» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Esisopimus on sopimus siitä, että asunto-osakkeen kauppa tehdään myöhemmin. Asunto-osakkeesta tehty ostotarjous voi hyväksyttäessä synnyttää sitovan sopimuksen. Asunto-osakkeen esisopimukselle ei ole laissa muotovaatimusta, mutta se kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Jos ostaja on maksanut käsirahan, laki rajoittaa seuraukset: jos ostaja perääntyy, hän voi menettää käsirahan, ja jos myyjä perääntyy, myyjä palauttaa käsirahan ja maksaa saman summan lisäksi. Summa on enintään 4 prosenttia kauppahinnasta.
Esisopimus ja aiesopimus eivät ole sama asia
Esisopimus sitoo tekemään kaupan myöhemmin sovituilla ehdoilla. Aiesopimuksessa osapuolet vasta kertovat aikovansa neuvotella. Esisopimus voi syntyä kahdella tavalla:
- myyjä hyväksyy ostajan ostotarjouksen; tai
- osapuolet tekevät erillisen esisopimuksen.
Tarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus sitovat (varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 1 §). Kun myyjä hyväksyy ostotarjouksen sen ehtojen mukaisesti, osapuolten välille syntyy lähtökohtaisesti sitova sopimus. Sopimuksen sisältö ja oikeudellinen luonne määräytyvät tarjouksen, hyväksymisen ja muiden olosuhteiden perusteella. Kyse voi olla joko kauppasopimuksesta tai velvoitteesta tehdä kauppa myöhemmin.
Käsiraha ja vakiokorvaus
Käsiraha on rahasumma, jonka ostaja maksaa myyjälle ostotarjouksensa vakuudeksi. Vakiokorvaus on ennalta sovittu summa, jonka ostaja sitoutuu maksamaan, jos hän perääntyy kaupasta. Molempiin sovelletaan asuntokauppalain 3 lukua (1 §). Säännöistä ei voi poiketa kuluttajana olevan ostajan vahingoksi. Sama suoja koskee yksityistä myyjää (2 §).
- Kauppa tehdään: käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa.
- Ostaja perääntyy: myyjä saa pitää käsirahan tai saa vakiokorvauksen.
- Myyjä ei hyväksy tarjousta tai kauppa kaatuu muusta kuin ostajan syystä: myyjä palauttaa käsirahan viipymättä.
- Myyjä perääntyy sovituista ehdoista syystä, joka ei johdu ostajasta: myyjä palauttaa käsirahan ja maksaa lisäksi saman suuruisen hyvityksen.
(asuntokauppalain 3 luvun 3 §)
Muuta seuraamusta perääntyvältä ei voi vaatia. Jos myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia, että perääntyvä osapuoli korvaa toisen todellisen vahingon (3 §:n 4 momentti). Ostaja voi menettää enintään neljä prosenttia tarjoamastaan kauppahinnasta, ja sama yläraja koskee myyjän hyvitystä. Summaa voidaan sovitella, jos se olisi kohtuuton (6 §).
Kun myyjä on ottanut käsirahan, hän ei saa ottaa samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensimmäinen käsiraha on palautettu tai on selvää, että se jää myyjälle. Jos päällekkäisiä käsirahoja on otettu, tarjoukset eivät sido ostajia (5 §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1: Ostaja tarjoaa asunnosta 200 000 euroa ja maksaa 4 000 euron käsirahan. Myyjä hyväksyy tarjouksen. Viikkoa myöhemmin ostaja löytää mieluisamman asunnon ja perääntyy. Myyjä saa pitää 4 000 euroa. Muuta korvausta myyjä ei voi vaatia, ellei yksityinen myyjä ja kuluttajaostaja ole erikseen sopineet todellisen vahingon korvaamisesta.
Esimerkki 2: Sama kauppa, mutta myyjä saa 215 000 euron tarjouksen ja perääntyy. Myyjän on palautettava ostajan 4 000 euroa ja maksettava lisäksi 4 000 euron hyvitys. Ostaja saa siis yhteensä 8 000 euroa.
Esimerkki 3: Ostaja tekee 300 000 euron tarjouksen, jossa ehtona on, että pankki myöntää lainan 30 päivän kuluessa. Pankki ei myönnä lainaa. Koska kauppa kaatuu sovitun ehdon vuoksi eikä ostajan puolella olevasta syystä, käsiraha yleensä palautetaan. Ilman lainaehtoa arvio olisi vaikeampi. Ostaja voi menettää käsirahan perusteella enintään 12 000 euroa eli neljä prosenttia 300 000 euron kauppahinnasta. Käsirahan määrä ja se, kuinka paljon ostaja voi sen perusteella menettää, ovat eri asioita.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2009:49
- Mitä tapahtui: ostajat maksoivat asunnosta 4 400 euron käsirahan. Ennen kaupantekopäivää keittiön ja kylpyhuoneen välisestä seinästä löytyi kosteusvaurio ja hometta.
- Ostajat vetäytyivät kaupasta ja vaativat käsirahan takaisin. Käräjäoikeus ja hovioikeus olivat myyjän puolella.
- Mitä kysyttiin: jäikö kauppa syntymättä ostajien syystä?
- Mitä korkein oikeus ratkaisi: ei jäänyt. Tarjouksen jälkeen havaittu merkittävä kunnon puute on tyypillisesti syy, jonka vuoksi ostaja voi vetäytyä. Myyjän oli palautettava käsiraha.
- Mitä se tarkoittaa sinulle: jos asunnosta paljastuu ennen kauppaa merkittävä vika, voit yleensä perääntyä menettämättä käsirahaa. Vähäinen vika ei yleensä riitä.
Asunto-osake vai kiinteistö: mikä ero esisopimuksessa?
- Asunto-osake: esisopimukselle ei ole muotovaatimusta. Sopimus voi syntyä suullisesti tai ostotarjouksen hyväksymisellä. Käsirahaa ja vakiokorvausta koskevat asuntokauppalain säännöt.
- Kiinteistö: esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistön kauppa, eli kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Kauppa voidaan myös tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen sähköisessä palvelussa. Tällöin kaupanvahvistajalle ei ole tarvetta. Sopimuksessa on mainittava viimeinen päivä kaupan tekemiselle ja ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Jos voimassaoloaikaa ei ole sovittu, esisopimus on voimassa viisi vuotta. Osapuoli voi kanteella vaatia kaupan tekemistä ja korvausta esisopimuksen rikkomisesta (maakaaren 2 luvun 7 §).
Mitä esisopimukseen kannattaa kirjoittaa
- taloyhtiö, osakkeet ja huoneisto;
- myyjä ja ostaja;
- kauppahinta ja maksutapa;
- päivä, johon mennessä kauppa tehdään;
- ehdot, esimerkiksi lainan saaminen tai oman asunnon myynti;
- käsiraha tai vakiokorvaus;
- jos myyjä on yksityinen ja ostaja kuluttaja: sovitaanko todellisen vahingon korvaamisesta.
Jos myyjänä on kuolinpesä
Jakamattoman kuolinpesän osakkaat hallitsevat ja edustavat pesää yhdessä (perintökaaren 18 luvun 2 §). Yksi osakas ei siksi yleensä voi yksin sitoa pesää esisopimukseen. Pyydä kaikkien osakkaiden allekirjoitukset tai valtakirjat.
Mitä tästä seuraa?
- Ostajalle: hyväksytty ostotarjous sitoo. Jos perääntyt ilman hyväksyttävää syytä, menetät käsirahan. Kirjaa tärkeät ehdot, kuten lainan saaminen, tarjoukseen.
- Myyjälle: jos hyväksyt tarjouksen ja myöhemmin myyt toiselle, joudut palauttamaan käsirahan ja maksamaan saman summan lisäksi.
- Molemmille: ostajan sopimussakko perääntymisen varalta on käytännössä vakiokorvausta, ja siihen sovelletaan 4 prosentin ylärajaa.
Esisopimuksen täytäntöönpano kanteella ilman sovittua käsirahaa tai vakiokorvausta
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2013:51 todennut, että yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan asunto-osakkeen kauppaa koskeva esisopimus velvoittaa tekemään lopullisen kauppasopimuksen. Velvoitteen täyttämistä voidaan vaatia myös tuomioistuimessa. Jos osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa ilman hyväksyttävää perustetta, hän voi joutua korvaamaan toiselle osapuolelle aiheutuneen vahingon. Vaatimuksen toteuttaminen voi kuitenkin osoittautua haastavaksi tai mahdottomaksi, mikäli sopimusrikkomus on jo tapahtunut, ja myyjä on luovuttanut asunto-osakkeen kolmannelle osapuolelle. Tällöin loukatun osapuolen ainoaksi keinoksi saattaa jäädä vaatia vahingonkorvausta sopimusrikkomuksesta.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos toinen osapuoli perääntyy ja käsirahasta syntyy riita, jos asunnosta paljastuu vika ennen kauppaa, jos esisopimuksen ehdot ovat epäselvät tai jos myyjänä on kuolinpesä, jonka osakkaat ovat eri mieltä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Onko asunto-osakkeen esisopimus pakko tehdä kirjallisesti?
Ei ole. Laissa ei ole asunto-osakkeen esisopimukselle muotovaatimusta, joten suullinenkin sopimus voi sitoa. Kirjallinen sopimus on silti paras, koska muuten sopimuksen sisältöä on vaikea näyttää toteen.
2. Onko hyväksytty ostotarjous esisopimus?
Yleensä on. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, syntyy sopimus kaupan tekemisestä. Jos ostaja on maksanut käsirahan, perääntymisen seuraukset ratkaistaan asuntokauppalain 3 luvun mukaan.
3. Voinko perääntyä, jos olen maksanut käsirahan?
Voit, mutta menetät yleensä käsirahan, jos perääntyminen johtuu sinusta. Jos syy on muu, esimerkiksi tarjouksen jälkeen löytynyt merkittävä vika tai täyttymätön lainaehto, käsiraha palautetaan. Käsiraha voi olla enintään 4 prosenttia tarjotusta kauppahinnasta.
4. Voiko myyjä myydä asunnon toiselle, vaikka hyväksyi tarjoukseni?
Myyjä voi perääntyä, mutta hänen on palautettava käsirahasi ja maksettava sinulle lisäksi saman suuruinen hyvitys. Muuta korvausta et yleensä voi vaatia. Poikkeus on, jos yksityinen myyjä ja sinä kuluttajana olette erikseen sopineet todellisen vahingon korvaamisesta.
5. Voiko käsiraha olla yli 4 prosenttia?
Seuraamus voi olla enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Jos sovittu summa on suurempi, ylittävää osaa ei voi periä. Kohtuutonta summaa voidaan lisäksi sovitella.
6. Mitä jos myyjä ottaa samasta asunnosta toisen käsirahan?
Se on kielletty. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido tarjousten tekijöitä. Voit silloin vetäytyä ja vaatia käsirahasi takaisin.
7. Voiko sopimussakosta sopia?
Ostajan sopimussakko perääntymisen varalta on käytännössä vakiokorvausta, joten sitä koskee sama 4 prosentin yläraja. Jos myyjä ja ostaja ovat yksityishenkilöitä, he voivat lisäksi sopia todellisen vahingon korvaamisesta. Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti.
8. Tarvitaanko asunto-osakkeen esisopimukseen kaupanvahvistaja?
Ei tarvita. Kaupanvahvistaja tarvitaan vain kiinteistön esisopimuksessa. Asunto-osakkeen esisopimus kannattaa silti tehdä kirjallisesti ja allekirjoittaa huolellisesti.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa