» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Voit purkaa asuntokaupan jo ennen sovittua luovutuspäivää, jos on painavia syitä olettaa, että tuleva viivästys oikeuttaisi purkamaan kaupan. Pelkkä epäily ei riitä. Näytön pitää olla vahva, esimerkiksi selvästi myöhässä oleva rakennustyömaa.
Ennen purkua kannattaa pyytää myyjältä kirjallinen selvitys aikataulusta. Perusteeton purkuilmoitus voi merkitä ostajan omaa sopimusrikkomusta ja johtaa vahingonkorvausvastuuseen.
Myyjän ennakkoviivästys
Ennakkoviivästyksellä tarkoitetaan tilannetta, jossa viivästys ei ole itse asiassa vielä tapahtunut, mutta on painavia syitä olettaa sen tapahtuvan. Ostajalla on tietyissä tilanteissa oikeus purkaa kauppa myyjän ennakkoviivästyksen vuoksi jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta, tai jos on kyse käytetyn asunnon kaupasta, sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä (asuntokauppalain 4 luvun 9 § ja 6 luvun 10 §).
Kaupan purkaminen tulee kysymykseen, mikäli on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa rakennus- tai korjaustyö on niin selvästi jäljessä aikataulusta, että on painavia syitä olettaa luovutuksen viivästyvän tavalla, joka myöhemmin oikeuttaisi purkamaan kaupan.
Myyjän on kuitenkin usein omilla toimillaan mahdollista vaikuttaa siihen, pidetäänkö tilannetta purkamiseen oikeuttavana ennakkoviivästyksenä. Myyjän antama luotettava selvitys aikataulusta ja toimenpiteistä, joilla viivästys voidaan estää, voi vaikuttaa siihen, onko ostajalla edelleen painavia syitä olettaa purkuun oikeuttavan viivästyksen tapahtuvan.
Mitä "purkuun oikeuttava viivästys" tarkoittaa?
Ennakkoviivästyksessä kysytään: jos myyjä myöhästyy niin kuin näyttää, saisitko silloin purkaa kaupan? Vastaus riippuu siitä, ostatko uuden vai käytetyn asunnon.
Uusi asunto, myyjä rakennuttaja tai muu elinkeinonharjoittaja (asuntokauppalain 4 luvun 8 §):
- Voit purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.
- Voit myös antaa myyjälle kohtuullisen lisäajan. Jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajassa, voit purkaa kaupan.
- Jos viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta poikkeuksellisesta esteestä, joka on myyjän, urakoitsijoiden ja näiden tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella ja jota ei kohtuudella voitu ottaa huomioon tai sen seurauksia välttää tai voittaa, purkuoikeus syntyy yleensä vasta, kun viivästys ylittää 60 päivää. Jos sopimuksessa pysyminen olisi ostajalle kohtuutonta, purku voi kuitenkin olla mahdollinen aiemmin.
Käytetty asunto, myyjä yksityinen ihminen (6 luvun 9 §):
- Voit purkaa kaupan, jos myöhästyksestä on sinulle olennaista haittaa eikä purku ole kohtuuton myyjää kohtaan.
- Jos käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi yritys, sovelletaan samoja purku- ja vahingonkorvaussääntöjä kuin uudessa asunnossa (6 luvun 9 §:n 2 momentti).
Viivästyksen perusteella kauppaa ei voi enää purkaa, kun asunto ja lain tarkoittamat asiakirjat on luovutettu ostajan hallintaan. Jos epäilet, ettei asunto valmistu ajallaan, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan purkuun.
Arvioitu valmistumispäivä ja 30 päivää
Uuden asunnon kauppakirjassa on usein arvioitu valmistumispäivä. Jos kauppakirjassa on tätä koskeva ehto, viivästyssäännöt alkavat soveltua vasta, kun luovutus myöhästyy arvioidusta yli 30 päivää (4 luvun 12 §). Tarkista siis kauppakirjasta, onko luovutuspäivä sovittu tarkasti vai arvioitu.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Esimerkki 1: Ostit uuden kaksion rakennuttajalta. Kauppakirjan mukaan arvioitu valmistumispäivä on 1.6.2027, ja kauppakirjassa on 30 päivän ehto. Viivästyssääntöjä sovelletaan, jos asunto luovutetaan vasta 2.7.2027 tai myöhemmin.
Jos työmaa on keväällä 2027 vasta runkovaiheessa ja rakennuttaja itse arvioi valmistumisen siirtyvän syksyyn, sinulla voi olla painavia syitä olettaa purkuun oikeuttavaa viivästystä. Arvioi silti ensin, olisiko viivästys olennainen sinulle.
Esimerkki 2: Myyt vanhaa asuntoasi ja olet sopinut, että muutat uuteen 1.6.2027. Kauppa on tehty sillä ehdolla, että pääset muuttamaan silloin, ja myyjä tiesi sen. Jos valmistuminen siirtyy kuukausilla ja joutuisit sen vuoksi esimerkiksi jäämään ilman asuntoa tai järjestämään pitkäaikaisen väliaikaisen asumisen, tämä voi puoltaa sitä, että viivästys on olennainen sopimusrikkomus.
Esimerkki 3: Ostat käytetyn asunnon yksityiseltä. Myyjä lupasi luovuttaa asunnon 1.3.2027, mutta kertoo helmikuussa, ettei hänen oma uusi asuntonsa valmistu ja hän tarvitsee lisäkuukauden.
Jos kuukauden viive ei aiheuta sinulle olennaista haittaa, purku ei yleensä ole mahdollinen. Voit kuitenkin vaatia korvausta viivästyksen aiheuttamista kuluista, ellei myyjä osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan.
Myyjä voi kysyä, hyväksytkö uuden aikataulun
Uuden asunnon myyjä voi kysyä sinulta, hyväksytkö myöhemmän valmistumispäivän. Jos et vastaa kohtuullisessa ajassa ja myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa, et voi purkaa kauppaa (4 luvun 10 §). Vastaa siksi aina kirjallisesti ja nopeasti. Jos et hyväksy uutta aikataulua, sano se selvästi.
Voit pidättyä kauppahintaerän maksamisesta
Uusi asunto: jos kauppahintaerä erääntyy ennen luovutusta ja on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus viivästyy, voit pidättyä kauppahintaerän maksamisesta. Maksuvelvollisuus palaa, kun myyjä saattaa todennäköiseksi, että se täyttää sopimuksen ajoissa tai että vakuus riittää turvaamaan oikeutesi (4 luvun 7 §).
Käytetty asunto: voit samoin pidättyä ennen luovutusta erääntyvästä kauppahinnasta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että se täyttää sopimuksen ajoissa (6 luvun 8 §).
Jos luovutus on jo myöhässä, voit pidättyä maksusta luovutukseen asti. Sen jälkeenkin voit pidättää sen osan, joka tarvitaan vahingonkorvausvaatimuksesi vakuudeksi.
Korvaus ja rahojen palautus
- Jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava kauppahinta ja maksettava sille korkoa siitä päivästä, jona se sai rahat. Korko on viitekoron suuruinen, ei viivästyskorko (4 luvun 36 § ja korkolain 3 §:n 2 momentti).
- Uuden asunnon myyjä korvaa viivästyksen aiheuttaman vahingon, kuten tilapäisen asumisen ja muuton lisäkulut. Myyjä vapautuu vain, jos syy on sen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva ennalta arvaamaton este. Tulonmenetyksen ja asunnon käytön olennaisen menetyksen myyjä korvaa vain, jos viivästys johtuu sen huolimattomuudesta (4 luvun 11 §).
- Jos myyjä ei ilmoita esteestä viipymättä, se korvaa vahingon, jonka olisit välttänyt ajoissa saadulla tiedolla.
Tärkeä riski: älä pura liian aikaisin
Jos purat kaupan, mutta painavia syitä ei todellisuudessa ollut, purku voi olla perusteeton. Silloin sinä voit joutua sopimuksen rikkojaksi ja korvausvastuuseen myyjälle. Tee siksi purku vasta, kun näyttö on vahva, ja pyydä ensin myyjältä kirjallinen selvitys.
Näin etenet, kun epäilet viivästystä
- Tarkista kauppakirjasta luovutuspäivä ja onko se sovittu vai arvioitu.
- Kirjaa, missä vaiheessa työmaa on. Ota kuvia ja säilytä myyjän tiedotteet.
- Pyydä myyjältä kirjallinen selvitys aikataulusta.
- Arvioi, olisiko viivästys sinulle olennainen. Kirjaa, mitä myöhästyminen sinulle aiheuttaisi, kuten asumisen tai muuton lisäkulut.
- Harkitse, pidättäydytkö seuraavan kauppahintaerän maksamisesta.
- Jos myyjän selvitys ei vakuuta, tee purkuilmoitus kirjallisesti ja perustele se.
Säilytä nämä asiakirjat
- kauppakirja ja sen liitteet
- myyjän tiedotteet aikataulusta ja työmaan etenemisestä
- kuvat työmaasta päivämäärineen
- oma kirjeenvaihtosi myyjän kanssa
- kuitit viivästyksen aiheuttamista kuluista
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä erityisesti, jos:
- harkitset kaupan purkamista ennen luovutuspäivää;
- myyjä vetoaa esteeseen, johon se ei voinut vaikuttaa;
- myyjä on pyytänyt sinua hyväksymään uuden aikataulun;
- olet myymässä vanhaa asuntoasi tai sinulle aiheutuu suuria kuluja viivästyksestä;
- mietit, voitko pidättäytyä kauppahintaerän maksamisesta.
Ennen purkuilmoituksen tekemistä voit pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan purkamisesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Riittääkö purkuun, että rakennuttaja kertoo valmistumisen myöhästyvän?
Ei aina. Ennakkoviivästyksessä sinulla pitää olla painavia syitä uskoa, että viivästys olisi niin suuri, että se oikeuttaisi purkuun. Kuukauden myöhästyminen ei yleensä riitä, jos se ei aiheuta sinulle olennaista haittaa. Pyydä rakennuttajalta kirjallinen arvio uudesta valmistumispäivästä ja arvioi sen jälkeen.
2. Mitä tapahtuu, jos myyjä kysyy, hyväksynkö myöhemmän valmistumisen?
Vastaa kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. Jos et vastaa ja myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa, menetät oikeuden purkaa kauppa viivästyksen vuoksi. Voit myös hyväksyä uuden aikataulun ja vaatia silti korvausta viivästyksen kuluista.
3. Voinko jättää maksamatta seuraavan kauppahintaerän?
Voit pidättäytyä erän maksamisesta, jos on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus viivästyy. Maksuvelvollisuus palaa, kun myyjä saattaa todennäköiseksi, että se täyttää sopimuksen ajoissa. Uudessa asunnossa riittää myös, että sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus turvaa oikeutesi. Ilmoita myyjälle kirjallisesti, miksi pidätät maksun.
4. Voiko myyjä vedota siihen, että viivästys ei ollut sen syytä?
Voi, mutta vain rajoitetusti. Uuden asunnon kaupassa ennalta arvaamaton este, johon myyjä ja urakoitsijat eivät voineet vaikuttaa, siirtää purkuoikeuden siihen asti, kunnes viivästys ylittää 60 päivää, ellei tilanne ole sinulle kohtuuton. Samanlainen este voi vapauttaa myyjän vahingonkorvauksesta.
Urakoitsijan tavanomaiset aikataulu-, suunnittelu-, resurssi- tai suoritusongelmat eivät lähtökohtaisesti ole vastuusta vapauttavia esteitä, koska myyjä vapautuu vain esteen perusteella, jota myyjä, urakoitsijat tai tavarantoimittajat eivät ole voineet ennakoida eivätkä voittaa.
5. Voinko purkaa kaupan, jos olen jo muuttanut asuntoon?
Et viivästyksen vuoksi. Purkuoikeus viivästyksen perusteella lakkaa, kun olet saanut asunnon ja sen asiakirjat hallintaasi. Jos asunnossa on virheitä, sinulla voi olla oikeus vaatia niiden perusteella hinnanalennusta tai muita seuraamuksia.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa