» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kyllä voi. Asuntokauppa syntyy kauppakirjalla, eikä paperisen osakekirjan tarvitse olla mukana kaupanteossa. Osakekirja annetaan ostajalle yleensä samana päivänä, kun hän saa avaimet ja kauppahinta on maksettu. Vuoden 2019 alusta perustetuissa taloyhtiöissä paperista osakekirjaa ei ole lainkaan, vaan omistus kirjataan Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin.
Paperisessa järjestelmässä osakekirja on kuitenkin edelleen tärkeä omistusoikeuden osoittamisessa ja sivullissuojaa arvioitaessa. Jos asunto kuuluu huoneistotietojärjestelmän piiriin, olennaista on, että saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin määräajassa.
Kaksi järjestelmää – vertailu
- Uusi taloyhtiö (perustamisilmoitus 1.1.2019 tai myöhemmin): paperisia osakekirjoja ei anneta. Omistus näkyy vain osakehuoneistorekisterissä (voimaanpanolain 1329/2018 2 §).
- Vanha taloyhtiö, osaketta ei ole myyty rekisterin käyttöönoton jälkeen: paperinen osakekirja on yhä käytössä. Yhtiöiden oli siirrettävä osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle viimeistään 31.12.2023 (5 §).
- Vanha taloyhtiö, osake myydään ensimmäistä kertaa siirron jälkeen: ostajan on haettava kirjaamista kahden kuukauden kuluessa kaupasta, ja paperinen osakekirja toimitetaan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi (7 §).
- Omistaja voi myös oma-aloitteisesti hakea osakkeensa kirjaamista rekisteriin, jolloin paperinen osakekirja mitätöidään (7 §).
Miten asuntokauppa voidaan tehdä ilman osakekirjaa?
Asuntokauppa syntyy kauppakirjalla, eikä kaupan pätevyyden edellytyksenä ole se, että osakekirja olisi fyysisesti mukana kaupanteossa. Tämä koskee erityisesti tilanteita, joissa osakekirja luovutetaan vasta myöhemmin, esimerkiksi hallinnan luovutuksen yhteydessä.
Käytännössä ratkaisevaa on, onko kyse paperisesta osakekirjasta vai sähköiseen huoneistotietojärjestelmään siirtyneestä asunto-osakkeesta. Paperijärjestelmässä ostajan on varauduttava siihen, että osakekirja tulee luovuttaa ja siihen tehdään siirtomerkintä. Sähköisessä järjestelmässä taas oikeudenhaltijan asema perustuu rekisterimerkintään.
Miksi osakekirja silti on tärkeä?
Myyjän ja ostajan välillä omistus siirtyy kauppakirjan ehtojen mukaan. Suhteessa ulkopuolisiin, kuten myyjän velkojiin, paperisen osakekirjan hallinnalla on kuitenkin ratkaiseva merkitys. Niin kauan kuin paperista osakekirjaa ei ole mitätöity, sen luovutukseen ja panttaukseen sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 11 §:ää eli velkakirjalain säännöksiä (voimaanpanolain 10 §).
Jos ostaja haluaa suojata asemansa myyjän velkojia tai muita ulkopuolisia kohtaan, osakekirjan hallinnan siirtyminen on olennainen osa järjestelyä. Pelkkä kauppakirja ei aina yksin riitä käytännön suojan kannalta. Jos osakekirja puuttuu tai sen luovutus viivästyy, voit pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan turvaamisesta.
Oikeustapaus KKO 2022:9
Kaksi henkilöä omisti asunnon yhdessä. Toisen omistajan puolikas ulosmitattiin hänen veloistaan. Toinen omistaja väitti ostaneensa tämän puolikkaan jo ennen ulosmittausta. Hän ei kuitenkaan pystynyt näyttämään, että olisi saanut osakekirjan haltuunsa ennen ulosmittausta. Korkein oikeus katsoi äänestyksen jälkeen, ettei hän ollut suojassa myyjän velkojia vastaan, ja ulosmittaus jäi voimaan. Ratkaisu ei tarkoita, että kauppa olisi ollut osapuolten välillä mitätön. Opetus: paperisessa järjestelmässä ostaja on turvassa myyjän velkojilta vasta, kun osakekirja on hänen hallussaan.
Milloin osakekirja luovutetaan ostajalle?
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä osakekirja taikka annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Jollei toisin ole sovittu, osakekirja luovutetaan samaan aikaan kuin asunnon hallinta. Myyjän ei tarvitse luovuttaa osakekirjaa ennen kauppahinnan maksua, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä maksetaan vasta myöhemmin. Jos kirjaamiseen tarvitaan ehdollinen suostumus, se on annettava heti kaupanteon jälkeen, jollei toisin ole sovittu (asuntokauppalain 6 luvun 4 §).
Tämä tarkoittaa, että osakekirja voi puuttua kaupantekohetkellä täysin laillisesti. Olennaista on, milloin ja millä ehdoilla se sovitaan luovutettavaksi. Jos ostaja ei maksa sovitulla tavalla, myyjä voi pidättyä luovutuksesta.
Kun paperinen osakekirja luovutetaan, siihen tehdään päivätty ja allekirjoitettu siirtomerkintä, josta näkyy ostajan nimi. Omistuksen siirto merkitään osakeluetteloon vasta, kun varainsiirtoveron maksamisesta on esitetty selvitys (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 13 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Voiko myyjä kieltäytyä luovuttamasta osakekirjaa?
Voi, jos ostaja ei täytä maksuvelvollisuuttaan sovitulla tavalla. Tätä ei kuitenkaan pidä sekoittaa tilanteeseen, jossa myyjä perusteettomasti viivyttelee luovutusta.
Jos osakekirja on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta, kun kauppahinta pitäisi maksaa, ostaja saa pidättää maksun, kunnes osakekirja luovutetaan (asuntokauppalain 6 luvun 8 §). Jos viivästys aiheuttaa ostajalle olennaista haittaa, hän voi purkaa kaupan. Ostaja saa myös korvauksen vahingostaan, ellei myyjä osoita, ettei viivästys johtunut hänen huolimattomuudestaan (6 luvun 9 §).
Mitä jos osakekirja puuttuu kokonaan?
Jos osakekirja puuttuu, syy on selvitettävä. Se voi olla esimerkiksi panttaus, katoaminen, säilytys pankissa tai siirtyminen sähköiseen järjestelmään. Puuttuminen ei automaattisesti estä kauppaa, mutta ilman selvitystä ostaja ottaa tarpeettoman riskin.
Mitä jos osakekirja on pantattuna?
Pantattu osakekirja ei estä kauppaa. Tavallisesti myyjän pankki pitää osakekirjaa lainan vakuutena ja luovuttaa sen ostajalle tai ostajan pankille, kun myyjän laina maksetaan kauppahinnalla. Ostajan on varmistettava, että panttaus puretaan tai että asiasta sovitaan niin, ettei omistusoikeuden siirtyminen jää epäselväksi.
Entä jos osakekirja on kadonnut?
Kadonnut osakekirja kuoletetaan käräjäoikeudessa. Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan ostajan kirjaamishakemukseen liitetään käräjäoikeuden päätös kuolettamisesta. Jos kuolettamista on haettu ennen osakeluettelon siirtoa, yhtiö antaa kuoletetun tilalle uuden tai väliaikaisen osakekirjan. Kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon, kuoletetun osakekirjan haltijan oikeus kirjataan osakehuoneistorekisteriin, eikä uutta paperista osakekirjaa tarvita (voimaanpanolain 10 §:n 6 momentti).
Ostajan kannalta tärkeintä on varmistaa, ettei kadonnut asiakirja ole jonkun muun hallussa ja ettei sillä voida tehdä myöhempiä oikeustoimia. Asiaa ei kannata sivuuttaa pelkkänä hallinnollisena yksityiskohtana.
Jos vanhan yhtiön osakkeesta ei ole koskaan annettu osakekirjaa, yhtiön hallitus antaa omistajalle päivätyn ja allekirjoitetun selvityksen, joka toimitetaan Maanmittauslaitokselle (voimaanpanolain 7 § 4 mom).
Milloin omistusoikeus kirjataan rekisteriin?
Kun vanhan yhtiön osake myydään ensimmäisen kerran osakeluettelon siirron jälkeen, omistuksen kirjaamista on haettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta (voimaanpanolain 7 §). Paperinen osakekirja toimitetaan tällöin Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Jos hakemus myöhästyy, Maanmittauslaitos voi määrätä seuraamusmaksun (voimaanpanolain 16 §).
Onko osakekirja tarpeen, jos asunto on jo sähköisessä järjestelmässä?
Ei. Huoneistotietojärjestelmässä omistusoikeuden kannalta olennaista on rekisteriin tehtävä kirjaaminen, ei paperisen asiakirjan fyysinen hallinta. Ostajan on silti huolehdittava siitä, että kaikki rekisteröintiin liittyvät velvoitteet täyttyvät. Sähköinen järjestelmä ei poista tarvetta tarkistaa saannon perustetta, kauppakirjan sisältöä ja määräaikoja.
Lunastuslauseke
Osake voidaan siirtää kaupalla, lahjalla tai perintönä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 8 §). Yhtiöjärjestyksessä voi olla lunastuslauseke, jolloin yhtiöllä tai osakkailla voi olla oikeus lunastaa myyty osake. Lauseke ei estä kaupan tekemistä, mutta se kannattaa tarkistaa etukäteen. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen osakekirjaan liittyvästä asuntokaupastasi.
Käytännön esimerkkejä
- Aino ja Matti allekirjoittavat kauppakirjan toukokuussa, mutta osakekirja luovutetaan vasta muuttopäivänä kesäkuussa, kun kauppahinta maksetaan. Kauppa on täysin pätevä.
- Myyjä pitää osakekirjaa hallussaan, koska ostaja ei ole maksanut kauppahintaa. Tämä on sallittua.
- Osakekirja on myyjän pankissa lainan vakuutena. Kauppa tehdään pankissa, myyjän laina maksetaan kauppahinnalla ja pankki antaa osakekirjan ostajan pankille.
- Taloyhtiö on perustettu vuonna 2021. Paperista osakekirjaa ei ole koskaan ollut, ja myyjä antaa suostumuksensa ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin.
- Ostaja olettaa omistuksen siirtyneen pelkän kauppakirjan perusteella, mutta osakekirjaa ei ole luovutettu. Myyjän velkoja ulosmittaa osakkeet. Kuten KKO 2022:9:ssä, ostajan suoja voi jäädä puutteelliseksi.
- Osakekirja on kadonnut ennen kauppaa. Myyjä hakee kuolettamista käräjäoikeudesta, ja päätös liitetään ostajan kirjaamishakemukseen.
- Vanhan yhtiön osake myydään 3.3. ensimmäistä kertaa siirron jälkeen. Kirjaamista on haettava viimeistään 3.5. Myöhästymisestä voi seurata maksu.
- Muuttopäivä tulee, mutta myyjä ei anna osakekirjaa ilman hyväksyttävää syytä. Ostaja saa pidättää maksamattoman kauppahinnan siihen asti, kun osakekirja luovutetaan.
Mitä ostajan kannattaa varmistaa ennen kaupantekoa?
- Onko kyse paperisesta osakekirjasta vai sähköisestä huoneistotietojärjestelmästä.
- Missä osakekirja on ja onko se vapaa luovutettavaksi.
- Kauppakirjassa sovitaan osakekirjan luovutuksesta tai kirjaamissuostumuksesta.
- Osakekirjaan tehdään siirtomerkintä.
- Kirjaamista haetaan määräajassa ja varainsiirtovero maksetaan ajallaan.
Usein kysyttyä
Voiko asunnon ostaa, jos osakekirja on pankissa?
Voi. Myyjän laina maksetaan kauppahinnalla, ja pankki luovuttaa osakekirjan ostajalle tai tämän pankille.
Estääkö osakekirjan puuttuminen kaupan tekemisen?
Ei. Kauppa voidaan tehdä kauppakirjalla, kunhan myöhemmät luovutus- ja rekisteröintiasiat hoidetaan.
Tarvitaanko osakekirjaa sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä?
Ei. Omistus näkyy osakehuoneistorekisteristä, ja rekisteröinti on silloin olennaista.
Voiko myyjä pitää osakekirjan, vaikka kauppakirja on jo allekirjoitettu?
Voi, jos kauppahintaa ei ole maksettu sovitusti. Jos myyjä viivyttelee ilman syytä, ostaja saa pidättää maksun ja voi olennaisen haitan vuoksi purkaa kaupan.
Entä jos osakekirja on kadonnut?
Se kuoletetaan käräjäoikeudessa, ja päätös liitetään kirjaamishakemukseen.
Mitä jos osakekirjaa ei luovuteta ostajalle?
Ostaja voi jäädä ilman suojaa myyjän velkojia vastaan, vaikka kauppakirja olisi olemassa (KKO 2022:9).
Kuinka nopeasti omistus pitää kirjata?
Kun vanhan yhtiön osake myydään ensimmäisen kerran siirron jälkeen, kirjaamista on haettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
Mikä on tärkein asia muistaa?
Kauppa voidaan tehdä ilman osakekirjaa, mutta osakekirjan merkitystä ei pidä aliarvioida paperikohteissa. Luovutusajankohta ja rekisteröinti ratkaisevat käytännössä paljon.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa