» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos kauppahinnan erä pitää maksaa ennen kuin saat asunnon, mutta on perusteltua aihetta olettaa, että asunnon luovutus myöhästyy, voit pidättyä maksuerän maksamisesta. Pidättyminen kestää siihen asti, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että se pystyy luovuttamaan asunnon ajoissa. Uuden asunnon kaupassa pidättyminen päättyy myös, jos sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus riittää turvaamaan oikeutesi. Pelkkä epäily ei riitä.
Jos ennalta on painavia syitä olettaa, että viivästys on niin paha, että se oikeuttaisi purkuun, voit purkaa kaupan jo ennen luovutuspäivää.
Ostajalla on oikeus jo ennakolta pidättyä kauppahinnan maksamisesta, jos on perusteltua aihetta olettaa, ettei myyjä luovuta asunnon tai asunnon hallinta- tai omistusoikeutta osoittavan asiakirjan hallintaa ajoissa. Pidättyminen kestää, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että hän kykenee täyttämään sopimuksen ajoissa, ja uuden asunnon kaupassa myös, kunnes sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus riittää turvaamaan ostajan oikeudet (asuntokauppalain 4 luvun 7 §:n 1 momentti ja 6 luvun 8 §:n 2 momentti).
Myyjän ennakoidun viivästyksen perusteella ostajalla voi olla oikeus myös purkaa kauppa. Nimittäin jos on ennakolta painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä. Uuden asunnon tapauksessa kyseinen ajankohta on asunnon sovittu luovutusajankohta (asuntokauppalain 4 luvun 9 § ja 6 luvun 10 §).
Ennakoitu vai jo toteutunut viivästys – mikä ero?
- Ennakoitu viivästys: maksuerä erääntyy ennen luovutusta, ja on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus myöhästyy. Voit pidättyä maksusta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että se ehtii ajoissa (uudessa asunnossa vaihtoehtoisesti riittävä vakuus).
- Toteutunut viivästys: asunto tai osakekirja on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta, kun maksu erääntyy. Voit pidättyä maksusta, kunnes luovutus tapahtuu. Sen jälkeenkin saat pidättää sen osan kauppahinnasta, joka tarvitaan viivästyksestä johtuvan vahingonkorvausvaatimuksesi vakuudeksi (4 luvun 7 §:n 2 momentti ja 6 luvun 8 §:n 1 momentti).
Uusi ja käytetty asunto – tärkeimmät erot
- Mikä päättää pidättymisen: uudessa asunnossa riittää, että myyjä saattaa todennäköiseksi täyttävänsä sopimuksen ajoissa tai että asetettu vakuus riittää. Käytetyssä asunnossa laki mainitsee vain sen, että myyjä saattaa todennäköiseksi täyttävänsä sopimuksen ajoissa.
- Mitä luovutukseen kuuluu: käytetyssä asunnossa pidättymisoikeus koskee myös myyjän suostumusta siihen, että omistuksesi kirjataan osakehuoneistorekisteriin (digitaaliset osakkeet).
- Purkukynnys: uuden asunnon kaupassa ja käytetyn asunnon kaupassa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta tai asettamasi kohtuullisen lisäajan laiminlyöntiä (4 luvun 8 §). Kun käytetyn asunnon myyjä on yksityinen, purku edellyttää, että viivästyksestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä purkaminen ole kohtuutonta (6 luvun 9 §).
- Arvioitu valmistumisaika: jos uudelle asunnolle on ilmoitettu vain arvioitu valmistumisaika ja siitä on kauppasopimuksessa ehto, viivästyssäännöksiä sovelletaan vasta, kun luovutus myöhästyy arviosta yli 30 päivää. Kun on kyse ostajan oikeudesta pidättyä maksusta viivästyneen luovutuksen vuoksi, arvioitu valmistumisaika rinnastetaan kuitenkin sovittuun luovutusaikaan (4 luvun 12 §).
Mitä "perusteltu aihe olettaa" tarkoittaa?
Laki ei luettele tilanteita. Pelkkä huoli tai huhu ei riitä. Pidättymistä voivat tukea esimerkiksi:
- myyjän oma ilmoitus, että valmistuminen tai muutto myöhästyy;
- rakennustyö on selvästi jäljessä aikataulusta suhteessa luovutuspäivään;
- myyjä ei pysty osoittamaan, että osakekirja tai muu omistus- tai hallintaoikeutta osoittava asiakirja voidaan luovuttaa ajoissa;
- käytetyn asunnon myyjä kertoo, ettei hän pääse muuttamaan pois sovittuna päivänä.
Kerää näistä kirjallinen näyttö: sähköpostit, työmaatiedotteet, valokuvat ja myyjän ilmoitukset. Jos et ole varma, riittääkö näyttö maksun pidättämiseen, voit pyytää maksuttoman selvityksen maksusta pidättymisen edellytyksistä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Esimerkit
Esimerkki 1, uusi asunto: Kauppakirjan mukaan toinen kauppahintaerä 40 000 euroa erääntyy 1.3.2026, ja asunto luovutetaan 1.5.2026. Helmikuussa rakennusliike tiedottaa, että julkisivutyöt ovat kaksi kuukautta myöhässä. Sinulla on perusteltu aihe olettaa, että luovutus viivästyy.
Voit ilmoittaa kirjallisesti pidättyväsi erän maksusta. Jos rakennusliike esittää uskottavan aikataulun ja resurssit, joiden perusteella luovutus todennäköisesti tapahtuu ajoissa, tai jos asetettu vakuus riittää turvaamaan oikeutesi, sinun on maksettava erä.
Esimerkki 2, käytetty asunto: Sovittu luovutuspäivä on 15.6.2026, ja 50 prosenttia kauppahinnasta erääntyy jo 1.6.2026. Myyjä kertoo 25.5.2026, että hänen uusi kotinsa valmistuu vasta elokuussa eikä hän pääse muuttamaan. Voit pidättyä kesäkuun maksusta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että luovutus tapahtuu ajoissa. Jos on ennalta painavia syitä olettaa, että viivästys tulee oikeuttamaan purkuun, voit harkita myös purkua jo ennen 15.6.2026.
Esimerkki 3, liian heikko peruste: Kuulet naapurilta, että rakennusliikkeellä on kiire toisella työmaalla. Aikataulusta ei ole mitään viitteitä myöhästymisestä. Tämä ei yleensä riitä perustelluksi aiheeksi. Jos pidättäydyt maksusta, myyjä voi vaatia viivästyskorkoa, ja pitkittyessään maksuviivästys voi antaa myyjälle oikeuden purkaa kauppa.
Purku ennen luovutuspäivää
Purku ennakoidun viivästyksen vuoksi vaatii enemmän kuin pidättyminen: ennalta on oltava painavia syitä olettaa, että tulossa on viivästys, joka oikeuttaisi purkuun. Uuden asunnon kaupassa purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta. Voit myös asettaa myyjälle kohtuullisen lisäajan ja purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta sen kuluessa.
Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta esteestä, jota myyjä, urakoitsijat tai tavarantoimittajat eivät voineet ennakoida eivätkä voittaa, et saa purkaa kauppaa, ellei viivästys ylitä 60 päivää. Jos joutuisit kohtuuttomaan tilanteeseen, saat kuitenkin purkaa kaupan (4 luvun 8 §:n 3 momentti).
Jos myyjä kysyy sinulta, hyväksytkö viivästyksestä huolimatta luovutuksen tiettynä myöhempänä päivänä, vastaa kohtuullisessa ajassa. Jos et vastaa, et voi purkaa kauppaa, kun myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa (4 luvun 10 §).
Kauppaa ei voi purkaa viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu sinulle (4 luvun 8 §:n 4 momentti ja 6 luvun 9 §:n 3 momentti).
Vahingonkorvaus
Viivästyksestä aiheutuneet kulut, kuten väliaikainen asuminen ja varastointi, voivat olla korvattavia. Uuden asunnon kaupassa myyjä vapautuu vain, jos viivästys johtuu esteestä, jota se ei voinut ottaa huomioon eikä välttää. Välillinen vahinko, kuten tulon menetys, korvataan vain, jos myyjä on ollut huolimaton (4 luvun 11 §).
Käytetyn asunnon kaupassa yksityinen myyjä vastaa, ellei se osoita, ettei viivästys johdu sen huolimattomuudesta.
Näin toimit, jos epäilet viivästystä
- Kerää kirjallinen näyttö siitä, miksi luovutus todennäköisesti myöhästyy.
- Kysy myyjältä kirjallisesti aikataulua ja pyydä perusteltu selvitys ennen maksuerän eräpäivää.
- Ilmoita kirjallisesti ennen eräpäivää, että pidättäydyt maksusta ja millä perusteella.
- Pidä raha tallessa niin, että voit maksaa heti, kun myyjä saattaa todennäköiseksi täyttävänsä sopimuksen ajoissa.
- Jos viivästys on vakava, harkitse lisäajan asettamista ja purkua. Vastaa myyjän tiedusteluihin ajoissa.
- Säilytä kuitit viivästyksen aiheuttamista kuluista.
Milloin juristista on hyötyä
Juristin apu on paikallaan erityisesti, kun
- harkitset kaupan purkua ennen luovutuspäivää;
- myyjä vaatii viivästyskorkoa tai uhkaa purulla, koska pidätit maksun;
- rakennusliike vetoaa ylivoimaiseen esteeseen;
- viivästys aiheuttaa sinulle suuria kuluja.
Ennen kuin pidätät kauppahintaerän, voit pyytää maksuttoman selvityksen kauppahintaerän pidättämisestä, jolloin juristi arvioi tilanteesi alustavasti.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Saanko jättää maksuerän maksamatta, jos rakennustyömaa näyttää myöhästyvän?
Saat, jos on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus viivästyy. Oikeus kestää, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi täyttävänsä sopimuksen ajoissa tai asetettu vakuus riittää turvaamaan oikeutesi. Ilmoita pidättymisestä kirjallisesti ja perustele se.
2. Mitä tapahtuu, jos pidätin maksun ilman riittävää syytä?
Silloin olet itse maksuviivästyksessä. Myyjä voi vaatia viivästyskorkoa, ja jos viivästys on olennainen tai et maksa myyjän asettamassa lisäajassa, myyjä voi purkaa kaupan. Siksi pidä raha valmiina ja maksa heti, kun peruste pidättymiselle poistuu.
3. Riittääkö myyjän lupaus, että asunto valmistuu ajallaan?
Pelkkä lupaus ei välttämättä riitä, jos tosiasiat viittaavat muuhun. Myyjän on saatettava todennäköiseksi, että se kykenee täyttämään sopimuksen ajoissa, esimerkiksi uskottavalla aikataululla. Uudessa asunnossa pidättymisoikeus päättyy myös, jos asetettu vakuus riittää turvaamaan oikeutesi.
4. Voinko purkaa kaupan jo ennen luovutuspäivää?
Voit, jos on ennalta painavia syitä olettaa, että tulossa on purkuun oikeuttava viivästys. Uudessa asunnossa ylivoimaisen esteen aiheuttama viivästys oikeuttaa purkuun yleensä vasta, jos se ylittää 60 päivää. Purku on järeä keino, joten selvitä asia huolella ennen ilmoitusta.
5. Koskeeko sama käytetyn asunnon kauppaa?
Koskee. Käytetyn asunnon ostaja saa pidättyä maksusta ennakoidun viivästyksen vuoksi ja purkaa kaupan ennen luovutuspäivää samoin periaattein. Pidättyminen päättyy, kun myyjä saattaa todennäköiseksi täyttävänsä sopimuksen ajoissa. Purun edellytykset riippuvat siitä, onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa