» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Remontin maksaja määräytyy lähtökohtaisesti sen mukaan, kenen kunnossapitovastuulle korjattava osa kuuluu. Taloyhtiö vastaa yleensä rakenteiden, eristeiden ja talon perusjärjestelmien korjauksista, ja kustannukset katetaan muun muassa osakkaiden maksamilla vastikkeilla. Osakas vastaa lähtökohtaisesti huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta sekä omista muutostöistään. Jos osakkaan tekemät muutokset lisäävät yhtiön vastuulle kuuluvan korjauksen kustannuksia, osakas voi joutua vastaamaan ylimääräisistä kustannuksista. Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä toisin.
Lähtökohta: remontin maksaja riippuu kunnossapitovastuusta
Asunto-osakeyhtiössä remontin maksaja määräytyy ensisijaisesti kunnossapitovastuun mukaan. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön vastuulle kuuluvat muun muassa rakennusten rakenteet, eristeet ja ikkunat sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät ja muut niiden kaltaiset perusjärjestelmät.
Osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti osakehuoneistonsa sisäosien kunnossapidosta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja hoidettava huoneistoaan huolellisesti siten, että yhtiön vastuulla olevat osat eivät rikkoudu.
Tämän vuoksi kysymykseen siitä, kuka maksaa remontin, ei ole yhtä kaikissa tilanteissa soveltuvaa vastausta. Ratkaisevaa on:
- kuuluuko korjattava osa yhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulle
- onko kyse kunnossapidosta, uudistuksesta vai osakkaan omasta muutostyöstä
- onko huoneistossa tehty muutoksia tai erityisvarustelua, jotka lisäävät korjauskustannuksia
- onko yhtiöjärjestyksessä määrätty kunnossapitovastuusta toisin
Yhtiö maksaa oman kunnossapitovastuunsa mukaiset korjaukset
Yhtiö maksaa remontit, jotka kuuluvat sen kunnossapitovastuulle asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n nojalla. Tällaisia ovat yleensä esimerkiksi:
- rakenteiden ja eristeiden korjaukset
- ikkunoiden korjaukset
- talon perusjärjestelmien, kuten putkien, sähköjen ja ilmanvaihdon, korjaukset
- yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai sen korjaamisen vuoksi vahingoittuneiden osakehuoneiston sisäosien korjaukset
Lain mukaan yhtiön on korjattava myös ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Sisäosat korjataan yhtiössä kulloinkin noudatettavaan perustasoon. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa laissa säädetyllä tavalla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentti).
Asunto-osakeyhtiölain 1.10.2026 voimaan tulleella muutoksella (535/2026) ikkunat lisättiin nimenomaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin. Kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin. Ennen lakimuutosta ikkunoiden kunnossapitovastuu määräytyi lain yleisten säännösten ja mahdollisten yhtiöjärjestysmääräysten perusteella (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §).
Yhtiön maksamat korjaukset katetaan yhtiön varoista, joita kerätään muun muassa osakkailta perittävillä yhtiövastikkeilla. Vastikkeen maksuperuste määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan, esimerkiksi osakemäärän tai huoneiston pinta-alan perusteella. Pitkävaikutteisia menoja, kuten peruskorjauksia, voidaan kattaa pääomavastikkeella, jos yhtiöjärjestyksessä on siitä määrätty (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1–4 §).
Osakas maksaa omat muutostyönsä ja niistä johtuvat lisäkustannukset
Osakkaalla on oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutoksia hallitsemassaan huoneistossa (asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §). Tämä oikeus ei kuitenkaan tarkoita, että yhtiö vastaisi myöhemmin näistä muutoksista aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2003:80
- Mitä tapahtui: taloyhtiön kaikissa huoneistoissa oli alun perin parkettilattia ja sähköpatterilämmitys. Ensimmäisen korjauksen yhteydessä yhteen huoneistoon asennettiin yhtiön kustannuksella laattalattia ja silloisen osakkaan kustannuksella lattialämmitys.
- Rakennevirheestä johtuneita kosteusvaurioita korjattaessa lattia jouduttiin uusimaan useaan kertaan. Kolmannella korjauskerralla laattalattian ja lattialämmityksen uusiminen maksoi 10 613,65 markkaa enemmän kuin parketin ja sähköpatterilämmityksen asentaminen.
- Mitä kysyttiin: Kuuluuko lisäkustannus yhtiön vai osakkaan maksettavaksi?
- Mitä korkein oikeus ratkaisi: Osakas vastasi lisäkustannuksista. Vaikka korjaustarve johtui yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta rakennevirheestä, huoneiston erityisvarustelun ennallistaminen aiheutti merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia. Korkein oikeus katsoi, että osakkaan tekemistä muutoksista aiheutuvien merkittävien lisäkustannusten riski kuuluu osakkaalle eikä yhtiölle.
- Ratkaisussa ei ollut merkitystä sillä, oliko erityisvarustelu tehty nykyisen vai aiemman osakkaan aikana. Myöskään se, että yhtiön hallitus oli aiemmin maksanut vastaavan korjauksen, ei muuttanut vastuunjakoa. Tuolloin sovelletun asunto-osakeyhtiölain mukaan vain yhtiökokous saattoi päättää osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, eikä päätös saanut loukata osakkaiden yhdenvertaisuutta.
- Mitä se tarkoittaa sinulle: Jos asunnossasi on tavanomaisesta poikkeavaa erityisvarustelua, joka lisää yhtiön korjauskustannuksia merkittävästi, voit joutua maksamaan nämä lisäkustannukset. Tämä koskee myös edellisen omistajan tekemiä muutoksia.
Ratkaisu koski vanhaa asunto-osakeyhtiölakia. Nykyisessä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukaista eikä päätös loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta.
Käytännön seuraus
Jos osakas on esimerkiksi:
- asentanut tavanomaista kalliimman lattian tai lattialämmityksen
- teettänyt tavanomaisesta poikkeavan kylpyhuoneratkaisun
- valinnut erityisvarustelun, jonka purkaminen ja ennallistaminen maksaa enemmän kuin huoneiston korjaaminen tavanomaiseen perustasoon
osakas voi joutua itse maksamaan tästä aiheutuvat ylimääräiset kustannukset.
Asunto-osakeyhtiölain 1.10.2026 voimaan tulleen muutoksen (535/2026) mukaan osakkeenomistaja vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei lain 4 luvun 2 §:n 3 momentista muuta johdu (5 luvun 1 §:n 1 momentti).
Muutostöiden ilmoittaminen vaikuttaa myös kustannusvastuuseen
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.
Ilmoitus on tehtävä ennen työn aloittamista. Laissa ei ole säädetty tiettyä määräaikaa ilmoituksen tekemiselle. Jos yhtiöllä tai toisella osakkaalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, työtä ei saa aloittaa ennen kuin ilmoituksen käsittelemiseen on ollut kohtuullinen aika. Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä (5 luvun 4 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ilmoituksen tarkoitus on, että yhtiö voi arvioida:
- voiko työ aiheuttaa vahinkoa tai haittaa
- noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa
- onko työn suorittamiselle tarpeen asettaa ehtoja
Suullinen ilmoitus ei täytä lain vaatimusta. Kirjallinen ilmoitus on tärkeä myös siksi, että myöhemmin voidaan osoittaa, mitä työstä on ilmoitettu ja millä ehdoilla se on tehty. Osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä sekä muutostyön valvonnasta aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (5 luvun 2 ja 7 §).
Yhtiö voi asettaa ehtoja tai kieltää työn, jos siitä aiheutuisi haittaa
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Muutostyö voidaan kieltää, jos sen suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Jos muutostyö tehdään ilman vaadittua ilmoitusta tai vastoin asetettuja ehtoja ja siitä aiheutuu vahinkoa, osakas voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan vahinko, joka on aiheutettu rikkomalla lain 4 tai 5 luvun säännöksiä, katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
Voiko osakas teettää yhtiön vastuulle kuuluvan korjauksen itse?
Yhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset kuuluvat lähtökohtaisesti yhtiön päätettäviksi ja teetettäviksi. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaan osakas voi teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön seuraavissa tilanteissa:
- työ on kiireellinen ja tarpeen lisävahingon välttämiseksi, tai
- yhtiö ei kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin ja osakkaalle aiheutuva haitta on vähäistä suurempi.
Tällöin osakkaalla on oikeus saada yhtiöltä tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Vastaavasti yhtiö voi teettää osakkaan laiminlyömän kunnossapitotyön osakkaan kustannuksella, jos laiminlyönnistä aiheutuu haittaa (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §).
Osakkaan on myös ilmoitettava viivytyksettä yhtiölle viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §). Ratkaisussa KKO 2021:35 osakas oli ilmoittanut yhtiön teettämän korjaustyön virheistä liian myöhään. Korkein oikeus katsoi, ettei ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti yksin johtanut siihen, että osakas olisi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Ilmoituksen laiminlyönti voi kuitenkin synnyttää osakkaalle vahingonkorvausvastuun siltä osin kuin vahinko olisi voitu välttää oikea-aikaisella ilmoituksella.
Kylpyhuone- ja kosteusremonteissa vastuunjako riippuu rakenteesta
Kylpyhuone- ja kosteusremonteissa kunnossapitovastuun jakautuminen voi aiheuttaa erimielisyyksiä. Ratkaisussa KKO 2015:87 oli kyse 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneesta, jossa aiempi osakas oli ilman yhtiön lupaa muuttanut ammeellisen kylpyhuoneen suihkutilaksi. Vedeneristystä ei ollut muutettu, ja lisääntynyt kosteusrasitus oli aiheuttanut kosteusvaurioita. Lattiarakenteessa vedeneristeenä oli holvilaatan päällä bitumihuopa ja sen päällä noin 10 senttimetrin pintalaatta.
Korkein oikeus katsoi, että pintalaatta oli osa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa rakennetta eikä osakkaan vastuulla oleva sisäosa. Aiemman osakkaan tekemä käyttötavan muutos ei poistanut yhtiön kunnossapitovastuuta. Osakkaalla oli myös oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt kirjallista huomautusta, sillä yhtiö oli jo tietoinen korjaustarpeesta ja sillä oli ollut mahdollisuus ryhtyä toimenpiteisiin.
Ratkaisu osoittaa, että kylpyhuoneremontin kustannusvastuu riippuu rakenteen todellisesta toteutuksesta eikä pelkästään vedeneristeen sijainnista. Vaikka nykyisten rakennusmääräysten mukaisissa kylpyhuoneissa yhtiö vastaa yleensä vedeneristeestä ja sen alapuolisista rakenteista, vanhemmissa rakennuksissa myös vedeneristeen yläpuolinen rakenneosa voi kuulua yhtiön vastuulle. Lisäksi osakkaan tekemä käyttötavan muutos ei automaattisesti siirrä alkuperäisten rakenteiden kunnossapitovastuuta osakkaalle.
Yhtiön uudistukset ja vastikkeen alennus
Kunnossapidon lisäksi yhtiö voi tehdä uudistuksia, kuten jälkiasentaa hissin. Laajakantoisesta tai asumiseen olennaisesti vaikuttavasta uudistuksesta päättää yhtiökokous (6 luvun 31 §). Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen kulut peritään vain uudistukseen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta (6 luvun 33 §).
Jos osakas on aiemmin tehnyt omalla kustannuksellaan työn, joka vähentää yhtiön kunnossapito- tai uudistuskustannuksia, yhtiökokous päättää tätä varten perittävän vastikkeen alentamisesta. Alennuksen enimmäismäärä on yhtiölle syntyvä säästö tai osakkaan vastikeperusteen mukainen osuus kustannuksista sen mukaan, kumpi on pienempi (6 luvun 32 §:n 1 momentti). Hissin jälkiasennuksen kustannusten jakamiseen sovelletaan erityisiä kerroskertoimeen perustuvia sääntöjä (6 luvun 32 §:n 3–4 momentti).
1.10.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen (535/2026) mukaan vain tietyille huoneistoille etua tuottavan uudistuksen ja sen kunnossapidon merkittävät kulut voidaan kohdistaa näiden huoneistojen osakkaille. Päätös edellyttää yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen lisäksi enemmistöä niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden huoneistoihin uudistus liittyy (6 luvun 32 §:n 5 momentti).
Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen kunnossapidon merkittävät kulut katetaan uudistukseen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta perittävällä yhtiövastikkeella (6 luvun 33 §:n 3 momentti). Sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseen liittyvien uudistusten ja niiden kunnossapidon merkittävät kulut jaetaan tietyissä tilanteissa tasan uudistuksesta hyötyvien huoneistojen kesken, jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä soveltuvasta vastikeperusteesta (6 luvun 33 a §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Seinän sisällä kulkeva vesiputki vuotaa, ja Mikon asunnon eteisen parketti turpoaa. Putki kuuluu yhtiön vastuulle, joten yhtiö korjaa putken. Koska parketti vaurioitui yhtiön vastuulla olevan vian vuoksi, yhtiö korjaa myös lattian tavanomaiseen perustasoon.
Esimerkki 2: Sama vuoto, mutta Mikko on aiemmin vaihtanut eteiseen kalliin kivilattian ja lattialämmityksen. Tavallisen parketin uusiminen maksaisi 3 000 euroa, mutta kivilattian ja lattialämmityksen uusiminen maksaisi 7 000 euroa. Yhtiön vastuulle kuuluvan perustason mukaisen korjauksen kustannus olisi 3 000 euroa. Mikko voi joutua maksamaan erityisvarustelusta aiheutuvan 4 000 euron lisäkustannuksen (KKO 2003:80).
Esimerkki 3: Anna huomaa kattoon ilmestyneen kosteusläikän ja ilmoittaa siitä isännöitsijälle sähköpostilla. Isännöitsijä ei reagoi, ja läikkä kasvaa. Anna lähettää yhtiölle kirjallisen huomautuksen. Jos yhtiö ei huomautuksen saatuaan ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin ja korjauksen tekemättä jättämisestä aiheutuu Annalle vähäistä suurempaa haittaa, Anna voi teettää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan korjauksen ja vaatia yhtiöltä tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset.
Kunnossapito, muutostyö vai uudistus: kuka maksaa?
- Kunnossapito: Olemassa olevan rakenteen tai laitteen korjaaminen. Yhtiö maksaa omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvat korjaukset, ja osakas vastaa lähtökohtaisesti huoneistonsa sisäosista. Yhtiö voi kuitenkin olla velvollinen korjaamaan myös sisäosia, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan osan vian tai korjaamisen vuoksi.
- Osakkaan muutostyö: Osakkaan omalla kustannuksellaan tekemä remontti. Osakas maksaa lähtökohtaisesti työn ja siitä myöhemmin aiheutuvat ylimääräiset kunnossapitokulut. 1.10.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen mukaan osakas vastaa myös tekemänsä muutostyön kunnossapidosta, jollei asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentista muuta johdu.
- Uudistus: Rakennuksen tai kiinteistön parantaminen, kuten hissin jälkiasennus. Merkittävistä uudistuksista päättää yhtiökokous. Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen kustannukset katetaan siihen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta perittävällä yhtiövastikkeella.
Yhtiöjärjestys voi muuttaa kunnossapitovastuuta
Kunnossapitovastuusta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §). Tämä voi vaikuttaa siihen, maksaako remontin yhtiö vai osakas.
Siksi aina ei riitä, että tarkastellaan vain lain pääsääntöä. Tärkeää on tarkistaa myös:
- yhtiöjärjestyksen määräykset
- mahdolliset huoneistokohtaiset kunnossapitovastuun määräykset
- yhtiökokouksen aiemmat päätökset, jotka voivat vaikuttaa korjauskustannusten maksamiseen
Yhtiökokous voi tietyin edellytyksin päättää osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan työn suorittamisesta yhtiön kustannuksella, kunhan päätös ei loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta (4 luvun 1 §:n 2 momentti).
Käytännön toiminta remonttitilanteessa
Jos remontti liittyy yhtiön vastuulla olevaan vikaan:
- Ilmoita viasta yhtiölle viipymättä, mieluiten kirjallisesti.
- Selvitä, kuuluuko korjaus yhtiön vastuulle.
- Varmista, kuka tilaa työn ja kuka maksaa sen.
- Älä teetä yhtiön vastuulle kuuluvaa korjausta itse ilman laissa säädettyä perustetta. Voit teettää kiireellisen työn lisävahingon estämiseksi tai tietyin edellytyksin silloin, kun yhtiö ei kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy riittäviin toimiin.
Jos aiot tehdä muutostyön itse:
- Selvitä, edellyttääkö muutostyö kirjallista ilmoitusta yhtiölle, ja tee tarvittava ilmoitus ennen työn aloittamista.
- Kuvaa työ, materiaalit ja vaikutukset riittävän tarkasti.
- Varaa yhtiölle kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn ja mahdollisten ehtojen asettamiseen ennen työn aloittamista.
- Säilytä ilmoitus ja päätökset myöhempää tarvetta varten.
Jos huoneistossa on erityisvarustelua:
- Selvitä, kuuluuko varustelu yhtiön perustasoon vai onko se osakkaan tekemä tai teettämä.
- Arvioi etukäteen, aiheuttaako erityisvarustelun korjaaminen tai uusiminen ylimääräisiä kustannuksia.
- Varaudu siihen, että osakas voi joutua maksamaan erityisvarustelusta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset.
Mitä tästä seuraa?
- Osakkaalle: Tarkista ensin, kenen kunnossapitovastuulle korjattava osa kuuluu. Ilmoita viasta yhtiölle viivytyksettä, mieluiten kirjallisesti, äläkä teetä yhtiön vastuulle kuuluvaa korjausta itse ilman laissa säädettyä perustetta. Omat erikoisratkaisusi voivat aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia, kun yhtiö korjaa rakenteita.
- Asunnon ostajalle: Selvitä, mitä muutoksia edellinen omistaja on tehnyt. Niistä aiheutuvat ylimääräiset kunnossapitokustannukset voivat jäädä nykyisen osakkaan maksettaviksi.
- Taloyhtiölle: Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan työn suorittamisesta yhtiön kustannuksella päättää lähtökohtaisesti yhtiökokous, ei hallitus yksin. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan päätös voidaan tehdä, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä päätös loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos taloyhtiö ja osakas ovat eri mieltä siitä, kenen kunnossapitovastuulle korjaus kuuluu, jos yhtiö vaatii osakkaalta erityisvarustelun lisäkuluja tai jos osakas harkitsee yhtiön vastuulla olevan korjauksen teettämistä itse. Juristi voi myös tulkita yhtiöjärjestyksen vastuunjakomääräyksiä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Kuka maksaa putkiremontin?
Putket ovat talon perusjärjestelmää, joten niiden korjaus kuuluu lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiö kattaa kustannukset muun muassa osakkailta perittävillä vastikkeilla yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Jos huoneistossa on osakkaan tekemiä erikoisratkaisuja, osakas voi joutua maksamaan niiden uusimisesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset.
2. Kuka maksaa kylpyhuoneremontin?
Se riippuu siitä, mitä korjataan ja miksi. Rakenteet ja eristeet kuuluvat lähtökohtaisesti yhtiön vastuulle, kun taas pinnat ja kalusteet ovat yleensä osakkaan vastuulla. Yhtiö voi kuitenkin joutua korjaamaan myös sisäosia, jotka vahingoittuvat sen vastuulle kuuluvan osan vian tai korjaamisen vuoksi. Kylpyhuoneessa vastuunjakoon vaikuttaa rakenteen todellinen toteutus (KKO 2015:87).
3. Joudunko maksamaan edellisen omistajan tekemistä muutoksista?
Voit joutua. Ratkaisussa KKO 2003:80 korkein oikeus katsoi, ettei erityisvarustelun aiheuttamien merkittävien lisäkustannusten kannalta ollut ratkaisevaa, oliko muutokset tehnyt nykyinen vai aiempi osakas. Jos erityisvarustelu tekee yhtiön vastuulle kuuluvasta korjauksesta merkittävästi kalliimman, ylimääräiset kustannukset voivat jäädä nykyisen osakkaan maksettaviksi.
4. Saanko teettää yhtiön vastuulla olevan korjauksen itse?
Vain tietyissä poikkeustilanteissa. Voit teettää kiireellisen korjauksen, jos se on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Muussa tapauksessa voit teettää korjauksen, jos yhtiö ei kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin ja korjauksen tekemättä jättämisestä aiheutuu sinulle vähäistä suurempaa haittaa. KKO 2015:87:n mukaan kirjallisen huomautuksen puuttuminen ei kuitenkaan kaikissa olosuhteissa estä korjauskustannusten korvaamista.
5. Kuka maksaa ikkunoiden korjauksen?
1.10.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen (535/2026) mukaan ikkunat kuuluvat lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle. Kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin.
6. Voiko yhtiö alentaa vastikettani, jos olen jo itse korjannut jotain?
Voi. Jos olet aiemmin tehnyt omalla kustannuksellasi työn, joka vähentää yhtiön kunnossapito- tai uudistustyön kustannuksia, tämä voidaan ottaa huomioon kyseistä työtä varten perittävässä vastikkeessa. Alennuksen enimmäismäärä on yhtiölle syntyvä säästö tai vastikeperusteesi mukainen osuus kustannuksista sen mukaan, kumpi on pienempi (6 luvun 32 §:n 1 momentti).
7. Menetänkö oikeuteni korvaukseen, jos en ilmoita viasta heti?
Et automaattisesti. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta viivytyksettä. Korkein oikeus on kuitenkin katsonut, ettei ilmoituksen viivästyminen yksin johda vahingonkorvausvaatimuksen menettämiseen (KKO 2021:35). Osakas voi silti joutua korvaamaan vahingon, joka olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella.
8. Voiko yhtiöjärjestys muuttaa vastuunjakoa?
Voi. Laki antaa kunnossapitovastuun pääsäännöt, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vastuunjaosta toisin. Tarkista siksi aina myös yhtiöjärjestys, kun selvität, kuka remontin maksaa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa