollette ole sopineet toisin.
On kuitenkin tärkeää huomioida, että yhtiövastikkeesta ja eräistä siihen rinnastuvista, yhtiöjärjestyksessä määrätyistä maksuista on vielä erikseen lisää lainsäädäntöä. Näistä maksuista ostaja voi joutua myyjän kanssa yhteisvastuuseen siitä huolimatta, että myyjän kanssa oli sovittu maksujärjestelyistä. Asunto-osakeyhtiöllä nimittäin on oikeus vaatia ostajaa maksamaan myyjän laiminlyömät maksut tietyissä tilanteissa.
Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaan osakkeiden uusi omistaja vastaa edellisen omistajan maksamattomista yhtiövastikkeista enintään määrään, joka vastaa omistusoikeuden siirtymiskuukauden ja sitä edeltäneiden viiden kuukauden vastikkeita. Vastuu koskee laissa säädetyin edellytyksin myös muita yhtiöjärjestykseen perustuvia maksuja. Uusi omistaja ei lähtökohtaisesti vastaa ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneistä maksuista, joita todistuksessa ei ole mainittu.
Jos huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, sovelletaan lisäksi asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 7 §:ää. Sen mukaan uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan laissa tarkoitetut erääntyneet maksut. Näihin voi kuulua esimerkiksi maksamattomia vastikkeita sekä hallintaan ottamisesta ja huoneiston korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia. Kuuden kuukauden vastikerajaa ei siksi pidä tulkita yleiseksi enimmäisrajaksi kaikille maksuille, joita hallintaan otetun huoneiston hallinnan palauttaminen edellyttää.
Huomaa ero: Kuuden kuukauden vastuuraja koskee uuden omistajan vastuuta edellisen omistajan maksamattomista yhtiövastikkeista. Se ei ole yleinen enimmäisraja kaikille maksuille, joita hallintaan otetun huoneiston hallinnan palauttaminen voi edellyttää.
Kuuden kuukauden vastuuraja lasketaan omistusoikeuden siirtymiskuukauden ja sitä edeltäneiden viiden kuukauden yhtiövastikkeiden perusteella. Isännöitsijäntodistuksessa mainitut vanhemmat rästit voivat kuulua uuden omistajan vastuulle tämän rajan puitteissa. Jos ennen todistuksen päiväystä erääntynyt maksu puuttuu todistuksesta, uusi omistaja ei lähtökohtaisesti vastaa siitä yhtiölle. Todistuksen päiväyksen jälkeen erääntyneet maksut eivät kuulu tähän suojaan samalla perusteella.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Laskuesimerkki (havainnollistava): Asunnon yhtiövastike on 300 euroa kuukaudessa. Myyjä on jättänyt vastikkeita maksamatta kymmeneltä kuukaudelta eli yhteensä 3 000 euroa. Jos kaikki rästit kuuluvat uuden omistajan vastuun piiriin ja kuuden kuukauden vastuuraja soveltuu, uuden omistajan vastuu näistä rästeistä on enintään 1 800 euroa. Loppuosasta vastaa myyjä.
Jos huoneisto on kuitenkin otettu yhtiön hallintaan ja ostaja haluaa saada sen hallintaansa, maksettava määrä on arvioitava erikseen. Hallinnan palauttamisen edellyttämät maksut eivät välttämättä rajoitu kuuden kuukauden vastikkeita vastaavaan määrään.
Jos ostaja maksaa myyjän vastuulle kuuluvia rästejä, hänellä voi olla oikeus vaatia maksamaansa määrää myyjältä takaisin. Oikeus ja sen laajuus riippuvat muun muassa osapuolten sopimuksesta ja sovellettavista säännöksistä.
Isännöitsijäntodistus ja kaupantekopäivä
Isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet. Siitä on käytävä ilmi myös, onko yhtiökokous päättänyt ottaa huoneiston yhtiön hallintaan, sekä selvitys lainavastuista, jos yhtiön lainat kohdistuvat eri osakkaille eri tavoin (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §). Jos asuntokaupasta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Todistus on tilannekuva päiväyksensä ajalta. Jos todistus on useita viikkoja vanha, kysy ennen kaupantekoa isännöitsijältä, onko myyjällä rästejä kaupantekopäivänä. Sovi, että mahdolliset rästit maksetaan kauppahinnasta suoraan taloyhtiölle.
Myyjä vastaa ostajaan nähden myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista (asuntokauppalain 6 luvun 27 §). Jos myyjä on antanut väärän tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi yhtiövastikkeesta tai asunnon osuudesta yhtiön lainoista, kyse voi olla taloudellisesta virheestä, jos tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (asuntokauppalain 6 luvun 20 §).
Jos taloyhtiö on jo ottanut huoneiston hallintaansa
Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §). Jos ostat osakkeet tällaisen päätöksen jälkeen, saat huoneiston hallintaasi vasta, kun olet maksanut erääntyneet maksut, kuten maksamattomat vastikkeet, hallinnan aikana erääntyvät vastike-erät sekä hallintaan ottamisesta ja huoneiston korjaamisesta aiheutuneet kulut. Tarkista siksi isännöitsijäntodistuksesta, onko tällaista päätöstä tehty.
Oikeuskäytäntöä
KKO 2010:17
- Mitä tapahtui: Ostaja hankki asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat erillistalon hallintaan. Isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettiin huoneiston tarkistusmitatuksi pinta-alaksi 188 m², vaikka yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala oli 158,2 m². Todistuksesta ei käynyt ilmi, että lisätiloja oli rakennettu ilman rakennuslupaa ja rakennusoikeuden ylittäen.
- Mitä ratkaistiin: Asuntokauppalaki ei estänyt ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta yhtiölainsäädännön perusteella.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos isännöitsijäntodistuksessa on väärä tieto, voit myyjän lisäksi harkita vaatimusta yhtiön edustajaa kohtaan.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei koskenut maksamattomia vastikkeita, eikä se ottanut kantaa korvauksen määrään.
KKO 2020:26
- Mitä tapahtui: Ostajat ostivat asunnon juuri putkiremontoidusta talosta. Esitteestä puuttui asunnon osuus remonttilainasta. Ostajat vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvausta.
- Mitä ratkaistiin: Esite oli puutteellinen. Välittäjä oli kuitenkin kertonut lainaosuuden suuruusluokan ostotarjousta tehtäessä, ja ostotarjouksessa ja kauppakirjassa kerrottiin selvästi lainan jyvittämisestä asunnoille. Korvausvaatimus hylättiin äänin 3–2.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Asuntoon kohdistuvat taloudelliset vastuut voivat selvitä muistakin asiakirjoista kuin esitteestä. Lue ostotarjous, kauppakirja ja isännöitsijäntodistus huolellisesti ja kysy, jos jokin jää epäselväksi.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski välitysliikkeen tiedonanto- ja vahingonkorvausvastuuta putkiremonttilainasta, ei myyjän maksamattomia vastikerästejä. Se ei myöskään tarkoita, että puutteellinen myyntiesite olisi merkityksetön tai että suullinen selvitys aina riittäisi.
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia, eivät oikeita tapauksia.
Esimerkki 1, rästit todistuksessa: Isännöitsijäntodistuksessa mainitaan 900 euron vastikerästit. Kauppakirjaan kirjataan, että rästit maksetaan kauppahinnasta suoraan taloyhtiölle kaupantekopäivänä. Ostaja välttyy yhteisvastuulta.
Esimerkki 2, omistus ja hallinta eri aikaan: Kauppa tehdään 1.3., mutta myyjä muuttaa pois vasta 1.4. Omistus siirtyy kaupantekohetkellä, joten taloyhtiö laskuttaa maaliskuun vastikkeen ostajalta. Kaupan osapuolten välillä myyjä vastaa kuitenkin maaliskuun vastikkeesta, koska hallinta siirtyi vasta 1.4. Ostaja voi vaatia sen myyjältä, jollei muuta ole sovittu.
Esimerkki 3, rästi todistuksen jälkeen: Todistus on päivätty 10.1., eikä siinä ole rästejä. Myyjä jättää maksamatta helmikuun vastikkeen, ja kauppa tehdään 20.2. Koska vastike erääntyi todistuksen päiväyksen jälkeen, taloyhtiö voi vaatia sitä ostajalta. Ostaja voi vaatia summan takaisin myyjältä.
Epäselvyyksien välttämiseksi on syytä selkeästi sopia maksamattomien vastikkeiden maksujärjestelyistä myyjän kanssa. Se ajankohta on tärkeä, jolloin vastikkeiden maksuvelvollisuus siirtyy ostajalle. Lisäksi ostajan tulee tutustua huolellisesti asuntokaupan yhteydessä esiintyviin asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen. Näin saadaan selko asuntoon mahdollisesti kohdistuvista maksamattomista vastikkeista, joista ostaja voi joutua myyjän kanssa yhteisvastuuseen.
Näin toimit ostajana
- Lue isännöitsijäntodistus ja tarkista kohdat maksamattomista vastikkeista, hallintaan ottamisesta ja lainavastuista.
- Jos todistus on vanha, kysy isännöitsijältä vastiketilanne kaupantekopäivänä.
- Kirjaa kauppakirjaan, milloin hallinta siirtyy ja kuka maksaa minkäkin kuukauden vastikkeen.
- Sovi, että mahdolliset rästit maksetaan kauppahinnasta suoraan taloyhtiölle.
- Jos taloyhtiö vaatii sinulta myyjän rästejä, pyydä erittely ja tarkista, ylittääkö vaatimus kuuden kuukauden vastikkeiden määrän. Vaadi maksamasi summa kirjallisesti myyjältä.
Milloin juristista on hyötyä?
Yleensä vastikeasiat ratkeavat neuvottelemalla. Juristista on hyötyä, jos rästit ovat suuria, jos taloyhtiö on jo päättänyt ottaa huoneiston hallintaansa tai jos myyjä kieltäytyy maksamasta sinulle takaisin. Apua kannattaa hakea myös, jos isännöitsijäntodistuksessa tai esitteessä on ollut väärä tieto asunnon taloudellisista vastuista.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Jos myyjä on jättänyt vastikkeita maksamatta, voit pyytää maksuttoman selvityksen maksamattomista vastikkeista asuntokaupassa.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko taloyhtiö periä myyjän vastikerästit minulta?
Voi, mutta vain rajoitetusti. Uusi omistaja vastaa rästeistä myyjän ohella enintään kuuden kuukauden vastikkeiden määrään asti. Et vastaa rästeistä, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka erääntyivät ennen todistuksen päiväystä.
Sovimme, että myyjä maksaa rästit. Voiko taloyhtiö silti vaatia niitä minulta?
Voi. Kaupan osapuolten sopimus ei sido taloyhtiötä. Jos maksat, voit vaatia summan myyjältä sopimuksenne perusteella.
Kuka maksaa vastikkeen, jos myyjä asuu asunnossa vielä kaupan jälkeen?
Taloyhtiölle vastikkeen maksaa uusi omistaja omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Kaupan osapuolten välillä myyjä vastaa vastikkeista hallinnan luovutukseen asti, jollei toisin sovita. Sopikaa asia kauppakirjassa.
Koskeeko yhteisvastuu esimerkiksi sauna- tai autopaikkamaksuja?
Vain, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määrätty. Yhteisvastuu koskee yhtiövastiketta. Sopimukseen perustuviin käyttömaksuihin sitä sovelletaan vain, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määrätty (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 §). Tarkista yhtiöjärjestys ennen kauppaa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa